Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Буряков В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Алибердовой Н.А. и Мариуца О.Г.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 марта 2013 года апелляционную жалобу К.А., на решение Коломенского городского суда Московской области от 23 ноября 2012 года по делу по иску К.А. А.ф. к Л.С., С.О. о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, прекращении права собственности, применении последствий признания сделок недействительными в виде возврата квартиры, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения К.А., его представителей Б.А. и адвоката Варцабо В.В., представителей С.О. по доверенности Б.Д. и С.Е.,
установила:
К.А. обратился в суд с иском к Л.С., С.О. о признании недействительными договоров купли-продажи, прекращении права собственности, применении последствий признания сделок недействительными в виде возврата квартиры, признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Свои требования мотивирует тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>, в которой с момента ее покупки он не проживает. За квартирой присматривал его знакомый К.М.Г., который в октябре 2011 года после очередного посещения квартиры сообщил, что входная деревянная дверь заменена на железную, а в квартире проживают неизвестные люди, пояснившие, что квартира по договору купли-продажи была приобретена ими у Л.С. Поскольку истец не продавал свою квартиру и никогда не имел таких намерений, он обратился в органы полиции, по его заявлению было возбуждено уголовное дело о совершении преступления по ст. 159 ч. 4 УК РФ по факту того, что неустановленное лицо, выдавая себя за К.А., заключило 19.05.2011 года в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры с Л.С., а Л.С. в последующем продал квартиру С.О., заключив с ним договор купли-продажи от 30.09.2011 года.
К.А. указал, что в ходе расследования уголовного дела в ОРЧ ЭБ и ПК МУ МВД России "Коломенское" были проведены почерковедческие экспертизы и установлено, что подписи от его имени в обоих экземплярах договора купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года, в заявлениях на регистрацию сделки и перехода права собственности, об отсутствии у него супруги, об исправлении технической ошибки, иных документах правоустанавливающего дела выполнены не им, а другим лицом. В настоящее время производство по уголовному делу приостановлено до розыска лица, совершившего преступление.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года был оформлен и подписан не им, а иным лицом, выдававшим себя за К.А. по подложным документам, квартира выбыла из его владения помимо его воли, просил суд признать недействительными договор купли-продажи квартиры заключенный между Л.С. и К.А. от 19.05.2011 года (запись в ЕГРП N) и договор купли-продажи между С.О. и Л.С. от 30.09.2011 года(запись в ЕГРП NN), применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности, обязать С.О. вернуть квартиру в его собственность и признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>
В судебном заседании истец, его представители иск поддержали.
Л.С. иск не признал. Пояснил, что он дал объявление в газету о желании приобрести квартиру, ему позвонил мужчина, они встретились. Продавец показал ему свидетельство о праве собственности на квартиру на имя К.А. и паспорт, в фотографию в паспорте он всматривался. Продавец показал ему квартиру, они договорились о сделке, оформлением всех документов занимался продавец. По просьбе продавца 18.05.2011 года он приходил в ОАО ДГХ, где подписал долговое обязательство по погашению квартплаты. 19.05.2011 года они вместе с продавцом приехали в регистрационную палату, где оформили сделку, сотрудник регистрационной палаты оформил необходимые документы, которые были ими подписаны. Затем в машине он передал К.А. деньги в сумме <данные изъяты> рублей, в договоре указана сумма <данные изъяты> руб., расписку о получении денег от продавца он не брал, больше его не видел. В сентябре 2011 года он также по объявлению в газете продал квартиру С.О., который заплатил ему <данные изъяты> рублей.
Л.С. также пояснил, что истец - это не тот человек, с которым он заключал договор купли-продажи, продавец квартиры имел другую внешность.
Представитель С.О. по доверенности Б.Д. иск не признал. Пояснил, что С.О. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, с К.А. и Л. не был знаком, приобрел квартиру по объявлению в газете. Считал, что истцом неверно выбран способ защиты права, т.к. он заявляет требования к С.О. в порядке реституции из недействительности сделки. Представитель ответчика ссылался при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, полагая, что требования к добросовестному приобретателю о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.
