Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лозневая Н.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Черемных Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Д. к У.И., ЗАО "Усольский акционерный коммерческий банк "Гринкомбанк" о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на 1/2 доли земельного участка с 1/2 долей жилого дома, признании договора залога недвижимого имущества недействительным
по апелляционной жалобе истца Д. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 4 июля 2013 года,
установила:
Д. обратилась в суд с иском о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка <адрес изъят>, с жилым 3-этажным домом, заключенного с У.И., признании права собственности на 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю дома, признании недействительным договора залога от 15 января 2010 года между АКБ "Гринкомбанк" (ЗАО) и У.И.
В обоснование заявленных требований указала, что в августе 2003 года У.И. приобрел в единоличную собственность указанный земельный участок площадью 1500 кв. м и расположенный на нем жилой дом общей площадью 560,10 кв. метров. В покупку указанных объектов вложены и ее денежные средства, полученные от продажи дачного дома и квартиры, что оформлено распиской, при этом они с ответчиком договорились, что после оформления сделки У.И. по договору купли-продажи передает по 1/2 доли в праве на земельный участок и жилой дом.
Договор купли-продажи 1/2 доли спорного имущества между ней и У.И. заключен 15 сентября 2003 года, однако в установленном законом порядке ни договор, ни переход права собственности не зарегистрированы. Между тем, свои обязательства по оплате покупки она выполнила, фактическая передача имущества состоялась - она вселилась в дом, по настоящее время в нем проживает и пользуется участком.
Впоследствии ей стало известно, что государственную регистрацию сделка не прошла, имущество было заложено АКБ "Гринкомбанк" по кредитному договору между У.Е. и У.И., решением суда на него обращено взыскание.
Считает договор от 15 января 2010 года залога земельного участка и жилого дома, в котором она проживает, недействительным, так как спорные объекты недвижимости являлись ее собственностью на основании ранее совершенной сделки, и У.И. не вправе был без ее согласия передать их в залог. Таким образом, договор залога заключен с нарушениями закона в отсутствие полномочий и залогодателя У.И., который распорядился не только своей 1/2 долей имущества, но и ее долей.
В судебном заседании Д. не участвовала, ее представитель И. иск поддержал, ссылаясь на то, что У.И. и его жена уверили истца в надлежащем оформлении сделки, чем ввели ее в заблуждение.
У.И. в судебное заседание не явился, возражений против иска не представил.
Представитель АКБ "Гринкомбанк" С. иск не признала, ссылаясь на то, что в отсутствие государственной регистрации договор купли-продажи спорной недвижимости между У.И. и Д. не имеет правовой силы, право собственности на спорные объекты недвижимости у истца не возникло.
Решением суда в удовлетворении иска Д. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Д. Ю. поставил вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного по следующим основаниям.
Настаивает на том, что договор купли-продажи недвижимого имущества между Д. и У.И. является реальным, заключен в требуемой форме с достижением согласия сторон по всем его существенным условиям. Имущество в виде 1/2 доли жилого дома и земельного участка покупатель приняла, длительное время проживает в доме и пользуется участком, поэтому вне зависимости от регистрации сделки и перехода права собственности на него, Д. приобрела законное право на спорные объекты. Считает, что судом не надлежащим образом исследованы обстоятельства дела, не оценены доводы истца.
Отказывая в иске, суд указал на несоблюдение обязательного условия о государственной регистрации сделки и на решение суда, вступившее в законную силу.
Вместе с тем, такой вывод суда противоречит нормам материального права и сделан с нарушением процессуальных норм. Из содержания статей 288, 153, 421, 218, 572, 432 Гражданского кодекса РФ следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме. Согласно статьям 165 и 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Судом эти нормы учтены не были. В нарушение требований, предъявляемых к решению суда, в нем не мотивированы выводы, доводам Д. суд не дал никакой оценки, ни принял их и не опроверг.
