Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 25.11.2013 г.
в полном объеме изготовлено 29.11.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры СВАО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г.,
принятое судьей Ким Е.А.
по делу N А40-45714/13
по иску Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1037700088403, 129090, г. Москва, пр-т Мира, д. 18)
к ООО "Вариант" (ОГРН 1087746344399, 127474, г. Москва, ул. Дубнинская, д. 53, стр. 2)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора и истребовании объекта аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Киров С.С. по дов. от 05.07.2013 г., Корсунова Д.Д. по дов. от 30.10.2013 г., Парфенова А.А. по дов. от 04.09.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Вариант" (арендатор) о взыскании по Договору от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 на размещение нестационарного торгового объекта просроченной арендной платы за период с 06.03.2012 г. по III кв. 2013 г. вкл. в размере 215633,35 руб. и начисленной на нее договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г. в размере 438325,64 руб., а также расторжении Договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением и истребовании являющегося объектом аренды земельного участка общей площадью 9,12 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г. (т. 1 л.д. 69-70) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 72-75).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; неявившийся Ответчик извещен посредством доставления ему определения о судебном заседании суда апелляционной инстанции (т. 1 л.д. 82).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 26.08.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключен Договор, поименованный "Договором N СВАО/ Алексеевский район/ 98 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 6-4), впоследствии измененный Дополнительным соглашением от 31.08.2011 г. N 1 (т. 1 л.д. 10-11), по которому город Москва обязался предоставить обществу "Вариант" право в период с 26.08.2011 г. по 25.08.2014 г. разместить по адресу: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4, нестационарный торговый объект общей площадью 9,12 кв. м со специализацией "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицирован судом первой инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34).
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
Право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества), в т.ч. использовать за плату, т.е. арендовать.
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 государственную регистрацию не проходил.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он является незаключенным, а требования о его расторжении и взыскании предусмотренных им платежей (арендной платы, неустойки) - необоснованными.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается, полагая, что для настоящего спора тот факт, прошел Договор государственную регистрацию или нет, значения не имеет.
Требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить права третьих лиц на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требование к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеет своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное договором предоставление.
По настоящему делу Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 был исполнен арендодателем, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование 06.03.2012 г. согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 12).
Обследованием, проведенным Управой Алексеевского района г. Москвы 26.06.2012 г., результаты которого отражены в Акте с прилагаемой фототаблицей (т. 1 л.д. 40-42) подтверждается, что на земельном участке, согласованным в качестве объекта аренды по Договору от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98, арендатор разместил торговый павильон.
Следовательно, за период, когда арендатор получил от арендодателя обусловленное Договором от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 исполнение в виде возможности использовать согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, арендатор обязан предоставить встречное исполнение на условиях, определенных данным Договором, в частности, уплатить арендную плату, а также неустойку за просрочку в уплате арендной платы.
Однако данное обязательство арендатором выполнено не было, а именно: не внесена арендная плата за период с 06.03.2012 г. по III кв. 2013 г. вкл. в размере 215633,35 руб. и не уплачена начисленная на нее договорная неустойка по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г. в размере 438325,64 руб.
В связи с чем указанная задолженность подлежит присуждению на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ.
Однако судом апелляционной инстанции усматривается обстоятельства, свидетельствующие о том, что требование арендодателя о взыскании с арендатора неустойки в вышеуказанном начисленном размере представляет собой злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.
Установленная ЦБ РФ ставка рефинансирования составила:
- с даты начала использования арендатором земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта (06.03.2012 г.) по 25.12.2011 г. 8,25% в год;
- с 26.12.2011 г. по 13.09.2012 г. 8% в год;
- с 14.09.2012 г. по дату предъявления иска и рассмотрения судом первой инстанции дела по существу 8,25% в год.
Тогда как ставка 1 (один) % в день эквивалентна ставке 360% в год.
Следовательно, неустойка по ставке 1% в день в 43,64 раза превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.
П. 2.1 Договора от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 предусмотрено, что за весь 3-летний период плата за размещение нестационарного торгового объекта (определенная по результатам аукциона), составляет 493606,15 руб., что соответствует 164535,38 руб. в год или 13711,28 руб. в месяц.
При такой ставке арендной платы за период, за который по настоящему делу Истец требует взыскания неустойки (с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г., т.е. 484 или 1 год 4 мес.), арендная плата составила бы всего 219380,50 руб. (164535,38 руб. + (13711,28 руб. x 4))= 219380,50 руб.
Тогда как неустойка за соответствующий период составила 438325,64 руб. (расчет - т. 1 л.д. 66).
