Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В., судей Телегиной Т.Н., Камериловой В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Базуновой О.С.,
при участии в заседании:
- от ООО региональный аудиторский центр "АСТ - АБИКО" - Крюков В.В.., паспорт <...>, доверенность от 01.06.2006 г. N 24, Аристова М.О., паспорт <...>, доверенность от 01.06.2006 г. N 24;
- от некоммерческой организации ТСЖ "Содружество", г. Астрахань - Курьянов П.А., паспорт <...>, доверенность от 05.06.2008 г. б/н, действительна до 05 июня 2009 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО"
на решение арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года по делу N А06-2058/2007-2 (судья Бочарникова Г.Н..),
по иску общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО", г. Астрахань,
к некоммерческой организации Товариществу собственников жилья "Содружество", г. Астрахань,
о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек
установил:
ООО "АСТ - АБИКО" обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к некоммерческой организации ТСЖ "Содружество" о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 30 июля 2007 года исковые требования были удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, некоммерческая организация ТСЖ "Содружество" обратилась в апелляционную инстанцию арбитражного суда Астраханской области с апелляционной жалобой на решение суда астраханской области от 30 июня 2007 года.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 09 октября 2007 года по делу N А06-2058/2007-2 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Не согласившись с данным постановлением апелляционной инстанции, некоммерческая организация ТСЖ "Содружество" обратилась с кассационной жалобой на решение суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции по делу N А06-2058/2007-2 в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Постановлением кассационной инстанции от 24 января 2008 года решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 года и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 года по делу N А06-2058/2007-2 были отменены и дело направленной на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года производство по делу производство по делу в части требований Общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 3 от 29.01.07 г. и признании права ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125 255 руб. было прекращено. С общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Содружество" сумму в размере 103 075 руб., из которой основной долг составляет 100 075 рублей пеня - 1000 рублей, а также были взысканы судебные расходы - 2000 руб.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что считает решение первой инстанции не законным и не обоснованным, просит решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель некоммерческой организации ТСЖ "Содружество" просила решение суда от 07 апреля 2008 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия основывается на следующем.
Как следует из материалов дела, 01 января 2003 года между Жилищно-строительным кооперативом N 38 (арендодателем) и Аудиторским центром (арендатором) был заключен договор N 01-03 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения на 1 этаже площадью 126,7 кв. м, расположенного по ул. Ахшарумова д. 1 под офис сроком с 01 января по 31 января 2003 год (л.д. 101-102).
01.01.2003 нежилое помещение было передано в пользование арендатору согласно акту приема-передачи(л.д. 103).
01.01.2004 г. между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в котором стороны предусмотрели, что если в течение месяца до истечения срока договора со стороны арендодателя не поступило письменных уведомлений о расторжении договора, то договор считается продленным на тех условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца в письменной форме другую сторону (л.д. 104).
Поскольку по истечению срока действия договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 г. ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, данный договор аренды, в силу положений ст. 621 ГК РФ и условий договора, признается продленным на неопределенный срок.
01.02.2006 г. между ЖСК-38 и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, сроком на 1 год (л.д. 136).
Данный договор судом первой инстанции был признан не заключенным по тем основаниям, что срок действия данного договора аренды установлен сторонами продолжительностью в 1 год. По правилам ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружений, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Что сторонами сделано не было.
Таким образом, в период с 01.01.2003 по 29.01.2007 правоотношения сторон регулировались положениями договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 г., как продленного на неопределенный срок и действующего до момента его расторжения или заключения сторонами нового договора.
26.12.2006 Жилищно-строительный кооператив N 38 был реорганизован в форме преобразования в НО ТСЖ "Содружество", что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра юридических лиц от 28.06.2007, п. 1.1. Устава НО ТСЖ "Содружество".
29.01.2007 между Товариществом (арендодатель) и Аудиторским центром (арендатор) был заключен договор N 3 аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, сроком с 01 февраля 2007 г. по 31 декабря 2007 года (л.д. 10).
Пунктом 3.1. договора от 29.01.2007 установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 350 руб. за 1 кв. м. Исходя из общей площади арендуемых помещений - 126,7 кв. м, размер ежемесячной арендной платы составляет 44 345 руб.
В соответствии с п. 3.3. договора от 29.01.2007 оплата арендованного имущества производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Согласно п. 3.4. договора за каждый день просрочки в уплате арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 50% от общей суммы арендной платы.
По правилам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из представленных Товариществом документов в нарушение требований закона и принятых на себя обязательств по договору N 3 от 29.01.2007 арендная плата в сумме 100 075 руб. за пользование арендованным имуществом в период с 01.02.2007 по 20.05.2007 арендатором Аудиторским центром не уплачивалась. На день рассмотрения судом спора сумма задолженности Аудиторского центра перед Товариществом по арендным платежам составляет 100 075 руб.
В своих возражениях на исковые требования истца Аудиторский центр ссылается на то обстоятельство, что в период существования арендных отношений ответчик произвел работы по ремонту электрооборудования и ремонту коммуникаций на сумму 125 255 руб.