Кроме того, суд необоснованно отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств, чем нарушил право на судебную защиту.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя Д. И., поддержавшего апелляционную жалобу, изучив обстоятельства дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Как видно из материалов дела, требования Д. о признании за ней права на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом основаны на договоре купли-продажи, подписанным 15 сентября 2003 года между нею и ответчиком У.И.
Договор купли-продажи части жилого дома государственную регистрацию не прошел, не зарегистрирован в установленном порядке и переход права собственности на объекты недвижимости от У.И. к Д.
Тем не менее, ссылаясь на то, что с 2003 года она проживает в доме, пользуется земельным участком, Д. настаивает на том, что сделка купли-продажи с У.И. состоялась, и у нее возникло право собственности на долю в спорном недвижимом имуществе.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
По правилам статьи 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, он считается заключенным с момента передачи, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации.
Особенностью продажи жилых помещений по сделкам, совершенным до 1 марта 2013 года, является то, что договор продажи жилого дома или его части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ).
На основании анализа приведенных норм материального права судом первой инстанции сделано суждение о том, что при отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи жилого дома является незаключенным и не порождает права собственности покупателя на приобретенное имущество.
Это суждение суда, несмотря на доводы истца о фактическом длительном владении имуществом, является правильным, соответствует позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которой сторона сделки, подлежащей государственной регистрации, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, до ее регистрации.
Обсуждая довод истца о фактической передаче спорного имущества и владении им, суд правильно указал, что для достижения цели сделки купли-продажи необходима не только фактическая передача имущества, но и юридическое оформление права на него, а именно - государственная регистрации сделки и (или) перехода права собственности на приобретенное имущество к покупателю.
Аналогичное условие содержит и подписанный между истцом и ответчиком договор купли-продажи дома и земельного участка (пункты 7, 9).
Доводы истца об уклонении продавца У.И. от регистрации договора и перехода права собственности на 1/2 долю спорного имущества на Д. при проверке в суде первой инстанции подтверждения не нашли.
Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы об обязанности суда понудить продавца к регистрации права, поскольку основанием к этому является уклонение стороны сделки от регистрации, что истцом не доказано.
Суд первой инстанции при рассмотрении и разрешении спора в полном объеме исследовал обстоятельства дела, в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ поставил на обсуждение все доводы истца, заявленные в обоснование иска, и дал им в решении объективную оценку, мотивированную со ссылками на конкретные нормы закона. Довод апелляционной жалобы о неполном исследовании обстоятельств дела не имеет под собой оснований.
Поскольку У.И. и после подписания с Д. договора купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка не утратил права на проданную часть, а остался собственником всего спорного имущества, он правомерно в силу статьи 209 ГК РФ распорядился им, передав банку в залог. Д. не обладая правом на имущество, не являясь стороной договора, не вправе оспаривать договор залога между Усольским АКБ "Гринкомбанк" и У.И.
При таких объективно установленных обстоятельствах спор разрешен судом правильно, в иске Д. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на долю в имуществе, недействительности договора залога отказано обоснованно.
Не состоятельна ссылка в жалобе на немотивированный отказ в отложении судебного заседания и лишении истца возможности представить дополнительные доказательства. Как видно из материалов дела с настоящим иском Д. обратилась в суд в апреле 2013 года и как истец в силу статьи 56 ГПК РФ должна была представить все имеющиеся доказательства в обоснование своих требований. Поэтому, разрешая в судебном заседании 4 июля 2013 года ходатайство представителя истца об отложении слушания для подготовки позиции и представления доказательств, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие для этого уважительных причин и намеренное затягивание дела стороной истца.
Доводы апелляционной жалобы истца не подрывают выводов суда, не влияют на правильность определения существенных обстоятельств дела, установления прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 4 июля 2013 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8598-13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N 33-8598-13
Судья: Лозневая Н.В.
