Судебные решения, арбитраж

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего ФИО2, судей Кривошеевой Н.А., ФИО3, при секретаре ФИО4, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кривошеевой Н.А. кассационную жалобу ФИО5 на решение Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи дома N. и земельного участка площадью 1196 кв. м, находящегося по указанному адресу от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи, объяснения ФИО5, его представителя, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчиков, обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,

установила:

ФИО5 обратился в Энгельсский районный суд с иском к ФИО6 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Просил применить последствия недействительности сделки, а именно: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 в лице представителя Т.Ю.Ю., расторгнуть договор, заключенный между ФИО6 и Д.А.В. в отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и земельного участка общей площадью 1196 кв. м, по адресу:, признать право собственности на указанное недвижимое имущество за ним.
В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, в лице представителя Т.Ю.Ю., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности и покупателем ФИО6 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, находящихся по адресу: 8. Этот договор истец считает недействительным, поскольку со стороны продавца договор подписан Т.Ю.Ю., которая действовала на основании доверенности, выданной им. Однако, между ним и Т.Ю.Ю. был заключен договор, ограничивающий Т.Ю.Ю. до ДД.ММ.ГГГГ на совершение любых сделок в отношении спорного имущества, в том числе продажи спорного имущества, о чем была составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Истец утверждает, что ФИО6 заведомо знал, что сделку от имени истца совершило лицо с ограниченными на то полномочиями. Совершая эту сделку, Т.Ю.Ю. вышла за пределы ограничений, установленных в интересах истца, распорядившись его недвижимостью. Т.Ю.Ю., являясь гражданской супругой ФИО6, написала расписку в присутствии ФИО6 Считает, что ответчик ввел ее в заблуждение, сказав, что ФИО5 не возражает против продажи дома. Т.Ю.Ю., проверив ФИО6, заключила с ним договор купли-продажи от его имени.
Истец также считает, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия.
Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Ответчиком ФИО6 не была уплачена указанная в договоре стоимость за приобретаемую недвижимость, а он как собственник имущества не освободил жилой дом. До настоящего времени он остается зарегистрированным в спорном жилом доме, вместе с ним зарегистрированы мать ФИО7, его сестра П.С.А. со своей несовершеннолетней дочерью. ФИО6 не заявлял требований об освобождении спорного дома.
Спорный жилой дом ФИО6 не осматривал, не был внутри дома, не нес расходы по содержанию дома, в права владения, пользования недвижимостью не вступал, не регистрировался на спорной жилой площади.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
ДД.ММ.ГГГГ он получил выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что на спорный жилой дом, хозяйственные и бытовые строения и сооружения, по ул. П. 8, зарегистрировано право собственности за ФИО8. То есть, ФИО6 переоформил право собственности на ФИО8.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Так как Д.В.А. спорная недвижимость приобреталась при явно подозрительных обстоятельствах, Д.В.А. является недобросовестным приобретателем.
В ходе разбирательства спора истец пояснил, что с ФИО6 знаком, так как тот неоднократно ремонтировал свой автомобиль у него (истца). В 2007 году он занял у ФИО6 70 000 рублей. Спустя какое-то время он возвратил ответчику 80 000 рублей, но ФИО6 объяснил ему, что возвращены только проценты, а долг остается непогашенным. Он неоднократно переписывал ФИО6 расписки о том, что якобы брал у него деньги в долг. Суммы увеличивались с учетом процентов, а дата всегда ставилась одна и та же.
Денег за дом в качестве аванса он от ответчика не получал. Продавать дом он не хотел и не собирался. В качестве гарантии того, что долг будет возвращен, он выдал доверенность Т.Ю.Ю. на продажу своего дома. Т-ва выдала расписку о том, что до ДД.ММ.ГГГГ она не будет предпринимать никаких действий по отчуждению его имущества. Он доверял ФИО6 и полагал, что тот его не обманет. Однако, без его ведома и согласия дом с земельным участком и строениями был все же продан ФИО6. В настоящее время он остался без дома и денег. Он остается проживать в этом доме, там же проживают его родственники. Никаких денег в качестве платы за дом он ни от Т-ой, ни от ФИО6 не получал. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ написана почерком, похожим на его почерк, под распиской стоит подпись, похожая на его подпись. Однако, сумму в 1 000 140 рублей он от ФИО6 не получал. Все расписки, выданные им ранее ФИО6, были на сумму не больше 100 000 рублей.
Считает, что его права на недвижимое имущество нарушены, просил иск удовлетворить в полном объеме. Рассмотрев возникший спор, суд, постановил решение, которым в удовлетворении иска отказал в полном объеме.
В кассационной жалобе ФИО5 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то что, он не получал денег в качестве аванса от ФИО6, а также не писал расписки. Выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам. Сделка совершена поверенным, у которого полномочия были ограничены договором.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 347 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что сделка по купле-продаже спорного имущества ДД.ММ.ГГГГ была совершена представителем продавца, при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности, в пределах наделенных полномочий, при этом никаких ограничений в своих действиях поверенный не имел. Договор сторонами исполнен, правовые последствия, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимости, наступили.