В обоснование необходимости производства ремонтных работ Аудиторский центр сослался на п. 4.3. договора аренды N 01-03 от 01.01.2003, согласно которого при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщить об этом арендодателю, а последний устранить возникшие неисправности в трехдневный срок.
12.07.2007 в арендуемых помещениях произошло возгорание внутренней электропроводки.
Согласно Акта от 12.07.2005, составленного с участием представителей арендатора, энергоснабжающей организации и инспектора Энергонадзора, по результатам обследования было установлено, что сечение внутренней электропроводки не соответствует токовым нагрузкам подключенным в сеть приборов (л.д. 107).
Также в Акте-предписании N 22-06-18 от 12.07.2005, составленном инспектором органа Энергонадзора - УТЭН Ростехнадзора по АО, указывается, что эксплуатация электроустановок осуществляется потребителем - ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" с нарушением действующих Правил, в связи с чем предписывается выполнить реконструкцию электропроводки помещений и осуществить ряд иных мероприятий предусмотренных ПУЭ и ПТЭЭП, в срок до 12.09.2005 г. сообщить в Ростехнадзор о ходе устранения нарушений (л.д. 140).
Аудиторский центр указывает, что о возникших неисправностях в работе электротехнического оборудования было сообщено Товариществу письмом исх. N 74/05 от 28.07.2005., арендодатель каких-либо мер по ремонту внутренней электропроводки не предпринял.
Руководствуясь указаниями Ростехнадзора и тем обстоятельством, что состояние электрооборудования не позволяло использовать помещение по назначению, Аудиторский центр заключил договор подряда N 12-Э от 14.07.2005 с ООО МПФ "Астория" на выполнение работ по замене внутренней электропроводки в офисе ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1
Согласно акту приема-передачи от 05.08.2005 работы по реконструкции электрооборудования были выполнены подрядчиком и приняты заказчиком 05.08.2005. Общая стоимость работ по ремонту электрооборудования согласно акту приемки выполненных работ составила 110 255 руб. 10 коп. Платежными поручениями N 452 от 21.09.2005, N 423 от 26.07.2005 (), N 416 от 15.07.2005 Аудиторский центр перечислил на счет подрядчика 110 255 руб. 10 коп.
Письмом N 52/05 от 16.05.2005 Аудиторский центр сообщил Товариществу о недостатках системы вентиляции в санитарных узлах арендуемых помещений и предложил арендодателю установить систему вентиляции.
Из акта от 31.08.2005 (т. 1 л.д. 117) следует, что подрядчиком ООО СФ "Радуга" были выполнены работы по устройству вентиляции санитарного узла в офисе по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, которые приняты заказчиком Аудиторским центром. Общая стоимость работ составляет 15 220 руб. 14 коп. Платежным поручением N 418 от 15.07.2005 г. заказчик перечислил на счет подрядчика 15 500 рублей.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что недостатки, сданного в аренду, имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, должны объективно существовать на момент заключения сторонами договора и подписания акта приема-передачи, при этом данные недостатки могут быть скрытыми и быть обнаружены арендатором только в ходе эксплуатации арендуемого имущества, использовании его свойств.
На основании изложенного суд первой инстанции приходит к выводу, что на момент получения арендатором нежилых помещений в пользование их внутренняя электропроводка и санитарное состояние удовлетворяли требования арендатора и позволяли эксплуатировать помещение по назначению как офисное помещение.
Судебная коллегия апелляционной инстанции находит данные доводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.
Как видно из Акта государственной приемочной комиссии от 05.12.1995 (т. 1 л.д. 90) система энергоснабжения дома по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта и принята государственными эксплуатационными организациями.
В акте приема-передачи арендованного имущества от 01.01.2003. подписанного Аудиторским центром и Товариществом, отражено, что арендуемое помещение исправно и находится в хорошем санитарном состоянии.
Из содержания акта обследования от 12.07.2005 (т. 1 л.д. 15) следует, что сечение внутренней электропроводки помещений не соответствует токовым нагрузкам, подключенных в сеть приборов (компьютеров, кондиционеров), что и послужило причиной возникновения неисправностей в работе электроустановок.
Также из акта-предписания N 22-06-18 от 12.07.2005 усматривается, что на момент оформления акта-предписания эксплуатация электроустановок осуществляется потребителем - Аудиторским центром с нарушением действующих Правил, в связи с чем предписывается выполнить реконструкцию электропроводки помещений.
В указанных документах, составленных с участием представителей органа государственного энергетического надзора, отсутствует указание на то, что для устранение неисправностей в работе электрической сети необходимо изменить схему энергоснабжения дома в целом, а также на то, что причиной возникновения неисправностей в работе электрооборудования стало увеличение количества используемых жильцами дома энергопотребляющих устройств.
Давая оценку представленному Аудиторским центром письма МУП "Астркоммунэнерго" от 25.03.2008 N 01-01-22/62, исходя из принципов относимости и допустимости доказательств в соответствии со статьями 67, 68 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает довод суда первой инстанции о признании вышеуказанного письма ненадлежащим доказательством.
