Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Харебина Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Шипилова А.Н.,
судей Вахрамеевой Т.М., Наумовой И.В.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 марта 2011 года
кассационную жалобу ответчика Д.
на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 3 декабря 2010 года по делу по иску Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара.
Заслушав доклад судьи Наумовой И.В., объяснения представителя ответчика - Д. - С. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца - Ф. - Я. (по доверенности), возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
7 июля 2008 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Ф. приобрела в собственность у Д. нежилое здание площадью 1197,9 кв. м, назначение - конторское, кадастровый номер N, расположенное по адресу:.
После приобретения в здании были выявлены существенные повреждения в виде сквозных трещин в несущих стенах, в связи с чем покупатель произвела ремонт здания, понеся расходы на сумму 1 300 979 руб.
Ф. обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании с Д. 1 300 979 руб. в качестве возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков некачественного товара. В обоснование своих требований указала, что на момент заключения договора купли-продажи нежилое здание имело недостатки и не соответствовало п. 6.1.1 договора, обязывающему продавца передать покупателю предмет договора без каких-либо физических разрушений и технических изъятий.
Решением суда иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Д. просит об отмене решения суда как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия признает их убедительными.
При вынесении решения о взыскании с продавца в пользу покупателя расходов, понесенных на устранение недостатков здания, суд руководствовался положениями п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ и исходил из того, что на момент совершения сделки купли-продажи нежилое здание в нарушение пп. 6.1.1 договора имело существенные недостатки, о которых продавцу было достоверно известно, но он не сообщил о них покупателю.
Данный вывод является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами ст. 475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения расходов на устранение недостатков товара.
При этом по общему правилу, предусмотренному ст. 483 ГК РФ, покупатель обязан известить продавца в разумный срок о нарушении условий договора купли-продажи о качестве недвижимого имущества.
В соответствии со ст. ст. 6, 12, 56 ГПК РФ истцом не доказан факт исполнения положений закона. Достоверные и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что в период с июля 2008 года до момента обращения в суд - 7 июля 2010 года, в том числе при проведении исследовательских работ по установлению недостатков недвижимого имущества, Д. был извещен Ф. о названных обстоятельствах, суду не представлены.
Вывод суда о том, что продавцу было достоверно известно об имеющихся недостатках до заключения договора и на момент его подписания, является предположительным и противоречит материалам дела, поскольку согласно акту от 7 июля 2008 года при приеме-передаче здания у покупателя отсутствовали претензии к продавцу по поводу состояния и характеристик объектов.
Наличие статуса учредителя ООО "Автотранспортное предприятие N 11", которому ранее принадлежало данное здание, не свидетельствует об осведомленности Д. о конструктивных недостатках здания, отраженных в заключении от 14 апреля 2006 года Белгородского благотворительного фонда развития социальных и культурных программ инвалидов "ДАТЛИН", поскольку собственником недвижимого имущества на тот момент являлось общество, несущее бремя содержания собственного имущества (ст. 209 ГК РФ).
Ссылка истца на нарушение ответчиком условия договора, устанавливающего обязанность продавца передать объекты без каких-либо физических разрушений и технических изъятий (пп. 6.1.1) также бездоказательна и опровергается вышеупомянутым актом приема-передачи, в котором не отражено существование каких-либо недостатков здания. Указанный документ свидетельствует об исполнении ответчиком названного условия договора.
Утверждение о том, что при осуществлении приема-передачи объекта недвижимости покупатель не имел возможности обнаружить и установить объем конструктивных повреждений здания, неубедительно и опровергается результатами осмотра строительных конструкций здания, проведенного 27 августа 2008 года специалистами ООО "Инжиниринг-строительство-проектирование" по заявлению истца.
Специалисты установили при визуальном осмотре наличие значительных повреждений здания. С учетом акта от 7 июля 2008 года, при подписании которого повреждения не установлены и в документах не отражены, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлены достоверные и достаточные доказательства об имевшихся существенных недостатках нежилого помещения на момент его передачи покупателю.
Из материалов дела усматривается, что на основании заключенного договора подряда от 15 марта 2010 года истица произвела перепланировку приобретенного здания, которая по ее утверждению, вызвана необходимостью устранения недостатков здания.
Однако в деле отсутствуют и истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что перепланировка не повлекла за собой разрушения несущих конструкций здания. Между тем, в заключении ООО "Инжиниринг-строительство-проектирование" от 1 июня 2010 года о техническом состоянии строительных конструкций, имеется вывод о недопустимости каких-либо изменений в конструкциях (перепланировки, реконструкции) без предварительного согласования с проектной организацией, осуществляющей архитектурно-строительное проектирование в соответствии с требованиями законодательства РФ.
При наличии такого заключения возложение судом бремени доказывания данного факта на ответчика является необоснованным, поскольку Д. более не является собственником недвижимого имущества и по объективным причинам, связанным с неприкосновенностью чужого имущества, не имеет возможности представить такие доказательства.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, в разумный срок продавец не извещен о наличии недостатков переданного имущества, следовательно, не подлежат применению статьи 557 и 475 ГК РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости о ее качестве.
При таких обстоятельствах решение суда не соответствует обстоятельствам дела, является необоснованным, незаконным и подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Ф. к Д. о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков некачественного товара (п. 3 ст. 362 ГК РФ), поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, что соответствует требованиям абз. 4 ст. 361 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 347, 361, п. 3 ст. 362, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 3 декабря 2010 года по делу по иску Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара отменить.
Вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-809
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2011 г. по делу N 33-809
Судья Харебина Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Шипилова А.Н.,
судей Вахрамеевой Т.М., Наумовой И.В.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 марта 2011 года
кассационную жалобу ответчика Д.
на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 3 декабря 2010 года по делу по иску Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара.
Заслушав доклад судьи Наумовой И.В., объяснения представителя ответчика - Д. - С. (по доверенности), поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца - Ф. - Я. (по доверенности), возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
7 июля 2008 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Ф. приобрела в собственность у Д. нежилое здание площадью 1197,9 кв. м, назначение - конторское, кадастровый номер N, расположенное по адресу:.
После приобретения в здании были выявлены существенные повреждения в виде сквозных трещин в несущих стенах, в связи с чем покупатель произвела ремонт здания, понеся расходы на сумму 1 300 979 руб.
Ф. обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании с Д. 1 300 979 руб. в качестве возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков некачественного товара. В обоснование своих требований указала, что на момент заключения договора купли-продажи нежилое здание имело недостатки и не соответствовало п. 6.1.1 договора, обязывающему продавца передать покупателю предмет договора без каких-либо физических разрушений и технических изъятий.
Решением суда иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Д. просит об отмене решения суда как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия признает их убедительными.
При вынесении решения о взыскании с продавца в пользу покупателя расходов, понесенных на устранение недостатков здания, суд руководствовался положениями п. 1 ст. 475, ст. 557 ГК РФ и исходил из того, что на момент совершения сделки купли-продажи нежилое здание в нарушение пп. 6.1.1 договора имело существенные недостатки, о которых продавцу было достоверно известно, но он не сообщил о них покупателю.
Данный вывод является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами ст. 475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения расходов на устранение недостатков товара.
При этом по общему правилу, предусмотренному ст. 483 ГК РФ, покупатель обязан известить продавца в разумный срок о нарушении условий договора купли-продажи о качестве недвижимого имущества.
В соответствии со ст. ст. 6, 12, 56 ГПК РФ истцом не доказан факт исполнения положений закона. Достоверные и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что в период с июля 2008 года до момента обращения в суд - 7 июля 2010 года, в том числе при проведении исследовательских работ по установлению недостатков недвижимого имущества, Д. был извещен Ф. о названных обстоятельствах, суду не представлены.
Вывод суда о том, что продавцу было достоверно известно об имеющихся недостатках до заключения договора и на момент его подписания, является предположительным и противоречит материалам дела, поскольку согласно акту от 7 июля 2008 года при приеме-передаче здания у покупателя отсутствовали претензии к продавцу по поводу состояния и характеристик объектов.
Наличие статуса учредителя ООО "Автотранспортное предприятие N 11", которому ранее принадлежало данное здание, не свидетельствует об осведомленности Д. о конструктивных недостатках здания, отраженных в заключении от 14 апреля 2006 года Белгородского благотворительного фонда развития социальных и культурных программ инвалидов "ДАТЛИН", поскольку собственником недвижимого имущества на тот момент являлось общество, несущее бремя содержания собственного имущества (ст. 209 ГК РФ).
Ссылка истца на нарушение ответчиком условия договора, устанавливающего обязанность продавца передать объекты без каких-либо физических разрушений и технических изъятий (пп. 6.1.1) также бездоказательна и опровергается вышеупомянутым актом приема-передачи, в котором не отражено существование каких-либо недостатков здания. Указанный документ свидетельствует об исполнении ответчиком названного условия договора.
Утверждение о том, что при осуществлении приема-передачи объекта недвижимости покупатель не имел возможности обнаружить и установить объем конструктивных повреждений здания, неубедительно и опровергается результатами осмотра строительных конструкций здания, проведенного 27 августа 2008 года специалистами ООО "Инжиниринг-строительство-проектирование" по заявлению истца.
Специалисты установили при визуальном осмотре наличие значительных повреждений здания. С учетом акта от 7 июля 2008 года, при подписании которого повреждения не установлены и в документах не отражены, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлены достоверные и достаточные доказательства об имевшихся существенных недостатках нежилого помещения на момент его передачи покупателю.
Из материалов дела усматривается, что на основании заключенного договора подряда от 15 марта 2010 года истица произвела перепланировку приобретенного здания, которая по ее утверждению, вызвана необходимостью устранения недостатков здания.
Однако в деле отсутствуют и истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что перепланировка не повлекла за собой разрушения несущих конструкций здания. Между тем, в заключении ООО "Инжиниринг-строительство-проектирование" от 1 июня 2010 года о техническом состоянии строительных конструкций, имеется вывод о недопустимости каких-либо изменений в конструкциях (перепланировки, реконструкции) без предварительного согласования с проектной организацией, осуществляющей архитектурно-строительное проектирование в соответствии с требованиями законодательства РФ.
При наличии такого заключения возложение судом бремени доказывания данного факта на ответчика является необоснованным, поскольку Д. более не является собственником недвижимого имущества и по объективным причинам, связанным с неприкосновенностью чужого имущества, не имеет возможности представить такие доказательства.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, в разумный срок продавец не извещен о наличии недостатков переданного имущества, следовательно, не подлежат применению статьи 557 и 475 ГК РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости о ее качестве.
При таких обстоятельствах решение суда не соответствует обстоятельствам дела, является необоснованным, незаконным и подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Ф. к Д. о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков некачественного товара (п. 3 ст. 362 ГК РФ), поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, что соответствует требованиям абз. 4 ст. 361 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 347, 361, п. 3 ст. 362, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 3 декабря 2010 года по делу по иску Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара отменить.
Вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ф. к Д. о возмещении расходов на устранение недостатков некачественного товара отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)