Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Лыткиной О.В.,
судей: Борисовой Т.С., Александровой Л.Б.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение арбитражного суда Волгоградской области от 03 июня 2010 года по делу N А12-7729/2010, судья Буланков А.А.
по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда
к обществу с ограниченной ответственностью "РАУНД"
о взыскании 351 426 рублей
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - не явился, извещен, уведомления N 78450, 78451, 78452, ходатайство,
от ответчика - не явился, извещен, уведомление N 78449,
от третьего лица - не явился, извещен, уведомление 78453,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РАУНД" (далее - ООО "РАУНД", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2009 года по март 2010 года в сумме 320 352,17 руб., пени за просрочку платежей за период с 21.10.2009 по 21.01.2010 по состоянию на 12.04.2010 в сумме 31 074,16 руб. по договору от 14.05.2009 N 8/1593-09 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91.
Решением суда первой инстанции от 03.06.2010 требования истца удовлетворены частично. С ООО "РАУНД" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в сумме 67 629,91 руб., пени в сумме 7 500 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 547,02 руб.
Кроме того, указанным решением с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 701,50 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Департаменту отказано.
Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 03.06.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
ООО "РАУНД" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Представители истца и ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 78449, 87450, 78451, 78452, 78453. Департаментом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Соответствующие возражения лицами, участвующими в деле, не заявлены. Суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14 мая 2009 года между Департаментом администрации Волгограда (Арендодатель), МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" (Балансодержатель) и ООО "РАУНД" (Арендатор) был заключен договор N 8/1593-09 на аренду помещения (здания строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, общей площадью 266,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91 (л.д. 12-16).
В соответствии с пунктом 8.1. указанного договора срок его действия установлен с 02.02.2009 по 31.01.2010.
02.02.2009 во исполнение договора аренды между сторонами договора оформлен акт приема-передачи нежилого помещения в пользование арендатора (л.д. 20).
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за пользование предоставленным нежилым помещением установлена в размере 63 002,14 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца в размере 100% на единый казначейский счет.
Изменениями и дополнениями от 01.07.2009 N 1 в договор N 8/1593-09 внесены изменения, в соответствии с которыми размер арендной платы за пользование помещением с 01.07.2009 составил 53 392,04 руб. в месяц (л.д. 17).
Из материалов дела видно, что с 01.10.2009 арендные платежи за пользование нежилым помещением арендатором в пользу истца не производились.
Департамент, посчитав, что после истечения срока действия (31.01.2010) спорный договор в силу части 2 статьи 621 ГК РФ возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск Департамента, указал на возврат арендатором спорного нежилого помещения балансодержателю 09.11.2009, ссылаясь на акт приема-передачи от 09.11.2009 (л.д. 81), а также снизил размер пени ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Апелляционная коллегия считает, что решение суда первой инстанции вынесено при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктами 4.1 спорного договора аренды сторонами установлена арендная плата в сумме 63 002,14 руб. в месяц, а с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2009 в сумме 53392,04 рублей.
Пунктом 4.2 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендные платежи ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца в размере 100% на единый казначейский счет.
В связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы за период с октября 2009 года по март 2010 года у ООО "РАУНД" образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 320 352,17 руб., что подтверждается представленным расчетом задолженности.
Суд первой инстанции, посчитав, что арендованное помещение было возвращено арендодателю 09.11.2009, определил к взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 08.11.2009 в сумме 67 629,91 руб.
Между тем, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.
Из представленного в материалах дела акта приема-передачи нежилого помещения от 09.11.2009 видно, что арендатор сдал, а балансодержатель принял указанное нежилое помещение, при этом подпись арендодателя в данном акте отсутствует.
Письмом от 01.06.2010 N 274 балансодержатель - МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" в ответ на запрос истца представить пояснения по факту приема нежилого помещения от арендатора в отсутствие представителя Арендодателя сообщил, что МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91, не принимало.
Кроме того, данным письмом директор МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" разъяснил, при приемке проверяет только техническое состояние объекта, но сам объект не принимает.
Пунктом 1.9 спорного договора определено, что при прекращении договора арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю и балансодержателю по передаточному акту, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.3.11 договора арендатору вменена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении, и сдать помещение арендодателю и балансодержателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 2.3.13 договора арендатор обязан освободить помещение в пятидневный срок с момента истечения срока настоящего договора, передать, арендодателю помещение по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в договоре, в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта помещения.
