Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 23.04.2013.
Полный текст постановления изготовлен 30.04.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Павлова В.Ю.,
судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012,
принятое судьей Суркиной Т.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013,
принятое судьями Тетерваком А.В., Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
по делу N А82-7032/2012
по иску государственного учреждения здравоохранения Ярославской области Медико-санитарной части ОАО "Ярославский шинный завод"
(ИНН: 7606012078, ОГРН: 1027600852366)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА"
(ИНН: 7604065814, ОГРН: 1047600405401)
о выселении из помещения
и
государственное учреждение здравоохранения Ярославской области Медико-санитарная часть ОАО "Ярославский шинный завод" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" (далее - ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА", Общество) о выселении из помещения первого этажа N 51 общей площадью 18,0 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Советская, дом 11/9.
Исковое требование основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик пользуется помещениями истца без каких-либо законных оснований.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013, исковое требование удовлетворено. Суд указал, что договор аренды от 01.01.2012 мог считаться расторгнутым с 24.04.2012. Вместе с тем суд исходил из того, что дополнительные соглашения N 3 и 7 к договору аренды, заключенные без проведения конкурса или аукциона, противоречат статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и, соответственно, являются ничтожными. Правовых оснований для занятия ответчиком спорного помещения суд не установил.
Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие нарушения норм материального права.
Основные доводы заявителя сводятся к следующему. У истца отсутствуют право досрочного расторжения договора аренды, право отказа от исполнения договора и право выселения ответчика из арендуемого помещения.
Суд в решении самостоятельно (без какого-либо заявления или ходатайства со стороны истца) обосновал необходимость выселения Общества из занимаемого помещения, указав на то, что дополнительные соглашения N 3 и 7 к договору аренды являются ничтожными ввиду нарушения при их заключении части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
В решении суда имеется ссылка на статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которых истец не заявлял.
Ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением и после истечения срока договора аренды; каких-либо возражений со стороны арендодателя не заявлялось. В этой связи на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Представитель Учреждения в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.
Суд удовлетворил ходатайство Учреждения о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в кассационную инстанцию.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель), индивидуальный предприниматель Смирнов Николай Алексеевич (арендатор) и муниципальное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 3" (балансодержатель) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2004 N 10581-Б, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений первого этажа общей площадью 32,9 квадратного метра), расположенное в здании по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Советская, дом 11/9.
Срок действия договора установлен в пункте 7.1 договора с 01.01 по 30.12.2005, то есть менее года.
Арендованное помещение передано индивидуальному предпринимателю Смирнову Н.А. по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2005.
По дополнительному соглашению N 1 стороны согласовали передачу в аренду помещения первого этажа общей площадью 10,2 квадратного метра. Соответствующий акт приема-передачи от 01.02.2005 представлен в материалы дела.
Дополнительным соглашением N 2 уточнены реквизиты арендодателя.
По дополнительному соглашению N 3, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, индивидуальным предпринимателем Смирновым Н.А., ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" и МУЗ "Городская поликлиника N 3", права и обязанности арендатора по договору аренды N 10581-Б перешли от Смирнова Н.А. к ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА". Помещение площадью 10,2 квадратного метра передано ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2010.
Согласно дополнительному соглашению N 4 в аренду ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2010 передано помещение первого этажа N 51 общей площадью 18,00 квадратного метра.
В силу дополнительного соглашения N 5 балансодержателем становится МУЗ Медсанчасть ОАО "Ярославский шинный завод".
По дополнительному соглашению от 30.12.2011 N 6, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" и МУЗ Медсанчасть ОАО "Ярославский шинный завод", права и обязанности арендодателя по договору аренды N 10581-Б перешли к истцу.
Спорное помещение принадлежит истцу на праве оперативного управления (свидетельство от 17.04.2012 серии 76-АБ N 506018 выдано повторно взамен свидетельства от 15.12.2011).
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 N 7, вступившим в силу с 01.01.2012, стороны согласовали новую редакцию договора аренды. В соответствии с пунктом 7.1 договора срок его действия - с 01.01 по 17.12.2012.