Из текста письма не усматривается о каком периоде времени существования электроустановок дома дается заключение в данном письме.
Кроме того, в письме используется формулировка "перепады электроэнергии в электросети" не имеющая смыслового содержания. Из общих принципов работы электрической сети следует, что перепады возможны в измеряемых значениях определенных величин, характеризующих работу электрической сети (ток, напряжение). Поскольку такой измеряемой физической величины как "электроэнергия" не существует, перепад ее значений невозможен.
В силу изложенного выводы МУП "Астркоммунэнерго" о причинах возникновения "перепадов электроэнергии" не имеют для суда доказательственного значения.
Из анализа имеющихся доказательств, суд приходит к выводу, что арендуемые ответчиком помещения с момента передачи их арендатору до 12.07.2005 не имели каких-либо неисправностей в работе электроустановок, внутренней электрической проводки, и полностью удовлетворяли обычно предъявляемым к ним требованиям.
В период существования арендных отношений, в связи с установкой Аудиторским центром дополнительных энергопотребляющих приборов и повышением общей токовой нагрузки в линии электропередачи, сечение которой конструктивно не было рассчитано на поданные приборами токовые нагрузки, 12.07.2005 в работе внутренней электропроводки возникла неисправность в виде возгорания изоляционного материала и повреждения токопроводящих элементов.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что неисправность в работе электроустановки не обусловлена ее конструктивными особенностями, а возникла в результате действий арендатора, допустивших эксплуатацию электроустановки без учета свойств и характеристик внутренней электропроводки арендуемых помещений, о которых арендатору должно быть известно при заключении и исполнении договора аренды, как потребителю электроэнергии.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, если эти недостатки (неисправности) возникли в результате неправомерных действий арендатора, допустившего эксплуатацию электрооборудования с нарушением действующих правил, без учета свойств арендуемого имущества.
Более того, согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Таким образом, действия ответчика по ремонту и поддержанию электропроводки в исправном состоянии, должны быть совершены им за свой счет и своими силами, поскольку неисправность возникла по вине арендатора.
Из вышеизложенного судебная коллегия делает вывод о том, что указанные письма в адрес арендодателя носили формальный характер и не выражали действительное намерение стороны договора аренды согласовать свои действия по устранению недостатков с собственником имущества.
Из положений ст. 612 ГК РФ в ее системной связи с иными нормами гл. 34 ГК РФ следует, что арендодатель обязан возместить арендатору понесенные расходы только в том случае, если работы по устранению недостатков произведены с соблюдением строительных норм и стандартов, требований к данному виду работ.
Аудиторским центром не представлены доказательства, свидетельствующие о получении им проектной и разрешительной документации на выполнение электромонтажных работ, документы, подтверждающие качественное выполнение работ по реконструкции электропроводки и возможность использовать электроустановку назначению, так как. в материалах дела отсутствует разрешение службы Энергонадзора на эксплуатацию реконструированной линии электропередачи.
Кроме того, согласно СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы" воздуховоды и детали вентиляционных систем должны быть изготовлены в соответствии с рабочей документацией и утвержденными в установленном порядке техническими условиями. В указанных нормах определено, что воздуховоды должны монтироваться вне зависимости от наличия технологического оборудования в соответствии с проектными привязками и отметками, завершающей стадией монтажа систем вентиляции и кондиционирования воздуха являются их индивидуальные испытания, на каждую систему вентиляции и кондиционирования воздуха оформляется паспорт в двух экземплярах.
Аудиторским центром не представлено доказательств получения им проектной документации на установку системы вентиляции, получения технических условий на установку воздуховодов, оформления паспорта на законченную строительством систему вентиляции.
Только при наличии указанной проектной и разрешительной документации работы по устройству системы вентиляции могут считаться выполненными в установленном порядке, с соблюдением строительных норм и правил, с надлежащим качеством.
Также суд считает несостоятельными ссылки Аудиторского центра на тот факт, что работы по ремонту (реконструкции) системы электроснабжения арендованных помещений осуществлялись с согласия арендодателя.
В подтверждение своих доводов Аудиторский центр ссылается на резолюции председателя ЖСК N 38 Третьякова А.С. на письмах от 28.07.2005, 02.08.2005 (т. 1 л.д. 16-18).
По мнению суда подпись Третьякова А.С. на письме от 28.07.2005 свидетельствует лишь о получении им этого письма, но не о согласии на производство ремонтных работ и их стоимостью.
Из содержания письма от 02.08.2005 следует, что Аудиторский центр обращался к председателю кооператива не за получением согласия на производство работ, а за получением разрешения на прокладку отдельного кабельного ввода, то есть изменением схемы электроснабжения помещений. В соответствии с требованиями "Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей" (ПТУУП), "Правил устройства электроустановок" (ПУЭ), ГОСТ Р. 50571.10-96 "Электроустановки зданий" изменение схемы электроснабжения внутридомовых помещений производится в соответствии с проектом, с согласия энергоснабжающей организации и органа Энергонадзора.