Таким образом, из содержания договора следует, что арендодатель оставил за собой право участия в приеме помещения от арендатора.
В соответствии с ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ч. 2).
Поскольку в акте от 09.11.2009 отсутствует подпись и печать арендодателя (собственника) имущества данный документ не может быть являться надлежащим доказательством возврата арендованного помещения.
Более того, 11.02.2010 Департаментом в адрес ООО "РАУНД" направлено письмо N 1697/8, в котором ответчику предложено в добровольном порядке в срок до 24.02.2010 освободить арендуемое нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи.
Таким образом, Департаменту не было известно о существовании указанного акта приема-передачи от 09.11.2009. Истец не был проинформирован о возвращении нежилого помещения ответчиком балансодержателю и о действиях ООО "Раунд" по освобождению им арендуемого помещения.
В свою очередь, доказательств того, что Общество освободило арендованное помещение 09.11.2009, в материалы дела не представлено.
Пунктами 6.1 и 6.2 спорного договора установлено, что его досрочное расторжение возможно по решению судебных органов, либо по соглашению сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком в нарушение указанной нормы не представлены доказательства нарушения департаментом, как стороной договора, его условий, позволяющих другой стороне требовать расторжения договора либо направления им в адрес арендодателя требования о прекращении договор, в соответствии с положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия считает неверным вывод суда первой инстанции о необоснованности требований истца в части взыскания с ответчика арендной платы за период с октября 2009 года по март 2010 года по договору аренды от 14.05.2009 N 8/1593-09 в сумме 252 722,26 руб. (320 352,17 руб. - 67 629,91 руб.).
Требования Департамента в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.
Требование истца о взыскании с ООО "РАУНД" пени за просрочку платежей за период с 21.10.2009 по 21.01.2010 по состоянию на 12.04.2010 в сумме 31 074,16 руб. также подлежит удовлетворению.
В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 5.2 спорного договора аренды в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Произведенный истцом расчет неустойки исследован апелляционным судом и признан правильным.
Вместе с тем, апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению на основании части 1 статьи 333 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Департаментом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств, указывающих, что неисполнение ответчиком своих арендных обязательств повлекло возникновение у истца убытков, соразмерных величине взыскиваемой неустойки.
В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.
Если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств. При выборе соответствующей учетной ставки банковского процента целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами.
Согласно справке о ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на 21.10.2009 (возникновение права требования) она составляла 10%, на 16.04.2010 (обращение в суд с иском) - 8.25%, на 03.06.2010 (принятие решения судом) - 7.75%. Поэтому ставка 10% по своему значению наиболее близка к ставкам, существовавшим в период пользования денежными средствами истца.
Учитывая изложенное, принимая во внимание относительно небольшую длительность просрочки исполнения и чрезмерно высокий размер пени по договору, значительно превышающий размер средней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, существующей в период просрочки исполнения денежного обязательства (за один день просрочки: 0,1% - по договору и 0,028% - ставка рефинансирования (10% годовых: 360 дней), апелляционный суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму неустойки до 8700 руб.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции необоснованно отказал истцу во взыскании с ответчика в пользу Департамента пени по спорному договору аренды в сумме 1200 руб. (8700 руб. - 7 500 руб.).
При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для отмены в части решения суда первой инстанции, в том числе в части взыскания государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Судом первой инстанции с ответчика в доход федерального бюджета была взыскана государственная пошлина в сумме 2 701,50 рублей, а в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ подлежала взысканию сумма 9 407,94 рублей.
Таким образом, за рассмотрение дела судом первой инстанции с ответчика подлежит взысканию разница в сумме 6705,64 рублей.
Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 АПК РФ. В соответствии с этой главой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 4000 руб.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ следует возложить на ООО "Раунд".
В связи с изложенным, с общества в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2010 по делу N А12-7729/2010 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате в сумме 252 722,26 руб., пени в сумме 1 200 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 705 рублей 64 копейки
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.В.ЛЫТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2010 ПО ДЕЛУ N А12-7729/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2010 г. по делу N А12-7729/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2010 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Лыткиной О.В.,
судей: Борисовой Т.С., Александровой Л.Б.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение арбитражного суда Волгоградской области от 03 июня 2010 года по делу N А12-7729/2010, судья Буланков А.А.