Считал также, что истцом не доказано выбытие квартиры помимо его воли, считал, что воля истец на продажу квартиры была выражена его действиями по сбору документов для продажи квартиры. Представитель С.О. ссылался при этом на свидетельские показания допрошенных в судебном заседании свидетелей.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Решением Коломенского городского суда от 23 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, К.А. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Отказывая истцу в иске, суд, установив, что договор купли-продажи от 19.05.2011 года подписан не К.А., а другим лицом, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку его требования были основаны на применении последствий недействительности сделок по правилам ст. ст. 160 - 167 ГК РФ. При этом суд ссылался на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, указав также, что основания выбытия имущества из владения истца в данном случае не подлежат выяснению, поскольку истцом заявлен не виндикационный иск.
Судебная коллегия не может согласиться с законностью постановленного судом решения, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, при этом судом не верно применен материальный закон, что в силу положений п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда.
Судом установлено, что К.А. являлся собственником спорной квартиры(л.д. 10-12).
Из материалов дела следует, что 19.05.2011 года был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым К.А. продал, а Л.С. купил спорную квартиру за <данные изъяты> руб. Договор купли-продажи, переход права собственности на квартиру был зарегистрирован (запись в ЕГРП N)(л.д. 13-16).
По договору купли-продажи квартиры от 30.09.2011 года Л.С. продал спорную квартиру С.О. за N руб. Право собственности на спорную квартиру за С.О. зарегистрировано (запись в ЕГРП N) (л.д. 15 т. 1 уголовного дела).
19.12.2011 года по заявлению К.А. следователем СУ межмуниципального управления МВД России "Коломенское" возбуждено уголовное дело N по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ, по факту того, что неустановленное лицо, выдавая себя за К.А., заключило с Л.С. договор купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года, получило от него <данные изъяты> рублей(л.д. 1 т. 1 уголовного дела).
Л.С. в судебном заседании пояснил, что договор он заключал не с истцом, а с другим человеком, который выглядел иначе- он был плотного телосложения, с длинными до плен непромытыми волосами (л.д. 46 об.), что не соответствует внешности истца и его фотографии в паспорте (л.д. 171).
В ходе расследования по уголовному делу ОЭКЦ межмуниципального У МВД России "Коломенское" ЭКЦ ГУ МВД России по Московской области проведены почерковедческие экспертизы, из заключений которых следует, что подписи от имени К.А. в обоих экземплярах договора купли-продажи от 19.05.2011 года, в заявлениях о регистрации сделки, о регистрации перехода права собственности, об отсутствии супруги, об исправлении технической ошибки, в расписках о принятии документов, в квитанции госпошлины, в справке РЭУ "Центральное" ДГХ об отсутствии зарегистрированных граждан, в договоре на телефонный номер, с которого велись переговоры от имени К.А., выполнены не К.А., а иным лицом(л.д. 22-117 т. 2 уголовного дела).
Согласно пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру.
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то есть договор купли-продажи от 19.05.2011 года является ничтожным, поскольку со стороны продавца собственником квартиры К.А. не подписывался, квартира истцом не отчуждалась. Договор от 19.05.2011 года юридических последствий не влечет, в связи с чем и последующий договор купли-продажи от 30.09.2011 года также является ничтожным и не влекущим правовых последствий.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Как следует из п. 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Однако судом первой инстанции вышеприведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не учтены. Из материалов дела следует, что истец, заявляя требования о признании договоров недействительными и прекращении права собственности С.О. на квартиру, обязании возвратить квартиру в его собственность, просит признать за ними право собственности на квартиру, таким образом, суду следовало применить к данным правоотношениям положение статей 301, 302 ГК РФ.
При этом вывод суда о том, что истцом заявлен не виндикационный иск, является неправильным, поскольку из существа заявленных К.А. требований следует, что он просил истребовать у С.О. квартиру, указывая о выбытии квартиры из его собственности помимо его воли, в связи с чем к его требованиям подлежали применению нормы ст. ст. 301, 302 ГК РФ, на которые истец ссылается как в первичном, так и в уточненном исковом заявлении(л.д. 4-7,98-102).
В соответствии с п. 39 Постановления, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Исходя из этого, существенным обстоятельством для правильного разрешения спора является установление наличия или отсутствия в действиях собственника воли на отчуждение принадлежащего ему имущества.
