Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Рябинина К.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б., Р.М. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2013 года по гражданскому делу N по иску Б. и Р.М. к Администрации МО "Вырицкое городское поселение" об обязании заключить договор найма служебного жилого помещения,
заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Б. и Р.М. обратились в суд с иском к Администрации МО "Вырицкое городское поселение" об обязании заключить договор найма служебного жилого помещения, указав, что Б. в связи с работой в МОУ "Вырицкая средняя общеобразовательная школа N 1" было предоставлено на основании договора найма служебного жилого помещения жилое помещение, состоящее из трех комнат в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>. В спорном жилом помещении в качестве членов семьи также зарегистрированы и проживают члены семьи истца его жена Р.М. и дочь жены Р.К.М. Оставшаяся комната в квартире площадью *** кв. м на момент заключения договора не являлась свободной. После освобождения комнаты площадью *** кв. м истец обратился с заявлением в администрацию Вырицкого городского поселения с просьбой о предоставлении этой комнаты по договору найма служебного жилого помещения, но ему было отказано. В настоящее время администрацией предпринимаются попытки заселить освободившуюся комнату посторонними лицами. Жилое помещение отнесено к специализированному жилищному фонду - к служебному жилому помещению. Свободная комната в квартире не может быть предоставлена как самостоятельный объект по договору служебного найма иным лицам. Сославшись на ст. 104 ЖК РФ, истцы просили обязать Администрацию Вырицкого городского поселения заключить с Б. договор найма служебного жилого помещения на всю четырехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, с указанием в качестве членов семьи истца супруги Р.М. и ее дочери Р.К.М.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, Б. и Р.М. подали апелляционную жалобу, в которой просят обжалуемое решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы истцы указывают, что судом не были применены к спорным правоотношениям положения ст. 104 ЖК РФ, в соответствии с которыми служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры, в связи с чем, освободившаяся комната в коммунальной квартире не может быть предоставлена иным нанимателям как самостоятельный объект по договору найма служебного жилого помещения, тогда как истцы имеют преимущественное право на занятие освободившейся комнаты.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, служебные жилые помещения.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Согласно положениям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
В соответствии с ч. 6 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
В силу ч. 1 и 3 ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцы проживают в квартире, расположенной по адресу <адрес>.
Вышеуказанная квартира состоит из четырех жилых комнат *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м.
Постановлением Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 22.05.2007 года N 777 Б. было предоставлено на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования одна комната площадью 17,5 кв. м в четырехкомнатной квартире по адресу <адрес>.
На основании этого постановления с Б. был заключен договор найма жилого помещения коммерческого использования от 25 мая 2007 года N 43 со сроком действия с 25 мая 2007 года по 24 апреля 2008 года.
В ноябре 2008 года вышеуказанная квартира Администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области была передана в собственность муниципального образования Вырицкое городское поселение.
На основании решения от 25 марта 2010 года N 45 Совета депутатов Вырицкого городского поселения данная квартира включена в специализированный жилищный фонд с отнесением ее к виду "служебное жилое помещение" (л.д. 44 - 44).
В 2010 году Б. и его супруга Р.М., вселенная Б. вместе с ее несовершеннолетней дочерью в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, обратились в Гатчинский городской суд с иском о признании права пользования и обязании заключить договор социального найма на жилое помещение в виде трех комнат площадью *** кв. м, *** кв. м и *** кв. м в квартире, расположенной по адресу <адрес>.
08 сентября 2010 года определением Гатчинского городского суда было утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны обязались заключить договор найма специализированного жилого помещения в отношении трех комнат в четырехкомнатной квартире площадью *** кв. м, *** кв. м и *** кв. м
17 сентября 2010 года между Б. и Администрацией Вырицкого городского поселения заключен договор найма служебного жилого помещения в отношении трех комнат.
22 декабря 2010 года была произведена регистрация истцов в квартире.
В настоящее время четвертая комната площадью *** кв. м освободилась в связи с окончанием трудовых отношений со специалистом муниципального учреждения здравоохранения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на основании вступившего в законную силу определения Гатчинского городского суда от 08 сентября 2010 года по делу N между Б. и ответчиком был заключен договор найма служебного помещения - трех комнат, площадью *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м в четырехкомнатной квартире N, расположенной в доме N по ул. <адрес>. Истцами не оспорены ни указанное определение Гатчинского городского суда, ни сам договор найма специализированного жилого помещения служебного использования от 17 сентября 2010 года. Вместе с тем, поданным иском, по мнению суда первой инстанции, истцы пытаются пересмотреть утвержденное судом мировое соглашение и увеличить занимаемую ими площадь, которая в этом случае будет явно превышать нормы предоставления жилья на условиях социального найма.