Стороны в пункте 5.3 договора предусмотрели, что его действие прекращается в связи с окончанием срока его действия, по соглашению сторон и в случае одностороннего отказа от его исполнения.
Порядок одностороннего отказа от договора установлен пунктами 5.4 - 5.7 договора.
В силу названных пунктов договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора при отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора, в случае необходимости использования недвижимого имущества для государственных нужд. В случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении настоящего договора в одностороннем порядке, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление; договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления.
Уведомление об освобождении спорного помещения в связи с необходимостью использования его для государственных нужд получено руководителем ответчика 23.03.2012 под роспись на экземпляре уведомления.
Ответчику 01.06.2012 вручена претензия с повторным требованием об освобождении помещения.
Факт получения уведомления и претензии подтвержден распиской адресата и признается заявителем.
Вследствие неосвобождения ответчиком арендованного помещения по истечении 30 дней с момента получения уведомления истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи). При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. В этом случае достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В пункте 5.5 договора аренды от 01.01.2012 предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора при отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора, в случае необходимости использования недвижимого имущества для государственных нужд.
Суд установил, что арендодатель уведомлением, полученным другой стороной 23.03.2012, отказался от исполнения договора аренды, что следует из содержания и буквального толкования (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) уведомления, поскольку оно содержит указание на необходимость использования помещений для государственных нужд и просьбу освободить помещение, в связи с чем обоснованно посчитал договор расторгнутым с 24.04.2012.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд установил, что Общество не освободило арендованное помещение по истечении 30 дней с момента получения уведомления.
Таким образом, суд правомерно обязал ответчика вернуть истцу принадлежащее ему нежилое помещение.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А82-7032/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А82-7032/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А82-7032/2012
Резолютивная часть объявлена 23.04.2013.
Полный текст постановления изготовлен 30.04.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Павлова В.Ю.,
судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012,
принятое судьей Суркиной Т.В., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013,
принятое судьями Тетерваком А.В., Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,
по делу N А82-7032/2012
по иску государственного учреждения здравоохранения Ярославской области Медико-санитарной части ОАО "Ярославский шинный завод"
(ИНН: 7606012078, ОГРН: 1027600852366)
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА"
(ИНН: 7604065814, ОГРН: 1047600405401)
о выселении из помещения
и
установил:
государственное учреждение здравоохранения Ярославской области Медико-санитарная часть ОАО "Ярославский шинный завод" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" (далее - ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА", Общество) о выселении из помещения первого этажа N 51 общей площадью 18,0 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Советская, дом 11/9.
Исковое требование основано на статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик пользуется помещениями истца без каких-либо законных оснований.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013, исковое требование удовлетворено. Суд указал, что договор аренды от 01.01.2012 мог считаться расторгнутым с 24.04.2012. Вместе с тем суд исходил из того, что дополнительные соглашения N 3 и 7 к договору аренды, заключенные без проведения конкурса или аукциона, противоречат статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и, соответственно, являются ничтожными. Правовых оснований для занятия ответчиком спорного помещения суд не установил.
Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие нарушения норм материального права.
Основные доводы заявителя сводятся к следующему. У истца отсутствуют право досрочного расторжения договора аренды, право отказа от исполнения договора и право выселения ответчика из арендуемого помещения.
Суд в решении самостоятельно (без какого-либо заявления или ходатайства со стороны истца) обосновал необходимость выселения Общества из занимаемого помещения, указав на то, что дополнительные соглашения N 3 и 7 к договору аренды являются ничтожными ввиду нарушения при их заключении части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
В решении суда имеется ссылка на статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которых истец не заявлял.
Ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением и после истечения срока договора аренды; каких-либо возражений со стороны арендодателя не заявлялось. В этой связи на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Представитель Учреждения в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.
