Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 марта 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Л.Ю. Ротко, С.В. Шевченко
при ведении протокола судьей Л.Ю. Ротко
при участии:
от ответчика - индивидуальный предприниматель Рыжук С.В., свидетельство о регистрации, серия 41 N 000232100 от 07.12.04 г., паспорт <...> от 29.09.03 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ГУП "Камчатфармация"
на решение Арбитражного суда Камчатского края от 27.10.2008 года по делу N А24-2943/2008, принятое судьей Ж.А. Стриж
по иску ГУП "Камчатфармация"
к индивидуальному предпринимателю Рыжуку С.В.
третье лицо: Агентство по управлению имуществом по Камчатскому краю
об обязании освободить помещение в связи с отсутствием надлежаще оформленных арендных отношений.
установил:
Государственное унитарное предприятие "Камчатфармация" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рыжуку С.В. об обязании последнего освободить занимаемое помещение в связи с отсутствием надлежаще оформленных договорных арендных отношений.
В судебном заседании 21.10.2008 г. представитель истца представила ходатайство, в соответствии с которым, уточнила заявленные требования и просила на основании статей 301 и 305 ГК РФ изъять из незаконного владения предпринимателя Рыжука С.В. помещение площадью 247 кв. м, находящееся в здании аптеки и книжного магазина по адресу г. Петропавловска-Камчатского, ул. Атласова, 22б. Рассмотрев заявление истца об уточнении требования, которое фактически является заявлением об изменении основания иска, суд принял его на основании статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 27.10.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением суда, ГУП "Камчатфармация" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование своих доводов указало, что передача истцу спорного помещения на праве хозяйственного ведения является основанием для замены стороны договора аренды. Полагает, что отсутствие государственной регистрации Соглашения N 1 к договору аренды N 1679 о замене Арендодателя влечет за собой недействительность договора аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды истцу в хозяйственное ведение (с 25.09.2005 г.), следовательно, ответчик незаконно пользуется спорным помещением. Считает, что у истца имеются основания для предъявления требований в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, поскольку незаконность владения ответчиком спорными помещениями подтверждается недействительностью спорного договора и, как следствие, отсутствием между сторонами обязательственных правоотношений.
В судебном заседании ГУП "Камчатфармация" изложило свои возражения по апелляционной жалобе, считает решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Камчатской области, правопредшественник третьего лица Агентства по управлению имуществом Камчатского края, и индивидуальным предпринимателем Рыжуком Сергеем Владимировичем (арендатор-ответчик) заключен договор N 1679 аренды государственного имущества Камчатской области от 9.07.2003 г., в соответствии с условиями которого, Комитет сдает, а арендатор принимает по приемо-сдаточному акту во временное пользование (аренду) нежилые помещения 1 этажа в здании аптеки и книжного магазина (1 этаж поз. N 1-5; 7, 10-17; 21) общей площадью 221,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Атласова,22б.
Срок аренды с 04.07.2003 г. по 04.07.2013 г. По акту сдачи помещений арендатору от 4.07.2004 г., Комитет передал предпринимателю вышеназванные помещения.
27 декабря 2004 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Камчатской области произведена государственная регистрация сделки - договора аренды N 1679 от 9.07.2003 г. (номер государственной регистрации 41-01/61-5\\\\2004-2365).
Таким образом, договор N 1679 аренды государственного имущества Камчатской области от 9.07.2003 г. является заключенным.
На основании договора N 8 от 19.10.2005 г. о закреплении государственного имущества Камчатской области на праве хозяйственного ведения за Камчатским областным ГУП "Камчатфармация", последнему 12 мая 2006 г. по акту приема-передачи Комитетом передано недвижимое имущество, в том числе, и оспариваемое по данному делу.
Право хозяйственного ведения истца на нежилые помещения первого этажа здания аптеки и книжного магазина, расположенные в г. Петропавловск-Камчатском, ул. Атласова,22б, зарегистрировано 5.06.2008 г. с ограничением права аренды.
Соглашениями N 1 и N 2 от 20.07.2007 г. истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды недвижимого имущества Камчатской области N 1679 от 9.07.2003 г. в части замены арендодателя и стоимости арендной платы.
Предприниматель Рыжук С.В. названные соглашения не подписал, направив протокол разногласий к соглашению N 1.
На сегодняшний день предлагаемые истцом изменения в договор аренды имущества сторонами не согласованы и не подписаны, и как следствие соглашения о внесении изменений в договор не зарегистрированы.