В силу изложенного, председатель кооператива не является лицом, уполномоченным давать согласие потребителю на изменение схемы электроснабжения в виде обустройства отдельной кабельной линии, в связи с чем суд не признает резолюцию Третьякова А.С. на письме от 02.08.2005 в качестве факта, доказывающего наличие согласие арендодателя на производство электромонтажных работ стоимостью 110 255 руб. 10 коп.
Кроме того, в соответствии с уставом ЖСК N 38, зарегистрированным Решением Исполкома Советского районного совета народных депутатов г. Астрахани N 193 от 15.06.1990, не предусмотрены такие полномочия правления кооператива, как дача согласия на переоборудование внутридомовых коммуникаций, выдача разрешения на выполнение ремонтных работ за счет кооператива. Согласно п. 25 Устава решение об утверждении плана и сметы строительства дома принимается общим собранием членов кооператива.
Также, судебная коллегия считает несостоятельным довод заявителя о том, что суд применил не действующие нормы законодательства, так как в ссылке на Закон СССР "О кооперации" была допущена только не точность, которая не привела к неправильному принятию решения, так как Закон "О Кооперации в СССР" действует и действовал на момент возникновения спорных правоотношений и согласно нему общее собрание членов кооператива устанавливает виды, размеры и направления использования фондов и резервов кооператива, рассматривает вопросы ценообразования (ст. 14 Закона).
Из данной нормы следует, что принятие решения о расходовании средств кооператива на ремонт внутридомовых коммуникаций отнесено законом к компетенции общего собрания членов кооператива, а не к компетенции председателя правления.
Аудиторский центр не представил суду первой инстанции доказательств принятия общим собранием ЖСК N 38 решения о проведении реконструкции системы электроснабжения дома за счет средств кооператива.
В силу положений ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В ст. 397 ГК РФ указано, что в случае неисполнения должником обязательства выполнить для кредитора определенную работу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Из анализа положений указанных норм права следует, что обязательства возникают в рамках заключенного между сторонами договора и исполняются в соответствии с условиями этого договора.
Из изложенного следует, что поскольку Аудиторский центр в период действия договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 не воспользовался правом на удержание понесенных расходов из суммы арендных платежей, предусмотренное правилами ст. 612 ГК РФ, он утратил возможность реализовать это право в период действия договора аренды N 3 от 29.01.2007, при исполнении которого у арендодателя не возникало обязательств о возмещении арендатору каких-либо расходов.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим (ст. 310 ГК РФ).Ответчик принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 100 075 руб.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
С учетом требований закона и договорных обязательств, истец вправе требовать уплату ответчиком неустойки в размере, предусмотренном договором.
Согласно расчетам истца сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, за период просрочки платежей с 11.02.2007 г. по 20.05.2007 г. определена в размере 7 993 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исследуя обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о несоразмерности размера пени последствиям нарушения обязательства, Товариществом не представлено доказательств в подтверждение того факта, что в результате просрочки в уплате арендных платежей у него возникли убытки или он понес иные имущественные потери.
Учитывая изложенное и в силу ст. 333 ГК РФ суд считает необходимым снизить размер неустойки до 1 000 руб.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истцом заявлен отказ от требований в части расторжении договора аренды и отказ от иска в части признания за ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения.
Заявленный истцом отказ от части иска не противоречит требованиям закона и не нарушает права и законные интересы других лиц, а потому он принимается арбитражным судом.
В соответствии с п. 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.
Судом принят отказ ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" от иска в части расторжении договора аренды и в части признания права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению.
Что касается доводов апелляционной жалобы, о том, что судом первой инстанции не правильно применены нормы 611 и 612 статей ГК РФ судебная коллегия признает их не состоятельными по следующим основаниям.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, если недостатки (неисправности) возникли в результате неправомерных действий арендатора, допустившего эксплуатацию электрооборудования с нарушением действующих правил, без учета свойств арендуемого имущества.
Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" (согласно п. 4.4 Договора аренды от 01.01.2003 г.) обязано, поскольку неисправность возникла по их вине, осуществить ремонт электропроводки за свой счет.
В действительности как следует из материалов дела факт возгорания внутренней электропроводки 12.07.2005 г. от ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" стал известен только 28 июля 2005 года, то есть на 16 день, когда уже велась работа по устранению нарушений, указанных в Акте-предписании N 22-06-18 от 12.07.2005 г.