Суд удовлетворил ходатайство Учреждения о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в кассационную инстанцию.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель), индивидуальный предприниматель Смирнов Николай Алексеевич (арендатор) и муниципальное учреждение здравоохранения "Городская поликлиника N 3" (балансодержатель) заключили договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2004 N 10581-Б, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений первого этажа общей площадью 32,9 квадратного метра), расположенное в здании по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Советская, дом 11/9.
Срок действия договора установлен в пункте 7.1 договора с 01.01 по 30.12.2005, то есть менее года.
Арендованное помещение передано индивидуальному предпринимателю Смирнову Н.А. по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2005.
По дополнительному соглашению N 1 стороны согласовали передачу в аренду помещения первого этажа общей площадью 10,2 квадратного метра. Соответствующий акт приема-передачи от 01.02.2005 представлен в материалы дела.
Дополнительным соглашением N 2 уточнены реквизиты арендодателя.
По дополнительному соглашению N 3, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, индивидуальным предпринимателем Смирновым Н.А., ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" и МУЗ "Городская поликлиника N 3", права и обязанности арендатора по договору аренды N 10581-Б перешли от Смирнова Н.А. к ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА". Помещение площадью 10,2 квадратного метра передано ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2010.
Согласно дополнительному соглашению N 4 в аренду ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2010 передано помещение первого этажа N 51 общей площадью 18,00 квадратного метра.
В силу дополнительного соглашения N 5 балансодержателем становится МУЗ Медсанчасть ОАО "Ярославский шинный завод".
По дополнительному соглашению от 30.12.2011 N 6, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, ООО "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" и МУЗ Медсанчасть ОАО "Ярославский шинный завод", права и обязанности арендодателя по договору аренды N 10581-Б перешли к истцу.
Спорное помещение принадлежит истцу на праве оперативного управления (свидетельство от 17.04.2012 серии 76-АБ N 506018 выдано повторно взамен свидетельства от 15.12.2011).
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 N 7, вступившим в силу с 01.01.2012, стороны согласовали новую редакцию договора аренды. В соответствии с пунктом 7.1 договора срок его действия - с 01.01 по 17.12.2012.
Стороны в пункте 5.3 договора предусмотрели, что его действие прекращается в связи с окончанием срока его действия, по соглашению сторон и в случае одностороннего отказа от его исполнения.
Порядок одностороннего отказа от договора установлен пунктами 5.4 - 5.7 договора.
В силу названных пунктов договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора при отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора, в случае необходимости использования недвижимого имущества для государственных нужд. В случае принятия арендодателем решения о досрочном расторжении настоящего договора в одностороннем порядке, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление; договор считается расторгнутым по истечении тридцати дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления.
Уведомление об освобождении спорного помещения в связи с необходимостью использования его для государственных нужд получено руководителем ответчика 23.03.2012 под роспись на экземпляре уведомления.
Ответчику 01.06.2012 вручена претензия с повторным требованием об освобождении помещения.
Факт получения уведомления и претензии подтвержден распиской адресата и признается заявителем.
Вследствие неосвобождения ответчиком арендованного помещения по истечении 30 дней с момента получения уведомления истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи). При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. В этом случае достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В пункте 5.5 договора аренды от 01.01.2012 предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора при отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора, в случае необходимости использования недвижимого имущества для государственных нужд.
Суд установил, что арендодатель уведомлением, полученным другой стороной 23.03.2012, отказался от исполнения договора аренды, что следует из содержания и буквального толкования (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) уведомления, поскольку оно содержит указание на необходимость использования помещений для государственных нужд и просьбу освободить помещение, в связи с чем обоснованно посчитал договор расторгнутым с 24.04.2012.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд установил, что Общество не освободило арендованное помещение по истечении 30 дней с момента получения уведомления.
Таким образом, суд правомерно обязал ответчика вернуть истцу принадлежащее ему нежилое помещение.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.10.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу N А82-7032/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКОФАРМ-ОПТИМА" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.ПАВЛОВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Судьи
С.В.БАБАЕВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
С.В.БАБАЕВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)