Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 по делу N А76-23051/2012 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран Максим Александрович (доверенность N 6 от 11.01.2011);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шуплецова Екатерина Геннадьевна (доверенность N 42 от 16.01.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2012 N 01/236/2012-388, и обязании Управление Росреестра по Челябинской области погасить запись права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, кадастровый номер 74:36:0615002:0010.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Челябинского отделения N 8597 (далее - ОАО "Сбербанк России"), администрация города Челябинска (далее - администрация), индивидуальный предприниматель Голованов Андрей Анатольевич (далее - ИП Голованов А.А.)(далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 (резолютивная часть от 26.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (л. д. 112-116).
В апелляционной жалобе Комитет (далее - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права; неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.
Податель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии соглашения между сторонами договора аренды о расторжении последнего и возврата земельного участка по акту приема-передачи, а также отсутствии судебного акта о прекращении (расторжении) договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 противоречит нормам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Апеллянт указывает, что в материалах дела имеется уведомление Комитета об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, которое было направлено 25.01.2012 и получено ИП Головановым А.А. 30.01.2012. Таким образом, по мнению подателя жалобы, в силу п. 3 статьи 450 ГК РФ указанный договор аренды считается расторгнутым с 25.04.2012.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции в нарушении п. п. 2 п. 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не дана оценка доводам Комитета о том, что для государственной регистрации прекращения договора аренды земли не требуется предоставление заявления двух сторон договора аренды, тем более заявления залогодержателя. Полагает, что ссылка на п. 2 статьи 346 ГК РФ и п. 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" ошибочна, поскольку указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в данном случае имеет место прекращение залога в силу закона.
В судебном заседании Управление Росреестра представило письменное возражение по апелляционной жалобе, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ОАО "Сбербанк России", администрации и ИП Голованова А.А.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 08.10.2004 N 1786-п (л.д. 21-22) ИП Голованову А.А. предоставлен земельный участок из земель поселений (общественно-деловая зона) в аренду сроком на 2 года общей площадью 0,1584 га в аренду для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска.
Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом (арендодатель) и ИП Головановым А.А. (арендатор) подписан договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 (л.д. 10-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1584 кв. м, расположенный по адресу: л. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса. Настоящий договор заключен сроком на 2 года (пункт 1.4 договора).
Дополнительным соглашением от 05.02.2008 N 1 к договору аренды (л.д. 19) срок действия настоящего договора продлен до 31.12.2009.
Дополнительным соглашением от 11.03.2010 N 2 к договору аренды (л.д. 20) срок действия настоящего договора продлен до 31.12.2011.
Письмом от 25.01.2012 N 761 (л.д. 23, 24) Комитет уведомил ИП Голованова А.А. об отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
17 мая 2012 года представитель муниципального образования "город Челябинск" обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 1584 кв. м, кадастровый (условный) номер 74:36:0615002:0010, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чайковского (л.д. 47-48).
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2012 исх. N 01/236/2012-388 Управление Росреестра по Челябинской области отказало Комитету в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 1584 кв. м, кадастровый (условный) номер 74:36:0615002:0010, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чайковского (л.д. 71-72).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок Управление Росреестра по Челябинской области указало, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: заявителем не представлен акт сдачи-приемки земельного участка либо иной документ, подтверждающий фактическое прекращение арендных отношений по договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Заявитель, полагая, что настоящий отказ не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, оспариваемый отказ Управления Росреестра по Челябинской области является правомерным, поскольку заявителем не представлено документов, являющихся основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды в отношении спорного земельного участка.
Указанные выводы суда следует признать ошибочными в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Руководствуясь положениями статей 200, 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно включил в предмет доказывания по делу совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.
Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 22 данной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
При этом, в силу пункта 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что по окончании срока действия договора аренды (31.12.2011) арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком без наличия каких-либо возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Письмом от 25.01.2012 N 761 (л.д. 23, 24) КУИЗО г. Челябинска уведомило ИП Голованова А.А. об одностороннем отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Данный отказ получен арендатором 30.01.2012 (л.д. 24). Факт получения указанного письма также не оспаривался представителем ИП Голованова А.А. в суде первой инстанции (письменное мнение - л.д. 102).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанный договор аренды земли прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора (30.04.2012).
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Учитывая правила, предусмотренные пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, регистрирующий орган, установив тот факт, что арендодатель выразил волю на прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также предпринял возможные и допустимые меры для исполнения предписаний п. 2 ст. 610 ГК РФ, должен был исходить из того, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора, а ИП Голованов А.А. с этого момента утратил правовые основания для занятия указанного земельного участка.
При этом те обстоятельства, что земельный участок продолжает находиться в фактическом пользовании у арендатора, между сторонами договора не заключено соглашение о его расторжении и не подписан акт приема-передачи указанного земельного участка, не имеют правового значения в рассматриваемом случае, поскольку не влияют на факт прекращения арендных отношений и не препятствуют проведению государственной регистрации прекращения обременения.
Ссылки регистрирующего органа в обжалуемом отказе на положения предусмотренных пунктом 2 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ и пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке N 102-ФЗ) необоснованны в силу следующего.
Указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям - прекращения залога в силу закона.
В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, право аренды может являться предметом залога.
Основания и порядок прекращения договора аренды регулируются нормами глав 29, 34 ГК РФ.
Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен в статьи 352 ГК РФ.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Следовательно, в силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.
Исходя из указанных положений, отсутствие волеизъявления залогодержателя по договору залога права аренды на прекращение этого права не свидетельствует о невозможности прекращения соответствующего договора аренды в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Поэтому государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Учитывая то обстоятельство, что Комитетом были представлены достаточные документы для совершения заинтересованным лицом соответствующей записи в Едином государственном реестре об аннулировании записи об обременении прав на спорный земельный участок, апелляционный суд полагает, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в проведении государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
В связи с указанным, заключение сторонами договора аренды на неопределенный срок, после окончания срочного договора аренды, не может служить препятствием для гашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды указанного земельного участка.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отказа, установленные абзацем 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в данном случае отсутствовали, а обжалуемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации нарушает права и законные интересы заявителя.
Законность обжалуемого решения государственного органа проверяется судом на момент его принятия.
Целью требований, заявленных и рассматриваемых в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, является устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.
Как следует из ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение государственного органа не соответствует закону ли иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения государственного органа незаконным.
Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 названного Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений государственного органа должны содержаться указание на признание оспариваемого акта незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В силу ч. 5 ст. 201 АПК РФ вопрос об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя должен быть решен судом вне зависимости от того, заявлялось ли соответствующее требование при обращении в суд за защитой нарушенного права.
Учитывая предмет заявленных требований, а также, принимая во внимание, что отказ в государственной регистрации прекращения обременения признан апелляционным судом незаконным, требования заявителя об обязании Управления Росреестра провести государственную регистрацию прекращения обременения являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы заявителя обоснованными, считает, что решение суда первой инстанции вынесено с неправильным применением норм материального права и в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с тем, что податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, распределение судебных расходов по рассмотрению апелляционной жалобы не производится.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 по делу N А76-23051/2012 отменить.
Заявленные требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.
Признать недействительным, как не соответствующее статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, изложенное в Сообщении от 23.10.2012 N 01/236/2012-388 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в течение 15 дней с момента повторного представления на государственную регистрацию документов осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав, возникшего на основании договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2013 N 18АП-3717/2013 ПО ДЕЛУ N А76-23051/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. N 18АП-3717/2013
Дело N А76-23051/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 по делу N А76-23051/2012 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Таран Максим Александрович (доверенность N 6 от 11.01.2011);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шуплецова Екатерина Геннадьевна (доверенность N 42 от 16.01.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2012 N 01/236/2012-388, и обязании Управление Росреестра по Челябинской области погасить запись права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, кадастровый номер 74:36:0615002:0010.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Челябинского отделения N 8597 (далее - ОАО "Сбербанк России"), администрация города Челябинска (далее - администрация), индивидуальный предприниматель Голованов Андрей Анатольевич (далее - ИП Голованов А.А.)(далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 (резолютивная часть от 26.02.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (л. д. 112-116).
В апелляционной жалобе Комитет (далее - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права; неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.
Податель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии соглашения между сторонами договора аренды о расторжении последнего и возврата земельного участка по акту приема-передачи, а также отсутствии судебного акта о прекращении (расторжении) договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 противоречит нормам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Апеллянт указывает, что в материалах дела имеется уведомление Комитета об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, которое было направлено 25.01.2012 и получено ИП Головановым А.А. 30.01.2012. Таким образом, по мнению подателя жалобы, в силу п. 3 статьи 450 ГК РФ указанный договор аренды считается расторгнутым с 25.04.2012.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции в нарушении п. п. 2 п. 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не дана оценка доводам Комитета о том, что для государственной регистрации прекращения договора аренды земли не требуется предоставление заявления двух сторон договора аренды, тем более заявления залогодержателя. Полагает, что ссылка на п. 2 статьи 346 ГК РФ и п. 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" ошибочна, поскольку указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в данном случае имеет место прекращение залога в силу закона.
В судебном заседании Управление Росреестра представило письменное возражение по апелляционной жалобе, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.
С учетом мнения заявителя и заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ОАО "Сбербанк России", администрации и ИП Голованова А.А.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, дал пояснения в обоснование своих возражений.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 08.10.2004 N 1786-п (л.д. 21-22) ИП Голованову А.А. предоставлен земельный участок из земель поселений (общественно-деловая зона) в аренду сроком на 2 года общей площадью 0,1584 га в аренду для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса по ул. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска.
Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом (арендодатель) и ИП Головановым А.А. (арендатор) подписан договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 (л.д. 10-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1584 кв. м, расположенный по адресу: л. Чайковского в Калининском районе г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса. Настоящий договор заключен сроком на 2 года (пункт 1.4 договора).
Дополнительным соглашением от 05.02.2008 N 1 к договору аренды (л.д. 19) срок действия настоящего договора продлен до 31.12.2009.
