Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карякин Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Фединой Е.В.,
судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х., Султанова Р.А.,
при секретаре А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе А.Г., А.Р.А., А.Р.М., А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Ю., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я.
на решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года
по иску А.Г., А.Р.А., А.Р.М., А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Е., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я. к Обществу с ограниченной ответственностью "Белогорское" о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Заслушав доклад судьи Фединой Е.В.; пояснения представителя истцов Ф., настаивавшего на отмене решения суда; пояснения представителя ответчика Б.А.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ООО "Белогорское" о досрочном расторжении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих им на праве общей долевой собственности в кадастровых кварталах с номерами N и N от (дата), заключенного с ООО "Белогорское". Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора аренды, нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения.
В адрес ООО "Белогорское" сособственниками земельных долей была направлена претензия с требование расторгнуть договор аренды от (дата), ответом на указанную претензию стала публикация в газете "***" от (дата), с предложением к инициативной группе сособственников земельных долей "обеспечить явку собственников земельных долей в количестве 100% в Управление Росреестра (адрес) для подачи заявления о прекращении договора аренды". Указанное требование неисполнимо, так как директор ООО "Белогорское" Б.А.Н. является собственником *** земельных паев и не заинтересован в расторжении договора аренды исключительно по личным мотивам.
Определением суда от (дата) произведена замена истца Т.И.И., умершего (дата), на правопреемника Ш.Н.И., а также произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Д.А.А., умершей (дата), на правопреемника Д.
Истцы А.Г., В.А., Г., З.К., К.В., М.П.Н., М.Н.Т., М.Р.Б., М.Р.Ш., М.Ф., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.С.И., С.Ф.Г., С.А., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.Ю., Ш.Н.М., Ш.Н.И. и представитель истцов Ф., третьи лица - А.М., С.Ю., Ш.Т. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика - генеральный директор ООО "Белогорское" Б.А.Н., исковые требования не признал.
Представитель третьего лица - НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" В.Т., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала необходимым принять решение на основе требований закона, пояснила, что для ОАО "Оренбургнефть" не принципиален вопрос о том, с кем заключать договор аренды земельных участков: с собственниками земельных долей или с ООО "Белогорское".
Остальные истцы и третьи лица в судебное заседание не явились.
Суд определил рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных истцов и третьих лиц, не явившихся в судебное заседание.
Решением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Отменены обеспечительные меры, установленные определением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от (дата).
Не согласившись с решением суда, истцами подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение суда отменить как принятое с существенными нарушениями норм материального права. Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик с доводами истцов не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, (дата) собственники земельных долей в количестве 129 человек, в том числе и истцы, заключили с ООО "Белогорское" договор аренды 38 земельных участков с кадастровыми номерами - N, площадью 81999 кв. м; N площадью 676002 кв. м; N, площадью 302 999 кв. м; N, площадью 807996 кв. м; N, площадью 704996 кв. м; N, площадью 497629 кв. м; N, площадью 1702118 кв. м; N, площадью 129999 кв. м; N, площадью 183000 кв. м; N, площадью 287632 кв. м; N, площадью 1174175 кв. м; N, площадью 1380820 кв. м; N, площадью 189842 кв. м; N, площадью 1019896 кв. м; N, площадью 1110 000 кв. м; N, площадью 1279001 кв. м; N, площадью 185723 кв. м; N, площадью 359925 кв. м; N, площадью 2961497 кв. м; N, площадью 219461 кв. м; N, площадью 1066531 кв. м; N, площадью 27000 кв. м; N, площадью 1440275 кв. м; N, площадью 69000 кв. м; N, площадью 952173 кв. м; N, площадью 59009 кв. м; N, площадью 1182001 кв. м; N, площадью 3246000 кв. м; N, площадью 1606998 кв. м; N, площадью 23999 кв. м; N, площадью 46002 кв. м; N, площадью 195000 кв. м; N, площадью 420596 кв. м; N, площадью 2014712 кв. м; N, площадью 1693994 кв. м; N, площадью 740998 кв. м; N, площадью 1141005 кв. м; N, площадью 31998 кв. м, сроком на *** лет. Арендодатели предоставили, а арендатор принял в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (дата).
