Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,
при участии от предпринимателя Казнина Дмитрия Владимировича его представителей Стекловой А.С. по доверенности от 15.01.2013, Седова А.А. по доверенности от 01.03.2010, от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Львова В.А. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года по делу N А66-6645/2012 (судья Перкина В.В.),
установил:
предприниматель Казнин Дмитрий Владимирович обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - министерство) о признании незаконным отказа внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе, с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений", оформленный сообщением министерства от 14.05.2012 N 6054-09, и о возложении обязанности на министерство изменить в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 вид разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе, с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м со "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений".
Решением Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года заявленные предпринимателем требования удовлетворены.
Министерство с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на то, что избранный предпринимателем способ защиты своего права не соответствует характеру правоотношений между сторонами.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.
Заслушав объяснения представителей предпринимателя и министерства, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.12.2011 министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мерседес-Бенц Центр Тверь" (далее - ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 0003-з/11 (л.д. 17 - 19), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300339:1081, площадью 57168 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Тверь, проспект Октябрьский, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 1.2 указанного договора участок предоставляется арендатору под строительство дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
Срок аренды участка установлен в пункте 2.1 договора и определен с 21.12.2011 по 20.12.2014. В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 13.01.2012 (далее - Управление Росреестра).
ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" 26.12.2011 обратилось в министерство с заявлением о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользу предпринимателя Казнина Д.В., в связи с подписанием инвестиционного соглашения по освоению земельного участка (л.д. 24).
Письмом от 08.02.2012 министерство уведомило ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" об отсутствии возражений против передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/011, указав при этом о невозможности внесения изменений в указанный договор в части цели использования спорного земельного участка (л.д. 25).
ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и предпринимателем Казниным Д.В. 27.02.2012 заключено соглашение N 11 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В этот же день сторонами подписан передаточный акт (л.д. 26 - 28).
В силу пункта 1.3 названного соглашения земельный участок, права и обязанности на который передаются по настоящему соглашению, предназначен для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
Согласно пункту 6.1 соглашения от 27.02.2012 N 11 оно подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра и считается заключенным с момента его регистрации. Данное соглашение зарегистрировано указанным органом 26.03.2012.
Администрацией города Твери 05.03.2012 вынесено постановление N 452 об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м (л.д. 29 - 34).
Как следует из названного градостроительного плана, разрешенным видом использования спорного земельного участка является Зона П-1 Коммунально-складская зона, зона предприятий V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м). Разрешенным "по праву" видом землепользования является, в том числе, предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, предприятия V класса вредности.
На основании вышеуказанной нормы, 05.04.2012 предприниматель обратился в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования зоны П-1 (коммунально-складская зона 5 класса вредности) "под строительство складских зданий" (л.д. 35).
Министерство письмом от 14.05.2012 N 6054-09 уведомило Казнина Д.В. о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300339:1081 с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений" в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, поскольку действия по предоставлению земельного участка выполнены в отношении ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей на основании заявления ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и спорный земельный участок сформирован именно для указанной цели.
Не согласившись с отказом министерства по внесению изменений в указанный договор аренды, предприниматель обратился в Арбитражный суд Тверской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворил заявленные предпринимателем требования. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ министерства в части внесения изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка, не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и нарушает права предпринимателя.
Апелляционная инстанция не согласна с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
С учетом изложенного заключенный между сторонами договор аренды подлежал государственной регистрации и прошел ее, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами (л.д. 36).
Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
При этом если соответствующие изменения внесены в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 21.12.2011 N 0003-з/11 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменном виде.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В статье 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен министерством с ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей на основании заявления ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и спорный земельный участок сформирован именно для указанной цели. При этом спорный земельный участок предоставлен в порядке, предусмотренном статьей 30 ЗК РФ, а именно с предварительным согласованием места размещения объекта, то есть в данном случае цель предоставления земельного участка имела значение и торги не проводились.
Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.02.2012 N 11, заключенному с согласия министерства ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и предпринимателем, предусмотрено, что земельный участок, права и обязанности по которому переданы по указанному соглашению, предназначен именно для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
В рассматриваемом случае предприниматель обратился в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования зоны П-1 (коммунально-складская зона 5 класса вредности) "под строительство складских зданий" (л.д. 35).