Таким образом, на основании всесторонней оценки имеющихся в деле доказательств и с учетом указаний содержащихся в постановлении ФАС Поволжского округа от 24 января 2008 года по данному делу судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение судебная коллегия, суда апелляционной инстанции считает его законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется, в связи, с чем апелляционную жалобу ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года по делу N А06-2058/2007-2, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2008 ПО ДЕЛУ N А06-2058/2007-2
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2008 г. по делу N А06-2058/2007-2
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В., судей Телегиной Т.Н., Камериловой В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Базуновой О.С.,
при участии в заседании:
- от ООО региональный аудиторский центр "АСТ - АБИКО" - Крюков В.В.., паспорт <...>, доверенность от 01.06.2006 г. N 24, Аристова М.О., паспорт <...>, доверенность от 01.06.2006 г. N 24;
- от некоммерческой организации ТСЖ "Содружество", г. Астрахань - Курьянов П.А., паспорт <...>, доверенность от 05.06.2008 г. б/н, действительна до 05 июня 2009 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО"
на решение арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года по делу N А06-2058/2007-2 (судья Бочарникова Г.Н..),
по иску общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО", г. Астрахань,
к некоммерческой организации Товариществу собственников жилья "Содружество", г. Астрахань,
о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек
установил:
ООО "АСТ - АБИКО" обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к некоммерческой организации ТСЖ "Содружество" о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 30 июля 2007 года исковые требования были удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, некоммерческая организация ТСЖ "Содружество" обратилась в апелляционную инстанцию арбитражного суда Астраханской области с апелляционной жалобой на решение суда астраханской области от 30 июня 2007 года.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 09 октября 2007 года по делу N А06-2058/2007-2 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.
Не согласившись с данным постановлением апелляционной инстанции, некоммерческая организация ТСЖ "Содружество" обратилась с кассационной жалобой на решение суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции по делу N А06-2058/2007-2 в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Постановлением кассационной инстанции от 24 января 2008 года решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 года и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 года по делу N А06-2058/2007-2 были отменены и дело направленной на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года производство по делу производство по делу в части требований Общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 3 от 29.01.07 г. и признании права ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125 255 руб. было прекращено. С общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Содружество" сумму в размере 103 075 руб., из которой основной долг составляет 100 075 рублей пеня - 1000 рублей, а также были взысканы судебные расходы - 2000 руб.
Не согласившись с данным решением суда первой инстанции ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что считает решение первой инстанции не законным и не обоснованным, просит решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель некоммерческой организации ТСЖ "Содружество" просила решение суда от 07 апреля 2008 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия основывается на следующем.
Как следует из материалов дела, 01 января 2003 года между Жилищно-строительным кооперативом N 38 (арендодателем) и Аудиторским центром (арендатором) был заключен договор N 01-03 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения на 1 этаже площадью 126,7 кв. м, расположенного по ул. Ахшарумова д. 1 под офис сроком с 01 января по 31 января 2003 год (л.д. 101-102).
01.01.2003 нежилое помещение было передано в пользование арендатору согласно акту приема-передачи(л.д. 103).
01.01.2004 г. между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в котором стороны предусмотрели, что если в течение месяца до истечения срока договора со стороны арендодателя не поступило письменных уведомлений о расторжении договора, то договор считается продленным на тех условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца в письменной форме другую сторону (л.д. 104).
Поскольку по истечению срока действия договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 г. ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, данный договор аренды, в силу положений ст. 621 ГК РФ и условий договора, признается продленным на неопределенный срок.
01.02.2006 г. между ЖСК-38 и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, сроком на 1 год (л.д. 136).
Данный договор судом первой инстанции был признан не заключенным по тем основаниям, что срок действия данного договора аренды установлен сторонами продолжительностью в 1 год. По правилам ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружений, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Что сторонами сделано не было.
Таким образом, в период с 01.01.2003 по 29.01.2007 правоотношения сторон регулировались положениями договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 г., как продленного на неопределенный срок и действующего до момента его расторжения или заключения сторонами нового договора.
26.12.2006 Жилищно-строительный кооператив N 38 был реорганизован в форме преобразования в НО ТСЖ "Содружество", что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра юридических лиц от 28.06.2007, п. 1.1. Устава НО ТСЖ "Содружество".
29.01.2007 между Товариществом (арендодатель) и Аудиторским центром (арендатор) был заключен договор N 3 аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, сроком с 01 февраля 2007 г. по 31 декабря 2007 года (л.д. 10).
Пунктом 3.1. договора от 29.01.2007 установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 350 руб. за 1 кв. м. Исходя из общей площади арендуемых помещений - 126,7 кв. м, размер ежемесячной арендной платы составляет 44 345 руб.
В соответствии с п. 3.3. договора от 29.01.2007 оплата арендованного имущества производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Согласно п. 3.4. договора за каждый день просрочки в уплате арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 50% от общей суммы арендной платы.
По правилам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как следует из представленных Товариществом документов в нарушение требований закона и принятых на себя обязательств по договору N 3 от 29.01.2007 арендная плата в сумме 100 075 руб. за пользование арендованным имуществом в период с 01.02.2007 по 20.05.2007 арендатором Аудиторским центром не уплачивалась. На день рассмотрения судом спора сумма задолженности Аудиторского центра перед Товариществом по арендным платежам составляет 100 075 руб.
В своих возражениях на исковые требования истца Аудиторский центр ссылается на то обстоятельство, что в период существования арендных отношений ответчик произвел работы по ремонту электрооборудования и ремонту коммуникаций на сумму 125 255 руб.
