Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Белисовой О.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 12 декабря 2012 г. дело N 2-318/12 по апелляционной жалобе М.Н.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. по иску М.Н.А. к З. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения адвоката Б., выступившего в интересах истца М.Н.А., адвоката М., выступившего в интересах ответчика З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М.Н.А. обратилась в Московский районный суд с иском к З., в котором просила признать недействительными предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., договор займа на сумму <...> от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., и договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., и применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры, прекратив право собственности З. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и восстановив прежнюю запись о регистрации права собственности на вышеназванную квартиру за М.Н.А.
В обоснование своих требований истица указала, что в момент подписания вышеперечисленных договоров, она по состоянию своего здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что не имела намерения продавать принадлежащую ей квартиру, в деньгах не нуждалась, а потому ей не требовалось брать деньги взаймы у ответчика, оспариваемые договоры были подписаны ею под влиянием обмана со стороны Р., не дававшей ей читать эти договоры. Также истица указала, что на момент заключения оспариваемых сделок находилась в беспомощном состоянии, поскольку у нее была сломана шейка бедра и она с трудом передвигалась по квартире, из дома не выходила. При этом истец ссылается на положения ст. ст. 168, 177, 178, 179 Гражданского кодекса РФ (т. 1 л.д. 3 - 6; т. 2 л.д. 8 - 14).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. в удовлетворении исковых требований М.Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе М.Н.А. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
На основании ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> М.Н.А. являлась собственником квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
<дата> М.Н.А. выдала <...>. доверенность на управление и распоряжение ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось, и где бы ни находилось, в том числе любыми, принадлежащими ей объектами недвижимости в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар. Данная доверенность была выдана сроком на три года, и удостоверена К., временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга К.И.В.
Действуя на основании этой доверенности <дата> Р. обратилась в Администрацию <...> района Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче дубликата договора приватизации спорной квартиры, такой дубликат ей был выдан <дата> <дата>, действуя на основании той же доверенности, <...> представила в Санкт-Петербургское ГУП "ГУИОН" заявление об изготовлении экземпляра паспорта на спорную квартиру, приложив к этому заявлению дубликат договора приватизации.
<дата> между М.Н.А. и З. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого М.Н.А. продала З. вышеуказанную квартиру за <...> Данный договор заключен между сторонами в простой письменной форме.
В этот же день <дата> З. заключил с М.Н.А. предварительный договор, по условиям которого обязался перед М.Н.А. до <дата> заключить с ней договор купли-продажи вышеназванной квартиры за <...> Договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.
Также <дата> между М.Н.А. и З. был заключен договор займа, в соответствии с которым, З. передал М.Н.А. денежные средства в размере <...>, а М.Н.А. обязалась возвратить З. указанные денежные средства до <дата>, договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.
<дата> З. и М.Н.А. выдали А.Я. и Х. доверенности на представление их интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по вопросу государственной регистрации вышеназванного договора купли-продажи квартиры. Эти доверенности также удостоверены нотариусом А.
<дата> Х., действуя на основании указанных доверенностей, выданных от имени М.Н.А. и З., представила в Управление Росреестра заявления о регистрации спорного договора купли-продажи квартиры от <дата>
<дата> государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи квартиры была произведена за N <...>.
Допрошенная в судебном заседании <дата> в качестве свидетеля нотариус А. показала, что <дата> З. вызвал ее по месту жительства М.Н.А. на <адрес> для удостоверения сделок. <дата> свидетель приехала по месту жительства М.Н.А., задала ей вопросы, необходимые для того, чтобы установить, способна ли она понимать значение своих действий, М.Н.А. была адекватна, свидетель зачитала ей вслух составленные ею предварительный договор купли-продажи квартиры и договор займа, М.Н.А. сказала, что понимает смысл зачитанных ей договоров. При передаче денег по договору займа свидетель не присутствовала. Также из показаний свидетеля А. следует, что текст договора купли-продажи квартиры был подготовлен ею, однако она его не удостоверяла. Кроме того, свидетель А. показала, что слышала, что М.Н.А. необходимы деньги на лечение, и что, как сказала М.Н.А.: "Верочка всем занимается, она собирается продать квартиру в каком-то городе, и с этих денег расплатиться".