Дополнительным соглашением от 11.03.2010 N 2 к договору аренды (л.д. 20) срок действия настоящего договора продлен до 31.12.2011.
Письмом от 25.01.2012 N 761 (л.д. 23, 24) Комитет уведомил ИП Голованова А.А. об отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
17 мая 2012 года представитель муниципального образования "город Челябинск" обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 1584 кв. м, кадастровый (условный) номер 74:36:0615002:0010, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чайковского (л.д. 47-48).
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2012 исх. N 01/236/2012-388 Управление Росреестра по Челябинской области отказало Комитету в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок площадью 1584 кв. м, кадастровый (условный) номер 74:36:0615002:0010, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чайковского (л.д. 71-72).
В качестве основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок Управление Росреестра по Челябинской области указало, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а именно: заявителем не представлен акт сдачи-приемки земельного участка либо иной документ, подтверждающий фактическое прекращение арендных отношений по договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Заявитель, полагая, что настоящий отказ не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, оспариваемый отказ Управления Росреестра по Челябинской области является правомерным, поскольку заявителем не представлено документов, являющихся основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды в отношении спорного земельного участка.
Указанные выводы суда следует признать ошибочными в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Руководствуясь положениями статей 200, 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно включил в предмет доказывания по делу совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.
Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 22 данной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
При этом, в силу пункта 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что по окончании срока действия договора аренды (31.12.2011) арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком без наличия каких-либо возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Письмом от 25.01.2012 N 761 (л.д. 23, 24) КУИЗО г. Челябинска уведомило ИП Голованова А.А. об одностороннем отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Данный отказ получен арендатором 30.01.2012 (л.д. 24). Факт получения указанного письма также не оспаривался представителем ИП Голованова А.А. в суде первой инстанции (письменное мнение - л.д. 102).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанный договор аренды земли прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора (30.04.2012).
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Учитывая правила, предусмотренные пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, регистрирующий орган, установив тот факт, что арендодатель выразил волю на прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также предпринял возможные и допустимые меры для исполнения предписаний п. 2 ст. 610 ГК РФ, должен был исходить из того, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора, а ИП Голованов А.А. с этого момента утратил правовые основания для занятия указанного земельного участка.
При этом те обстоятельства, что земельный участок продолжает находиться в фактическом пользовании у арендатора, между сторонами договора не заключено соглашение о его расторжении и не подписан акт приема-передачи указанного земельного участка, не имеют правового значения в рассматриваемом случае, поскольку не влияют на факт прекращения арендных отношений и не препятствуют проведению государственной регистрации прекращения обременения.
Ссылки регистрирующего органа в обжалуемом отказе на положения предусмотренных пунктом 2 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ и пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке N 102-ФЗ) необоснованны в силу следующего.
Указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям - прекращения залога в силу закона.
В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, право аренды может являться предметом залога.
Основания и порядок прекращения договора аренды регулируются нормами глав 29, 34 ГК РФ.
Перечень обстоятельств, влекущих за собой прекращение залога, установлен в статьи 352 ГК РФ.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Следовательно, в силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.
Исходя из указанных положений, отсутствие волеизъявления залогодержателя по договору залога права аренды на прекращение этого права не свидетельствует о невозможности прекращения соответствующего договора аренды в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Поэтому государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Учитывая то обстоятельство, что Комитетом были представлены достаточные документы для совершения заинтересованным лицом соответствующей записи в Едином государственном реестре об аннулировании записи об обременении прав на спорный земельный участок, апелляционный суд полагает, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в проведении государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
В связи с указанным, заключение сторонами договора аренды на неопределенный срок, после окончания срочного договора аренды, не может служить препятствием для гашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды указанного земельного участка.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отказа, установленные абзацем 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в данном случае отсутствовали, а обжалуемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации нарушает права и законные интересы заявителя.
Законность обжалуемого решения государственного органа проверяется судом на момент его принятия.
Целью требований, заявленных и рассматриваемых в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, является устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.
Как следует из ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение государственного органа не соответствует закону ли иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения государственного органа незаконным.
Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 названного Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений государственного органа должны содержаться указание на признание оспариваемого акта незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В силу ч. 5 ст. 201 АПК РФ вопрос об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя должен быть решен судом вне зависимости от того, заявлялось ли соответствующее требование при обращении в суд за защитой нарушенного права.
Учитывая предмет заявленных требований, а также, принимая во внимание, что отказ в государственной регистрации прекращения обременения признан апелляционным судом незаконным, требования заявителя об обязании Управления Росреестра провести государственную регистрацию прекращения обременения являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы заявителя обоснованными, считает, что решение суда первой инстанции вынесено с неправильным применением норм материального права и в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с тем, что податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, распределение судебных расходов по рассмотрению апелляционной жалобы не производится.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 по делу N А76-23051/2012 отменить.
Заявленные требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.
Признать недействительным, как не соответствующее статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, изложенное в Сообщении от 23.10.2012 N 01/236/2012-388 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в течение 15 дней с момента повторного представления на государственную регистрацию документов осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав, возникшего на основании договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)