В обоснование необходимости производства ремонтных работ Аудиторский центр сослался на п. 4.3. договора аренды N 01-03 от 01.01.2003, согласно которого при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщить об этом арендодателю, а последний устранить возникшие неисправности в трехдневный срок.
12.07.2007 в арендуемых помещениях произошло возгорание внутренней электропроводки.
Согласно Акта от 12.07.2005, составленного с участием представителей арендатора, энергоснабжающей организации и инспектора Энергонадзора, по результатам обследования было установлено, что сечение внутренней электропроводки не соответствует токовым нагрузкам подключенным в сеть приборов (л.д. 107).
Также в Акте-предписании N 22-06-18 от 12.07.2005, составленном инспектором органа Энергонадзора - УТЭН Ростехнадзора по АО, указывается, что эксплуатация электроустановок осуществляется потребителем - ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" с нарушением действующих Правил, в связи с чем предписывается выполнить реконструкцию электропроводки помещений и осуществить ряд иных мероприятий предусмотренных ПУЭ и ПТЭЭП, в срок до 12.09.2005 г. сообщить в Ростехнадзор о ходе устранения нарушений (л.д. 140).
Аудиторский центр указывает, что о возникших неисправностях в работе электротехнического оборудования было сообщено Товариществу письмом исх. N 74/05 от 28.07.2005., арендодатель каких-либо мер по ремонту внутренней электропроводки не предпринял.
Руководствуясь указаниями Ростехнадзора и тем обстоятельством, что состояние электрооборудования не позволяло использовать помещение по назначению, Аудиторский центр заключил договор подряда N 12-Э от 14.07.2005 с ООО МПФ "Астория" на выполнение работ по замене внутренней электропроводки в офисе ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1
Согласно акту приема-передачи от 05.08.2005 работы по реконструкции электрооборудования были выполнены подрядчиком и приняты заказчиком 05.08.2005. Общая стоимость работ по ремонту электрооборудования согласно акту приемки выполненных работ составила 110 255 руб. 10 коп. Платежными поручениями N 452 от 21.09.2005, N 423 от 26.07.2005 (), N 416 от 15.07.2005 Аудиторский центр перечислил на счет подрядчика 110 255 руб. 10 коп.
Письмом N 52/05 от 16.05.2005 Аудиторский центр сообщил Товариществу о недостатках системы вентиляции в санитарных узлах арендуемых помещений и предложил арендодателю установить систему вентиляции.
Из акта от 31.08.2005 (т. 1 л.д. 117) следует, что подрядчиком ООО СФ "Радуга" были выполнены работы по устройству вентиляции санитарного узла в офисе по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1, которые приняты заказчиком Аудиторским центром. Общая стоимость работ составляет 15 220 руб. 14 коп. Платежным поручением N 418 от 15.07.2005 г. заказчик перечислил на счет подрядчика 15 500 рублей.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что недостатки, сданного в аренду, имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, должны объективно существовать на момент заключения сторонами договора и подписания акта приема-передачи, при этом данные недостатки могут быть скрытыми и быть обнаружены арендатором только в ходе эксплуатации арендуемого имущества, использовании его свойств.
На основании изложенного суд первой инстанции приходит к выводу, что на момент получения арендатором нежилых помещений в пользование их внутренняя электропроводка и санитарное состояние удовлетворяли требования арендатора и позволяли эксплуатировать помещение по назначению как офисное помещение.
Судебная коллегия апелляционной инстанции находит данные доводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.
Как видно из Акта государственной приемочной комиссии от 05.12.1995 (т. 1 л.д. 90) система энергоснабжения дома по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта и принята государственными эксплуатационными организациями.
В акте приема-передачи арендованного имущества от 01.01.2003. подписанного Аудиторским центром и Товариществом, отражено, что арендуемое помещение исправно и находится в хорошем санитарном состоянии.
Из содержания акта обследования от 12.07.2005 (т. 1 л.д. 15) следует, что сечение внутренней электропроводки помещений не соответствует токовым нагрузкам, подключенных в сеть приборов (компьютеров, кондиционеров), что и послужило причиной возникновения неисправностей в работе электроустановок.
Также из акта-предписания N 22-06-18 от 12.07.2005 усматривается, что на момент оформления акта-предписания эксплуатация электроустановок осуществляется потребителем - Аудиторским центром с нарушением действующих Правил, в связи с чем предписывается выполнить реконструкцию электропроводки помещений.
В указанных документах, составленных с участием представителей органа государственного энергетического надзора, отсутствует указание на то, что для устранение неисправностей в работе электрической сети необходимо изменить схему энергоснабжения дома в целом, а также на то, что причиной возникновения неисправностей в работе электрооборудования стало увеличение количества используемых жильцами дома энергопотребляющих устройств.
Давая оценку представленному Аудиторским центром письма МУП "Астркоммунэнерго" от 25.03.2008 N 01-01-22/62, исходя из принципов относимости и допустимости доказательств в соответствии со статьями 67, 68 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает довод суда первой инстанции о признании вышеуказанного письма ненадлежащим доказательством.
