Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Хайкиной С.Н., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Рыхлицкой Л.Л. по дов. от 19.07.2012,
от ответчика: Нетейского Д.В. по дов. от 01.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 по делу N А45-30576/2012 (судья Хорошуля Л.Н.) по иску Сибирского отделения Российской академии наук (ИНН 5408144424, ОГРН 1025403640569), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" (ИНН 5408256135, ОГРН 1075473014495), г. Новосибирск, об освобождении арендуемого объекта,
установил:
Сибирское отделение Российской академии наук (далее - СО РАН, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" (далее - ООО "Лесная сказка", ответчик) об обязании освободить сооружение - часть парковой площадки общей площадью 70,0 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Золотодолинская, путем демонтажа и вывоза размещенных на ее территории объектов в десятидневный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ООО "Лесная сказка" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.
По мнению апеллянта, с 01.01.2012 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок - обязанности арендатором исполнялись надлежащим образом, желание заключить новый договор явно выражено в переписке сторон; судом первой инстанции вопрос наличия или отсутствия преимущественного права аренды у арендатора не исследовался.
Кроме того, ответчик считает, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора, в связи с чем, исковое заявление надлежало оставить без рассмотрения.
СО РАН в представленных в материалы дела возражениях на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрение дела откладывалось на 11 час. 15 мин 22.05.2013. Истцу было предложено представить доказательства принадлежности ему спорного объекта; доказательства государственной регистрации договора аренды от 17.11.2008 N 2796/08 в установленном порядке, пояснения о его заключенности, иные пояснения и доказательства по обстоятельствам дела, которые истец считает необходимыми представить.
В представленных 08.05.2013 пояснениях СО РАН указало, что объект аренды принадлежит на праве собственности Российской Федерации, СО РАН - на праве оперативного управления (представлены копии свидетельств), договор аренды N 2796/08 от 17.11.2008 не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель истца поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, возражений и письменных пояснений на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 17.11.2008 СО РАН (арендодатель) и ООО "Лесная сказка" (арендатор) подписан договор аренды N 2796/08 (далее также - спорный договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение - часть парковой площадки, общей площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Золотодолинская, для использования под размещение торгового павильона и павильона для оказания услуг (далее также - спорное сооружение).
Согласно пункту 5.1 указанного договора он вступает в действие с 1 января 2009 года и действует по 31 декабря 2011 года.
Актом приема-передачи от 01.01.2009 спорный объект недвижимости был передан ООО "Лесная сказка".
В соответствии с актом обследования от 11.01.2012 (л.д. 13) ООО "Лесная сказка" не освободило объект и продолжило им фактически пользоваться на тех же условиях.
Уведомлением от 12.09.2012 N 15120-96221-2679/12-0-0 СО РАН потребовало ООО "Лесная сказка" освободить занимаемый объект до 25.09.2012, сославшись на использование федерального имущества без надлежащим образом оформленных документов.
В указанный срок ООО "Лесная сказка" данные требования не исполнены, что послужило основанием для обращения СО РАН в Арбитражный суд Новосибирской области с требованием об освобождении помещения.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Лесная сказка" занимает спорное сооружение в отсутствие законных оснований.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610, статье 689 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, парковая площадка, расположенная вдоль проезда по ул. Золотодолинская (напротив жилых домов по ул. Золотодолинская, 15, 21), принадлежит на праве собственности Российской Федерации (свидетельство 54 АД 641863 от 24.04.2012), и на праве оперативного управления - СО РАН (свидетельство 54 АД 641864 от 24.04.2012); часть указанной площадки сдана истцом в аренду ответчику по спорному договору.
Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ установлено, что учреждение в отношении закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (пункт 1 статьи 298 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Право реализации полномочий собственника в отношении федерального имущества возложены на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, его территориальные органы (Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432).
На основании статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предоставление государственного или муниципального имущества осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров.