В ходе судебного разбирательства истец представил указанные выше доказательства выбытия квартиры из его владения помимо его воли, а ФИО2 представлял доказательства того, что квартира из владения К.А. выбыла не помимо его воли. Однако, судом первой инстанции указанным доказательствам надлежащая правовая оценка не дана, что явилось следствием неправильного истолкования и применения норм материального права.
В обоснование своих возражений С.О. никаких письменных доказательств не представлено, он ссылался лишь на свидетельские показания Н., Ф., З., Л.А.А., Л.О., Л.И., В., Ц.
Однако, указанные свидетельские показания позицию ответчика не подтверждают.
Показания представителя истца по уголовному делу З., пояснившего, что о продаже квартиры истец принял решение в начале 2011 года, опровергаются пояснениями К.А., указывавшего, что такое решение он принял в начале октября 2011 года. Кроме того, З. пояснил, что всех обстоятельств дела он не знает, К.А. обратился к нему к октябре 2011 года(л.д. 81, 83 т. 1 уголовного дела).
По поводу показаний свидетелей <данные изъяты> о том, что в апреле 2011 года К.А. и его друг К.М.Н. показывали Л.А.А. спорную квартиру с целью ее продажи, К.М.Н. оставил им ключи от квартиры, а после майских праздников сообщил, что квартира продана другому покупателю (л.д. 82-87), как К.А., так и свидетель К.М.Н. пояснили, что свидетелей они не знают и никогда не видели. При этом заслуживает внимание довод К.А. о заинтересованности свидетелей в исходе дела, поскольку Л.А.А. является сотрудником агентства недвижимости, оказывавшего помощь С.О. в сборе и оформлении документов по договору от 30.09.2011 года, Л.И. - его сын, Л.О. - бывшая жена.
Свидетель Ф. - специалист Управления Росреестра по Московской области, оформлявший прием документов и договора от 19.05.2011 года, пояснил, что он проверял паспорт К.А., лично присутствовавшего при регистрации сделки и подписавшего документы. Объяснить, почему по заключению эксперта подписи как в договорах, так и во всех документах выполнены не К.А., свидетель не мог. Ф. пояснил, что внешность К.А. соответствовала его фотографии в паспорте(л.д. 75-76). В то же время из объяснений Л.С. следует, что присутствовавший в регистрационной палате продавец был плотного телосложения, с темными до плеч волосами, что внешности истца не соответствует.
При этом судом оставлены без внимания и те обстоятельства, что работник Управления Росреестра указал, что договор от 19.05.2011 года в печатном виде был представлен на регистрацию сторонами и в регистрационной палате не готовился, стороны во всех документах расписались в его присутствии(л.д. 75-76). В то же время Л.С. пояснял, что до регистрации сделки он и продавец подписали один экземпляр рукописного текста договора в машине, затем в регистрационной палате им выдали еще два печатных экземпляра, которые, по его мнению, готовил либо К.А., либо работники Управления Росреестра. Таким образом, обстоятельства подготовки и подписания договора от 19.05.2011 года, оба экземпляра которого были представлены государственному регистратору(л.д. 73-75,205-207 т. 2 уголовного дела), достоверно установить не возможно. Именно с учетом указанного обстоятельства следует принимать во внимание показания свидетеля Ф.
Кроме того, что не установлено лицо, подписавшее от имени продавца договор 19.05.2011 года, не установлено и то, какой именно паспорт представлялся продавцом квартиры в Управление Росреестра. В оспариваемом договоре от 19.05.2011 года в паспортных данных К.А. код подразделения, выдавшего паспорт, указан N (л.д. 13), в то время как паспорт истца выдан подразделением N (л.д. 171).
Показания свидетеля ФИО13 о том, что долговое обязательство от 18.05.2011 года он оформил на имя Л.С., который предъявил ему нотариальную доверенность от имени К.А., противоречат показаниям ФИО29 указавшего, что для оформления указанного соглашения он приходил в домоуправление с продавцом квартиры лично (л.д. 130-132 т. 2 уголовного дела). Доверенность от имени К.А. свидетелем не представлена, по его пояснениям, она не сохранилась, при этом ответами нотариусов Коломенского нотариального округа подтверждается, что ни сделки между указанными лицами, ни доверенности нотариально не удостоверялись (л.д. 134-143).
