Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 23.07.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 30.07.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т.В. Стасюк Т.В., судей: О.Н. Бурковой, О.А. Куклина, при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.В. Цыцыковой, при участии: от истца - Дорошкевич С.А. - представителя по доверенности от 01.10.2006 г., от ответчика - Зоркальцевой Т.А. - представителя по доверенности от 10.01.2005 г., рассмотрел апелляционную жалобу ОАО "Байкалфарм" на решение арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. по иску Индивидуального предпринимателя Улахиновой Марины Андреевны к ОАО "Байкалфарм" о взыскании 719 114 руб. (судья Салимзянова Л.Ф.).
Индивидуальный предприниматель Улахинова Марина Андреевна обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "Байкалфарм" о взыскании 719 114 руб.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. заявленные истцом требования были удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на необоснованность выводов суда первой инстанции о взыскании с ответчика убытков, т.к. представленные истицей договоры аренды не являются заключенными, ранее занимаемое истицей помещение не могло быть передано в аренду, т.к. истица, освобождая его, привела помещение в состояние, не пригодное для использования, а также истцом не принимались разумные меры для уменьшения размера причиняемых ей убытков.
Представитель истицы доводы, положенные ответчиком в обоснование апелляционной жалобы, отклонил, ссылаясь на незаконное прекращение ответчиком арендных отношений с истицей, которая была вынуждена арендовать иные помещения, сходные по условиям аренды с помещением ответчика. ИП Улахинова М.А. вправе была рассчитывать на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ и Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 июля 2006 года по делу N А10-2628/06 ОАО "Байкалфарм" обязано было заключить с ИП Улахиновой М.А. договор аренды и передать во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 143,4 кв. м, в котором размер ежемесячной арендной платы равен 13972 рубля, что составляет примерно 97,43 рублей за один квадратный метр (13972 рубля: 143,4 кв. м = 97,43 рубля/кв. м). Из этого следует, что общий размер арендной платы за период с 15 мая 2006 года по 01 ноября 2006 года, в случае если договор между ОАО "Байкалфарм" и ИП Улахиновой М.А. был бы заключен 15 мая 2006 года, составил бы 76 846 рублей.
Ходатайство ответчика о приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с его обращением с жалобой в надзорном порядке, судом апелляционной инстанции отклонено в связи с необоснованностью, т.к. вопрос о наличии оснований для пересмотра судебного акта еще не разрешен (протокол).
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Улахинова М.А. являлась субарендатором помещений общей площадью 143,4 кв. м, расположенных в гостиничном комплексе "Байкал" по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ербанова, 12. Договор субаренды от 01.01.2005 г, заключенный между истцом и ООО "Байкал-Плаза" прекратил свое действие с 27.04.2006 г в связи с досрочным расторжением договора аренды здания между собственником помещения ОАО "Байкалфарм" и арендатором ООО "Байкал-Плаза".
28.04.2006 г обратился в ОАО "Байкалфарм" с просьбой заключить договор аренды. 29.04.2006 г. ОАО "Байкалфарм" отказал в заключении договора аренды, что послужило основанием для обращения ИП Улахиновой М.А. с иском к ОАО "Байкалфарм" о понуждении заключить договор аренды.
Арбитражный суд Республики Бурятия решением от 10.07.2006 г по делу N А10-2628/06 обязал ОАО "Байкалфарм" заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем Улахиновой М.А.
15.05.2006 г. истец подписал договор N 111 от 15.05.2006 г субаренды торговых мест с ИП Сахаровой С.В. и договор субаренды от 15.05.2006 г с ИП Содномовой Г.Б. Размер арендной платы по указанным договорам составляет 1 200 руб. за 1 кв. м.
Помещения, подлежащие использованию по указанным договорам, расположены в том же районе города. Истец ссылается на то, что данный размер арендной платы является обычно взимаемым при аренде нежилых торговых помещений в районе площади Советов Советского района г. Улан-Удэ. Ответчик ОАО "Байкалфарм" в свою очередь не представил каких-либо доказательств, подтверждающих завышенную ставку (размер) арендной платы.
За период с 15.05.2006 г по 01.11.2006 г. расходы истца по аренде помещений составили: по договору субаренды N 111 от 15.05.2006 г с ИП Сахаровой СВ. 314 160 руб., по договору субаренды с ИП Содномовой Г.Б. от 15.05.2006 г - 481 800 руб., итого 795 960 руб.
Внесение истцом арендной платы по договору от 15.05.2006 г. с ИП Сахаровой С.В. за период с 15.05.2006 г. по октябрь 2006 г. в сумме 314 160 руб. (из расчета 1 200 руб. за 1 кв. м), по договору от 15.05.2006 г с ИП Содномовой Г.Б. за указанный период в сумме 481 800 руб. подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам, представленным в материалы дела.
Решением суда от 10.07.2006 г. по делу N А10-2628/06 установлен размер арендной платы 13 972 руб. в месяц, что за тот же период составляет 76 846 руб.
