Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ивахненко Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Шурловой Л.А., Турлаева В.Н.
с участием секретаря Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ч.
на решение Георгиевского городского суда от 01 февраля 2013 года,
по иску Ч. к ООО "Строительно-монтажное управление "Альтернатива" о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности,
заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.,
установила:
Ч. обратилась с иском к ООО "Строительно-монтажное управление "Альтернатива", и, уточнив требования просила суд признать предварительный договор участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года, заключенный между нею и ООО СМП "Альтернатива", - основным договором, произвести государственную регистрацию договора, возложить на ответчика обязанность передать ей в собственность две однокомнатные квартиры N * и N * по ул. Филатова * в г. Георгиевске, стоимость и общая площадь которых соответствует стоимости и общей площади трехкомнатной квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года. В обоснование заявленных требований указала, что 24 ноября 2008 года между нею и ООО СМП "Альтернатива-2" был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Филатова * г. Георгиевска. Предметом данного договора являлась 2-комнатная квартира общей стоимостью * рублей. В день заключения договора ею лично были внесены в кассу застройщика денежные средства в размере * рублей, выдана квитанция к ордеру N *. 19 июня 2009 года объект незавершенного строительством многоквартирного жилого дома был передан ООО СМП "Альтернатива", которое стало застройщиком. 27 января 2010 года между нею и ответчиком достигнуто соглашение о том, что застройщик обязался взамен двухкомнатной квартиры обеспечить ей строительство трехкомнатной квартиры, а она профинансировать строительство указанной квартиры. 27 января 2010 года между сторонами заключен предварительный договор участия в долевом строительстве. Цель заключения данного договора - приобретение истицей трехкомнатной квартиры общей площадью * кв. м, за которую она должна была уплатить * рублей. 27 января 2010 года ею внесены в кассу застройщика денежные средства в сумме * рублей, 1 апреля 2010 года - * рублей. В июле - августе 2010 года застройщиком без согласования с истицей трехкомнатные квартиры перепланированы в двух и однокомнатные. В июне 2012 года дом достроен и введен в эксплуатацию. На ее просьбу предоставить ей квартиру соразмерно уплаченной денежной сумме, ответчик ответил отказом, утверждая, что деньги за квартиру от нее не поступали, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований Ч. - отказано.
В апелляционной жалобе Ч. просила решение суда изменить, удовлетворив ее требование о признании предварительного договора участия в долевом строительстве от 27.01.2010 года основным договором, ссылаясь на то, что денежные средства в сумме * рублей ей не были возвращены, трехкомнатная квартира не передана. Вывод суда о том, что оплата финансирования строительства трехкомнатной квартиры не была произведена, не соответствует материалам дела. В августе 2010 года проект дома был изменен, 3-комнатные квартиры перестроены в двух- и одно-комнатные квартиры и на этот дом заключен муниципальный контракт. Суд не применил положения о недействительных сделках. Не принято во внимание, что договор участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года и договоры краткосрочного займа от 24 ноября 2008 года, 27 января 2010 года, 01 апреля 2010 года - мнимые сделки, которые прикрывают действительные намерения сторон на заключение договора участия в долевом строительстве, потому что в своей совокупности предварительный договор долевого участия и договор займа - это основной договор долевого участия в строительстве жилья. Привлечение денежных средств на строительство указанного дома подтвердили допрошенные судом свидетели. Они же подтвердили намерения сторон на заключение договора участия в долевом строительстве. Предварительный договор содержит все необходимые условия основного договора и по существу им и является.
Возражения на апелляционную жалобу не поступили.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Ч. и ее представителя адвоката Торопову Л.В. об удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не нашла.
Судом правильно определен характер правоотношений сторон, юридически значимые обстоятельства. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений норм процессуального законодательства не допущено.
В соответствии со ст. ст. 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, по предварительному договору N * от 24 ноября 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома по ул. Филатова * г. Георгиевска, между ООО СМП "Альтернатива-2" и Ч., ООО обязалось осуществить строительство 2-комнатной квартиры N * по вышеуказанному адресу и в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (не позднее 2 квартала 2009 года), а Ч. в свою очередь обязалась произвести оплату за объект долевого строительства векселями на сумму * рублей.
19 июня 2009 года ООО СМП "Альтернатива-2" перевела, а ООО СМП "Альтернатива" приняла на себя исполнение обязательств по оплате долга перед физическими лицами, в том числе Ч. в размере * рублей (пункт 1) и в счет перевода долга приняла объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу.