Отказывая истцам в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о не выполнении арендодателями условий, предусмотренных ст. 619 ГК РФ; не установлении со стороны ООО "Белогорское" существенных нарушений условий договора аренды. Суд указал, что истцами не представлено суду доказательств использования ответчиком арендованных земельных участков не в соответствии с их целевым назначением. Истцы в значительной степени не лишены того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельных участков. При этом суд принял во внимание незначительную площадь земельных участков, занятых объектами нефтедобычи ОАО "Оренбургнефть", по отношению к общей площади арендованных ООО "Белогорское" земельных участков, а также предусмотренную ОАО "Оренбургнефть" и ООО "Белогорское" преследующую рекультивацию земель. Суд установил несоблюдение истцами требований п. 4.3 договора аренды земельных участков.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, ввиду следующего.
Статьей 7 ЗК РФ определен принцип деления земель по целевому назначению на категории. Земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения также основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения перечислены в статьях 78, 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
С целью развития принципа сохранения целевого использования земельных участков пунктом 1 статьи 6 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены следующие требования: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Согласно статье 12 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности; целями охраны земель являются: предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, согласно статье 13 Кодекса.
В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель.
Из материалов дела следует, что на земельных участках, предоставленных в аренду ООО "Белогорское" для использования в сельскохозяйственном производстве, находятся площадка под СКВ. *** (из сущ. СКВ. ***, ***) *** месторождения на площади 3, 05 га; СКВ. 3830, 3715, подъездные пути, ЛЭП, КТП к СКВ., АУКРМ ф-11,ВЛ-6 кВ от скв. *** до скв.*** *** месторождения на площади 19, 741 га.; ВЛ-6 кВ и КТП к скв. *** *** месторождения, на площади 0, 06 га.
В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 4.1 договора аренды от (дата) арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки (подпункты 1, 2 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Доводы истцов о нецелевом использовании земельных участков ответчиком подтверждаются пояснениями представителя НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" В.Т., подтвердившей, что НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" арендовало у ООО "Белогорское" земельные участки, за пользование которыми ООО "Белогорское" получало плату.
В материалах дела имеется и письменное доказательство, представленное НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть", а именно договор аренды от (дата), согласно которого ООО "Белогорское" сдало в субаренду НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" земельные участки сроком до (дата). За что ответчик получал арендную плату в сумме *** руб.
При наличии вышеуказанных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором ООО "Белогорское" при использовании в аренду земельных участков в процессе их использования допускались существенные нарушения норм общих норм права, специального закона, условий договора, а также основополагающего принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения: сохранение целевого использования земельных участков.
При этом существенность нарушений не зависит от площади переданных НГДУ "Сорочинскнефть" в субаренду земельных участков.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В (дата) истцами в адрес ООО "Белогорское" направлялась претензия, в которой арендатору указывалось на нецелевое использование земельных участков, незаконное заключение договора субаренды с НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть", нарушение условий договора аренды, с предложением расторгнуть договор аренды в срок до (дата).
После получения претензии арендатор ООО "Белогорское" не предпринял мер для устранения нарушения земельного законодательства, (дата) в газете "***" опубликовал объявление с предложением для расторжения договора обеспечить явку собственников земельных долей в количестве 100%. А (дата) в нарушение закона и договора аренды заключил договор субаренды земельных участков с НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть".
Доказательств устранения арендатором выявленных нарушений условий договора в разумный срок материалы дела не содержат, что является безусловным основанием для досрочного расторжения договора по требованиям арендодателя.
Неправомерна ссылка суда и на ст. 78 п. 2 ЗК РФ, как на отсутствие необходимости перевода категории земель, переданных по договору аренды, в иное назначение.
Действительно действующее земельное законодательство, определяет, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Анализ данной правовой нормы указывает на недолгосрочный, временный характер использования земли не в соответствии с ее назначением, что при рассмотрении данного дела не имеет место.