Разницу между уплаченной арендной платой и размером арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с решением суда от 10.07.2006 г. по делу N А10-2628/06 в сумме 719 114 руб. истец считает убытками, подлежащими возмещению в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, учитывая следующее.
В соответствии со ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Так, истец вправе был рассчитывать на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, прекращенного договора аренды, т.е. с уплатой арендной платы в размере 13 972 руб. в месяц.
Подписание договоров аренды с индивидуальными предпринимателями Содномовой Г.Б. и Сахаровой СВ. от 15.05.2006 г. находится в причинной связи с отказом ответчика от 29.04.2006 г заключить договор аренды с истцом и освобождением занимаемых им помещений 10.05.2006 г. Площадь арендованных помещений по данным договорам составляет 120,6 кв. м и не превышает площадь помещений, арендованных истцом по прекращенному договору субаренды. Истец имеет право на заключение договор аренды в пределах оставшегося срока аренды, т.е. до 13.11.2006 г., что установлено решением суда от 10.07.2006 г по делу N А10-2628/06.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Оплата по двум договорам аренды за период с мая 2006 г. по октябрь 2006 г. произведена на сумму 795 960 руб. Подлежащая уплате арендная плата за тот же период составляет 76 846 руб. Расчет сумму убытков в размере 719 114 руб. обоснован.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что анализ договоров, подписанных истцом с индивидуальными предпринимателями Содномовой Г.Б. и Сахаровой СВ. от 15.05.2006 г. указывает на их незаключенность, т.к. согласование сторонами существенных условий указанных договоров не влияет на внесение истцом арендной платы за период фактического использования им помещений предпринимателей.
Право истца на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока действия договора субаренды на условиях прекращенного договора аренды возникло у истца с момента прекращения договора субаренды, а не с момента вступления судебного акта в законную силу.
Ссылки ответчика на непригодность помещения к использованию в предпринимательских целях в спорный период также судом апелляционной инстанции не принимаются, т.к. в этот период истица выражала согласие на аренду указанного помещения в том состоянии, в котором оно находилось.
Остальные доводы ответчика не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора.
При указанных обстоятельствах, требования истицы были обоснованно удовлетворены.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. по делу N А10-5643/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
О.Н.БУРКОВА
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2007 N 04АП-2639/2007 ПО ДЕЛУ N А10-5643/06
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2007 г. N 04АП-2639/2007
Дело N А10-5643/06
Резолютивная часть объявлена 23.07.2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 30.07.2007 г.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т.В. Стасюк Т.В., судей: О.Н. Бурковой, О.А. Куклина, при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.В. Цыцыковой, при участии: от истца - Дорошкевич С.А. - представителя по доверенности от 01.10.2006 г., от ответчика - Зоркальцевой Т.А. - представителя по доверенности от 10.01.2005 г., рассмотрел апелляционную жалобу ОАО "Байкалфарм" на решение арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. по иску Индивидуального предпринимателя Улахиновой Марины Андреевны к ОАО "Байкалфарм" о взыскании 719 114 руб. (судья Салимзянова Л.Ф.).
Индивидуальный предприниматель Улахинова Марина Андреевна обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "Байкалфарм" о взыскании 719 114 руб.
Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. заявленные истцом требования были удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на необоснованность выводов суда первой инстанции о взыскании с ответчика убытков, т.к. представленные истицей договоры аренды не являются заключенными, ранее занимаемое истицей помещение не могло быть передано в аренду, т.к. истица, освобождая его, привела помещение в состояние, не пригодное для использования, а также истцом не принимались разумные меры для уменьшения размера причиняемых ей убытков.
Представитель истицы доводы, положенные ответчиком в обоснование апелляционной жалобы, отклонил, ссылаясь на незаконное прекращение ответчиком арендных отношений с истицей, которая была вынуждена арендовать иные помещения, сходные по условиям аренды с помещением ответчика. ИП Улахинова М.А. вправе была рассчитывать на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ и Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 июля 2006 года по делу N А10-2628/06 ОАО "Байкалфарм" обязано было заключить с ИП Улахиновой М.А. договор аренды и передать во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 143,4 кв. м, в котором размер ежемесячной арендной платы равен 13972 рубля, что составляет примерно 97,43 рублей за один квадратный метр (13972 рубля: 143,4 кв. м = 97,43 рубля/кв. м). Из этого следует, что общий размер арендной платы за период с 15 мая 2006 года по 01 ноября 2006 года, в случае если договор между ОАО "Байкалфарм" и ИП Улахиновой М.А. был бы заключен 15 мая 2006 года, составил бы 76 846 рублей.
Ходатайство ответчика о приостановлении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с его обращением с жалобой в надзорном порядке, судом апелляционной инстанции отклонено в связи с необоснованностью, т.к. вопрос о наличии оснований для пересмотра судебного акта еще не разрешен (протокол).