Министерство письмом от 14.05.2012 N 6054-09 фактически отказало во внесении соответствующих изменений в указанный договор.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо защиты иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено право граждан, организаций и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Особенностью рассмотрения дел в порядке главы 24 АПК РФ является характер правоотношений между органом государственной власти и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность, основанный на властном подчинении одной стороны другой.
Между тем в рассматриваемом случае отсутствуют властно-подчиненные отношения между сторонами.
Предприниматель обратился с заявлением об оспаривании отказа министерства, оформленного сообщением от 14.05.2012 N 6054-09, внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений" и о возложении обязанности на министерство внести соответствующие изменения в договор аренды.
Однако правоотношения, связанные с отказом стороны изменить договор, урегулированы нормами ГК РФ.
При этом сам по себе договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, с учетом соглашения от 27.02.2012 N 11, свидетельствует о наличии между сторонами гражданских правоотношений, - использования предпринимателем земельного участка на основании договора аренды.
В этих отношениях заявитель выступает арендатором, министерство - арендодателем.
Следовательно, отказ внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, оформленный письмом от 14.05.2012 N 6054-09, не является действиями органа власти, содержащими властные предписания, которые затрагивают права и обязанности субъекта предпринимательской деятельности.
Предприниматель фактически оспаривает правомерность отказа внести изменения в договор аренды земельного участка в части именно цели, с которой был предоставлен спорный земельный участок в аренду ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и соответственно предпринимателю, что является спором гражданско-правового характера, который должен рассматриваться в порядке искового производства как возникший из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
Апелляционная инстанция считает ошибочными выводы суда первой инстанции о не состоятельности доводов министерства о том, что требование о признании недействительным отказа во внесении изменений в условия заключенного договора, является требованием об изменении условий договора аренды в судебном порядке, которое возможно только в порядке, предусмотренном главой 29 ГК РФ, поскольку, как указал суд первой инстанции, указанные доводы министерства противоречат пункту 4 статьи 37 ГрК РФ, согласно которому вид разрешенного использования земельных участков выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Однако в данном случае предметом заявленных требований является именно отказ министерства внести изменения в договор аренды земельного участка, что однозначно свидетельствует о необходимости применения к спорным правоотношениям положений главы 29 ГК РФ и о рассмотрении заявленных предпринимателем требований в порядке искового производства как возникший из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды.
При этом, учитывая, что спорные изменения касаются именно цели предоставления спорного земельного участка в аренду, предусмотренной пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, вопрос только об отказе в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка (как сформулировано требование предпринимателем) не может быть предметом рассмотрения настоящего дела без учета того, что отказ внести указанные изменения касается именно изменения условий заключенного между министерством и предпринимателем договора аренды спорного земельного участка.
Таким образом, избранный предпринимателем способ защиты своего права не соответствует характеру правоотношений между сторонами.
Поскольку требование заявителя не основано на нормах материального и процессуального права, оснований для удовлетворения его требований в соответствии с главой 24 АПК РФ в рассматриваемом случае не имелось.
Следовательно, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленные предпринимателем требования, с возложением обязанности на министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем внесения соответствующих изменений в спорный договор аренды земельного участка.
Вместе с тем, в материалы дела представлена копия дополнительного соглашения от 30.11.2012 N 106-12 к договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, согласно которой в указанный договор аренды внесены изменения, а именно пункт 1.2 названного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется арендатору под строительство складских помещений.". Представленное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции предмет спора отсутствует.
С учетом изложенного апелляционная жалоба министерства подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года по делу N А66-6645/2012 отменить.
Отказать в удовлетворении требований предпринимателя Казнина Дмитрия Владимировича о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений", оформленный сообщением от 14.05.2012 N 6054-09, и о возложении обязанности на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области изменить в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 вид разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м со "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений".
Председательствующий
О.Б.РАЛЬКО
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2013 ПО ДЕЛУ N А66-6645/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. по делу N А66-6645/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,
при участии от предпринимателя Казнина Дмитрия Владимировича его представителей Стекловой А.С. по доверенности от 15.01.2013, Седова А.А. по доверенности от 01.03.2010, от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Львова В.А. по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года по делу N А66-6645/2012 (судья Перкина В.В.),
установил:
предприниматель Казнин Дмитрий Владимирович обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - министерство) о признании незаконным отказа внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе, с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений", оформленный сообщением министерства от 14.05.2012 N 6054-09, и о возложении обязанности на министерство изменить в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 вид разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе, с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м со "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений".
