Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Бийский деревообрабатывающий комбинат" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 (судья Зверева В.А.) по делу N А03-4084/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строймеханомонтаж" (659314, г. Бийск, ул. Лермонтова, 222, ИНН 2204053406, ОГРН 1112204000831) к закрытому акционерному обществу "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (659315, г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, ИНН 2227005007, ОГРН 1022200554980) о внесении изменений в договор купли-продажи.
Третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска", Корниенко Виктор Дмитриевич, Скорлупин Андрей Васильевич.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строймеханомонтаж" (далее - ООО "Строймеханомонтаж", истец) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (далее - ЗАО "Бийский ДОК", ответчик) о внесении изменений в пункты 5 и 6 договора купли-продажи от 01.06.2011 нежилого здания склада, указав, что продавец не вправе препятствовать проходу и проезду работников ООО "Строймеханомонтаж" по территории ответчика по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, до здания с кадастровым номером 22:65:011201:0538.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Ответчик обратился с кассационной жалобой. Считает, что выводы суда о ничтожности пункта 6 договора ошибочны, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Просит отменить решение и принять новый судебный акт.
Истец представил письменный отзыв. С доводами жалобы не согласен, просит оставить судебный акт без изменения.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта по делу, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 01.06.2011 между ЗАО "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (продавец) и Корниенко В.Д., Скорлупиным А.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого покупатели приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доле) нежилое железобетонное здание склад, общей площадью 415,1 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 48 032, 16 кв. м, с кадастровым номером 22:65:011201:0538 по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 17. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с пунктами 3, 4, 5 договора земельный участок находится в пользовании продавца на условиях аренды на основании договора от 15.05.2006 N 341; стороны пришли к соглашению о том, что покупателям переходит право пользования на условиях аренды земельного участка, расположенного под продаваемым объектом недвижимости площадью 2 908, 98 кв. м; покупатели обязуются отгородить железобетонным забором свою территорию обеспечив себе доступ к объекту недвижимости в обход территории продавца.
Пунктом 6 договора установлено также, что в соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации покупатели не претендуют на право пользования земельным участком продавца, включая право на использование выше указанной территории для осуществления доступа к приобретенному объекту недвижимости.
Согласно пункту 3 акта приема-передачи объекта недвижимости от 01.06.2011 покупатели определяют доступ к объекту недвижимости посредством использования территории ООО "Киррос", граничащей с земельным участком, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости. Обеспечение доступа к приобретаемому объекту недвижимости является предметом договора, заключенного между ООО "Киррос" - котел" и ООО "Строймеханомонтаж".
Письмом от 16.01.2013 N 211/21-019 ООО "Киррос" - котел" известил ООО "Строймеханомонтаж" об окончании действия договора от 11.11.2010 N 1. В связи с невозможностью дальнейшего проезда и прохода по территории ООО "Киррос" - котел" письмом от 11.01.2013 N 04-01-13 истец направил в адрес ЗАО "Бийский "ДОК" для подписания проект соглашения от 10.01.2013 N 09-01-13 "Об установлении порядка проезда и прохода по территории ЗАО "Бийский ДОК" с приложением плана маршрута проезда (прохода) работников и техники от центральной проходной до строения истца. Ответчик данное соглашение не подписал, указав, что у истца отсутствует право проезда через центральную проходную ЗАО "Бийский ДОК".
Полагая, что права ООО "Строймеханомонтаж" нарушены отказом согласовать возможность проезда (прохода) по территории ответчика, истец обратился с иском об изменении пунктов 5 и 6 договора купли-продажи от 01.06.2011.
Рассматривая дело, суд отказал в удовлетворении требований, руководствуясь положениями статей 12, 304, 452, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно пункту 6 договора покупатели не претендуют на право пользования земельным участком продавца, включая право на использование выше указанной территории для осуществления доступа к приобретенному объекту недвижимости
Оценив представленный договор купли-продажи, суд правомерно признал условие пункта 6 договора недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса по признаку ничтожности, как противоречащее императивной норме статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обоснованно также отмечено, что согласно условиям договора аренды от 30.06.2011 N 202 о предоставлении в пользование спорного земельного участка, заключенного между муниципальным казенным учреждением "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (арендодатель) и ответчиком (арендатор), в случае перехода права собственности на часть объекта недвижимости, расположенного на арендуемом участке, арендатор обязан в месячный срок с момента перехода права перезаключить договор совместно с лицом, приобретшим право собственности на указанные объекты. Доказательств исполнения данного условия в материалы дела не представлено.
Кроме того, принято во внимание, что между ответчиком и истцом отсутствуют какие-либо договорные отношения, стороной по договору купли-продажи от 01.06.2011 спорного здания склада истец не является, не представлено доказательств наличия права собственности или иного вещного права в отношении предмета договора купли-продажи от 01.06.2011.
Вместе с тем при отказе в удовлетворении иска суд первой инстанции обоснованно исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
Таким образом, по мнению кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Кассатор, ссылаясь на ошибочное признание судом пункта 6 обозначенного договора ничтожным, не указал каким образом соответствующие выводы повлекли нарушение его прав.
В целом изложенные заявителем доводы следует отклонить, так как они основаны на неверном толковании норм права.
На основании изложенного жалоба ЗАО "Бийский ДОК" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 по делу N А03-4084/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2013 ПО ДЕЛУ N А03-4084/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. по делу N А03-4084/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тихомирова В.В.