27 января 2010 года между ООО СМП "Альтернатива" и Ч. подписан предварительный договор N * участия в долевом строительстве указанного жилого дома, в соответствии с которым ООО обязалось осуществить строительство 3-комнатной квартиры N * и в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (не позднее 2 квартала 2010 года), а Ч. в свою очередь обязалась произвести оплату за объект долевого строительства на сумму * рублей.
25 июня 2012 года Ч. направила в адрес ООО СМП "Альтернатива" претензию о неисполнении застройщиком обязательств, с просьбой о заключении договора долевого участия в строительстве жилья на две однокомнатные квартиры N * в многоквартирном жилом доме по ул. Филатова * г. Георгиевска.
Согласно резолюции на данной претензии, директором ООО СМП "Альтернатива" указано об отсутствии на счете юридического лица денежных средств, внесенных Ч. в счет указанных квартир. В дальнейшем Ч. инициирован настоящий иск.
Указанные обстоятельства правильно установлены судом и сторонами не оспаривались.
В обоснование заявленных исковых требований Ч. сослалась на невыполнение ответчиком-застройщиком своих обязательств по передаче ей квартиры. Тогда как, обязательства по внесению денежных средств ею исполнены в полном объеме, а правовая природа предварительного договора долевого участия от 27 января 2010 года, как основного договора, подтверждается фактическими действиями сторон.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Ч., суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 307, 429 ГК РФ, нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ..." пришел к тому выводу, что основной договор долевого участия в строительстве жилья заключен не был, и как следствие правовых последствий для сторон договора не наступило. Кроме того, право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за третьими лицами, не оспорено и не признано недействительным.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, как основанным на надлежащих доказательствах по делу и нормах гражданского законодательства. Тогда как, доводами апелляционной жалобы Ч. данные выводы суда не опровергнуты.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 429 ГК РФ, предусматривающей обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно части 6 данной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 8.1 представленного суду предварительного договора долевого участия в строительстве жилья от 27 января 2010 года указано, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия основного договора, который будет заключен в последующем. Из материалов дела усматривается, что основной договор между сторонами спора, заключен не был. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика денежные средства по спорным квартирам Ч. в кассу ООО СМП "Альтернатива", не вносились.
Проанализировав заключенные сторонами договоры, суд правильно пришел к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора долевого участия в строительстве - основным договором, не имеется, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, основной договор заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне в указанный срок предложение о заключении основного договора.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и в силу названных правовых норм является незаключенным и с учетом положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Названным Федеральным законом предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации.
Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст. ст. 429, 445 ГК РФ).
Вместе с тем, в случае явного злоупотребления правом со стороны участников инвестиционной деятельности, в том числе являющихся одной из сторон предварительного договора, фактически лишающего другую сторону реальной возможности воспользоваться этой предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем, в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).
Согласно ст. 398 ГК РФ, находящейся в главе 25 ГК РФ, регулирующей ответственность за нарушение обязательств, указано, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В настоящее время невозможно заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором также и по тем основаниям, что часть помещений указанного многоквартирного дома реконструирована, площадь помещений изменилась, на что ссылается в жалобе и Ч., указывая, что августе 2010 года проект дома был изменен, 3-комнатные квартиры перестроены в двух- и однокомнатные квартиры. Спорные однокомнатные квартиры N * и N *, на которые претендовала истец, на праве собственности принадлежат третьим лицам, вещное право которых не оспорено и не признано недействительным. Тогда как, по договорам долевого участия в строительстве от 24 ноября 2008 года и 27 января 2010 года объектом соглашения сторон были двухкомнатная квартира N * и трехкомнатная квартира N *, соответственно. В июне 2012 года завершено строительство указанного многоквартирного дома, он введен в эксплуатацию, на что указывала Ч. в судебном заседании апелляционной инстанции. Тогда как основной обязанностью застройщика является строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Доводы апелляционной жалобы Ч. о том, что предварительный договор от 27 января 2010 года, между ею и ООО "Альтернатива", необходимо расценивать, как основной, являются несостоятельными по вышеизложенному.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе направлены на иную оценку доказательств, сводятся к неверному толкованию приведенных норм права, ввиду чего не могут повлиять на правильность состоявшегося судебного решения, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Георгиевского городского суда от 01 февраля 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2296/13
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N 33-2296/13
Судья: Ивахненко Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Шурловой Л.А., Турлаева В.Н.
с участием секретаря Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ч.