Таким образом, размер неустойки за 1 день просрочки в уплате арендной платы в 2 раза превышает собственно ставку арендной платы за 1 день использования объекта аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказа арендодателю в судебной защите его права на взыскание неустойки в заявленном размере, поскольку, требуя взыскания неустойки, ставка которой в 2 раза превышает ставку арендной платы, арендодатель злоупотребляет предоставленным ему Договором правом на применение к арендатору меры ответственности.
Принимая во внимание вышеизложенное, данные о сумме основного долга, подлежащего взысканию в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соразмерным допущенному нарушению является применение к арендатору неустойки по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день в размере 43832,56 руб.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м.б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поэтому, если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть расторгнут по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Поскольку по настоящему делу арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не внес арендную плату за объект аренды, которым он фактически пользовался, на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ по требованию арендодателя Договор аренды подлежит расторжению, объект аренды подлежит возврату арендодателю (предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем выполнен (письмом исх. от 22.03.2013 г. (т. 1 л.д. 24, 25)).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленный иск является обоснованным и подлежит частичному (с учетом снижения неустойки) удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в размере 20079,18 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г. по делу N А40-45714/13 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Взыскать с ООО "Вариант" в пользу Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы долг по арендной плате в размере 215633,35 руб., неустойку в размере 43832,56 руб.
Расторгнуть заключенный между Префектурой Северо-восточного административного округа г. Москвы и ООО "Вариант" Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 на размещение нестационарного торгового объекта с адресными ориентирами: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4.
Взыскать с ООО "Вариант" в доход Федерального бюджета 20079,18 руб. госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-45714/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. по делу N А40-45714/13
резолютивная часть объявлена 25.11.2013 г.
в полном объеме изготовлено 29.11.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Префектуры СВАО г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г.,
принятое судьей Ким Е.А.
по делу N А40-45714/13
по иску Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (ОГРН 1037700088403, 129090, г. Москва, пр-т Мира, д. 18)
к ООО "Вариант" (ОГРН 1087746344399, 127474, г. Москва, ул. Дубнинская, д. 53, стр. 2)
о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, расторжении договора и истребовании объекта аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Киров С.С. по дов. от 05.07.2013 г., Корсунова Д.Д. по дов. от 30.10.2013 г., Парфенова А.А. по дов. от 04.09.2013 г.;
- от ответчика: неявка,
установил:
Город Москва в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО "Вариант" (арендатор) о взыскании по Договору от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 на размещение нестационарного торгового объекта просроченной арендной платы за период с 06.03.2012 г. по III кв. 2013 г. вкл. в размере 215633,35 руб. и начисленной на нее договорной неустойки по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г. в размере 438325,64 руб., а также расторжении Договора аренды в связи с его ненадлежащим исполнением и истребовании являющегося объектом аренды земельного участка общей площадью 9,12 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г. (т. 1 л.д. 69-70) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 72-75).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; неявившийся Ответчик извещен посредством доставления ему определения о судебном заседании суда апелляционной инстанции (т. 1 л.д. 82).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта о частичном удовлетворении заявленного иска.
Установлено, что 26.08.2011 г. между городом Москвой в лице Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключен Договор, поименованный "Договором N СВАО/ Алексеевский район/ 98 на размещение нестационарного торгового объекта" (т. 1 л.д. 6-4), впоследствии измененный Дополнительным соглашением от 31.08.2011 г. N 1 (т. 1 л.д. 10-11), по которому город Москва обязался предоставить обществу "Вариант" право в период с 26.08.2011 г. по 25.08.2014 г. разместить по адресу: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4, нестационарный торговый объект общей площадью 9,12 кв. м со специализацией "овощи и фрукты".
Договор заключен в порядке, утв. Постановлением Правительства Москвы 03.02.2011 г. N 26-ПП, в силу которого право разместить на принадлежащем городу Москве земельном участке нестационарный торговый объект предоставляется путем проведения торгов, по итогам которых заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта в местах, определенных схемой размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной ФЗ от 28.12.2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ".
Данный Договор квалифицирован судом первой инстанции как поименованный в ГК РФ договор аренды (гл. 34).
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
Право положить на чужой земельный участок вещь и оставить ее там на какое-то время есть ни что иное, как право использовать данный земельный участок для определенных целей (под размещение соответствующего имущества), в т.ч. использовать за плату, т.е. арендовать.
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 государственную регистрацию не проходил.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он является незаключенным, а требования о его расторжении и взыскании предусмотренных им платежей (арендной платы, неустойки) - необоснованными.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается, полагая, что для настоящего спора тот факт, прошел Договор государственную регистрацию или нет, значения не имеет.
Требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить права третьих лиц на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требование к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеет своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Тогда как само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное договором предоставление.
По настоящему делу Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 был исполнен арендодателем, а именно: составленным обеими сторонами письменным документом (Актом) удостоверено обстоятельство передачи арендатору в пользование 06.03.2012 г. согласованной в качестве объекта аренды территории (т. 1 л.д. 12).