Решением Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года заявленные предпринимателем требования удовлетворены.
Министерство с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на то, что избранный предпринимателем способ защиты своего права не соответствует характеру правоотношений между сторонами.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.
Заслушав объяснения представителей предпринимателя и министерства, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, апелляционная инстанция считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.12.2011 министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мерседес-Бенц Центр Тверь" (далее - ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 0003-з/11 (л.д. 17 - 19), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300339:1081, площадью 57168 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: город Тверь, проспект Октябрьский, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.
Согласно пункту 1.2 указанного договора участок предоставляется арендатору под строительство дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
Срок аренды участка установлен в пункте 2.1 договора и определен с 21.12.2011 по 20.12.2014. В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 13.01.2012 (далее - Управление Росреестра).
ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" 26.12.2011 обратилось в министерство с заявлением о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользу предпринимателя Казнина Д.В., в связи с подписанием инвестиционного соглашения по освоению земельного участка (л.д. 24).
Письмом от 08.02.2012 министерство уведомило ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" об отсутствии возражений против передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/011, указав при этом о невозможности внесения изменений в указанный договор в части цели использования спорного земельного участка (л.д. 25).
ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и предпринимателем Казниным Д.В. 27.02.2012 заключено соглашение N 11 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В этот же день сторонами подписан передаточный акт (л.д. 26 - 28).
В силу пункта 1.3 названного соглашения земельный участок, права и обязанности на который передаются по настоящему соглашению, предназначен для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
Согласно пункту 6.1 соглашения от 27.02.2012 N 11 оно подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра и считается заключенным с момента его регистрации. Данное соглашение зарегистрировано указанным органом 26.03.2012.
Администрацией города Твери 05.03.2012 вынесено постановление N 452 об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м (л.д. 29 - 34).
Как следует из названного градостроительного плана, разрешенным видом использования спорного земельного участка является Зона П-1 Коммунально-складская зона, зона предприятий V класса вредности (санитарно-защитная зона - 50 м). Разрешенным "по праву" видом землепользования является, в том числе, предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, предприятия V класса вредности.
На основании вышеуказанной нормы, 05.04.2012 предприниматель обратился в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования зоны П-1 (коммунально-складская зона 5 класса вредности) "под строительство складских зданий" (л.д. 35).
Министерство письмом от 14.05.2012 N 6054-09 уведомило Казнина Д.В. о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300339:1081 с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений" в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, поскольку действия по предоставлению земельного участка выполнены в отношении ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей на основании заявления ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и спорный земельный участок сформирован именно для указанной цели.
Не согласившись с отказом министерства по внесению изменений в указанный договор аренды, предприниматель обратился в Арбитражный суд Тверской области с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворил заявленные предпринимателем требования. Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ министерства в части внесения изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка, не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и нарушает права предпринимателя.
Апелляционная инстанция не согласна с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды недвижимого имущества регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
С учетом изложенного заключенный между сторонами договор аренды подлежал государственной регистрации и прошел ее, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами (л.д. 36).
Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
При этом если соответствующие изменения внесены в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 21.12.2011 N 0003-з/11 все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменном виде.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
- 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В статье 451 ГК РФ указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен министерством с ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей на основании заявления ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и спорный земельный участок сформирован именно для указанной цели. При этом спорный земельный участок предоставлен в порядке, предусмотренном статьей 30 ЗК РФ, а именно с предварительным согласованием места размещения объекта, то есть в данном случае цель предоставления земельного участка имела значение и торги не проводились.
Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.02.2012 N 11, заключенному с согласия министерства ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и предпринимателем, предусмотрено, что земельный участок, права и обязанности по которому переданы по указанному соглашению, предназначен именно для строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей.
В рассматриваемом случае предприниматель обратился в министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования зоны П-1 (коммунально-складская зона 5 класса вредности) "под строительство складских зданий" (л.д. 35).