Таким образом, обязательным условием для заключения договора аренды имущества организации, принадлежащего ей на праве хозяйственного ведения или переданного в оперативное управление, является предварительное получение на это согласия собственника, а также с соблюдением условия о проведении конкурса на заключение данного договора.
Несоблюдение названных условий, предусмотренных законодательством к заключению договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, влечет его ничтожность в силу закона.
Доказательств того, что СО РАН было получено согласие собственника на сдачу имущества в аренду, а также соблюдены условия о проведении конкурса на заключение данного договора материалы дела не содержат, сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
К тому же, право собственности Российской Федерации, а также право оперативного управления СО РАН на парковую площадку, часть которой была передана на основании спорного договора обществу, зарегистрировано лишь 24.04.2012. Таким образом, в установленном указанном выше порядке заключить договор аренды с обществом СО РАН 17.11.2008 истец был не вправе.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений статьи 607 ГК РФ на договор аренды, заключенный сроком более одного года распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, спорный договор аренды, заключенный сроком на три года, подлежал государственной регистрации.
Из материалов дела следует и представители сторон в судебном заседании подтвердили, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды N 2796/08 от 17.11.2008 заключенным.
Поскольку незаключенный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его сторон, у общества не возникло право пользования спорным сооружением на основании договора аренды от 2796/08 от 17.11.2008.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что у ООО "Лесная сказка" имелось преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, об отсутствии претензии СО РАН судом апелляционной инстанции отклоняется.
Поскольку общество фактически продолжало пользоваться сооружением в отсутствие законных оснований, несмотря на уведомление СО РАН от 12.09.2012 N 15120-96221-2679/12-0-0 об освобождении занимаемого объекта в срок до 25.09.2012, требования истца об освобождении спорного сооружения правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Судом первой инстанции исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны правомерные выводы в соответствии с действующим гражданским законодательством, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для отмены решения, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 по делу N А45-30576/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
С.Н.ХАЙКИНА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2013 ПО ДЕЛУ N А45-30576/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2013 г. по делу N А45-30576/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Хайкиной С.Н., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой Е.В. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Рыхлицкой Л.Л. по дов. от 19.07.2012,
от ответчика: Нетейского Д.В. по дов. от 01.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 по делу N А45-30576/2012 (судья Хорошуля Л.Н.) по иску Сибирского отделения Российской академии наук (ИНН 5408144424, ОГРН 1025403640569), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" (ИНН 5408256135, ОГРН 1075473014495), г. Новосибирск, об освобождении арендуемого объекта,
установил:
Сибирское отделение Российской академии наук (далее - СО РАН, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная сказка" (далее - ООО "Лесная сказка", ответчик) об обязании освободить сооружение - часть парковой площадки общей площадью 70,0 кв. м, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Золотодолинская, путем демонтажа и вывоза размещенных на ее территории объектов в десятидневный срок с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 заявленные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ООО "Лесная сказка" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.
По мнению апеллянта, с 01.01.2012 договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок - обязанности арендатором исполнялись надлежащим образом, желание заключить новый договор явно выражено в переписке сторон; судом первой инстанции вопрос наличия или отсутствия преимущественного права аренды у арендатора не исследовался.
Кроме того, ответчик считает, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора, в связи с чем, исковое заявление надлежало оставить без рассмотрения.
СО РАН в представленных в материалы дела возражениях на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрение дела откладывалось на 11 час. 15 мин 22.05.2013. Истцу было предложено представить доказательства принадлежности ему спорного объекта; доказательства государственной регистрации договора аренды от 17.11.2008 N 2796/08 в установленном порядке, пояснения о его заключенности, иные пояснения и доказательства по обстоятельствам дела, которые истец считает необходимыми представить.
В представленных 08.05.2013 пояснениях СО РАН указало, что объект аренды принадлежит на праве собственности Российской Федерации, СО РАН - на праве оперативного управления (представлены копии свидетельств), договор аренды N 2796/08 от 17.11.2008 не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель истца поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, возражений и письменных пояснений на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 17.11.2008 СО РАН (арендодатель) и ООО "Лесная сказка" (арендатор) подписан договор аренды N 2796/08 (далее также - спорный договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение - часть парковой площадки, общей площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Золотодолинская, для использования под размещение торгового павильона и павильона для оказания услуг (далее также - спорное сооружение).