судей Сириной В.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Бийский деревообрабатывающий комбинат" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 (судья Зверева В.А.) по делу N А03-4084/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строймеханомонтаж" (659314, г. Бийск, ул. Лермонтова, 222, ИНН 2204053406, ОГРН 1112204000831) к закрытому акционерному обществу "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (659315, г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, ИНН 2227005007, ОГРН 1022200554980) о внесении изменений в договор купли-продажи.
Третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска", Корниенко Виктор Дмитриевич, Скорлупин Андрей Васильевич.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строймеханомонтаж" (далее - ООО "Строймеханомонтаж", истец) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (далее - ЗАО "Бийский ДОК", ответчик) о внесении изменений в пункты 5 и 6 договора купли-продажи от 01.06.2011 нежилого здания склада, указав, что продавец не вправе препятствовать проходу и проезду работников ООО "Строймеханомонтаж" по территории ответчика по адресу: г. Бийск, ул. Социалистическая, 17, до здания с кадастровым номером 22:65:011201:0538.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Ответчик обратился с кассационной жалобой. Считает, что выводы суда о ничтожности пункта 6 договора ошибочны, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Просит отменить решение и принять новый судебный акт.
Истец представил письменный отзыв. С доводами жалобы не согласен, просит оставить судебный акт без изменения.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта по делу, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 01.06.2011 между ЗАО "Бийский деревообрабатывающий комбинат" (продавец) и Корниенко В.Д., Скорлупиным А.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого покупатели приобрели в общую долевую собственность (по 1/2 доле) нежилое железобетонное здание склад, общей площадью 415,1 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 48 032, 16 кв. м, с кадастровым номером 22:65:011201:0538 по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 17. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с пунктами 3, 4, 5 договора земельный участок находится в пользовании продавца на условиях аренды на основании договора от 15.05.2006 N 341; стороны пришли к соглашению о том, что покупателям переходит право пользования на условиях аренды земельного участка, расположенного под продаваемым объектом недвижимости площадью 2 908, 98 кв. м; покупатели обязуются отгородить железобетонным забором свою территорию обеспечив себе доступ к объекту недвижимости в обход территории продавца.
Пунктом 6 договора установлено также, что в соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации покупатели не претендуют на право пользования земельным участком продавца, включая право на использование выше указанной территории для осуществления доступа к приобретенному объекту недвижимости.
Согласно пункту 3 акта приема-передачи объекта недвижимости от 01.06.2011 покупатели определяют доступ к объекту недвижимости посредством использования территории ООО "Киррос", граничащей с земельным участком, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости. Обеспечение доступа к приобретаемому объекту недвижимости является предметом договора, заключенного между ООО "Киррос" - котел" и ООО "Строймеханомонтаж".
Письмом от 16.01.2013 N 211/21-019 ООО "Киррос" - котел" известил ООО "Строймеханомонтаж" об окончании действия договора от 11.11.2010 N 1. В связи с невозможностью дальнейшего проезда и прохода по территории ООО "Киррос" - котел" письмом от 11.01.2013 N 04-01-13 истец направил в адрес ЗАО "Бийский "ДОК" для подписания проект соглашения от 10.01.2013 N 09-01-13 "Об установлении порядка проезда и прохода по территории ЗАО "Бийский ДОК" с приложением плана маршрута проезда (прохода) работников и техники от центральной проходной до строения истца. Ответчик данное соглашение не подписал, указав, что у истца отсутствует право проезда через центральную проходную ЗАО "Бийский ДОК".
Полагая, что права ООО "Строймеханомонтаж" нарушены отказом согласовать возможность проезда (прохода) по территории ответчика, истец обратился с иском об изменении пунктов 5 и 6 договора купли-продажи от 01.06.2011.
Рассматривая дело, суд отказал в удовлетворении требований, руководствуясь положениями статей 12, 304, 452, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно пункту 6 договора покупатели не претендуют на право пользования земельным участком продавца, включая право на использование выше указанной территории для осуществления доступа к приобретенному объекту недвижимости
Оценив представленный договор купли-продажи, суд правомерно признал условие пункта 6 договора недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса по признаку ничтожности, как противоречащее императивной норме статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обоснованно также отмечено, что согласно условиям договора аренды от 30.06.2011 N 202 о предоставлении в пользование спорного земельного участка, заключенного между муниципальным казенным учреждением "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (арендодатель) и ответчиком (арендатор), в случае перехода права собственности на часть объекта недвижимости, расположенного на арендуемом участке, арендатор обязан в месячный срок с момента перехода права перезаключить договор совместно с лицом, приобретшим право собственности на указанные объекты. Доказательств исполнения данного условия в материалы дела не представлено.
Кроме того, принято во внимание, что между ответчиком и истцом отсутствуют какие-либо договорные отношения, стороной по договору купли-продажи от 01.06.2011 спорного здания склада истец не является, не представлено доказательств наличия права собственности или иного вещного права в отношении предмета договора купли-продажи от 01.06.2011.
Вместе с тем при отказе в удовлетворении иска суд первой инстанции обоснованно исходил из избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
Таким образом, по мнению кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства. Оснований для отмены судебного акта не имеется.
Кассатор, ссылаясь на ошибочное признание судом пункта 6 обозначенного договора ничтожным, не указал каким образом соответствующие выводы повлекли нарушение его прав.
В целом изложенные заявителем доводы следует отклонить, так как они основаны на неверном толковании норм права.
На основании изложенного жалоба ЗАО "Бийский ДОК" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.06.2013 по делу N А03-4084/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.ТИХОМИРОВ
Судьи
В.В.СИРИНА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)