Показания работников РЭУ "Центральный" В. и Ц., пояснивших, что в апреле 2011 года к ним приходили К.М.Н. и К.А. за справкой для продажи квартиры, представив квитанцию об оплате задолженности, также не бесспорны. К.М.Н. пояснил, что он приходил в РЭУ, получил квитанцию для оплаты задолженности по квартплате и впоследствии оплатил ее, что подтверждается и письменными документами(л.д. 149 т. 1 уголовного дела). К.А. пояснил, что никогда в РЭУ "Центральный" не был и не знает, где данная организация находится. Кроме того, свидетель В. описывают К.А. как человека плотного телосложения, с темными до плеч или ниже волосами, в очках, указав, что в паспорте на фотографии он также в очках(л.д. 108), а свидетель Ц. описывает К.А. как человека среднего роста нормального телосложения с короткой стрижкой(л.д. 123). При этом оба свидетеля утверждают, что внешность К.А. А.Ф. соответствовала его фотографии в паспорте. Кроме того, на справке РЭУ "Центральный" от 18.05.2011 года, представленной в Управление Росреестра при заключении договора, по поводу которой дают показания свидетели, подпись от имени К.А. выполнена не им, а иным лицом, что подтверждено заключением экспертизы (л.д. 32-33 т. 2 уголовного дела).
При наличии всех указанных выше противоречий, в отсутствие каких-либо письменных доказательств, свидетельские показания не могут быть приняты во внимание в качестве достоверных и достаточных доказательств воли истца на продажу квартиры. В то же время указанными выше экспертными заключениями подтверждено, что подписи в договоре от 19.05.2011 года и необходимых для его заключения и регистрации документах выполнены не К.А., а иным лицом.
Экспертные заключения из материалов уголовного дела N, которое приобщено к настоящему делу, ответчиками в ходе разбирательства в суде первой инстанции не оспаривались. Выводы экспертов согласуются с пояснениями Л.С. о том, что истец является не тем лицом, у которого он приобрел квартиру.
Подлинный паспорт, договор купли-продажи от 25.12.2003 года и свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на имя К.А. (л.д. 10-12, 171) находятся у истца.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира выбыла из правообладания К.А. помимо его воли на основании ничтожной сделки от 19.05.2011 года, участником которой он не являлся. Полномочий на распоряжение спорной квартирой К.А. другим лицам не передавал, о совершенных сделках узнал в октябре 2011 года от К.М.Г.
Следствие по уголовному делу по факту мошенничества при завладении спорной квартирой приостановлено 19.03.2012 года до розыска неустановленного лица, совершившего преступление (л.д. 135 т. 2 уголовного дела).
При таких обстоятельствах, К.А. вправе истребовать спорную квартиру из владения последнего приобретателя С.О.
Ссылка истца на то, что С.О. добросовестным приобретателем не является, достаточными и убедительными доказательствами не подтверждены, поскольку С.О. со сторонами знаком не был, перечислил оплату по договору в сумме <данные изъяты> рублей на расчетный счет Л.А.В. (л.д. 162 т. 2 уголовного дела), каких-либо обстоятельств, которые могли вызывать у С.О. сомнения в отношении юридической судьбы квартиры, истцом не доказано.
Ссылки истца на недобросовестность приобретения спорной квартиры Л.С. существенного значения не имеют, поскольку К.А. заявил иск об истребовании спорной квартиры от С.О.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решение по данному делу об удовлетворении заявленных исковых требований К.А. С учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в связи с тем, что истцом заявлен спор как об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так и требование о признании права собственности и оспаривании зарегистрированных в ЕГРП прав, судебная коллегия, удовлетворяя иск об истребовании квартиры в собственность К.А., считает необходимым указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для регистрации права собственности К.А. и для прекращения права собственности С.О. на спорную квартиру.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коломенского городского суда Московской области от 23 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.А., удовлетворить.
Признать недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Л.С. и К.А. от 19.05.2011 года (запись в ЕГРП N).
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между С.О. и Л.С. от 30.09.2011 года(запись в ЕГРП N).