По заключению проведенной по делу судебной амбулаторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы N <...> от <дата>, данному экспертами Санкт-Петербургского ГУЗ (стационар с диспансером), М.Н.А. страдала, в том числе и в юридически значимый период (<дата> по <дата>) органическим эмоционально лабильным (астеническим) расстройством. Об этом свидетельствуют данные анамнеза, медицинской документации, материалы гражданского дела, указывающие на перенесенную ею нейроинфекцию, диагностированный ДЦП, выявившуюся сосудистую патологию (ЦВБ, ГБ, церебральный атеросклероз), с формированием с течением времени признаков дисциркулярной энцефалопатии, проявляющейся эмоциональной лабильностью, церебрастенической симптоматикой (головные боли, головокружение, слабость, повышенная утомляемость), которые не сопровождались грубым интеллектуально-мнестическим снижением и психотическими расстройствами. Оставалась контактной, ориентированной, критичной, интеллектуально-мнестически - согласно возрастным особенностям (по данным медицинской документации и психиатрического освидетельствования). Таким образом, М.Н.А. по своему психическому состоянию на <дата> на момент заключения с З. предварительного договора купли-продажи квартиры, договора займа на сумму <...> и договора купли-продажи квартиры, могла понимать значение своих действий и руководить ими. У М.Н.А. на период, относящийся к подписанию договора купли-продажи квартиры <дата>, выраженных нарушений в интеллектуально-мнестической, эмоционально-волевой сферах и каких-либо индивидуально-психологических особенностей, которые могли оказать существенное влияние на ее сознание и поведение в тот момент, не выявлено (л.д. 179 - 185). Кроме того, из заключения комиссии экспертов следует, что в ходе экспериментально-психологического исследования у М.Н.А. выявлено легкое снижение аттентивно-мнестических процессов; утомляемость и истощаемость психических процессов в условиях продолжительности интеллектуальной нагрузки; тенденция к обстоятельности и конкретизации при осуществлении мыслительных операций; в эмоциональной сфере - сензитивность, обидчивость, в личной сфере - неустойчивость самооценки; общительность, упорство и настойчивость в достижении цели и отстаивании своих позиций, ориентация в принятии решений на собственное мнение и прошлый опыт, стремление следовать общепринятым нормам и правилам. Психологический анализ материалов гражданского дела, медицинской документации и результатов настоящего обследования выявил, что у М.Н.А. в период, относящийся к подписанию договора купли-продажи квартиры <дата>, каких-либо выраженных нарушений в интеллектуально-мнестической и эмоционально-волевой сфере не отмечалось, на это указывает, прежде всего, отсутствие объективных данных о подобных нарушениях в медицинской документации.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не нашли подтверждения доводы истца о том, что в юридически значимый период (в момент составления оспариваемых договоров) она находилась в таком состоянии, при котором не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
К указанному выводу суд первой инстанции пришел на основании полной и всесторонней оценки доказательств, в частности, объяснений сторон, письменных доказательств, свидетельских показаний и заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы.
В связи с чем, в ходе рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того факта, что на момент подписания оспариваемых договоров истец не могла понимать значение своих действий и руководить ими, соответственно отсутствуют основания для признания оспариваемых договоров недействительными по ст. 177 Гражданского кодекса РФ.
Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, иска является вопрос, могла ли М.Н.А. на момент подписания оспариваемых договоров от <дата> понимать значение своих действий и руководить ими, и бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по данной категории дел лежит на истце и является его обязанностью в силу положений статьи 56 ГПК РФ.
Однако, истцом достоверных и допустимых доказательств, того обстоятельства, что на момент подписания договоров от <дата> она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, суду представлено не было.
Поскольку заключение судебной экспертизы N <...> от <дата> подготовлено компетентными специалистами в соответствующей области медицины, которым были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности, выводы экспертов основаны на материалах гражданского дела, а также на первичной медицинской документации М.Н.А., суд правильно исходил из того, что сомнений в правильности и обоснованности заключения экспертной комиссии не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что каких-либо иных дополнительных доказательств, медицинской документации о состоянии здоровья истицы в юридически значимый период истцом не представлено, какие-либо новые обстоятельства судом не выявлены, медицинские документы, подтверждающие наличие у М.Н.А. заболеваний, в силу которых она на момент подписания оспариваемых договоров не могла понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют, добытые по делу доказательства не позволяют вынести суждение о том, что в юридически значимый период истец не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем, отказ в удовлетворении заявленных требований по основаниям ст. 177 Гражданского кодекса РФ не противоречит требованиям гражданского законодательства, регулирующего сложившиеся между сторонами правоотношения, и постановлен в соответствии с установленными по делу обстоятельствами.
