Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Илюшова О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Белисовой О.В., Мелешко Н.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1500/2012 по апелляционной жалобе ООО "3" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Н. <...> к ООО "1" о признании права собственности на квартиры и нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя 3 лица ООО "3" - М., поддержавшего жалобу, объяснения представителя истца - С., возражавшей против жалобы, судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ООО "1" о признании за ним права собственности на квартиры N <...> и на нежилое помещение <...> по адресу: г<адрес> ссылаясь на то, что на основании договоров о долевом участии в строительстве от <дата> и <дата>, заключенных с ООО "2" он профинансировал строительство указанных помещений, и спорные помещения ему переданы по актам приема-передачи, однако он лишен возможности зарегистрировать право собственности, т.к. ответчик не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов.
Решением Пушкинского районного суда от <дата> за Н. признано право собственности на квартиры N <...>, нежилое помещение <...> <адрес>.
В апелляционной жалобе 3 лицо ООО "3" просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на неправильность решения.
Представители ответчика ООО "1" и третьих лиц: Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 214, 215, 218, 221 - 223), о причинах неявки в суд не сообщили, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
При разрешении спора судом установлено, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации г. Санкт-Петербурга от <дата> <...> ГНУ Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" было разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию здания по адресу: <адрес>, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора.
<дата> между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РА СИ" и ООО "2" был заключен инвестиционный договор N <...> по условиям которого ООО "2" принимает участие в строительной деятельности путем финансирования, разработки к согласования проектно-сметной документации и приобретает право на часть не завершенного строительством объекта в объеме <...> квартир общей площадью <...> метров.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного выше договора ООО "Петербургстрой" имеет право привлекать третьи стороны для выполнения условий настоящего договора.
<дата> между ООО "2" и Н. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве, по условиям которого Н. взял на себя обязательства оплатить ООО "2" <...> рублей, а ООО "2" осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого <адрес> и в течение <...> дней после сдачи дома в эксплуатацию передать Н. трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на втором этаже и двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на третьем этаже.
<дата> между ООО "2" и Н. был заключен договор <...> долевого участия в строительстве, по условиям которого Н. взял на себя обязательства оплатить ООО "2" <...> рублей, а ООО "2" осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию нежилого <адрес> лит. Б по <адрес> в <адрес>-Петербурга и в течение (...) дней после сдачи дома в эксплуатацию передать Н. трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на четвертом этаже и нежилое офисное помещение <...> общей площадью <...> кв. метров на первом этаже.
Н. договорные обязательства исполнены, факт внесения денежных средств по договорам подтвержден квитанциями от <дата> и от <дата>
<дата> путем реорганизации в форме выделения из ООО "2" было создано ООО "1" которое является правопреемником прав и обязанностей ООО "2" по инвестиционному договору N <...> от <дата> с ГНУ АФИ Россельхозакадемия.
Реконструированному зданию, расположенному по строительному адресу: <адрес> был присвоен милицейский адрес: <адрес>
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСЫ" было выдано разрешение на ввод реконструированного объекта - <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию.
<дата> между ООО "1" и Н., был подписан акт приема-передачи квартир N <...> и N <...>, расположенных по адресу: <адрес>
<дата> между ООО "1" и Н. был подписан акт приема-передачи <адрес> нежилого помещения <...>, расположенных по адресу: <адрес>
<дата> Н. как пользователем квартиры <...> заключен договор на техническое обслуживание.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 218, 309, 310, 314 ГК РФ (далее Гражданский кодекс Российской Федерации), суд исходил из того, что установлен факт исполнения истцом финансовых обязательств по договору, спорные помещения истцу переданы по актам приема-передачи, и пришел к выводу о том, что истец приобрел вещное право на спорную квартиру. Кроме того, при вынесении решения, суд первой инстанции также учел признание ответчиком исковых требований.