по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда
к обществу с ограниченной ответственностью "РАУНД"
о взыскании 351 426 рублей
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - не явился, извещен, уведомления N 78450, 78451, 78452, ходатайство,
от ответчика - не явился, извещен, уведомление N 78449,
от третьего лица - не явился, извещен, уведомление 78453,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РАУНД" (далее - ООО "РАУНД", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2009 года по март 2010 года в сумме 320 352,17 руб., пени за просрочку платежей за период с 21.10.2009 по 21.01.2010 по состоянию на 12.04.2010 в сумме 31 074,16 руб. по договору от 14.05.2009 N 8/1593-09 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91.
Решением суда первой инстанции от 03.06.2010 требования истца удовлетворены частично. С ООО "РАУНД" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в сумме 67 629,91 руб., пени в сумме 7 500 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 547,02 руб.
Кроме того, указанным решением с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 701,50 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Департаменту отказано.
Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 03.06.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
ООО "РАУНД" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Представители истца и ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений N 78449, 87450, 78451, 78452, 78453. Департаментом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Соответствующие возражения лицами, участвующими в деле, не заявлены. Суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14 мая 2009 года между Департаментом администрации Волгограда (Арендодатель), МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" (Балансодержатель) и ООО "РАУНД" (Арендатор) был заключен договор N 8/1593-09 на аренду помещения (здания строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, общей площадью 266,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91 (л.д. 12-16).
В соответствии с пунктом 8.1. указанного договора срок его действия установлен с 02.02.2009 по 31.01.2010.
02.02.2009 во исполнение договора аренды между сторонами договора оформлен акт приема-передачи нежилого помещения в пользование арендатора (л.д. 20).
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за пользование предоставленным нежилым помещением установлена в размере 63 002,14 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца в размере 100% на единый казначейский счет.
Изменениями и дополнениями от 01.07.2009 N 1 в договор N 8/1593-09 внесены изменения, в соответствии с которыми размер арендной платы за пользование помещением с 01.07.2009 составил 53 392,04 руб. в месяц (л.д. 17).
Из материалов дела видно, что с 01.10.2009 арендные платежи за пользование нежилым помещением арендатором в пользу истца не производились.
Департамент, посчитав, что после истечения срока действия (31.01.2010) спорный договор в силу части 2 статьи 621 ГК РФ возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск Департамента, указал на возврат арендатором спорного нежилого помещения балансодержателю 09.11.2009, ссылаясь на акт приема-передачи от 09.11.2009 (л.д. 81), а также снизил размер пени ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Апелляционная коллегия считает, что решение суда первой инстанции вынесено при неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктами 4.1 спорного договора аренды сторонами установлена арендная плата в сумме 63 002,14 руб. в месяц, а с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2009 в сумме 53392,04 рублей.
Пунктом 4.2 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендные платежи ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца в размере 100% на единый казначейский счет.
В связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы за период с октября 2009 года по март 2010 года у ООО "РАУНД" образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 320 352,17 руб., что подтверждается представленным расчетом задолженности.
Суд первой инстанции, посчитав, что арендованное помещение было возвращено арендодателю 09.11.2009, определил к взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.10.2009 по 08.11.2009 в сумме 67 629,91 руб.
Между тем, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.
Из представленного в материалах дела акта приема-передачи нежилого помещения от 09.11.2009 видно, что арендатор сдал, а балансодержатель принял указанное нежилое помещение, при этом подпись арендодателя в данном акте отсутствует.
Письмом от 01.06.2010 N 274 балансодержатель - МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" в ответ на запрос истца представить пояснения по факту приема нежилого помещения от арендатора в отсутствие представителя Арендодателя сообщил, что МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 91, не принимало.
Кроме того, данным письмом директор МУ "ЖКХ Красноармейского района города Волгограда" разъяснил, при приемке проверяет только техническое состояние объекта, но сам объект не принимает.