Разрешая спор, суд первой инстанции на основе объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств обоснованно признал недоказанным то обстоятельство, что М.Н.А. заблуждалась относительно природы и условий оспариваемой ею сделки (ст. 178 Гражданского кодекса РФ), и то обстоятельство, что со стороны ответчика имели место умышленные действия, направленные на введение истца в заблуждение, то есть обман, который мог являться основанием для признания сделки недействительной в силу п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ.
При рассмотрении настоящего дела истицей, на которой в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ лежала обязанность доказать заявленные исковые требования, также не представлены доказательства, свидетельствующие, что ее состояние здоровья и сложившаяся жизненная ситуация способствовали формированию у нее заблуждения при совершении оспариваемой сделки, либо ответчик или гражданка Р. воспользовались ее болезненным состоянием и обманули ее. Поскольку, как указано выше, судом обоснованно установлено, что М.Н.А. по своему состоянию здоровья понимала значение своих действий, могла ими руководить, уголовное дело по факту обмана не возбуждалось, то у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что М.Н.А. заблуждалась относительно природы подписываемых договоров или их содержания.
В то же время суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о ничтожности договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Как следует из объяснений представителя ответчика, данных в судебном заседании <дата>, договор займа, по сути, был ипотекой, квартира являлась обеспечением займа; после возврата займа предполагался возврат квартиры во владение истицы; ответчик полагал, что истица сможет вернуть деньги, не прибегая к реализации квартиры; он не собирался приобретать квартиру, приобрел в целях обеспечения займа (т. 1 л.д. 69).
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры ответчику переданы не были, коммунальные платежи за квартиру оплачивала М.Н.А., которая до настоящего времени зарегистрирована в квартире и проживает в ней.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между сторонами <дата> является притворной сделкой, поскольку отношения, которые стороны имели в виду при заключении договора, являлись отношениями по заключению договора залога спорной квартиры в обеспечение договора займа на сумму <...>
На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При этом судебная коллегия считает, что договор залога от <дата>, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, поскольку размер обязательства и срок его исполнения установлены договором займа, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи является притворной сделкой, а прикрываемый договор залога является недействительным, то ответчик З. обязан возвратить М.Н.А. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в собственность.
Доводы ответчика о том, что фактически по договорам купли-продажи и займа было передано <...> наличными лично М.Н.А. и <...> были помещены в банковскую ячейку, надлежащими доказательствами не подтверждаются, поскольку ответчиком не представлен договор с банком на обслуживание банковской ячейки, не установлен порядок помещения денежных средств в ячейку и порядок их получения, не представлены доказательства того, что М.Н.А. их из банка получила. Кроме того, учитывая, что у истца в спорный период имелось заболевание - перелом шейки бедра, которое объективно препятствовало ей свободно передвигаться, ответчиком не представлены доказательства, что истец данные денежные средства была в состоянии получить лично или выдала кому-либо доверенность на получение денежных средств, также не представлены доказательства того, что денежные средства до сих пор находятся в банке. Следует отметить, что сама схема ипотеки, которую стороны имели в виду, свидетельствует о том, что З. заплатил М.Н.А. в общей сложности <...> по договору займа. Оснований считать, что М.Н.А. по договору займа денежные средства не получала, у судебной коллегии не имеется, поскольку по условиям договора займа к моменту его составления стороны расчеты произвели, с чем стороны, подписав договор, согласились.
Судебная коллегия принимает во внимание, что поскольку договор купли-продажи признан судебной коллегией притворной сделкой, он не порождает у истца обязанности по выплате стоимости квартиры, указанной в договоре, поскольку фактически стороны не преследовали цель заключить договор купли-продажи с передачей в обмен на денежные средства объекта недвижимости.
На основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Таким образом, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи от <дата> у З. отсутствовало право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ввиду признания договора купли продажи от <дата> недействительным, предварительный договор купли-продажи от <дата> также подлежит признанию недействительным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требования о признании договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. в части отказа в иске о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> и применении последствий его недействительности, признании недействительным предварительного договора от <дата> - отменить. Принять в указанной части новое решение.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный <дата> между М.Н.А. и З.
Применить последствия недействительности сделки: признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру <адрес> за З., произведенную <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу за N <...>.
Возвратить двухкомнатную квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на 3 этаже, в собственность М.Н.А..
Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи, заключенный <дата> между З. и М.Н.А., удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А., зарегистрированный в реестре за N <...>.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.12.2012 N 33-17409/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2012 г. N 33-17409/2012
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Белисовой О.В.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 12 декабря 2012 г. дело N 2-318/12 по апелляционной жалобе М.Н.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. по иску М.Н.А. к З. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения адвоката Б., выступившего в интересах истца М.Н.А., адвоката М., выступившего в интересах ответчика З., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М.Н.А. обратилась в Московский районный суд с иском к З., в котором просила признать недействительными предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., договор займа на сумму <...> от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., и договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между З. и М.Н.А., и применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры, прекратив право собственности З. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и восстановив прежнюю запись о регистрации права собственности на вышеназванную квартиру за М.Н.А.
В обоснование своих требований истица указала, что в момент подписания вышеперечисленных договоров, она по состоянию своего здоровья не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что не имела намерения продавать принадлежащую ей квартиру, в деньгах не нуждалась, а потому ей не требовалось брать деньги взаймы у ответчика, оспариваемые договоры были подписаны ею под влиянием обмана со стороны Р., не дававшей ей читать эти договоры. Также истица указала, что на момент заключения оспариваемых сделок находилась в беспомощном состоянии, поскольку у нее была сломана шейка бедра и она с трудом передвигалась по квартире, из дома не выходила. При этом истец ссылается на положения ст. ст. 168, 177, 178, 179 Гражданского кодекса РФ (т. 1 л.д. 3 - 6; т. 2 л.д. 8 - 14).
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. в удовлетворении исковых требований М.Н.А. отказано.
В апелляционной жалобе М.Н.А. просит указанное решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
На основании ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> М.Н.А. являлась собственником квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
<дата> М.Н.А. выдала <...>. доверенность на управление и распоряжение ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось, и где бы ни находилось, в том числе любыми, принадлежащими ей объектами недвижимости в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар. Данная доверенность была выдана сроком на три года, и удостоверена К., временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга К.И.В.
Действуя на основании этой доверенности <дата> Р. обратилась в Администрацию <...> района Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче дубликата договора приватизации спорной квартиры, такой дубликат ей был выдан <дата> <дата>, действуя на основании той же доверенности, <...> представила в Санкт-Петербургское ГУП "ГУИОН" заявление об изготовлении экземпляра паспорта на спорную квартиру, приложив к этому заявлению дубликат договора приватизации.
<дата> между М.Н.А. и З. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого М.Н.А. продала З. вышеуказанную квартиру за <...> Данный договор заключен между сторонами в простой письменной форме.
В этот же день <дата> З. заключил с М.Н.А. предварительный договор, по условиям которого обязался перед М.Н.А. до <дата> заключить с ней договор купли-продажи вышеназванной квартиры за <...> Договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.
Также <дата> между М.Н.А. и З. был заключен договор займа, в соответствии с которым, З. передал М.Н.А. денежные средства в размере <...>, а М.Н.А. обязалась возвратить З. указанные денежные средства до <дата>, договор удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.
<дата> З. и М.Н.А. выдали А.Я. и Х. доверенности на представление их интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по вопросу государственной регистрации вышеназванного договора купли-продажи квартиры. Эти доверенности также удостоверены нотариусом А.
<дата> Х., действуя на основании указанных доверенностей, выданных от имени М.Н.А. и З., представила в Управление Росреестра заявления о регистрации спорного договора купли-продажи квартиры от <дата>
<дата> государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи квартиры была произведена за N <...>.
Допрошенная в судебном заседании <дата> в качестве свидетеля нотариус А. показала, что <дата> З. вызвал ее по месту жительства М.Н.А. на <адрес> для удостоверения сделок. <дата> свидетель приехала по месту жительства М.Н.А., задала ей вопросы, необходимые для того, чтобы установить, способна ли она понимать значение своих действий, М.Н.А. была адекватна, свидетель зачитала ей вслух составленные ею предварительный договор купли-продажи квартиры и договор займа, М.Н.А. сказала, что понимает смысл зачитанных ей договоров. При передаче денег по договору займа свидетель не присутствовала. Также из показаний свидетеля А. следует, что текст договора купли-продажи квартиры был подготовлен ею, однако она его не удостоверяла. Кроме того, свидетель А. показала, что слышала, что М.Н.А. необходимы деньги на лечение, и что, как сказала М.Н.А.: "Верочка всем занимается, она собирается продать квартиру в каком-то городе, и с этих денег расплатиться".