Вывод суда об отсутствии административной ответственности ООО "Белогорское" за нарушение земельного законодательства, не может быть принят во внимание, поскольку предметом настоящего спора является расторжение договора, а не наложение административного взыскания.
Судебная коллегия полагает, что довод ответчика о не соблюдении истцами требований п. 4.3 договора аренды от (дата) о порядке сбора голосов арендодателей для расторжения договора аренды, юридического значения в данном случае не имеет, поскольку установлены существенные нарушения арендатором общих норм права, специального закона, условий договора, а также основополагающего принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения, что само по себе влечет его расторжение в судебном порядке.
На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и считает необходим постановить по делу новое судебное решение, которым исковые требования о расторжении договора аренды от (дата) удовлетворить.
Учитывая положение ст. 46 ч. 3 ЗК РФ о том, что прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и условия п. 4.1 договора аренды, где стороны определили, что окончанием полевых сельскохозяйственных работ является (дата) текущего года, судебная коллегия считает возможным расторгнуть договор аренды от (дата) с (дата)
Так как судебная коллегия принимает решение об удовлетворении исковых требований истцов, то обеспечительные меры должны быть сохранены до исполнения решения суда (ст. 144 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу А.Г., А.Р.А., А.Р.М.,, А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Ю., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я. удовлетворить.
Решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельных участков от (дата), заключенный между собственниками земельных долей земельных участков сельскохозяйственного назначения и ООО "Белогорское", зарегистрированный (дата) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, номер регистрации N
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4455/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N 33-4455/2013
Судья: Карякин Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Фединой Е.В.,
судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х., Султанова Р.А.,
при секретаре А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе А.Г., А.Р.А., А.Р.М., А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Ю., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я.
на решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года
по иску А.Г., А.Р.А., А.Р.М., А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Е., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я. к Обществу с ограниченной ответственностью "Белогорское" о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Заслушав доклад судьи Фединой Е.В.; пояснения представителя истцов Ф., настаивавшего на отмене решения суда; пояснения представителя ответчика Б.А.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ООО "Белогорское" о досрочном расторжении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих им на праве общей долевой собственности в кадастровых кварталах с номерами N и N от (дата), заключенного с ООО "Белогорское". Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договора аренды, нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения.
В адрес ООО "Белогорское" сособственниками земельных долей была направлена претензия с требование расторгнуть договор аренды от (дата), ответом на указанную претензию стала публикация в газете "***" от (дата), с предложением к инициативной группе сособственников земельных долей "обеспечить явку собственников земельных долей в количестве 100% в Управление Росреестра (адрес) для подачи заявления о прекращении договора аренды". Указанное требование неисполнимо, так как директор ООО "Белогорское" Б.А.Н. является собственником *** земельных паев и не заинтересован в расторжении договора аренды исключительно по личным мотивам.
Определением суда от (дата) произведена замена истца Т.И.И., умершего (дата), на правопреемника Ш.Н.И., а также произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Д.А.А., умершей (дата), на правопреемника Д.
Истцы А.Г., В.А., Г., З.К., К.В., М.П.Н., М.Н.Т., М.Р.Б., М.Р.Ш., М.Ф., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.С.И., С.Ф.Г., С.А., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.Ю., Ш.Н.М., Ш.Н.И. и представитель истцов Ф., третьи лица - А.М., С.Ю., Ш.Т. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика - генеральный директор ООО "Белогорское" Б.А.Н., исковые требования не признал.
Представитель третьего лица - НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" В.Т., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала необходимым принять решение на основе требований закона, пояснила, что для ОАО "Оренбургнефть" не принципиален вопрос о том, с кем заключать договор аренды земельных участков: с собственниками земельных долей или с ООО "Белогорское".
Остальные истцы и третьи лица в судебное заседание не явились.
Суд определил рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных истцов и третьих лиц, не явившихся в судебное заседание.
Решением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Отменены обеспечительные меры, установленные определением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от (дата).