Судья-докладчик: Каракич Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего судьи Воеводиной О.В.,
судей Черемных Н.К. и Каракич Л.Л.,
при секретаре О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Д. к У.И., ЗАО "Усольский акционерный коммерческий банк "Гринкомбанк" о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на 1/2 доли земельного участка с 1/2 долей жилого дома, признании договора залога недвижимого имущества недействительным
по апелляционной жалобе истца Д. на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 4 июля 2013 года,
установила:
Д. обратилась в суд с иском о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка <адрес изъят>, с жилым 3-этажным домом, заключенного с У.И., признании права собственности на 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю дома, признании недействительным договора залога от 15 января 2010 года между АКБ "Гринкомбанк" (ЗАО) и У.И.
В обоснование заявленных требований указала, что в августе 2003 года У.И. приобрел в единоличную собственность указанный земельный участок площадью 1500 кв. м и расположенный на нем жилой дом общей площадью 560,10 кв. метров. В покупку указанных объектов вложены и ее денежные средства, полученные от продажи дачного дома и квартиры, что оформлено распиской, при этом они с ответчиком договорились, что после оформления сделки У.И. по договору купли-продажи передает по 1/2 доли в праве на земельный участок и жилой дом.
Договор купли-продажи 1/2 доли спорного имущества между ней и У.И. заключен 15 сентября 2003 года, однако в установленном законом порядке ни договор, ни переход права собственности не зарегистрированы. Между тем, свои обязательства по оплате покупки она выполнила, фактическая передача имущества состоялась - она вселилась в дом, по настоящее время в нем проживает и пользуется участком.
Впоследствии ей стало известно, что государственную регистрацию сделка не прошла, имущество было заложено АКБ "Гринкомбанк" по кредитному договору между У.Е. и У.И., решением суда на него обращено взыскание.
Считает договор от 15 января 2010 года залога земельного участка и жилого дома, в котором она проживает, недействительным, так как спорные объекты недвижимости являлись ее собственностью на основании ранее совершенной сделки, и У.И. не вправе был без ее согласия передать их в залог. Таким образом, договор залога заключен с нарушениями закона в отсутствие полномочий и залогодателя У.И., который распорядился не только своей 1/2 долей имущества, но и ее долей.
В судебном заседании Д. не участвовала, ее представитель И. иск поддержал, ссылаясь на то, что У.И. и его жена уверили истца в надлежащем оформлении сделки, чем ввели ее в заблуждение.
У.И. в судебное заседание не явился, возражений против иска не представил.
Представитель АКБ "Гринкомбанк" С. иск не признала, ссылаясь на то, что в отсутствие государственной регистрации договор купли-продажи спорной недвижимости между У.И. и Д. не имеет правовой силы, право собственности на спорные объекты недвижимости у истца не возникло.
Решением суда в удовлетворении иска Д. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Д. Ю. поставил вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного по следующим основаниям.
Настаивает на том, что договор купли-продажи недвижимого имущества между Д. и У.И. является реальным, заключен в требуемой форме с достижением согласия сторон по всем его существенным условиям. Имущество в виде 1/2 доли жилого дома и земельного участка покупатель приняла, длительное время проживает в доме и пользуется участком, поэтому вне зависимости от регистрации сделки и перехода права собственности на него, Д. приобрела законное право на спорные объекты. Считает, что судом не надлежащим образом исследованы обстоятельства дела, не оценены доводы истца.
Отказывая в иске, суд указал на несоблюдение обязательного условия о государственной регистрации сделки и на решение суда, вступившее в законную силу.
Вместе с тем, такой вывод суда противоречит нормам материального права и сделан с нарушением процессуальных норм. Из содержания статей 288, 153, 421, 218, 572, 432 Гражданского кодекса РФ следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме. Согласно статьям 165 и 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации. Судом эти нормы учтены не были. В нарушение требований, предъявляемых к решению суда, в нем не мотивированы выводы, доводам Д. суд не дал никакой оценки, ни принял их и не опроверг.