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Улахинова М.А. являлась субарендатором помещений общей площадью 143,4 кв. м, расположенных в гостиничном комплексе "Байкал" по адресу г. Улан-Удэ, ул. Ербанова, 12. Договор субаренды от 01.01.2005 г, заключенный между истцом и ООО "Байкал-Плаза" прекратил свое действие с 27.04.2006 г в связи с досрочным расторжением договора аренды здания между собственником помещения ОАО "Байкалфарм" и арендатором ООО "Байкал-Плаза".
28.04.2006 г обратился в ОАО "Байкалфарм" с просьбой заключить договор аренды. 29.04.2006 г. ОАО "Байкалфарм" отказал в заключении договора аренды, что послужило основанием для обращения ИП Улахиновой М.А. с иском к ОАО "Байкалфарм" о понуждении заключить договор аренды.
Арбитражный суд Республики Бурятия решением от 10.07.2006 г по делу N А10-2628/06 обязал ОАО "Байкалфарм" заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем Улахиновой М.А.
15.05.2006 г. истец подписал договор N 111 от 15.05.2006 г субаренды торговых мест с ИП Сахаровой С.В. и договор субаренды от 15.05.2006 г с ИП Содномовой Г.Б. Размер арендной платы по указанным договорам составляет 1 200 руб. за 1 кв. м.
Помещения, подлежащие использованию по указанным договорам, расположены в том же районе города. Истец ссылается на то, что данный размер арендной платы является обычно взимаемым при аренде нежилых торговых помещений в районе площади Советов Советского района г. Улан-Удэ. Ответчик ОАО "Байкалфарм" в свою очередь не представил каких-либо доказательств, подтверждающих завышенную ставку (размер) арендной платы.
За период с 15.05.2006 г по 01.11.2006 г. расходы истца по аренде помещений составили: по договору субаренды N 111 от 15.05.2006 г с ИП Сахаровой СВ. 314 160 руб., по договору субаренды с ИП Содномовой Г.Б. от 15.05.2006 г - 481 800 руб., итого 795 960 руб.
Внесение истцом арендной платы по договору от 15.05.2006 г. с ИП Сахаровой С.В. за период с 15.05.2006 г. по октябрь 2006 г. в сумме 314 160 руб. (из расчета 1 200 руб. за 1 кв. м), по договору от 15.05.2006 г с ИП Содномовой Г.Б. за указанный период в сумме 481 800 руб. подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам, представленным в материалы дела.
Решением суда от 10.07.2006 г. по делу N А10-2628/06 установлен размер арендной платы 13 972 руб. в месяц, что за тот же период составляет 76 846 руб.
Разницу между уплаченной арендной платой и размером арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с решением суда от 10.07.2006 г. по делу N А10-2628/06 в сумме 719 114 руб. истец считает убытками, подлежащими возмещению в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, учитывая следующее.
В соответствии со ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Так, истец вправе был рассчитывать на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, прекращенного договора аренды, т.е. с уплатой арендной платы в размере 13 972 руб. в месяц.
Подписание договоров аренды с индивидуальными предпринимателями Содномовой Г.Б. и Сахаровой СВ. от 15.05.2006 г. находится в причинной связи с отказом ответчика от 29.04.2006 г заключить договор аренды с истцом и освобождением занимаемых им помещений 10.05.2006 г. Площадь арендованных помещений по данным договорам составляет 120,6 кв. м и не превышает площадь помещений, арендованных истцом по прекращенному договору субаренды. Истец имеет право на заключение договор аренды в пределах оставшегося срока аренды, т.е. до 13.11.2006 г., что установлено решением суда от 10.07.2006 г по делу N А10-2628/06.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Оплата по двум договорам аренды за период с мая 2006 г. по октябрь 2006 г. произведена на сумму 795 960 руб. Подлежащая уплате арендная плата за тот же период составляет 76 846 руб. Расчет сумму убытков в размере 719 114 руб. обоснован.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что анализ договоров, подписанных истцом с индивидуальными предпринимателями Содномовой Г.Б. и Сахаровой СВ. от 15.05.2006 г. указывает на их незаключенность, т.к. согласование сторонами существенных условий указанных договоров не влияет на внесение истцом арендной платы за период фактического использования им помещений предпринимателей.
Право истца на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока действия договора субаренды на условиях прекращенного договора аренды возникло у истца с момента прекращения договора субаренды, а не с момента вступления судебного акта в законную силу.
Ссылки ответчика на непригодность помещения к использованию в предпринимательских целях в спорный период также судом апелляционной инстанции не принимаются, т.к. в этот период истица выражала согласие на аренду указанного помещения в том состоянии, в котором оно находилось.
Остальные доводы ответчика не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора.
При указанных обстоятельствах, требования истицы были обоснованно удовлетворены.
Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г.
Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, Арбитражный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Республики Бурятия от 18.04.2007 г. по делу N А10-5643/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.В.СТАСЮК
Судьи
О.Н.БУРКОВА
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)