на решение Георгиевского городского суда от 01 февраля 2013 года,
по иску Ч. к ООО "Строительно-монтажное управление "Альтернатива" о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности,
заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.,
установила:
Ч. обратилась с иском к ООО "Строительно-монтажное управление "Альтернатива", и, уточнив требования просила суд признать предварительный договор участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года, заключенный между нею и ООО СМП "Альтернатива", - основным договором, произвести государственную регистрацию договора, возложить на ответчика обязанность передать ей в собственность две однокомнатные квартиры N * и N * по ул. Филатова * в г. Георгиевске, стоимость и общая площадь которых соответствует стоимости и общей площади трехкомнатной квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года. В обоснование заявленных требований указала, что 24 ноября 2008 года между нею и ООО СМП "Альтернатива-2" был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Филатова * г. Георгиевска. Предметом данного договора являлась 2-комнатная квартира общей стоимостью * рублей. В день заключения договора ею лично были внесены в кассу застройщика денежные средства в размере * рублей, выдана квитанция к ордеру N *. 19 июня 2009 года объект незавершенного строительством многоквартирного жилого дома был передан ООО СМП "Альтернатива", которое стало застройщиком. 27 января 2010 года между нею и ответчиком достигнуто соглашение о том, что застройщик обязался взамен двухкомнатной квартиры обеспечить ей строительство трехкомнатной квартиры, а она профинансировать строительство указанной квартиры. 27 января 2010 года между сторонами заключен предварительный договор участия в долевом строительстве. Цель заключения данного договора - приобретение истицей трехкомнатной квартиры общей площадью * кв. м, за которую она должна была уплатить * рублей. 27 января 2010 года ею внесены в кассу застройщика денежные средства в сумме * рублей, 1 апреля 2010 года - * рублей. В июле - августе 2010 года застройщиком без согласования с истицей трехкомнатные квартиры перепланированы в двух и однокомнатные. В июне 2012 года дом достроен и введен в эксплуатацию. На ее просьбу предоставить ей квартиру соразмерно уплаченной денежной сумме, ответчик ответил отказом, утверждая, что деньги за квартиру от нее не поступали, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований Ч. - отказано.
В апелляционной жалобе Ч. просила решение суда изменить, удовлетворив ее требование о признании предварительного договора участия в долевом строительстве от 27.01.2010 года основным договором, ссылаясь на то, что денежные средства в сумме * рублей ей не были возвращены, трехкомнатная квартира не передана. Вывод суда о том, что оплата финансирования строительства трехкомнатной квартиры не была произведена, не соответствует материалам дела. В августе 2010 года проект дома был изменен, 3-комнатные квартиры перестроены в двух- и одно-комнатные квартиры и на этот дом заключен муниципальный контракт. Суд не применил положения о недействительных сделках. Не принято во внимание, что договор участия в долевом строительстве от 27 января 2010 года и договоры краткосрочного займа от 24 ноября 2008 года, 27 января 2010 года, 01 апреля 2010 года - мнимые сделки, которые прикрывают действительные намерения сторон на заключение договора участия в долевом строительстве, потому что в своей совокупности предварительный договор долевого участия и договор займа - это основной договор долевого участия в строительстве жилья. Привлечение денежных средств на строительство указанного дома подтвердили допрошенные судом свидетели. Они же подтвердили намерения сторон на заключение договора участия в долевом строительстве. Предварительный договор содержит все необходимые условия основного договора и по существу им и является.
Возражения на апелляционную жалобу не поступили.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Ч. и ее представителя адвоката Торопову Л.В. об удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не нашла.
Судом правильно определен характер правоотношений сторон, юридически значимые обстоятельства. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений норм процессуального законодательства не допущено.
В соответствии со ст. ст. 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, по предварительному договору N * от 24 ноября 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома по ул. Филатова * г. Георгиевска, между ООО СМП "Альтернатива-2" и Ч., ООО обязалось осуществить строительство 2-комнатной квартиры N * по вышеуказанному адресу и в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (не позднее 2 квартала 2009 года), а Ч. в свою очередь обязалась произвести оплату за объект долевого строительства векселями на сумму * рублей.
19 июня 2009 года ООО СМП "Альтернатива-2" перевела, а ООО СМП "Альтернатива" приняла на себя исполнение обязательств по оплате долга перед физическими лицами, в том числе Ч. в размере * рублей (пункт 1) и в счет перевода долга приняла объект незавершенного строительства по вышеуказанному адресу.