Истребовать у С.О. в пользу К.А., квартиру по адресу: <адрес>
Решение является основанием для прекращения права собственности С.О. на квартиру по адресу: <адрес> и для государственной регистрации права собственности К.А., на квартиру по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3131/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. по делу N 33-3131/2013
Судья: Буряков В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Алибердовой Н.А. и Мариуца О.Г.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 марта 2013 года апелляционную жалобу К.А., на решение Коломенского городского суда Московской области от 23 ноября 2012 года по делу по иску К.А. А.ф. к Л.С., С.О. о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, прекращении права собственности, применении последствий признания сделок недействительными в виде возврата квартиры, признании права собственности,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения К.А., его представителей Б.А. и адвоката Варцабо В.В., представителей С.О. по доверенности Б.Д. и С.Е.,
установила:
К.А. обратился в суд с иском к Л.С., С.О. о признании недействительными договоров купли-продажи, прекращении права собственности, применении последствий признания сделок недействительными в виде возврата квартиры, признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Свои требования мотивирует тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>, в которой с момента ее покупки он не проживает. За квартирой присматривал его знакомый К.М.Г., который в октябре 2011 года после очередного посещения квартиры сообщил, что входная деревянная дверь заменена на железную, а в квартире проживают неизвестные люди, пояснившие, что квартира по договору купли-продажи была приобретена ими у Л.С. Поскольку истец не продавал свою квартиру и никогда не имел таких намерений, он обратился в органы полиции, по его заявлению было возбуждено уголовное дело о совершении преступления по ст. 159 ч. 4 УК РФ по факту того, что неустановленное лицо, выдавая себя за К.А., заключило 19.05.2011 года в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры с Л.С., а Л.С. в последующем продал квартиру С.О., заключив с ним договор купли-продажи от 30.09.2011 года.
К.А. указал, что в ходе расследования уголовного дела в ОРЧ ЭБ и ПК МУ МВД России "Коломенское" были проведены почерковедческие экспертизы и установлено, что подписи от его имени в обоих экземплярах договора купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года, в заявлениях на регистрацию сделки и перехода права собственности, об отсутствии у него супруги, об исправлении технической ошибки, иных документах правоустанавливающего дела выполнены не им, а другим лицом. В настоящее время производство по уголовному делу приостановлено до розыска лица, совершившего преступление.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года был оформлен и подписан не им, а иным лицом, выдававшим себя за К.А. по подложным документам, квартира выбыла из его владения помимо его воли, просил суд признать недействительными договор купли-продажи квартиры заключенный между Л.С. и К.А. от 19.05.2011 года (запись в ЕГРП N) и договор купли-продажи между С.О. и Л.С. от 30.09.2011 года(запись в ЕГРП NN), применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности, обязать С.О. вернуть квартиру в его собственность и признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>
В судебном заседании истец, его представители иск поддержали.
Л.С. иск не признал. Пояснил, что он дал объявление в газету о желании приобрести квартиру, ему позвонил мужчина, они встретились. Продавец показал ему свидетельство о праве собственности на квартиру на имя К.А. и паспорт, в фотографию в паспорте он всматривался. Продавец показал ему квартиру, они договорились о сделке, оформлением всех документов занимался продавец. По просьбе продавца 18.05.2011 года он приходил в ОАО ДГХ, где подписал долговое обязательство по погашению квартплаты. 19.05.2011 года они вместе с продавцом приехали в регистрационную палату, где оформили сделку, сотрудник регистрационной палаты оформил необходимые документы, которые были ими подписаны. Затем в машине он передал К.А. деньги в сумме <данные изъяты> рублей, в договоре указана сумма <данные изъяты> руб., расписку о получении денег от продавца он не брал, больше его не видел. В сентябре 2011 года он также по объявлению в газете продал квартиру С.О., который заплатил ему <данные изъяты> рублей.
Л.С. также пояснил, что истец - это не тот человек, с которым он заключал договор купли-продажи, продавец квартиры имел другую внешность.
Представитель С.О. по доверенности Б.Д. иск не признал. Пояснил, что С.О. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, с К.А. и Л. не был знаком, приобрел квартиру по объявлению в газете. Считал, что истцом неверно выбран способ защиты права, т.к. он заявляет требования к С.О. в порядке реституции из недействительности сделки. Представитель ответчика ссылался при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, полагая, что требования к добросовестному приобретателю о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.