По заключению проведенной по делу судебной амбулаторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы N <...> от <дата>, данному экспертами Санкт-Петербургского ГУЗ (стационар с диспансером), М.Н.А. страдала, в том числе и в юридически значимый период (<дата> по <дата>) органическим эмоционально лабильным (астеническим) расстройством. Об этом свидетельствуют данные анамнеза, медицинской документации, материалы гражданского дела, указывающие на перенесенную ею нейроинфекцию, диагностированный ДЦП, выявившуюся сосудистую патологию (ЦВБ, ГБ, церебральный атеросклероз), с формированием с течением времени признаков дисциркулярной энцефалопатии, проявляющейся эмоциональной лабильностью, церебрастенической симптоматикой (головные боли, головокружение, слабость, повышенная утомляемость), которые не сопровождались грубым интеллектуально-мнестическим снижением и психотическими расстройствами. Оставалась контактной, ориентированной, критичной, интеллектуально-мнестически - согласно возрастным особенностям (по данным медицинской документации и психиатрического освидетельствования). Таким образом, М.Н.А. по своему психическому состоянию на <дата> на момент заключения с З. предварительного договора купли-продажи квартиры, договора займа на сумму <...> и договора купли-продажи квартиры, могла понимать значение своих действий и руководить ими. У М.Н.А. на период, относящийся к подписанию договора купли-продажи квартиры <дата>, выраженных нарушений в интеллектуально-мнестической, эмоционально-волевой сферах и каких-либо индивидуально-психологических особенностей, которые могли оказать существенное влияние на ее сознание и поведение в тот момент, не выявлено (л.д. 179 - 185). Кроме того, из заключения комиссии экспертов следует, что в ходе экспериментально-психологического исследования у М.Н.А. выявлено легкое снижение аттентивно-мнестических процессов; утомляемость и истощаемость психических процессов в условиях продолжительности интеллектуальной нагрузки; тенденция к обстоятельности и конкретизации при осуществлении мыслительных операций; в эмоциональной сфере - сензитивность, обидчивость, в личной сфере - неустойчивость самооценки; общительность, упорство и настойчивость в достижении цели и отстаивании своих позиций, ориентация в принятии решений на собственное мнение и прошлый опыт, стремление следовать общепринятым нормам и правилам. Психологический анализ материалов гражданского дела, медицинской документации и результатов настоящего обследования выявил, что у М.Н.А. в период, относящийся к подписанию договора купли-продажи квартиры <дата>, каких-либо выраженных нарушений в интеллектуально-мнестической и эмоционально-волевой сфере не отмечалось, на это указывает, прежде всего, отсутствие объективных данных о подобных нарушениях в медицинской документации.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не нашли подтверждения доводы истца о том, что в юридически значимый период (в момент составления оспариваемых договоров) она находилась в таком состоянии, при котором не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
К указанному выводу суд первой инстанции пришел на основании полной и всесторонней оценки доказательств, в частности, объяснений сторон, письменных доказательств, свидетельских показаний и заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы.
В связи с чем, в ходе рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того факта, что на момент подписания оспариваемых договоров истец не могла понимать значение своих действий и руководить ими, соответственно отсутствуют основания для признания оспариваемых договоров недействительными по ст. 177 Гражданского кодекса РФ.
Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ, иска является вопрос, могла ли М.Н.А. на момент подписания оспариваемых договоров от <дата> понимать значение своих действий и руководить ими, и бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по данной категории дел лежит на истце и является его обязанностью в силу положений статьи 56 ГПК РФ.
Однако, истцом достоверных и допустимых доказательств, того обстоятельства, что на момент подписания договоров от <дата> она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, суду представлено не было.
Поскольку заключение судебной экспертизы N <...> от <дата> подготовлено компетентными специалистами в соответствующей области медицины, которым были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, и которые были в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности, выводы экспертов основаны на материалах гражданского дела, а также на первичной медицинской документации М.Н.А., суд правильно исходил из того, что сомнений в правильности и обоснованности заключения экспертной комиссии не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что каких-либо иных дополнительных доказательств, медицинской документации о состоянии здоровья истицы в юридически значимый период истцом не представлено, какие-либо новые обстоятельства судом не выявлены, медицинские документы, подтверждающие наличие у М.Н.А. заболеваний, в силу которых она на момент подписания оспариваемых договоров не могла понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют, добытые по делу доказательства не позволяют вынести суждение о том, что в юридически значимый период истец не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем, отказ в удовлетворении заявленных требований по основаниям ст. 177 Гражданского кодекса РФ не противоречит требованиям гражданского законодательства, регулирующего сложившиеся между сторонами правоотношения, и постановлен в соответствии с установленными по делу обстоятельствами.