Судебная коллегия не соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и полагает, что судом неправильно применены нормы материального права при разрешении данного спора.
По смыслу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектом договора найма служебного жилого помещения может быть только квартира или жилой дом. Данной нормой не предусмотрена возможность предоставления по договору найма служебного жилого помещения части квартиры или комнаты.
На основании вышеизложенного, в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектами договора найма служебного жилого помещения не могут быть часть или комнаты четырехкомнатной квартиры N в доме N по ул. <адрес>.
Как следует из материалов дела, договор найма служебного жилого помещения в отношении трех комнат в вышеуказанной квартире был заключен с истцом в связи с его работой в МОУ "Вырицкая средняя общеобразовательная школа N 1" на период его трудовых отношений в данном учебном учреждении, в котором на день рассмотрения настоящей жалобы истец продолжает работать.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, а также в связи с тем, что объектом договора найма служебного жилого помещения в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ может быть только квартира в целом, судебная коллегия полагает исковые требования об обязании ответчика заключить с истцом договор найма служебного жилого помещения в отношении всей квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Определение Гатчинского городского суда от 08 сентября 2010 года по делу N об утверждении мирового соглашения и договор найма служебного жилого помещения от 07 сентября 2010 года не являются препятствием для удовлетворения настоящего иска, поскольку заключение договора найма служебного жилого помещения не было предметом спора по гражданскому делу N, а договор найма служебного жилого помещения от 07 сентября 2010 года заключен с нарушением требований ч. 1 ст. 104 ЖК РФ.
Ссылка суда на превышение норм предоставления жилья на условиях социального найма при предоставлении истцам всей квартиры ошибочна, поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены какие-либо нормы предоставления жилья при заключении договоров найма служебных жилых помещений.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ч. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года отменить и вынести по делу новое решение.
Иск Б. и Р.М. к администрации МО "Вырицкое городское поселение" удовлетворить.
Обязать Администрацию МО "Вырицкое городское поселение" в течение месяца со дня вынесения настоящего определения заключить с Б. договор найма служебного жилого помещения в отношении четырехкомнатной квартиры по адресу <адрес> указанием в договоре членов его семьи Р.М. и Р.К.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2013 N 33-4490/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. N 33-4490/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Переверзиной Е.Б., Рябинина К.В.,
при секретаре К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б., Р.М. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2013 года по гражданскому делу N по иску Б. и Р.М. к Администрации МО "Вырицкое городское поселение" об обязании заключить договор найма служебного жилого помещения,
заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Б. и Р.М. обратились в суд с иском к Администрации МО "Вырицкое городское поселение" об обязании заключить договор найма служебного жилого помещения, указав, что Б. в связи с работой в МОУ "Вырицкая средняя общеобразовательная школа N 1" было предоставлено на основании договора найма служебного жилого помещения жилое помещение, состоящее из трех комнат в четырехкомнатной квартире по адресу: <адрес>. В спорном жилом помещении в качестве членов семьи также зарегистрированы и проживают члены семьи истца его жена Р.М. и дочь жены Р.К.М. Оставшаяся комната в квартире площадью *** кв. м на момент заключения договора не являлась свободной. После освобождения комнаты площадью *** кв. м истец обратился с заявлением в администрацию Вырицкого городского поселения с просьбой о предоставлении этой комнаты по договору найма служебного жилого помещения, но ему было отказано. В настоящее время администрацией предпринимаются попытки заселить освободившуюся комнату посторонними лицами. Жилое помещение отнесено к специализированному жилищному фонду - к служебному жилому помещению. Свободная комната в квартире не может быть предоставлена как самостоятельный объект по договору служебного найма иным лицам. Сославшись на ст. 104 ЖК РФ, истцы просили обязать Администрацию Вырицкого городского поселения заключить с Б. договор найма служебного жилого помещения на всю четырехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, с указанием в качестве членов семьи истца супруги Р.М. и ее дочери Р.К.М.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, Б. и Р.М. подали апелляционную жалобу, в которой просят обжалуемое решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы истцы указывают, что судом не были применены к спорным правоотношениям положения ст. 104 ЖК РФ, в соответствии с которыми служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры, в связи с чем, освободившаяся комната в коммунальной квартире не может быть предоставлена иным нанимателям как самостоятельный объект по договору найма служебного жилого помещения, тогда как истцы имеют преимущественное право на занятие освободившейся комнаты.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, служебные жилые помещения.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Согласно положениям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
В соответствии с ч. 6 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
В силу ч. 1 и 3 ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцы проживают в квартире, расположенной по адресу <адрес>.