Не согласившись с решением суда, истцами подана апелляционная жалоба, в которой они просят решение суда отменить как принятое с существенными нарушениями норм материального права. Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик с доводами истцов не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, (дата) собственники земельных долей в количестве 129 человек, в том числе и истцы, заключили с ООО "Белогорское" договор аренды 38 земельных участков с кадастровыми номерами - N, площадью 81999 кв. м; N площадью 676002 кв. м; N, площадью 302 999 кв. м; N, площадью 807996 кв. м; N, площадью 704996 кв. м; N, площадью 497629 кв. м; N, площадью 1702118 кв. м; N, площадью 129999 кв. м; N, площадью 183000 кв. м; N, площадью 287632 кв. м; N, площадью 1174175 кв. м; N, площадью 1380820 кв. м; N, площадью 189842 кв. м; N, площадью 1019896 кв. м; N, площадью 1110 000 кв. м; N, площадью 1279001 кв. м; N, площадью 185723 кв. м; N, площадью 359925 кв. м; N, площадью 2961497 кв. м; N, площадью 219461 кв. м; N, площадью 1066531 кв. м; N, площадью 27000 кв. м; N, площадью 1440275 кв. м; N, площадью 69000 кв. м; N, площадью 952173 кв. м; N, площадью 59009 кв. м; N, площадью 1182001 кв. м; N, площадью 3246000 кв. м; N, площадью 1606998 кв. м; N, площадью 23999 кв. м; N, площадью 46002 кв. м; N, площадью 195000 кв. м; N, площадью 420596 кв. м; N, площадью 2014712 кв. м; N, площадью 1693994 кв. м; N, площадью 740998 кв. м; N, площадью 1141005 кв. м; N, площадью 31998 кв. м, сроком на *** лет. Арендодатели предоставили, а арендатор принял в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (дата).
Отказывая истцам в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о не выполнении арендодателями условий, предусмотренных ст. 619 ГК РФ; не установлении со стороны ООО "Белогорское" существенных нарушений условий договора аренды. Суд указал, что истцами не представлено суду доказательств использования ответчиком арендованных земельных участков не в соответствии с их целевым назначением. Истцы в значительной степени не лишены того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора аренды земельных участков. При этом суд принял во внимание незначительную площадь земельных участков, занятых объектами нефтедобычи ОАО "Оренбургнефть", по отношению к общей площади арендованных ООО "Белогорское" земельных участков, а также предусмотренную ОАО "Оренбургнефть" и ООО "Белогорское" преследующую рекультивацию земель. Суд установил несоблюдение истцами требований п. 4.3 договора аренды земельных участков.
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, ввиду следующего.
Статьей 7 ЗК РФ определен принцип деления земель по целевому назначению на категории. Земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения также основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения перечислены в статьях 78, 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
С целью развития принципа сохранения целевого использования земельных участков пунктом 1 статьи 6 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены следующие требования: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Согласно статье 12 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности; целями охраны земель являются: предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, согласно статье 13 Кодекса.
В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель.
Из материалов дела следует, что на земельных участках, предоставленных в аренду ООО "Белогорское" для использования в сельскохозяйственном производстве, находятся площадка под СКВ. *** (из сущ. СКВ. ***, ***) *** месторождения на площади 3, 05 га; СКВ. 3830, 3715, подъездные пути, ЛЭП, КТП к СКВ., АУКРМ ф-11,ВЛ-6 кВ от скв. *** до скв.*** *** месторождения на площади 19, 741 га.; ВЛ-6 кВ и КТП к скв. *** *** месторождения, на площади 0, 06 га.
В силу ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 4.1 договора аренды от (дата) арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки (подпункты 1, 2 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Доводы истцов о нецелевом использовании земельных участков ответчиком подтверждаются пояснениями представителя НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" В.Т., подтвердившей, что НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" арендовало у ООО "Белогорское" земельные участки, за пользование которыми ООО "Белогорское" получало плату.
В материалах дела имеется и письменное доказательство, представленное НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть", а именно договор аренды от (дата), согласно которого ООО "Белогорское" сдало в субаренду НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть" земельные участки сроком до (дата). За что ответчик получал арендную плату в сумме *** руб.