Из текста письма не усматривается о каком периоде времени существования электроустановок дома дается заключение в данном письме.
Кроме того, в письме используется формулировка "перепады электроэнергии в электросети" не имеющая смыслового содержания. Из общих принципов работы электрической сети следует, что перепады возможны в измеряемых значениях определенных величин, характеризующих работу электрической сети (ток, напряжение). Поскольку такой измеряемой физической величины как "электроэнергия" не существует, перепад ее значений невозможен.
В силу изложенного выводы МУП "Астркоммунэнерго" о причинах возникновения "перепадов электроэнергии" не имеют для суда доказательственного значения.
Из анализа имеющихся доказательств, суд приходит к выводу, что арендуемые ответчиком помещения с момента передачи их арендатору до 12.07.2005 не имели каких-либо неисправностей в работе электроустановок, внутренней электрической проводки, и полностью удовлетворяли обычно предъявляемым к ним требованиям.
В период существования арендных отношений, в связи с установкой Аудиторским центром дополнительных энергопотребляющих приборов и повышением общей токовой нагрузки в линии электропередачи, сечение которой конструктивно не было рассчитано на поданные приборами токовые нагрузки, 12.07.2005 в работе внутренней электропроводки возникла неисправность в виде возгорания изоляционного материала и повреждения токопроводящих элементов.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что неисправность в работе электроустановки не обусловлена ее конструктивными особенностями, а возникла в результате действий арендатора, допустивших эксплуатацию электроустановки без учета свойств и характеристик внутренней электропроводки арендуемых помещений, о которых арендатору должно быть известно при заключении и исполнении договора аренды, как потребителю электроэнергии.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, если эти недостатки (неисправности) возникли в результате неправомерных действий арендатора, допустившего эксплуатацию электрооборудования с нарушением действующих правил, без учета свойств арендуемого имущества.
Более того, согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Таким образом, действия ответчика по ремонту и поддержанию электропроводки в исправном состоянии, должны быть совершены им за свой счет и своими силами, поскольку неисправность возникла по вине арендатора.
Из вышеизложенного судебная коллегия делает вывод о том, что указанные письма в адрес арендодателя носили формальный характер и не выражали действительное намерение стороны договора аренды согласовать свои действия по устранению недостатков с собственником имущества.
Из положений ст. 612 ГК РФ в ее системной связи с иными нормами гл. 34 ГК РФ следует, что арендодатель обязан возместить арендатору понесенные расходы только в том случае, если работы по устранению недостатков произведены с соблюдением строительных норм и стандартов, требований к данному виду работ.
Аудиторским центром не представлены доказательства, свидетельствующие о получении им проектной и разрешительной документации на выполнение электромонтажных работ, документы, подтверждающие качественное выполнение работ по реконструкции электропроводки и возможность использовать электроустановку назначению, так как. в материалах дела отсутствует разрешение службы Энергонадзора на эксплуатацию реконструированной линии электропередачи.
Кроме того, согласно СНиП 3.05.01-85 "Внутренние санитарно-технические системы" воздуховоды и детали вентиляционных систем должны быть изготовлены в соответствии с рабочей документацией и утвержденными в установленном порядке техническими условиями. В указанных нормах определено, что воздуховоды должны монтироваться вне зависимости от наличия технологического оборудования в соответствии с проектными привязками и отметками, завершающей стадией монтажа систем вентиляции и кондиционирования воздуха являются их индивидуальные испытания, на каждую систему вентиляции и кондиционирования воздуха оформляется паспорт в двух экземплярах.
Аудиторским центром не представлено доказательств получения им проектной документации на установку системы вентиляции, получения технических условий на установку воздуховодов, оформления паспорта на законченную строительством систему вентиляции.
Только при наличии указанной проектной и разрешительной документации работы по устройству системы вентиляции могут считаться выполненными в установленном порядке, с соблюдением строительных норм и правил, с надлежащим качеством.
Также суд считает несостоятельными ссылки Аудиторского центра на тот факт, что работы по ремонту (реконструкции) системы электроснабжения арендованных помещений осуществлялись с согласия арендодателя.
В подтверждение своих доводов Аудиторский центр ссылается на резолюции председателя ЖСК N 38 Третьякова А.С. на письмах от 28.07.2005, 02.08.2005 (т. 1 л.д. 16-18).
По мнению суда подпись Третьякова А.С. на письме от 28.07.2005 свидетельствует лишь о получении им этого письма, но не о согласии на производство ремонтных работ и их стоимостью.
Из содержания письма от 02.08.2005 следует, что Аудиторский центр обращался к председателю кооператива не за получением согласия на производство работ, а за получением разрешения на прокладку отдельного кабельного ввода, то есть изменением схемы электроснабжения помещений. В соответствии с требованиями "Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей" (ПТУУП), "Правил устройства электроустановок" (ПУЭ), ГОСТ Р. 50571.10-96 "Электроустановки зданий" изменение схемы электроснабжения внутридомовых помещений производится в соответствии с проектом, с согласия энергоснабжающей организации и органа Энергонадзора.