Согласно пункту 5.1 указанного договора он вступает в действие с 1 января 2009 года и действует по 31 декабря 2011 года.
Актом приема-передачи от 01.01.2009 спорный объект недвижимости был передан ООО "Лесная сказка".
В соответствии с актом обследования от 11.01.2012 (л.д. 13) ООО "Лесная сказка" не освободило объект и продолжило им фактически пользоваться на тех же условиях.
Уведомлением от 12.09.2012 N 15120-96221-2679/12-0-0 СО РАН потребовало ООО "Лесная сказка" освободить занимаемый объект до 25.09.2012, сославшись на использование федерального имущества без надлежащим образом оформленных документов.
В указанный срок ООО "Лесная сказка" данные требования не исполнены, что послужило основанием для обращения СО РАН в Арбитражный суд Новосибирской области с требованием об освобождении помещения.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Лесная сказка" занимает спорное сооружение в отсутствие законных оснований.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610, статье 689 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, парковая площадка, расположенная вдоль проезда по ул. Золотодолинская (напротив жилых домов по ул. Золотодолинская, 15, 21), принадлежит на праве собственности Российской Федерации (свидетельство 54 АД 641863 от 24.04.2012), и на праве оперативного управления - СО РАН (свидетельство 54 АД 641864 от 24.04.2012); часть указанной площадки сдана истцом в аренду ответчику по спорному договору.
Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ установлено, что учреждение в отношении закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (пункт 1 статьи 298 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Право реализации полномочий собственника в отношении федерального имущества возложены на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, его территориальные органы (Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432).
На основании статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предоставление государственного или муниципального имущества осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров.
Таким образом, обязательным условием для заключения договора аренды имущества организации, принадлежащего ей на праве хозяйственного ведения или переданного в оперативное управление, является предварительное получение на это согласия собственника, а также с соблюдением условия о проведении конкурса на заключение данного договора.
Несоблюдение названных условий, предусмотренных законодательством к заключению договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, влечет его ничтожность в силу закона.
Доказательств того, что СО РАН было получено согласие собственника на сдачу имущества в аренду, а также соблюдены условия о проведении конкурса на заключение данного договора материалы дела не содержат, сторонами данное обстоятельство не оспаривается.
К тому же, право собственности Российской Федерации, а также право оперативного управления СО РАН на парковую площадку, часть которой была передана на основании спорного договора обществу, зарегистрировано лишь 24.04.2012. Таким образом, в установленном указанном выше порядке заключить договор аренды с обществом СО РАН 17.11.2008 истец был не вправе.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений статьи 607 ГК РФ на договор аренды, заключенный сроком более одного года распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, спорный договор аренды, заключенный сроком на три года, подлежал государственной регистрации.
Из материалов дела следует и представители сторон в судебном заседании подтвердили, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды N 2796/08 от 17.11.2008 заключенным.
Поскольку незаключенный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его сторон, у общества не возникло право пользования спорным сооружением на основании договора аренды от 2796/08 от 17.11.2008.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
При таких обстоятельствах, доводы жалобы о том, что у ООО "Лесная сказка" имелось преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, об отсутствии претензии СО РАН судом апелляционной инстанции отклоняется.
Поскольку общество фактически продолжало пользоваться сооружением в отсутствие законных оснований, несмотря на уведомление СО РАН от 12.09.2012 N 15120-96221-2679/12-0-0 об освобождении занимаемого объекта в срок до 25.09.2012, требования истца об освобождении спорного сооружения правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Судом первой инстанции исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны правомерные выводы в соответствии с действующим гражданским законодательством, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для отмены решения, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2013 по делу N А45-30576/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
С.Н.ХАЙКИНА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)