В связи с чем истец, полагая что договор аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды в хозяйственное ведение, является недействительным, и ответчик с 25.09.2005 г. незаконно пользуется спорным помещением, обратился с иском в суд об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 20.07.2007 г. не осуществлена, поэтому суд первой инстанции обоснованно признал данные соглашения незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды N 1679 является незаключенным либо недействительным по каким-либо иным основаниям.
Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены в порядке виндикации в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищает право собственника как абсолютное субъективное право. Одним из основных элементов основания виндикационного иска является отсутствие между истцом и ответчиком связей обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
Иск собственника (либо иного лица, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором) о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном отношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение (пункт 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу по правилам статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для внесения в договор изменений относительно сведений об арендодателе. Таким образом, передача истцу на праве хозяйственного ведения спорных помещений не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений между истцом и ответчиком, а является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды в этой части.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущество истца оказалось во владении ответчика на основании гражданско-правовой сделки - договора аренды N 1679, следовательно, сложившиеся между ГУП "Камчатфармация" и индивидуальным предпринимателем Рыжуком С.В. правоотношения вытекают из норм обязательственного права и применение такого вещно-правового способа защиты гражданских прав, как виндицирование имущества, в данном случае исключается.
В связи с вышеизложенным судом отклоняются доводы жалобы о том, что у истца имеются основания для предъявления требований в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, поскольку незаконность владения ответчиком спорными помещениями подтверждается недействительностью спорного договора и, как следствие, отсутствием между сторонами обязательственных правоотношений.
Таким образом, учитывая, что договор аренды является надлежаще заключенным и действует по настоящий момент, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об изъятии у ответчика спорных помещений.
Довод ответчика о том, что отсутствие государственной регистрации Соглашения N 1 к договору аренды N 1679 о замене Арендодателя влечет за собой недействительность договора аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды истцу в хозяйственное ведение (т.е. с 25.09.2005 г.), в связи с чем ответчик незаконно пользуется спорным помещением, судом отклоняется, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.
Иные доводы по апелляционной жалобе изучены арбитражным судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не опровергают правильности принятого по делу решения.
При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение от 27.10.2008 года по делу N А24-2943/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
С.В.ШЕВЧЕНКО
Л.Ю.РОТКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2009 N 05АП-2774/2008 ПО ДЕЛУ N А24-2943/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2009 г. N 05АП-2774/2008
Дело N А24-2943/2008
Резолютивная часть постановления оглашена 10 марта 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Л.Ю. Ротко, С.В. Шевченко
при ведении протокола судьей Л.Ю. Ротко
при участии:
от ответчика - индивидуальный предприниматель Рыжук С.В., свидетельство о регистрации, серия 41 N 000232100 от 07.12.04 г., паспорт <...> от 29.09.03 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ГУП "Камчатфармация"
на решение Арбитражного суда Камчатского края от 27.10.2008 года по делу N А24-2943/2008, принятое судьей Ж.А. Стриж
по иску ГУП "Камчатфармация"
к индивидуальному предпринимателю Рыжуку С.В.
третье лицо: Агентство по управлению имуществом по Камчатскому краю
об обязании освободить помещение в связи с отсутствием надлежаще оформленных арендных отношений.
установил:
Государственное унитарное предприятие "Камчатфармация" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рыжуку С.В. об обязании последнего освободить занимаемое помещение в связи с отсутствием надлежаще оформленных договорных арендных отношений.
В судебном заседании 21.10.2008 г. представитель истца представила ходатайство, в соответствии с которым, уточнила заявленные требования и просила на основании статей 301 и 305 ГК РФ изъять из незаконного владения предпринимателя Рыжука С.В. помещение площадью 247 кв. м, находящееся в здании аптеки и книжного магазина по адресу г. Петропавловска-Камчатского, ул. Атласова, 22б. Рассмотрев заявление истца об уточнении требования, которое фактически является заявлением об изменении основания иска, суд принял его на основании статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 27.10.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением суда, ГУП "Камчатфармация" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. В обоснование своих доводов указало, что передача истцу спорного помещения на праве хозяйственного ведения является основанием для замены стороны договора аренды. Полагает, что отсутствие государственной регистрации Соглашения N 1 к договору аренды N 1679 о замене Арендодателя влечет за собой недействительность договора аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды истцу в хозяйственное ведение (с 25.09.2005 г.), следовательно, ответчик незаконно пользуется спорным помещением. Считает, что у истца имеются основания для предъявления требований в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, поскольку незаконность владения ответчиком спорными помещениями подтверждается недействительностью спорного договора и, как следствие, отсутствием между сторонами обязательственных правоотношений.