Считал также, что истцом не доказано выбытие квартиры помимо его воли, считал, что воля истец на продажу квартиры была выражена его действиями по сбору документов для продажи квартиры. Представитель С.О. ссылался при этом на свидетельские показания допрошенных в судебном заседании свидетелей.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Решением Коломенского городского суда от 23 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, К.А. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Отказывая истцу в иске, суд, установив, что договор купли-продажи от 19.05.2011 года подписан не К.А., а другим лицом, пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку его требования были основаны на применении последствий недействительности сделок по правилам ст. ст. 160 - 167 ГК РФ. При этом суд ссылался на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, указав также, что основания выбытия имущества из владения истца в данном случае не подлежат выяснению, поскольку истцом заявлен не виндикационный иск.
Судебная коллегия не может согласиться с законностью постановленного судом решения, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, при этом судом не верно применен материальный закон, что в силу положений п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда.
Судом установлено, что К.А. являлся собственником спорной квартиры(л.д. 10-12).
Из материалов дела следует, что 19.05.2011 года был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым К.А. продал, а Л.С. купил спорную квартиру за <данные изъяты> руб. Договор купли-продажи, переход права собственности на квартиру был зарегистрирован (запись в ЕГРП N)(л.д. 13-16).
По договору купли-продажи квартиры от 30.09.2011 года Л.С. продал спорную квартиру С.О. за N руб. Право собственности на спорную квартиру за С.О. зарегистрировано (запись в ЕГРП N) (л.д. 15 т. 1 уголовного дела).
19.12.2011 года по заявлению К.А. следователем СУ межмуниципального управления МВД России "Коломенское" возбуждено уголовное дело N по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ, по факту того, что неустановленное лицо, выдавая себя за К.А., заключило с Л.С. договор купли-продажи квартиры от 19.05.2011 года, получило от него <данные изъяты> рублей(л.д. 1 т. 1 уголовного дела).
Л.С. в судебном заседании пояснил, что договор он заключал не с истцом, а с другим человеком, который выглядел иначе- он был плотного телосложения, с длинными до плен непромытыми волосами (л.д. 46 об.), что не соответствует внешности истца и его фотографии в паспорте (л.д. 171).
В ходе расследования по уголовному делу ОЭКЦ межмуниципального У МВД России "Коломенское" ЭКЦ ГУ МВД России по Московской области проведены почерковедческие экспертизы, из заключений которых следует, что подписи от имени К.А. в обоих экземплярах договора купли-продажи от 19.05.2011 года, в заявлениях о регистрации сделки, о регистрации перехода права собственности, об отсутствии супруги, об исправлении технической ошибки, в расписках о принятии документов, в квитанции госпошлины, в справке РЭУ "Центральное" ДГХ об отсутствии зарегистрированных граждан, в договоре на телефонный номер, с которого велись переговоры от имени К.А., выполнены не К.А., а иным лицом(л.д. 22-117 т. 2 уголовного дела).
Согласно пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру.
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то есть договор купли-продажи от 19.05.2011 года является ничтожным, поскольку со стороны продавца собственником квартиры К.А. не подписывался, квартира истцом не отчуждалась. Договор от 19.05.2011 года юридических последствий не влечет, в связи с чем и последующий договор купли-продажи от 30.09.2011 года также является ничтожным и не влекущим правовых последствий.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Как следует из п. 35 указанного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Однако судом первой инстанции вышеприведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не учтены. Из материалов дела следует, что истец, заявляя требования о признании договоров недействительными и прекращении права собственности С.О. на квартиру, обязании возвратить квартиру в его собственность, просит признать за ними право собственности на квартиру, таким образом, суду следовало применить к данным правоотношениям положение статей 301, 302 ГК РФ.
При этом вывод суда о том, что истцом заявлен не виндикационный иск, является неправильным, поскольку из существа заявленных К.А. требований следует, что он просил истребовать у С.О. квартиру, указывая о выбытии квартиры из его собственности помимо его воли, в связи с чем к его требованиям подлежали применению нормы ст. ст. 301, 302 ГК РФ, на которые истец ссылается как в первичном, так и в уточненном исковом заявлении(л.д. 4-7,98-102).
В соответствии с п. 39 Постановления, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Исходя из этого, существенным обстоятельством для правильного разрешения спора является установление наличия или отсутствия в действиях собственника воли на отчуждение принадлежащего ему имущества.