Кроме того, суд необоснованно отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств, чем нарушил право на судебную защиту.
Заслушав доклад по делу, объяснения представителя Д. И., поддержавшего апелляционную жалобу, изучив обстоятельства дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
Как видно из материалов дела, требования Д. о признании за ней права на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом основаны на договоре купли-продажи, подписанным 15 сентября 2003 года между нею и ответчиком У.И.
Договор купли-продажи части жилого дома государственную регистрацию не прошел, не зарегистрирован в установленном порядке и переход права собственности на объекты недвижимости от У.И. к Д.
Тем не менее, ссылаясь на то, что с 2003 года она проживает в доме, пользуется земельным участком, Д. настаивает на том, что сделка купли-продажи с У.И. состоялась, и у нее возникло право собственности на долю в спорном недвижимом имуществе.
В силу статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
По правилам статьи 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, он считается заключенным с момента передачи, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации.
Особенностью продажи жилых помещений по сделкам, совершенным до 1 марта 2013 года, является то, что договор продажи жилого дома или его части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ).
На основании анализа приведенных норм материального права судом первой инстанции сделано суждение о том, что при отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи жилого дома является незаключенным и не порождает права собственности покупателя на приобретенное имущество.
Это суждение суда, несмотря на доводы истца о фактическом длительном владении имуществом, является правильным, соответствует позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которой сторона сделки, подлежащей государственной регистрации, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, до ее регистрации.
Обсуждая довод истца о фактической передаче спорного имущества и владении им, суд правильно указал, что для достижения цели сделки купли-продажи необходима не только фактическая передача имущества, но и юридическое оформление права на него, а именно - государственная регистрации сделки и (или) перехода права собственности на приобретенное имущество к покупателю.
Аналогичное условие содержит и подписанный между истцом и ответчиком договор купли-продажи дома и земельного участка (пункты 7, 9).
Доводы истца об уклонении продавца У.И. от регистрации договора и перехода права собственности на 1/2 долю спорного имущества на Д. при проверке в суде первой инстанции подтверждения не нашли.
Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы об обязанности суда понудить продавца к регистрации права, поскольку основанием к этому является уклонение стороны сделки от регистрации, что истцом не доказано.
Суд первой инстанции при рассмотрении и разрешении спора в полном объеме исследовал обстоятельства дела, в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ поставил на обсуждение все доводы истца, заявленные в обоснование иска, и дал им в решении объективную оценку, мотивированную со ссылками на конкретные нормы закона. Довод апелляционной жалобы о неполном исследовании обстоятельств дела не имеет под собой оснований.
Поскольку У.И. и после подписания с Д. договора купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка не утратил права на проданную часть, а остался собственником всего спорного имущества, он правомерно в силу статьи 209 ГК РФ распорядился им, передав банку в залог. Д. не обладая правом на имущество, не являясь стороной договора, не вправе оспаривать договор залога между Усольским АКБ "Гринкомбанк" и У.И.
При таких объективно установленных обстоятельствах спор разрешен судом правильно, в иске Д. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на долю в имуществе, недействительности договора залога отказано обоснованно.
Не состоятельна ссылка в жалобе на немотивированный отказ в отложении судебного заседания и лишении истца возможности представить дополнительные доказательства. Как видно из материалов дела с настоящим иском Д. обратилась в суд в апреле 2013 года и как истец в силу статьи 56 ГПК РФ должна была представить все имеющиеся доказательства в обоснование своих требований. Поэтому, разрешая в судебном заседании 4 июля 2013 года ходатайство представителя истца об отложении слушания для подготовки позиции и представления доказательств, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие для этого уважительных причин и намеренное затягивание дела стороной истца.
Доводы апелляционной жалобы истца не подрывают выводов суда, не влияют на правильность определения существенных обстоятельств дела, установления прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 4 июля 2013 года по настоящему гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
Л.Л.КАРАКИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)