Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "23" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Споткай Л.Е., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича (истца) - Полевода С.Г., представителя по доверенности от 08.01.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от "25" февраля 2013 года по делу N А69-2348/2012, принятое судьей Донгак О.Ш.,
установил:
индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич (ИНН 170101252700, ОГРНИП 308171923300012, далее также истец) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Литвиновой Вере Николаевне (ОГРНИП 304170113800075, ИНН 170100570690, далее также ответчик) о расторжении договора аренды от 3 июля 2006 года N 40101, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной; о выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны с арендуемых помещений N 28 и N 29, общей площадью 94,5 кв. м, расположенных по адресу: город Кызыл, ул. Красноармейская, 102.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации " к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла".
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 25 февраля 2013 года исковые требования индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича удовлетворены в полном объеме.
Договор аренды от 3 июля 2006 года N 40107, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной расторгнут.
Принято решение о выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны из помещений, расположенных по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица Красноармейская, 102, 1 этаж, N 28 и N 29, общей площадью 94,5 кв. м, в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу и передаче их по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю Доржу Роллану Дермеевичу.
С индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны в пользу индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренного договором, и в связи с этим удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Индивидуальный предприниматель Литвинова Вера Николаевна не согласилась с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, и выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, поскольку из условий пункта 5.1 договора не следует такое основание для расторжения договора как право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды без указания каких-либо оснований согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания изменения и расторжения договора установлены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что арендатор не допускала за период действия договора аренды нарушений условий договора, на основании которых договор мог бы быть расторгнут, требования о расторжении договора по основаниям, указанным в иске, не обоснованы.
В действиях истца по расторжению договора в одностороннем порядке усматривается злоупотребление правом.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2013 года апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны принята к производству, рассмотрение дела назначено на 16 мая 2013 года.
В судебное заседание индивидуальный предприниматель Литвинова Вера Николаевна не явилась, своего представителя не направила.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, его представитель участвовал в судебном заседании суда первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Уведомлениями о вручении почтового отправления N 66000072691782, N 66000072691799 подтверждается получение данного определения ответчиком и ее представителем по делу.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 11 апреля 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
От индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5.1. договора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных статьями 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации или в случаях, предусмотренных договором, в пункте 5.1.7. указано, что договор может быть расторгнут досрочно в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Разъяснение применения указанных норм содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 года N 57821/08 и от 16 февраля 2010 года N 13057/09.
С момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, обремененное договором аренды, у истца возникли права и обязанности в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Довод ответчика о злоупотреблении правом не состоятелен и не основан на законе.
Представитель индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 9 часов 15 минут 23 мая 2013 года.
О времени перерыва произведено публичное извещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 18 мая 2013 года.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
3 июля 2006 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной заключен договор аренды N 40107 нежилых помещений, расположенных по адресу: город Кызыл, улица Красноармейская 102, 1 этаж, N 28, N 29, общей площадью 94,5 кв. м, для использования в целях торговых площадей.
Срок действия договора установлен с 1 августа 2006 года по 31 декабря 2046 года.
Согласно пункту 5.1. договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации Российской Федерации или в следующих случаях:
5.1.1 Существенного ухудшения состояния помещения.
5.1.2. Использования помещения не по назначению, а также в случае нарушения пункта 2.2. настоящего договора.
5.1.3. Использования помещения с существенными нарушениями условий договора.
5.1.4. В случае если арендатор не производит текущего и капитального ремонта помещения в оговоренные договором сроки.
5.1.5. В случае передачи помещения или их части в пользование третьим лицам, без согласия Арендодателя.
5.1.6. В случае не использования помещения по назначению в течение двухмесячного срока после заключения настоящего договора.
5.1.7. Договор может быть досрочно расторгнут в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях возникновения необходимости использования арендуемого помещения для муниципальных нужд.
Пунктом 5.3. договора предусмотрено, что в случае, предусмотренном пунктом 5.1 договора, договор расторгается распоряжением председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла (о расторжении договора аренды) и считается расторгнутым с момента уведомления арендатора либо по истечении семи дней с момента отправления почтового уведомления о расторжении договора аренды арендатору по адресу, указанному в договоре.
Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды.
Согласно договору купли-продажи от 26 сентября 2011 года N 01-ППП/ДЗИО-04-2011 индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич приобрел нежилые помещения (магазин) первого этажа жилого дома, помещения N 8 по N 32, N 41, расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, город Кызыл, ул. Красноармейская, д. 102, 1984 года постройки, общей площадью 1 143 кв. м.