Судебная коллегия находит выводы основанными на законе и материалах дела.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство, договора дарения земельного участка жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельный участок, площадью 1196 кв. м, расположенные по адресу: принадлежали истцу. (л.д. 7, 8).
ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа и М.Н.А. была удостоверена доверенность от имени ФИО5 на имя Т.Ю.Ю. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению спорного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и земельного участка, для чего было предоставлено право Т.Ю.Ю. оформить документы для продажи, а также зарегистрировать права собственности (л.д. 30).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 как продавец в лице представителя Т.Ю.Ю. и ФИО6 как покупатель заключили договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал и передал принадлежащий ему на праве собственности жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенные на земельном участке размером 1196 кв. м, а покупатель купил и принял в собственность указанную недвижимость, находящуюся по адресу: (л.д. 28). Согласно договора, продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в размере 800 000 рублей, деньги получены полностью представителем продавца. В соответствии с п. 10 Договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную недвижимость до подписания настоящего договора. Покупатель удовлетворен качественным стоянием приобретаемой недвижимости, с которой ознакомлен путем осмотра, произведенного им до подписания настоящего договора (п. 9).
Государственная регистрация договора купли-продажи, а также государственная регистрация права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29 оборот).
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5 получил от ФИО6 в качестве аванса 1 000 140 рублей за (л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 являясь собственником недвижимого имущества и Д.В.А., заключили договор купли-продажи в отношении спорного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями (л.д. 35). Право собственности Д.В. А. на указанную недвижимость зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 33, 34).
Анализируя представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договор заключен в письменной форме, исполнен. В счет исполнения договора ФИО6 передал истцу по расписке сумму в размере 1000 140 руб. Представленные суду доказательства являются допустимыми и соответствуют требованиям ст. 71 ГПК РФ. Таким образом, обстоятельства заключения и исполнения договора подтверждаются письменными доказательствами.
Доводы кассационной жалобы о том, что расписку в части получения денег в сумме 1 000 140 рублей в качестве аванса заявитель не писал не нашли своего подтверждения ни в суде первой инстанции, ни в суде кассационной инстанции. Бесспорных доказательств истцом суду по этому поводу представлено не было (ст. 56 ГПК РФ). Кроме того, данные доводы опровергаются объяснениями ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, находящимися в материалах проверки (л.д. 77).
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (ст. 154 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
ФИО5 желал продать принадлежащее ему имущество, как следует из текста доверенности и Т-ва Ю.Ю., действуя в рамках наделенных полномочий, реализовала волю собственника, доверителя.
В силу ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Статья 974 ГК РФ указывает, что поверенный обязан лично исполнять данное ему поручение и передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
Утверждение истца о том, что денег от Т.Ю.Ю. он не получал, ссылаясь на объяснения Т.Ю.Ю., находящихся в материалах проверки (л.д. 19 проверочного материала) не может служить поводом для отмены решения суда. Имеющейся в деле распиской самого истца от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается получение им денег за дом от ФИО6 в сумме 1 000 140 руб.
Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Текст договора от ДД.ММ.ГГГГ, расписка ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ являются относимыми и допустимыми доказательства, соответствуют требованиям ст. 71 ГПК РФ о письменных доказательствах. Обстоятельства заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества подтверждаются письменными доказательствами и не могут подтверждаться никакими другими доказательствами в силу ст. 60 ГПК РФ.
Ссылка заявителя в жалобе на то, что сделка была совершена поверенным, у которого полномочия были ограничены, что подтверждается распиской Т.Ю.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствуют о незаконности решения суда. Исследуя текст расписки, судом было установлено, что расписка была датирована ДД.ММ.ГГГГ, тогда как договор купли-продажи спорного имущества уже был заключен ДД.ММ.ГГГГ, при этом доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не была отозвана, срок ее действия на момент заключения договора не истек.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО9 у суда первой инстанции не имелось.
Изложенные заявителем в кассационной жалобе доводы, повторяют исковые требования, которые были предметом судебного исследования и каждому доводу в решении судом дана соответствующая оценка, указаны мотивы и сделаны выводы, по которым суд их не принял. Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, автором кассационной жалобы не представлено.
Доводы кассационной жалобы заявителя не содержат правовых оснований для отмены постановленного решения, на выводы суда не влияют, и не могут служить поводом к отмене постановленного решения.
Судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, постановленным в соответствии с требованиями материального и процессуального права, и не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193, 199, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО8 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО5 без удовлетворения.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)