27 января 2010 года между ООО СМП "Альтернатива" и Ч. подписан предварительный договор N * участия в долевом строительстве указанного жилого дома, в соответствии с которым ООО обязалось осуществить строительство 3-комнатной квартиры N * и в будущем заключить договор участия в долевом строительстве (не позднее 2 квартала 2010 года), а Ч. в свою очередь обязалась произвести оплату за объект долевого строительства на сумму * рублей.
25 июня 2012 года Ч. направила в адрес ООО СМП "Альтернатива" претензию о неисполнении застройщиком обязательств, с просьбой о заключении договора долевого участия в строительстве жилья на две однокомнатные квартиры N * в многоквартирном жилом доме по ул. Филатова * г. Георгиевска.
Согласно резолюции на данной претензии, директором ООО СМП "Альтернатива" указано об отсутствии на счете юридического лица денежных средств, внесенных Ч. в счет указанных квартир. В дальнейшем Ч. инициирован настоящий иск.
Указанные обстоятельства правильно установлены судом и сторонами не оспаривались.
В обоснование заявленных исковых требований Ч. сослалась на невыполнение ответчиком-застройщиком своих обязательств по передаче ей квартиры. Тогда как, обязательства по внесению денежных средств ею исполнены в полном объеме, а правовая природа предварительного договора долевого участия от 27 января 2010 года, как основного договора, подтверждается фактическими действиями сторон.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Ч., суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 307, 429 ГК РФ, нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ..." пришел к тому выводу, что основной договор долевого участия в строительстве жилья заключен не был, и как следствие правовых последствий для сторон договора не наступило. Кроме того, право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за третьими лицами, не оспорено и не признано недействительным.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, как основанным на надлежащих доказательствах по делу и нормах гражданского законодательства. Тогда как, доводами апелляционной жалобы Ч. данные выводы суда не опровергнуты.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 429 ГК РФ, предусматривающей обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно части 6 данной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 8.1 представленного суду предварительного договора долевого участия в строительстве жилья от 27 января 2010 года указано, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия основного договора, который будет заключен в последующем. Из материалов дела усматривается, что основной договор между сторонами спора, заключен не был. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика денежные средства по спорным квартирам Ч. в кассу ООО СМП "Альтернатива", не вносились.
Проанализировав заключенные сторонами договоры, суд правильно пришел к выводу о том, что оснований для признания предварительного договора долевого участия в строительстве - основным договором, не имеется, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, основной договор заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне в указанный срок предложение о заключении основного договора.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и в силу названных правовых норм является незаключенным и с учетом положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Названным Федеральным законом предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации.
Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст. ст. 429, 445 ГК РФ).
Вместе с тем, в случае явного злоупотребления правом со стороны участников инвестиционной деятельности, в том числе являющихся одной из сторон предварительного договора, фактически лишающего другую сторону реальной возможности воспользоваться этой предусмотренной законом процедурой защиты своих прав и законных интересов, такая сторона может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в связи с чем, в приведенной ситуации добросовестная сторона вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании права собственности на имущество, которое должно было быть предметом основного договора, поскольку такой способ защиты гражданского права как признание права прямо предусмотрен законом (ст. 12 ГК РФ).
Согласно ст. 398 ГК РФ, находящейся в главе 25 ГК РФ, регулирующей ответственность за нарушение обязательств, указано, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В настоящее время невозможно заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором также и по тем основаниям, что часть помещений указанного многоквартирного дома реконструирована, площадь помещений изменилась, на что ссылается в жалобе и Ч., указывая, что августе 2010 года проект дома был изменен, 3-комнатные квартиры перестроены в двух- и однокомнатные квартиры. Спорные однокомнатные квартиры N * и N *, на которые претендовала истец, на праве собственности принадлежат третьим лицам, вещное право которых не оспорено и не признано недействительным. Тогда как, по договорам долевого участия в строительстве от 24 ноября 2008 года и 27 января 2010 года объектом соглашения сторон были двухкомнатная квартира N * и трехкомнатная квартира N *, соответственно. В июне 2012 года завершено строительство указанного многоквартирного дома, он введен в эксплуатацию, на что указывала Ч. в судебном заседании апелляционной инстанции. Тогда как основной обязанностью застройщика является строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Доводы апелляционной жалобы Ч. о том, что предварительный договор от 27 января 2010 года, между ею и ООО "Альтернатива", необходимо расценивать, как основной, являются несостоятельными по вышеизложенному.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе направлены на иную оценку доказательств, сводятся к неверному толкованию приведенных норм права, ввиду чего не могут повлиять на правильность состоявшегося судебного решения, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Георгиевского городского суда от 01 февраля 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)