В силу изложенного, председатель кооператива не является лицом, уполномоченным давать согласие потребителю на изменение схемы электроснабжения в виде обустройства отдельной кабельной линии, в связи с чем суд не признает резолюцию Третьякова А.С. на письме от 02.08.2005 в качестве факта, доказывающего наличие согласие арендодателя на производство электромонтажных работ стоимостью 110 255 руб. 10 коп.
Кроме того, в соответствии с уставом ЖСК N 38, зарегистрированным Решением Исполкома Советского районного совета народных депутатов г. Астрахани N 193 от 15.06.1990, не предусмотрены такие полномочия правления кооператива, как дача согласия на переоборудование внутридомовых коммуникаций, выдача разрешения на выполнение ремонтных работ за счет кооператива. Согласно п. 25 Устава решение об утверждении плана и сметы строительства дома принимается общим собранием членов кооператива.
Также, судебная коллегия считает несостоятельным довод заявителя о том, что суд применил не действующие нормы законодательства, так как в ссылке на Закон СССР "О кооперации" была допущена только не точность, которая не привела к неправильному принятию решения, так как Закон "О Кооперации в СССР" действует и действовал на момент возникновения спорных правоотношений и согласно нему общее собрание членов кооператива устанавливает виды, размеры и направления использования фондов и резервов кооператива, рассматривает вопросы ценообразования (ст. 14 Закона).
Из данной нормы следует, что принятие решения о расходовании средств кооператива на ремонт внутридомовых коммуникаций отнесено законом к компетенции общего собрания членов кооператива, а не к компетенции председателя правления.
Аудиторский центр не представил суду первой инстанции доказательств принятия общим собранием ЖСК N 38 решения о проведении реконструкции системы электроснабжения дома за счет средств кооператива.
В силу положений ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В ст. 397 ГК РФ указано, что в случае неисполнения должником обязательства выполнить для кредитора определенную работу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Из анализа положений указанных норм права следует, что обязательства возникают в рамках заключенного между сторонами договора и исполняются в соответствии с условиями этого договора.
Из изложенного следует, что поскольку Аудиторский центр в период действия договора аренды N 01-03 от 01.01.2003 не воспользовался правом на удержание понесенных расходов из суммы арендных платежей, предусмотренное правилами ст. 612 ГК РФ, он утратил возможность реализовать это право в период действия договора аренды N 3 от 29.01.2007, при исполнении которого у арендодателя не возникало обязательств о возмещении арендатору каких-либо расходов.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим (ст. 310 ГК РФ).Ответчик принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в сумме 100 075 руб.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
С учетом требований закона и договорных обязательств, истец вправе требовать уплату ответчиком неустойки в размере, предусмотренном договором.
Согласно расчетам истца сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, за период просрочки платежей с 11.02.2007 г. по 20.05.2007 г. определена в размере 7 993 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Исследуя обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о несоразмерности размера пени последствиям нарушения обязательства, Товариществом не представлено доказательств в подтверждение того факта, что в результате просрочки в уплате арендных платежей у него возникли убытки или он понес иные имущественные потери.
Учитывая изложенное и в силу ст. 333 ГК РФ суд считает необходимым снизить размер неустойки до 1 000 руб.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истцом заявлен отказ от требований в части расторжении договора аренды и отказ от иска в части признания за ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения.
Заявленный истцом отказ от части иска не противоречит требованиям закона и не нарушает права и законные интересы других лиц, а потому он принимается арбитражным судом.
В соответствии с п. 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.
Судом принят отказ ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" от иска в части расторжении договора аренды и в части признания права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению.
Что касается доводов апелляционной жалобы, о том, что судом первой инстанции не правильно применены нормы 611 и 612 статей ГК РФ судебная коллегия признает их не состоятельными по следующим основаниям.
В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, если недостатки (неисправности) возникли в результате неправомерных действий арендатора, допустившего эксплуатацию электрооборудования с нарушением действующих правил, без учета свойств арендуемого имущества.
Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" (согласно п. 4.4 Договора аренды от 01.01.2003 г.) обязано, поскольку неисправность возникла по их вине, осуществить ремонт электропроводки за свой счет.
В действительности как следует из материалов дела факт возгорания внутренней электропроводки 12.07.2005 г. от ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" стал известен только 28 июля 2005 года, то есть на 16 день, когда уже велась работа по устранению нарушений, указанных в Акте-предписании N 22-06-18 от 12.07.2005 г.
Таким образом, на основании всесторонней оценки имеющихся в деле доказательств и с учетом указаний содержащихся в постановлении ФАС Поволжского округа от 24 января 2008 года по данному делу судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение судебная коллегия, суда апелляционной инстанции считает его законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется, в связи, с чем апелляционную жалобу ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года по делу N А06-2058/2007-2, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра "АСТ-АБИКО" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.В.ВОЛКОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)