Право собственности Доржу Роллана Дермеевича на магазин, назначение: нежилое, общая площадь 1 143, 3 кв. м этаж 1, номера на поэтажном плане 8-32, 41, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102, пом. с N 8 по N 32, N 41 (магазин "1000" мелочей) зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва 26 декабря 2011 года, номер записи 17-АВ 110870.
Уведомлением от 27 августа 2012 года истец сообщил ответчику о том, что он является покупателем нежилых помещений, в том числе помещений, арендуемых ответчиком, и ссылаясь на статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на расторжение договора и освобождении помещений.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды и освобождении помещений не достигнуто между истцом и ответчиком, истец обратился с исковыми требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.
Сторонами по настоящему делу не оспаривается заключение договора аренды муниципального имущества между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной от 3 июля 2006 года N 40107 в отношении объекта недвижимости, приобретенного впоследствии индивидуальным предпринимателем Доржу Ролланом Дермеевичем в собственность согласно договору купли-продажи от 26 сентября 2011 года N 01-ППП/ДЗИО-04-2011.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Указанное положение означает что, в случае отчуждения права собственности место арендодателя в арендных отношениях занимает новое лицо, приобретатель.
Таким образом, индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич, как собственник имущества, вступил в договор аренды от 3 июля 2006 года N 40107, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной в качестве арендодателя, в силу закона.
Индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич приобрел права и соответствующие обязанности, предусмотренные договором аренды, в том числе на основании пункта 5.1. договора аренды, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации право в одностороннем порядке расторгнуть в судебном порядке договор аренды и указанное право является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия в договоре аренды условия, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.
Порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества подпадают под регулирование главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 года N 5782/08 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 5.1. договора аренды от 3 июля 2006 года позволяют арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор и с учетом этого правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом этого, а также принимая во внимание обоснованность иска о расторжении договора аренды, у индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны возникла обязанность освободить занимаемые ею помещения, предоставленные по договору аренды.
Оценка доводам ответчика, изложенным в апелляционной жалобе, дана в настоящем постановлении.
Что касается довода о злоупотреблении истцом правом, то данный довод исходя из обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, не нашел своего подтверждения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от "25" февраля 2013 года по делу N А69-2348/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
Л.Е.СПОТКАЙ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2013 ПО ДЕЛУ N А69-2348/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2013 г. по делу N А69-2348/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "23" мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" мая 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Споткай Л.Е., Хасановой И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича (истца) - Полевода С.Г., представителя по доверенности от 08.01.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от "25" февраля 2013 года по делу N А69-2348/2012, принятое судьей Донгак О.Ш.,
установил:
индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич (ИНН 170101252700, ОГРНИП 308171923300012, далее также истец) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Литвиновой Вере Николаевне (ОГРНИП 304170113800075, ИНН 170100570690, далее также ответчик) о расторжении договора аренды от 3 июля 2006 года N 40101, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной; о выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны с арендуемых помещений N 28 и N 29, общей площадью 94,5 кв. м, расположенных по адресу: город Кызыл, ул. Красноармейская, 102.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации " к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла".
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 25 февраля 2013 года исковые требования индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича удовлетворены в полном объеме.
Договор аренды от 3 июля 2006 года N 40107, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной расторгнут.
Принято решение о выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны из помещений, расположенных по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, улица Красноармейская, 102, 1 этаж, N 28 и N 29, общей площадью 94,5 кв. м, в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу и передаче их по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю Доржу Роллану Дермеевичу.
С индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны в пользу индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
При принятии решения суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренного договором, и в связи с этим удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Индивидуальный предприниматель Литвинова Вера Николаевна не согласилась с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, и выселении индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, поскольку из условий пункта 5.1 договора не следует такое основание для расторжения договора как право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды без указания каких-либо оснований согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания изменения и расторжения договора установлены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что арендатор не допускала за период действия договора аренды нарушений условий договора, на основании которых договор мог бы быть расторгнут, требования о расторжении договора по основаниям, указанным в иске, не обоснованы.
В действиях истца по расторжению договора в одностороннем порядке усматривается злоупотребление правом.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2013 года апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны принята к производству, рассмотрение дела назначено на 16 мая 2013 года.
В судебное заседание индивидуальный предприниматель Литвинова Вера Николаевна не явилась, своего представителя не направила.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, его представитель участвовал в судебном заседании суда первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Уведомлениями о вручении почтового отправления N 66000072691782, N 66000072691799 подтверждается получение данного определения ответчиком и ее представителем по делу.
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 11 апреля 2013 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.
От индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5.1. договора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных статьями 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации или в случаях, предусмотренных договором, в пункте 5.1.7. указано, что договор может быть расторгнут досрочно в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Разъяснение применения указанных норм содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 года N 57821/08 и от 16 февраля 2010 года N 13057/09.
С момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, обремененное договором аренды, у истца возникли права и обязанности в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Довод ответчика о злоупотреблении правом не состоятелен и не основан на законе.
Представитель индивидуального предпринимателя Доржу Роллана Дермеевича в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 9 часов 15 минут 23 мая 2013 года.
О времени перерыва произведено публичное извещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 18 мая 2013 года.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
3 июля 2006 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной заключен договор аренды N 40107 нежилых помещений, расположенных по адресу: город Кызыл, улица Красноармейская 102, 1 этаж, N 28, N 29, общей площадью 94,5 кв. м, для использования в целях торговых площадей.
Срок действия договора установлен с 1 августа 2006 года по 31 декабря 2046 года.
Согласно пункту 5.1. договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации Российской Федерации или в следующих случаях:
5.1.1 Существенного ухудшения состояния помещения.
5.1.2. Использования помещения не по назначению, а также в случае нарушения пункта 2.2. настоящего договора.
5.1.3. Использования помещения с существенными нарушениями условий договора.
5.1.4. В случае если арендатор не производит текущего и капитального ремонта помещения в оговоренные договором сроки.
5.1.5. В случае передачи помещения или их части в пользование третьим лицам, без согласия Арендодателя.
5.1.6. В случае не использования помещения по назначению в течение двухмесячного срока после заключения настоящего договора.
5.1.7. Договор может быть досрочно расторгнут в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях возникновения необходимости использования арендуемого помещения для муниципальных нужд.
Пунктом 5.3. договора предусмотрено, что в случае, предусмотренном пунктом 5.1 договора, договор расторгается распоряжением председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла (о расторжении договора аренды) и считается расторгнутым с момента уведомления арендатора либо по истечении семи дней с момента отправления почтового уведомления о расторжении договора аренды арендатору по адресу, указанному в договоре.
Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды.
Согласно договору купли-продажи от 26 сентября 2011 года N 01-ППП/ДЗИО-04-2011 индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич приобрел нежилые помещения (магазин) первого этажа жилого дома, помещения N 8 по N 32, N 41, расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, город Кызыл, ул. Красноармейская, д. 102, 1984 года постройки, общей площадью 1 143 кв. м.
Право собственности Доржу Роллана Дермеевича на магазин, назначение: нежилое, общая площадь 1 143, 3 кв. м этаж 1, номера на поэтажном плане 8-32, 41, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Красноармейская улица, д. 102, пом. с N 8 по N 32, N 41 (магазин "1000" мелочей) зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Тыва 26 декабря 2011 года, номер записи 17-АВ 110870.
Уведомлением от 27 августа 2012 года истец сообщил ответчику о том, что он является покупателем нежилых помещений, в том числе помещений, арендуемых ответчиком, и ссылаясь на статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на расторжение договора и освобождении помещений.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды и освобождении помещений не достигнуто между истцом и ответчиком, истец обратился с исковыми требованиями, рассматриваемыми в настоящем деле.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.
Сторонами по настоящему делу не оспаривается заключение договора аренды муниципального имущества между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной от 3 июля 2006 года N 40107 в отношении объекта недвижимости, приобретенного впоследствии индивидуальным предпринимателем Доржу Ролланом Дермеевичем в собственность согласно договору купли-продажи от 26 сентября 2011 года N 01-ППП/ДЗИО-04-2011.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Указанное положение означает что, в случае отчуждения права собственности место арендодателя в арендных отношениях занимает новое лицо, приобретатель.
Таким образом, индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич, как собственник имущества, вступил в договор аренды от 3 июля 2006 года N 40107, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла и индивидуальным предпринимателем Литвиновой Верой Николаевной в качестве арендодателя, в силу закона.
Индивидуальный предприниматель Доржу Роллан Дермеевич приобрел права и соответствующие обязанности, предусмотренные договором аренды, в том числе на основании пункта 5.1. договора аренды, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации право в одностороннем порядке расторгнуть в судебном порядке договор аренды и указанное право является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия в договоре аренды условия, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.
Порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества подпадают под регулирование главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 9 сентября 2008 года N 5782/08 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пункта 5.1. договора аренды от 3 июля 2006 года позволяют арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор и с учетом этого правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом этого, а также принимая во внимание обоснованность иска о расторжении договора аренды, у индивидуального предпринимателя Литвиновой Веры Николаевны возникла обязанность освободить занимаемые ею помещения, предоставленные по договору аренды.
Оценка доводам ответчика, изложенным в апелляционной жалобе, дана в настоящем постановлении.
Что касается довода о злоупотреблении истцом правом, то данный довод исходя из обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, не нашел своего подтверждения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от "25" февраля 2013 года по делу N А69-2348/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
Л.Е.СПОТКАЙ
И.А.ХАСАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)