В ходе судебного разбирательства истец представил указанные выше доказательства выбытия квартиры из его владения помимо его воли, а ФИО2 представлял доказательства того, что квартира из владения К.А. выбыла не помимо его воли. Однако, судом первой инстанции указанным доказательствам надлежащая правовая оценка не дана, что явилось следствием неправильного истолкования и применения норм материального права.
В обоснование своих возражений С.О. никаких письменных доказательств не представлено, он ссылался лишь на свидетельские показания Н., Ф., З., Л.А.А., Л.О., Л.И., В., Ц.
Однако, указанные свидетельские показания позицию ответчика не подтверждают.
Показания представителя истца по уголовному делу З., пояснившего, что о продаже квартиры истец принял решение в начале 2011 года, опровергаются пояснениями К.А., указывавшего, что такое решение он принял в начале октября 2011 года. Кроме того, З. пояснил, что всех обстоятельств дела он не знает, К.А. обратился к нему к октябре 2011 года(л.д. 81, 83 т. 1 уголовного дела).
По поводу показаний свидетелей <данные изъяты> о том, что в апреле 2011 года К.А. и его друг К.М.Н. показывали Л.А.А. спорную квартиру с целью ее продажи, К.М.Н. оставил им ключи от квартиры, а после майских праздников сообщил, что квартира продана другому покупателю (л.д. 82-87), как К.А., так и свидетель К.М.Н. пояснили, что свидетелей они не знают и никогда не видели. При этом заслуживает внимание довод К.А. о заинтересованности свидетелей в исходе дела, поскольку Л.А.А. является сотрудником агентства недвижимости, оказывавшего помощь С.О. в сборе и оформлении документов по договору от 30.09.2011 года, Л.И. - его сын, Л.О. - бывшая жена.
Свидетель Ф. - специалист Управления Росреестра по Московской области, оформлявший прием документов и договора от 19.05.2011 года, пояснил, что он проверял паспорт К.А., лично присутствовавшего при регистрации сделки и подписавшего документы. Объяснить, почему по заключению эксперта подписи как в договорах, так и во всех документах выполнены не К.А., свидетель не мог. Ф. пояснил, что внешность К.А. соответствовала его фотографии в паспорте(л.д. 75-76). В то же время из объяснений Л.С. следует, что присутствовавший в регистрационной палате продавец был плотного телосложения, с темными до плеч волосами, что внешности истца не соответствует.
При этом судом оставлены без внимания и те обстоятельства, что работник Управления Росреестра указал, что договор от 19.05.2011 года в печатном виде был представлен на регистрацию сторонами и в регистрационной палате не готовился, стороны во всех документах расписались в его присутствии(л.д. 75-76). В то же время Л.С. пояснял, что до регистрации сделки он и продавец подписали один экземпляр рукописного текста договора в машине, затем в регистрационной палате им выдали еще два печатных экземпляра, которые, по его мнению, готовил либо К.А., либо работники Управления Росреестра. Таким образом, обстоятельства подготовки и подписания договора от 19.05.2011 года, оба экземпляра которого были представлены государственному регистратору(л.д. 73-75,205-207 т. 2 уголовного дела), достоверно установить не возможно. Именно с учетом указанного обстоятельства следует принимать во внимание показания свидетеля Ф.
Кроме того, что не установлено лицо, подписавшее от имени продавца договор 19.05.2011 года, не установлено и то, какой именно паспорт представлялся продавцом квартиры в Управление Росреестра. В оспариваемом договоре от 19.05.2011 года в паспортных данных К.А. код подразделения, выдавшего паспорт, указан N (л.д. 13), в то время как паспорт истца выдан подразделением N (л.д. 171).
Показания свидетеля ФИО13 о том, что долговое обязательство от 18.05.2011 года он оформил на имя Л.С., который предъявил ему нотариальную доверенность от имени К.А., противоречат показаниям ФИО29 указавшего, что для оформления указанного соглашения он приходил в домоуправление с продавцом квартиры лично (л.д. 130-132 т. 2 уголовного дела). Доверенность от имени К.А. свидетелем не представлена, по его пояснениям, она не сохранилась, при этом ответами нотариусов Коломенского нотариального округа подтверждается, что ни сделки между указанными лицами, ни доверенности нотариально не удостоверялись (л.д. 134-143).