В судебном заседании ГУП "Камчатфармация" изложило свои возражения по апелляционной жалобе, считает решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Камчатской области, правопредшественник третьего лица Агентства по управлению имуществом Камчатского края, и индивидуальным предпринимателем Рыжуком Сергеем Владимировичем (арендатор-ответчик) заключен договор N 1679 аренды государственного имущества Камчатской области от 9.07.2003 г., в соответствии с условиями которого, Комитет сдает, а арендатор принимает по приемо-сдаточному акту во временное пользование (аренду) нежилые помещения 1 этажа в здании аптеки и книжного магазина (1 этаж поз. N 1-5; 7, 10-17; 21) общей площадью 221,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Атласова,22б.
Срок аренды с 04.07.2003 г. по 04.07.2013 г. По акту сдачи помещений арендатору от 4.07.2004 г., Комитет передал предпринимателю вышеназванные помещения.
27 декабря 2004 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Камчатской области произведена государственная регистрация сделки - договора аренды N 1679 от 9.07.2003 г. (номер государственной регистрации 41-01/61-5\\\\2004-2365).
Таким образом, договор N 1679 аренды государственного имущества Камчатской области от 9.07.2003 г. является заключенным.
На основании договора N 8 от 19.10.2005 г. о закреплении государственного имущества Камчатской области на праве хозяйственного ведения за Камчатским областным ГУП "Камчатфармация", последнему 12 мая 2006 г. по акту приема-передачи Комитетом передано недвижимое имущество, в том числе, и оспариваемое по данному делу.
Право хозяйственного ведения истца на нежилые помещения первого этажа здания аптеки и книжного магазина, расположенные в г. Петропавловск-Камчатском, ул. Атласова,22б, зарегистрировано 5.06.2008 г. с ограничением права аренды.
Соглашениями N 1 и N 2 от 20.07.2007 г. истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды недвижимого имущества Камчатской области N 1679 от 9.07.2003 г. в части замены арендодателя и стоимости арендной платы.
Предприниматель Рыжук С.В. названные соглашения не подписал, направив протокол разногласий к соглашению N 1.
На сегодняшний день предлагаемые истцом изменения в договор аренды имущества сторонами не согласованы и не подписаны, и как следствие соглашения о внесении изменений в договор не зарегистрированы.
В связи с чем истец, полагая что договор аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды в хозяйственное ведение, является недействительным, и ответчик с 25.09.2005 г. незаконно пользуется спорным помещением, обратился с иском в суд об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 20.07.2007 г. не осуществлена, поэтому суд первой инстанции обоснованно признал данные соглашения незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды N 1679 является незаключенным либо недействительным по каким-либо иным основаниям.
Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены в порядке виндикации в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищает право собственника как абсолютное субъективное право. Одним из основных элементов основания виндикационного иска является отсутствие между истцом и ответчиком связей обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
Иск собственника (либо иного лица, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором) о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном отношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение (пункт 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу по правилам статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для внесения в договор изменений относительно сведений об арендодателе. Таким образом, передача истцу на праве хозяйственного ведения спорных помещений не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений между истцом и ответчиком, а является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды в этой части.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущество истца оказалось во владении ответчика на основании гражданско-правовой сделки - договора аренды N 1679, следовательно, сложившиеся между ГУП "Камчатфармация" и индивидуальным предпринимателем Рыжуком С.В. правоотношения вытекают из норм обязательственного права и применение такого вещно-правового способа защиты гражданских прав, как виндицирование имущества, в данном случае исключается.
В связи с вышеизложенным судом отклоняются доводы жалобы о том, что у истца имеются основания для предъявления требований в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, поскольку незаконность владения ответчиком спорными помещениями подтверждается недействительностью спорного договора и, как следствие, отсутствием между сторонами обязательственных правоотношений.
Таким образом, учитывая, что договор аренды является надлежаще заключенным и действует по настоящий момент, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца об изъятии у ответчика спорных помещений.
Довод ответчика о том, что отсутствие государственной регистрации Соглашения N 1 к договору аренды N 1679 о замене Арендодателя влечет за собой недействительность договора аренды N 1679 с момента передачи объекта аренды истцу в хозяйственное ведение (т.е. с 25.09.2005 г.), в связи с чем ответчик незаконно пользуется спорным помещением, судом отклоняется, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.
Иные доводы по апелляционной жалобе изучены арбитражным судом апелляционной инстанции, однако они отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не опровергают правильности принятого по делу решения.
При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение от 27.10.2008 года по делу N А24-2943/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
С.В.ШЕВЧЕНКО
Л.Ю.РОТКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)