Вышеуказанная квартира состоит из четырех жилых комнат *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м.
Постановлением Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 22.05.2007 года N 777 Б. было предоставлено на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования одна комната площадью 17,5 кв. м в четырехкомнатной квартире по адресу <адрес>.
На основании этого постановления с Б. был заключен договор найма жилого помещения коммерческого использования от 25 мая 2007 года N 43 со сроком действия с 25 мая 2007 года по 24 апреля 2008 года.
В ноябре 2008 года вышеуказанная квартира Администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области была передана в собственность муниципального образования Вырицкое городское поселение.
На основании решения от 25 марта 2010 года N 45 Совета депутатов Вырицкого городского поселения данная квартира включена в специализированный жилищный фонд с отнесением ее к виду "служебное жилое помещение" (л.д. 44 - 44).
В 2010 году Б. и его супруга Р.М., вселенная Б. вместе с ее несовершеннолетней дочерью в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, обратились в Гатчинский городской суд с иском о признании права пользования и обязании заключить договор социального найма на жилое помещение в виде трех комнат площадью *** кв. м, *** кв. м и *** кв. м в квартире, расположенной по адресу <адрес>.
08 сентября 2010 года определением Гатчинского городского суда было утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны обязались заключить договор найма специализированного жилого помещения в отношении трех комнат в четырехкомнатной квартире площадью *** кв. м, *** кв. м и *** кв. м
17 сентября 2010 года между Б. и Администрацией Вырицкого городского поселения заключен договор найма служебного жилого помещения в отношении трех комнат.
22 декабря 2010 года была произведена регистрация истцов в квартире.
В настоящее время четвертая комната площадью *** кв. м освободилась в связи с окончанием трудовых отношений со специалистом муниципального учреждения здравоохранения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на основании вступившего в законную силу определения Гатчинского городского суда от 08 сентября 2010 года по делу N между Б. и ответчиком был заключен договор найма служебного помещения - трех комнат, площадью *** кв. м, *** кв. м, *** кв. м в четырехкомнатной квартире N, расположенной в доме N по ул. <адрес>. Истцами не оспорены ни указанное определение Гатчинского городского суда, ни сам договор найма специализированного жилого помещения служебного использования от 17 сентября 2010 года. Вместе с тем, поданным иском, по мнению суда первой инстанции, истцы пытаются пересмотреть утвержденное судом мировое соглашение и увеличить занимаемую ими площадь, которая в этом случае будет явно превышать нормы предоставления жилья на условиях социального найма.
Судебная коллегия не соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и полагает, что судом неправильно применены нормы материального права при разрешении данного спора.
По смыслу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектом договора найма служебного жилого помещения может быть только квартира или жилой дом. Данной нормой не предусмотрена возможность предоставления по договору найма служебного жилого помещения части квартиры или комнаты.
На основании вышеизложенного, в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектами договора найма служебного жилого помещения не могут быть часть или комнаты четырехкомнатной квартиры N в доме N по ул. <адрес>.
Как следует из материалов дела, договор найма служебного жилого помещения в отношении трех комнат в вышеуказанной квартире был заключен с истцом в связи с его работой в МОУ "Вырицкая средняя общеобразовательная школа N 1" на период его трудовых отношений в данном учебном учреждении, в котором на день рассмотрения настоящей жалобы истец продолжает работать.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, а также в связи с тем, что объектом договора найма служебного жилого помещения в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ может быть только квартира в целом, судебная коллегия полагает исковые требования об обязании ответчика заключить с истцом договор найма служебного жилого помещения в отношении всей квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Определение Гатчинского городского суда от 08 сентября 2010 года по делу N об утверждении мирового соглашения и договор найма служебного жилого помещения от 07 сентября 2010 года не являются препятствием для удовлетворения настоящего иска, поскольку заключение договора найма служебного жилого помещения не было предметом спора по гражданскому делу N, а договор найма служебного жилого помещения от 07 сентября 2010 года заключен с нарушением требований ч. 1 ст. 104 ЖК РФ.
Ссылка суда на превышение норм предоставления жилья на условиях социального найма при предоставлении истцам всей квартиры ошибочна, поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены какие-либо нормы предоставления жилья при заключении договоров найма служебных жилых помещений.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ч. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года отменить и вынести по делу новое решение.
Иск Б. и Р.М. к администрации МО "Вырицкое городское поселение" удовлетворить.
Обязать Администрацию МО "Вырицкое городское поселение" в течение месяца со дня вынесения настоящего определения заключить с Б. договор найма служебного жилого помещения в отношении четырехкомнатной квартиры по адресу <адрес> указанием в договоре членов его семьи Р.М. и Р.К.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)