При наличии вышеуказанных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором ООО "Белогорское" при использовании в аренду земельных участков в процессе их использования допускались существенные нарушения норм общих норм права, специального закона, условий договора, а также основополагающего принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения: сохранение целевого использования земельных участков.
При этом существенность нарушений не зависит от площади переданных НГДУ "Сорочинскнефть" в субаренду земельных участков.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В (дата) истцами в адрес ООО "Белогорское" направлялась претензия, в которой арендатору указывалось на нецелевое использование земельных участков, незаконное заключение договора субаренды с НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть", нарушение условий договора аренды, с предложением расторгнуть договор аренды в срок до (дата).
После получения претензии арендатор ООО "Белогорское" не предпринял мер для устранения нарушения земельного законодательства, (дата) в газете "***" опубликовал объявление с предложением для расторжения договора обеспечить явку собственников земельных долей в количестве 100%. А (дата) в нарушение закона и договора аренды заключил договор субаренды земельных участков с НГДУ "Сорочинскнефть" ОАО "Оренбургнефть".
Доказательств устранения арендатором выявленных нарушений условий договора в разумный срок материалы дела не содержат, что является безусловным основанием для досрочного расторжения договора по требованиям арендодателя.
Неправомерна ссылка суда и на ст. 78 п. 2 ЗК РФ, как на отсутствие необходимости перевода категории земель, переданных по договору аренды, в иное назначение.
Действительно действующее земельное законодательство, определяет, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Анализ данной правовой нормы указывает на недолгосрочный, временный характер использования земли не в соответствии с ее назначением, что при рассмотрении данного дела не имеет место.
Вывод суда об отсутствии административной ответственности ООО "Белогорское" за нарушение земельного законодательства, не может быть принят во внимание, поскольку предметом настоящего спора является расторжение договора, а не наложение административного взыскания.
Судебная коллегия полагает, что довод ответчика о не соблюдении истцами требований п. 4.3 договора аренды от (дата) о порядке сбора голосов арендодателей для расторжения договора аренды, юридического значения в данном случае не имеет, поскольку установлены существенные нарушения арендатором общих норм права, специального закона, условий договора, а также основополагающего принципа оборота земель сельскохозяйственного назначения, что само по себе влечет его расторжение в судебном порядке.
На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и считает необходим постановить по делу новое судебное решение, которым исковые требования о расторжении договора аренды от (дата) удовлетворить.
Учитывая положение ст. 46 ч. 3 ЗК РФ о том, что прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и условия п. 4.1 договора аренды, где стороны определили, что окончанием полевых сельскохозяйственных работ является (дата) текущего года, судебная коллегия считает возможным расторгнуть договор аренды от (дата) с (дата)
Так как судебная коллегия принимает решение об удовлетворении исковых требований истцов, то обеспечительные меры должны быть сохранены до исполнения решения суда (ст. 144 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу А.Г., А.Р.А., А.Р.М.,, А.А., А.В., Б.В., Б.А.Ф., В.С.В., В.А., В.Х., В.С.И., Г., З.К., З.В., З.Т., И., К.Х., К.Н., К.В., К.Т., К.А., К.Г., М.Н.З., М.Л., М.П.В., М.Н.Т., М.Р.Б., М.М., М.Н.Б., М.Р.Ш., М.Ф., М.В., М.Н.А., Н.Ф., Н.А., П.А., П.С., С.Р.Х., С.Е., С.В., С.Т., С.С.И., С.Ф.Г., С.Р.Б., С.А., С.М., Т.А.В., Т.В., Ш.Н.И., Т.Н., Т.А.В., Х.Г., Х.М., Ш.В., Ш.С., Ш.Ю., Ш.Е., Ш.Н.И., Ш.Н.М., Я. удовлетворить.
Решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 08 апреля 2013 года отменить.
Вынести новое решение, которым исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельных участков от (дата), заключенный между собственниками земельных долей земельных участков сельскохозяйственного назначения и ООО "Белогорское", зарегистрированный (дата) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, номер регистрации N
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)