Разрешая спор, суд первой инстанции на основе объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств обоснованно признал недоказанным то обстоятельство, что М.Н.А. заблуждалась относительно природы и условий оспариваемой ею сделки (ст. 178 Гражданского кодекса РФ), и то обстоятельство, что со стороны ответчика имели место умышленные действия, направленные на введение истца в заблуждение, то есть обман, который мог являться основанием для признания сделки недействительной в силу п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ.
При рассмотрении настоящего дела истицей, на которой в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ лежала обязанность доказать заявленные исковые требования, также не представлены доказательства, свидетельствующие, что ее состояние здоровья и сложившаяся жизненная ситуация способствовали формированию у нее заблуждения при совершении оспариваемой сделки, либо ответчик или гражданка Р. воспользовались ее болезненным состоянием и обманули ее. Поскольку, как указано выше, судом обоснованно установлено, что М.Н.А. по своему состоянию здоровья понимала значение своих действий, могла ими руководить, уголовное дело по факту обмана не возбуждалось, то у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что М.Н.А. заблуждалась относительно природы подписываемых договоров или их содержания.
В то же время суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о ничтожности договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Как следует из объяснений представителя ответчика, данных в судебном заседании <дата>, договор займа, по сути, был ипотекой, квартира являлась обеспечением займа; после возврата займа предполагался возврат квартиры во владение истицы; ответчик полагал, что истица сможет вернуть деньги, не прибегая к реализации квартиры; он не собирался приобретать квартиру, приобрел в целях обеспечения займа (т. 1 л.д. 69).
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры ответчику переданы не были, коммунальные платежи за квартиру оплачивала М.Н.А., которая до настоящего времени зарегистрирована в квартире и проживает в ней.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между сторонами <дата> является притворной сделкой, поскольку отношения, которые стороны имели в виду при заключении договора, являлись отношениями по заключению договора залога спорной квартиры в обеспечение договора займа на сумму <...>
На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При этом судебная коллегия считает, что договор залога от <дата>, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, поскольку размер обязательства и срок его исполнения установлены договором займа, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи является притворной сделкой, а прикрываемый договор залога является недействительным, то ответчик З. обязан возвратить М.Н.А. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в собственность.
Доводы ответчика о том, что фактически по договорам купли-продажи и займа было передано <...> наличными лично М.Н.А. и <...> были помещены в банковскую ячейку, надлежащими доказательствами не подтверждаются, поскольку ответчиком не представлен договор с банком на обслуживание банковской ячейки, не установлен порядок помещения денежных средств в ячейку и порядок их получения, не представлены доказательства того, что М.Н.А. их из банка получила. Кроме того, учитывая, что у истца в спорный период имелось заболевание - перелом шейки бедра, которое объективно препятствовало ей свободно передвигаться, ответчиком не представлены доказательства, что истец данные денежные средства была в состоянии получить лично или выдала кому-либо доверенность на получение денежных средств, также не представлены доказательства того, что денежные средства до сих пор находятся в банке. Следует отметить, что сама схема ипотеки, которую стороны имели в виду, свидетельствует о том, что З. заплатил М.Н.А. в общей сложности <...> по договору займа. Оснований считать, что М.Н.А. по договору займа денежные средства не получала, у судебной коллегии не имеется, поскольку по условиям договора займа к моменту его составления стороны расчеты произвели, с чем стороны, подписав договор, согласились.
Судебная коллегия принимает во внимание, что поскольку договор купли-продажи признан судебной коллегией притворной сделкой, он не порождает у истца обязанности по выплате стоимости квартиры, указанной в договоре, поскольку фактически стороны не преследовали цель заключить договор купли-продажи с передачей в обмен на денежные средства объекта недвижимости.
На основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Таким образом, поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи от <дата> у З. отсутствовало право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ввиду признания договора купли продажи от <дата> недействительным, предварительный договор купли-продажи от <дата> также подлежит признанию недействительным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требования о признании договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 6 сентября 2012 г. в части отказа в иске о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> и применении последствий его недействительности, признании недействительным предварительного договора от <дата> - отменить. Принять в указанной части новое решение.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный <дата> между М.Н.А. и З.
Применить последствия недействительности сделки: признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру <адрес> за З., произведенную <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу за N <...>.
Возвратить двухкомнатную квартиру <адрес> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на 3 этаже, в собственность М.Н.А..
Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли-продажи, заключенный <дата> между З. и М.Н.А., удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А., зарегистрированный в реестре за N <...>.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)