Судом отклонены доводы 3 лица ООО "3" о том, что ООО "1" не является надлежащим ответчиком, что договоры от <дата> и от <дата>, заключенные с истцом, являются ничтожными как не соответствующие закону. При этом суд правильно не установил оснований полагать указанные договоры ничтожными, поскольку они не противоречат закону, а также пришел к правильному выводу о том, что ООО "1" является надлежащим ответчиком, поскольку указанное Общество является правопреемником ООО "2", спорные помещения перешли к ООО "1" а ООО "2" ликвидировано согласно выписке из ЕГРЮЛ <дата>
<дата> решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N <...> ООО "3" было отказано в иске о признании прав собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе на спорные квартиры и нежилое помещение, указанное решение оставлено без изменений постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от <дата>. Таким образом, 3 лицом не доказано наличие у него прав на спорные объекты.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "3" настаивает на доводах о ничтожности договоров, заключенных с истцом, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод 3 лица о том, что ООО "2" уступило истцу права требования к ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" по договору от <дата>, а также о несоответствии договоров, заключенных с истцом, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Также в апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "3" указывает на то, что Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области не отменено определение от <дата>, которым был наложен арест на спорные объекты в связи с делом по иску ООО "3" к ООО "2" и ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" о признании права собственности на объекты недвижимости. 3 лицо настаивает также на доводах о правах ООО "СК "Квартал" на спорные объекты в силу договорных отношений с ООО "2" по договорам, заключенным ранее, чем с Н., указывает, что они должны быть переданы 3 лицу согласно протоколу распределения имущественных прав на вновь созданные объекты недвижимости от <дата>, подписанному между ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" и ООО "1" и в настоящее время ООО "3" заявлен иск в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании права собственности. Также 3 лицо ссылается на то, что право собственности ООО "1" не зарегистрировано на спорные объекты, владельцем их является ГНУ АФИ "Россельхозакадемия", признание иска ООО "1" суд принял неправомерно.
3 лицо полагает, что у истца может быть только право требовать от ООО "2" неосновательное обогащение.
Указанные доводы несостоятельны.
Судом правильно установлены право ООО "2" по договору от <дата> привлекать третьих лиц и правовая природа договоров, заключенных ООО "2" с истцом.
Решение постановлено судом при признании ответчиком иска, но и при разрешении спора по существу, при правильном установлении значимых для его разрешения обстоятельств.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на помещение претендует несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае у 3 лица права в отношении спорных объектов не доказаны, преимуществом обладает истец, которому спорные помещения переданы во владение в установленном законом порядке по актам приема-передачи, в связи с чем суд правомерно признал за истцом право собственности на спорные объекты, и доводы 3 лица о его правах на спорные объекты несостоятельны.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.04.2013 N 33-4785
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. N 33-4785
Судья: Илюшова О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Белисовой О.В., Мелешко Н.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-1500/2012 по апелляционной жалобе ООО "3" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Н. <...> к ООО "1" о признании права собственности на квартиры и нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя 3 лица ООО "3" - М., поддержавшего жалобу, объяснения представителя истца - С., возражавшей против жалобы, судебная коллегия
установила:
Н. обратился в суд с иском к ООО "1" о признании за ним права собственности на квартиры N <...> и на нежилое помещение <...> по адресу: г<адрес> ссылаясь на то, что на основании договоров о долевом участии в строительстве от <дата> и <дата>, заключенных с ООО "2" он профинансировал строительство указанных помещений, и спорные помещения ему переданы по актам приема-передачи, однако он лишен возможности зарегистрировать право собственности, т.к. ответчик не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов.
Решением Пушкинского районного суда от <дата> за Н. признано право собственности на квартиры N <...>, нежилое помещение <...> <адрес>.
В апелляционной жалобе 3 лицо ООО "3" просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на неправильность решения.
Представители ответчика ООО "1" и третьих лиц: Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 214, 215, 218, 221 - 223), о причинах неявки в суд не сообщили, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
При разрешении спора судом установлено, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации г. Санкт-Петербурга от <дата> <...> ГНУ Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" было разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию здания по адресу: <адрес>, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора.
<дата> между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РА СИ" и ООО "2" был заключен инвестиционный договор N <...> по условиям которого ООО "2" принимает участие в строительной деятельности путем финансирования, разработки к согласования проектно-сметной документации и приобретает право на часть не завершенного строительством объекта в объеме <...> квартир общей площадью <...> метров.
В соответствии с пунктом 1.3 указанного выше договора ООО "Петербургстрой" имеет право привлекать третьи стороны для выполнения условий настоящего договора.
<дата> между ООО "2" и Н. был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве, по условиям которого Н. взял на себя обязательства оплатить ООО "2" <...> рублей, а ООО "2" осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого <адрес> и в течение <...> дней после сдачи дома в эксплуатацию передать Н. трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на втором этаже и двухкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на третьем этаже.