Министерство письмом от 14.05.2012 N 6054-09 фактически отказало во внесении соответствующих изменений в указанный договор.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо защиты иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено право граждан, организаций и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Особенностью рассмотрения дел в порядке главы 24 АПК РФ является характер правоотношений между органом государственной власти и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность, основанный на властном подчинении одной стороны другой.
Между тем в рассматриваемом случае отсутствуют властно-подчиненные отношения между сторонами.
Предприниматель обратился с заявлением об оспаривании отказа министерства, оформленного сообщением от 14.05.2012 N 6054-09, внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений" и о возложении обязанности на министерство внести соответствующие изменения в договор аренды.
Однако правоотношения, связанные с отказом стороны изменить договор, урегулированы нормами ГК РФ.
При этом сам по себе договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, с учетом соглашения от 27.02.2012 N 11, свидетельствует о наличии между сторонами гражданских правоотношений, - использования предпринимателем земельного участка на основании договора аренды.
В этих отношениях заявитель выступает арендатором, министерство - арендодателем.
Следовательно, отказ внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, оформленный письмом от 14.05.2012 N 6054-09, не является действиями органа власти, содержащими властные предписания, которые затрагивают права и обязанности субъекта предпринимательской деятельности.
Предприниматель фактически оспаривает правомерность отказа внести изменения в договор аренды земельного участка в части именно цели, с которой был предоставлен спорный земельный участок в аренду ООО "Мерседес-Бенц Центр Тверь" и соответственно предпринимателю, что является спором гражданско-правового характера, который должен рассматриваться в порядке искового производства как возникший из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды, а не в порядке главы 24 АПК РФ.
Апелляционная инстанция считает ошибочными выводы суда первой инстанции о не состоятельности доводов министерства о том, что требование о признании недействительным отказа во внесении изменений в условия заключенного договора, является требованием об изменении условий договора аренды в судебном порядке, которое возможно только в порядке, предусмотренном главой 29 ГК РФ, поскольку, как указал суд первой инстанции, указанные доводы министерства противоречат пункту 4 статьи 37 ГрК РФ, согласно которому вид разрешенного использования земельных участков выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Однако в данном случае предметом заявленных требований является именно отказ министерства внести изменения в договор аренды земельного участка, что однозначно свидетельствует о необходимости применения к спорным правоотношениям положений главы 29 ГК РФ и о рассмотрении заявленных предпринимателем требований в порядке искового производства как возникший из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды.
При этом, учитывая, что спорные изменения касаются именно цели предоставления спорного земельного участка в аренду, предусмотренной пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, вопрос только об отказе в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка (как сформулировано требование предпринимателем) не может быть предметом рассмотрения настоящего дела без учета того, что отказ внести указанные изменения касается именно изменения условий заключенного между министерством и предпринимателем договора аренды спорного земельного участка.
Таким образом, избранный предпринимателем способ защиты своего права не соответствует характеру правоотношений между сторонами.
Поскольку требование заявителя не основано на нормах материального и процессуального права, оснований для удовлетворения его требований в соответствии с главой 24 АПК РФ в рассматриваемом случае не имелось.
Следовательно, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленные предпринимателем требования, с возложением обязанности на министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем внесения соответствующих изменений в спорный договор аренды земельного участка.
Вместе с тем, в материалы дела представлена копия дополнительного соглашения от 30.11.2012 N 106-12 к договору аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11, согласно которой в указанный договор аренды внесены изменения, а именно пункт 1.2 названного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется арендатору под строительство складских помещений.". Представленное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции предмет спора отсутствует.
С учетом изложенного апелляционная жалоба министерства подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 9 октября 2012 года по делу N А66-6645/2012 отменить.
Отказать в удовлетворении требований предпринимателя Казнина Дмитрия Владимировича о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м с "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений", оформленный сообщением от 14.05.2012 N 6054-09, и о возложении обязанности на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области изменить в договоре аренды земельного участка от 21.12.2011 N 0003-з/11 вид разрешенного использования земельного участка по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект в Пролетарском районе с кадастровым номером 69:40:03 00 339:1081 общей площадью 57168 кв. м со "строительства дилерского центра по продаже и обслуживанию автомобилей" на "под строительство складских помещений".
Председательствующий
О.Б.РАЛЬКО
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)