Пунктом 1.9 спорного договора определено, что при прекращении договора арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю и балансодержателю по передаточному акту, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.3.11 договора арендатору вменена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении, и сдать помещение арендодателю и балансодержателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 2.3.13 договора арендатор обязан освободить помещение в пятидневный срок с момента истечения срока настоящего договора, передать, арендодателю помещение по акту приема-передачи, подписанному лицами, указанными в договоре, в том состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта помещения.
Таким образом, из содержания договора следует, что арендодатель оставил за собой право участия в приеме помещения от арендатора.
В соответствии с ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ч. 2).
Поскольку в акте от 09.11.2009 отсутствует подпись и печать арендодателя (собственника) имущества данный документ не может быть являться надлежащим доказательством возврата арендованного помещения.
Более того, 11.02.2010 Департаментом в адрес ООО "РАУНД" направлено письмо N 1697/8, в котором ответчику предложено в добровольном порядке в срок до 24.02.2010 освободить арендуемое нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи.
Таким образом, Департаменту не было известно о существовании указанного акта приема-передачи от 09.11.2009. Истец не был проинформирован о возвращении нежилого помещения ответчиком балансодержателю и о действиях ООО "Раунд" по освобождению им арендуемого помещения.
В свою очередь, доказательств того, что Общество освободило арендованное помещение 09.11.2009, в материалы дела не представлено.
Пунктами 6.1 и 6.2 спорного договора установлено, что его досрочное расторжение возможно по решению судебных органов, либо по соглашению сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком в нарушение указанной нормы не представлены доказательства нарушения департаментом, как стороной договора, его условий, позволяющих другой стороне требовать расторжения договора либо направления им в адрес арендодателя требования о прекращении договор, в соответствии с положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, апелляционная коллегия считает неверным вывод суда первой инстанции о необоснованности требований истца в части взыскания с ответчика арендной платы за период с октября 2009 года по март 2010 года по договору аренды от 14.05.2009 N 8/1593-09 в сумме 252 722,26 руб. (320 352,17 руб. - 67 629,91 руб.).
Требования Департамента в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.
Требование истца о взыскании с ООО "РАУНД" пени за просрочку платежей за период с 21.10.2009 по 21.01.2010 по состоянию на 12.04.2010 в сумме 31 074,16 руб. также подлежит удовлетворению.
В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 5.2 спорного договора аренды в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Произведенный истцом расчет неустойки исследован апелляционным судом и признан правильным.
Вместе с тем, апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению на основании части 1 статьи 333 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Департаментом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств, указывающих, что неисполнение ответчиком своих арендных обязательств повлекло возникновение у истца убытков, соразмерных величине взыскиваемой неустойки.
В силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.
Если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств. При выборе соответствующей учетной ставки банковского процента целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами.
Согласно справке о ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на 21.10.2009 (возникновение права требования) она составляла 10%, на 16.04.2010 (обращение в суд с иском) - 8.25%, на 03.06.2010 (принятие решения судом) - 7.75%. Поэтому ставка 10% по своему значению наиболее близка к ставкам, существовавшим в период пользования денежными средствами истца.
Учитывая изложенное, принимая во внимание относительно небольшую длительность просрочки исполнения и чрезмерно высокий размер пени по договору, значительно превышающий размер средней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, существующей в период просрочки исполнения денежного обязательства (за один день просрочки: 0,1% - по договору и 0,028% - ставка рефинансирования (10% годовых: 360 дней), апелляционный суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму неустойки до 8700 руб.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции необоснованно отказал истцу во взыскании с ответчика в пользу Департамента пени по спорному договору аренды в сумме 1200 руб. (8700 руб. - 7 500 руб.).
При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для отмены в части решения суда первой инстанции, в том числе в части взыскания государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.
Судом первой инстанции с ответчика в доход федерального бюджета была взыскана государственная пошлина в сумме 2 701,50 рублей, а в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ подлежала взысканию сумма 9 407,94 рублей.
Таким образом, за рассмотрение дела судом первой инстанции с ответчика подлежит взысканию разница в сумме 6705,64 рублей.
Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 АПК РФ. В соответствии с этой главой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 4000 руб.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ следует возложить на ООО "Раунд".
В связи с изложенным, с общества в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 2000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 03.06.2010 по делу N А12-7729/2010 отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате в сумме 252 722,26 руб., пени в сумме 1 200 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 705 рублей 64 копейки
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Раунд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.В.ЛЫТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)