<дата> между ООО "2" и Н. был заключен договор <...> долевого участия в строительстве, по условиям которого Н. взял на себя обязательства оплатить ООО "2" <...> рублей, а ООО "2" осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию нежилого <адрес> лит. Б по <адрес> в <адрес>-Петербурга и в течение (...) дней после сдачи дома в эксплуатацию передать Н. трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. метров на четвертом этаже и нежилое офисное помещение <...> общей площадью <...> кв. метров на первом этаже.
Н. договорные обязательства исполнены, факт внесения денежных средств по договорам подтвержден квитанциями от <дата> и от <дата>
<дата> путем реорганизации в форме выделения из ООО "2" было создано ООО "1" которое является правопреемником прав и обязанностей ООО "2" по инвестиционному договору N <...> от <дата> с ГНУ АФИ Россельхозакадемия.
Реконструированному зданию, расположенному по строительному адресу: <адрес> был присвоен милицейский адрес: <адрес>
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСЫ" было выдано разрешение на ввод реконструированного объекта - <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию.
<дата> между ООО "1" и Н., был подписан акт приема-передачи квартир N <...> и N <...>, расположенных по адресу: <адрес>
<дата> между ООО "1" и Н. был подписан акт приема-передачи <адрес> нежилого помещения <...>, расположенных по адресу: <адрес>
<дата> Н. как пользователем квартиры <...> заключен договор на техническое обслуживание.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ст. 218, 309, 310, 314 ГК РФ (далее Гражданский кодекс Российской Федерации), суд исходил из того, что установлен факт исполнения истцом финансовых обязательств по договору, спорные помещения истцу переданы по актам приема-передачи, и пришел к выводу о том, что истец приобрел вещное право на спорную квартиру. Кроме того, при вынесении решения, суд первой инстанции также учел признание ответчиком исковых требований.
Судом отклонены доводы 3 лица ООО "3" о том, что ООО "1" не является надлежащим ответчиком, что договоры от <дата> и от <дата>, заключенные с истцом, являются ничтожными как не соответствующие закону. При этом суд правильно не установил оснований полагать указанные договоры ничтожными, поскольку они не противоречат закону, а также пришел к правильному выводу о том, что ООО "1" является надлежащим ответчиком, поскольку указанное Общество является правопреемником ООО "2", спорные помещения перешли к ООО "1" а ООО "2" ликвидировано согласно выписке из ЕГРЮЛ <дата>
<дата> решением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N <...> ООО "3" было отказано в иске о признании прав собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе на спорные квартиры и нежилое помещение, указанное решение оставлено без изменений постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от <дата>. Таким образом, 3 лицом не доказано наличие у него прав на спорные объекты.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "3" настаивает на доводах о ничтожности договоров, заключенных с истцом, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод 3 лица о том, что ООО "2" уступило истцу права требования к ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" по договору от <дата>, а также о несоответствии договоров, заключенных с истцом, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Также в апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "3" указывает на то, что Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области не отменено определение от <дата>, которым был наложен арест на спорные объекты в связи с делом по иску ООО "3" к ООО "2" и ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" о признании права собственности на объекты недвижимости. 3 лицо настаивает также на доводах о правах ООО "СК "Квартал" на спорные объекты в силу договорных отношений с ООО "2" по договорам, заключенным ранее, чем с Н., указывает, что они должны быть переданы 3 лицу согласно протоколу распределения имущественных прав на вновь созданные объекты недвижимости от <дата>, подписанному между ГНУ АФИ "Россельхозакадемия" и ООО "1" и в настоящее время ООО "3" заявлен иск в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании права собственности. Также 3 лицо ссылается на то, что право собственности ООО "1" не зарегистрировано на спорные объекты, владельцем их является ГНУ АФИ "Россельхозакадемия", признание иска ООО "1" суд принял неправомерно.
3 лицо полагает, что у истца может быть только право требовать от ООО "2" неосновательное обогащение.
Указанные доводы несостоятельны.
Судом правильно установлены право ООО "2" по договору от <дата> привлекать третьих лиц и правовая природа договоров, заключенных ООО "2" с истцом.
Решение постановлено судом при признании ответчиком иска, но и при разрешении спора по существу, при правильном установлении значимых для его разрешения обстоятельств.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на помещение претендует несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае у 3 лица права в отношении спорных объектов не доказаны, преимуществом обладает истец, которому спорные помещения переданы во владение в установленном законом порядке по актам приема-передачи, в связи с чем суд правомерно признал за истцом право собственности на спорные объекты, и доводы 3 лица о его правах на спорные объекты несостоятельны.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)