Обследованием, проведенным Управой Алексеевского района г. Москвы 26.06.2012 г., результаты которого отражены в Акте с прилагаемой фототаблицей (т. 1 л.д. 40-42) подтверждается, что на земельном участке, согласованным в качестве объекта аренды по Договору от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98, арендатор разместил торговый павильон.
Следовательно, за период, когда арендатор получил от арендодателя обусловленное Договором от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 исполнение в виде возможности использовать согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под размещение на нем торгового павильона, арендатор обязан предоставить встречное исполнение на условиях, определенных данным Договором, в частности, уплатить арендную плату, а также неустойку за просрочку в уплате арендной платы.
Однако данное обязательство арендатором выполнено не было, а именно: не внесена арендная плата за период с 06.03.2012 г. по III кв. 2013 г. вкл. в размере 215633,35 руб. и не уплачена начисленная на нее договорная неустойка по ставке 1% от просроченной оплаты в день за период просрочки с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г. в размере 438325,64 руб.
В связи с чем указанная задолженность подлежит присуждению на основании ст. ст. 330, 614 ГК РФ.
Однако судом апелляционной инстанции усматривается обстоятельства, свидетельствующие о том, что требование арендодателя о взыскании с арендатора неустойки в вышеуказанном начисленном размере представляет собой злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо.
Установленная ЦБ РФ ставка рефинансирования составила:
- с даты начала использования арендатором земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта (06.03.2012 г.) по 25.12.2011 г. 8,25% в год;
- с 26.12.2011 г. по 13.09.2012 г. 8% в год;
- с 14.09.2012 г. по дату предъявления иска и рассмотрения судом первой инстанции дела по существу 8,25% в год.
Тогда как ставка 1 (один) % в день эквивалентна ставке 360% в год.
Следовательно, неустойка по ставке 1% в день в 43,64 раза превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.
П. 2.1 Договора от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 предусмотрено, что за весь 3-летний период плата за размещение нестационарного торгового объекта (определенная по результатам аукциона), составляет 493606,15 руб., что соответствует 164535,38 руб. в год или 13711,28 руб. в месяц.
При такой ставке арендной платы за период, за который по настоящему делу Истец требует взыскания неустойки (с 12.03.2012 г. по 08.07.2013 г., т.е. 484 или 1 год 4 мес.), арендная плата составила бы всего 219380,50 руб. (164535,38 руб. + (13711,28 руб. x 4))= 219380,50 руб.
Тогда как неустойка за соответствующий период составила 438325,64 руб. (расчет - т. 1 л.д. 66).
Таким образом, размер неустойки за 1 день просрочки в уплате арендной платы в 2 раза превышает собственно ставку арендной платы за 1 день использования объекта аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отказа арендодателю в судебной защите его права на взыскание неустойки в заявленном размере, поскольку, требуя взыскания неустойки, ставка которой в 2 раза превышает ставку арендной платы, арендодатель злоупотребляет предоставленным ему Договором правом на применение к арендатору меры ответственности.
Принимая во внимание вышеизложенное, данные о сумме основного долга, подлежащего взысканию в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соразмерным допущенному нарушению является применение к арендатору неустойки по ставке 0,1% от просроченной оплаты в день в размере 43832,56 руб.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м.б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поэтому, если стороны в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, а другая сторона предложенное исполнение приняла, но в свою очередь встречного не предоставила, - такой договор может быть расторгнут по установленным ст. 450 ГК РФ основаниям по требованию исправной стороны и тем самым воспрепятствовать неисправной стороне осуществить в будущем государственную регистрацию договора (учитывая, что в силу в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
Поскольку по настоящему делу арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не внес арендную плату за объект аренды, которым он фактически пользовался, на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ по требованию арендодателя Договор аренды подлежит расторжению, объект аренды подлежит возврату арендодателю (предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора арендодателем выполнен (письмом исх. от 22.03.2013 г. (т. 1 л.д. 24, 25)).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленный иск является обоснованным и подлежит частичному (с учетом снижения неустойки) удовлетворению.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
На основании ст. ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в размере 20079,18 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2013 г. по делу N А40-45714/13 отменить.
Иск удовлетворить в части.
Взыскать с ООО "Вариант" в пользу Префектуры Северо-восточного административного округа г. Москвы долг по арендной плате в размере 215633,35 руб., неустойку в размере 43832,56 руб.
Расторгнуть заключенный между Префектурой Северо-восточного административного округа г. Москвы и ООО "Вариант" Договор от 26.08.2011 г. N СВАО/Алексеевский район/98 на размещение нестационарного торгового объекта с адресными ориентирами: г. Москва, Рижский пр-д, вл. 4.
Взыскать с ООО "Вариант" в доход Федерального бюджета 20079,18 руб. госпошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)