Показания работников РЭУ "Центральный" В. и Ц., пояснивших, что в апреле 2011 года к ним приходили К.М.Н. и К.А. за справкой для продажи квартиры, представив квитанцию об оплате задолженности, также не бесспорны. К.М.Н. пояснил, что он приходил в РЭУ, получил квитанцию для оплаты задолженности по квартплате и впоследствии оплатил ее, что подтверждается и письменными документами(л.д. 149 т. 1 уголовного дела). К.А. пояснил, что никогда в РЭУ "Центральный" не был и не знает, где данная организация находится. Кроме того, свидетель В. описывают К.А. как человека плотного телосложения, с темными до плеч или ниже волосами, в очках, указав, что в паспорте на фотографии он также в очках(л.д. 108), а свидетель Ц. описывает К.А. как человека среднего роста нормального телосложения с короткой стрижкой(л.д. 123). При этом оба свидетеля утверждают, что внешность К.А. А.Ф. соответствовала его фотографии в паспорте. Кроме того, на справке РЭУ "Центральный" от 18.05.2011 года, представленной в Управление Росреестра при заключении договора, по поводу которой дают показания свидетели, подпись от имени К.А. выполнена не им, а иным лицом, что подтверждено заключением экспертизы (л.д. 32-33 т. 2 уголовного дела).
При наличии всех указанных выше противоречий, в отсутствие каких-либо письменных доказательств, свидетельские показания не могут быть приняты во внимание в качестве достоверных и достаточных доказательств воли истца на продажу квартиры. В то же время указанными выше экспертными заключениями подтверждено, что подписи в договоре от 19.05.2011 года и необходимых для его заключения и регистрации документах выполнены не К.А., а иным лицом.
Экспертные заключения из материалов уголовного дела N, которое приобщено к настоящему делу, ответчиками в ходе разбирательства в суде первой инстанции не оспаривались. Выводы экспертов согласуются с пояснениями Л.С. о том, что истец является не тем лицом, у которого он приобрел квартиру.
Подлинный паспорт, договор купли-продажи от 25.12.2003 года и свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на имя К.А. (л.д. 10-12, 171) находятся у истца.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира выбыла из правообладания К.А. помимо его воли на основании ничтожной сделки от 19.05.2011 года, участником которой он не являлся. Полномочий на распоряжение спорной квартирой К.А. другим лицам не передавал, о совершенных сделках узнал в октябре 2011 года от К.М.Г.
Следствие по уголовному делу по факту мошенничества при завладении спорной квартирой приостановлено 19.03.2012 года до розыска неустановленного лица, совершившего преступление (л.д. 135 т. 2 уголовного дела).
При таких обстоятельствах, К.А. вправе истребовать спорную квартиру из владения последнего приобретателя С.О.
Ссылка истца на то, что С.О. добросовестным приобретателем не является, достаточными и убедительными доказательствами не подтверждены, поскольку С.О. со сторонами знаком не был, перечислил оплату по договору в сумме <данные изъяты> рублей на расчетный счет Л.А.В. (л.д. 162 т. 2 уголовного дела), каких-либо обстоятельств, которые могли вызывать у С.О. сомнения в отношении юридической судьбы квартиры, истцом не доказано.
Ссылки истца на недобросовестность приобретения спорной квартиры Л.С. существенного значения не имеют, поскольку К.А. заявил иск об истребовании спорной квартиры от С.О.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового решение по данному делу об удовлетворении заявленных исковых требований К.А. С учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в связи с тем, что истцом заявлен спор как об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так и требование о признании права собственности и оспаривании зарегистрированных в ЕГРП прав, судебная коллегия, удовлетворяя иск об истребовании квартиры в собственность К.А., считает необходимым указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для регистрации права собственности К.А. и для прекращения права собственности С.О. на спорную квартиру.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коломенского городского суда Московской области от 23 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.А., удовлетворить.
Признать недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Л.С. и К.А. от 19.05.2011 года (запись в ЕГРП N).
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между С.О. и Л.С. от 30.09.2011 года(запись в ЕГРП N).
Истребовать у С.О. в пользу К.А., квартиру по адресу: <адрес>
Решение является основанием для прекращения права собственности С.О. на квартиру по адресу: <адрес> и для государственной регистрации права собственности К.А., на квартиру по адресу: <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)