Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, А.Ю. Никитина
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: без сторон, истец, ответчик извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1, пункта 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.02.2009 NN 93497-93500, телеграммой-уведомлением от 25.02.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 декабря 2008 года по делу N А12-15836/2008, принятое судьей Н.П. Зотовой,
по иску открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ", г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Театро", г. Набережные Челны Республики Татарстан,
о взыскании 531663 руб.
установил:
в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилось открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Театро" 531663 руб. задолженности по аренде и коммунальным услугам за период с июня 2007 года по апрель 2008 года по договору аренды нежилого помещения от 1 января 2006 года N 177/01.
Определением от 2 сентября 2008 года Арбитражного суда Республики Татарстан дело N А65-14426/2008-Сг2-6 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. Определением от 29 сентября 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области дело принято к производству с присвоением ему номера А12-15836/08-с2.
Решением от 17 декабря 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-15836/2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: за период с января 2006 года по апрель 2008 года ответчик обязан уплатить за аренду нежилого помещения и коммунальные услуги 2423460 руб. 15 коп., фактически оплатил 1891796 руб. 50 коп., задолженность в сумме 531663 руб. 65 коп. подлежит взысканию.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" (арендодатель) заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Театро" договор аренды нежилого помещения от 1 января 2006 года N 177/01, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещения в здании Дома быта (1/12), расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Новый город, бульвар Энтузиастов, 19, 1 этаж для размещения выставочного салона, общая площадь сдаваемых в аренду площадей 245,3 кв. м. Срок аренды установлен с 1 января 2006 года по 31 декабря 2012 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Стороны не представили возражений относительно предмета договора.
В пункте 2.1.1 стороны согласовали размер арендной платы - 51293 руб. 06 коп. в виде твердой суммы платежей. Порядок, сроки внесения арендных платежей, изменение размера арендной платы определены в пунктах 2.1.2, 2.1.3 заключенного договора.
Пунктом 2.4 договора аренды нежилых помещений от 1 января 2006 года N 177/01 предусмотрено, что арендатор помимо арендной платы оплачивает арендодателю расходы по коммунальному обслуживанию, в т.ч. центральное отопление, электроэнергию, водоснабжение и эксплуатационные расходы по обслуживанию территорий общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.) по расшифрованному расчету, приложенному к настоящему договору, пропорционально занимаемой площади, при этом размер оплаты указанных услуг может меняться с изменением тарифов (п. 2.1). Порядок возмещения эксплуатационных расходов указан дополнительно в пунктах 8.1, 8.2 договора.
Истец подтвердил свое право на сдачу в аренду нежилого помещения передаточным актом от 30 мая 2005 года с приложением N 1, свидетельством о государственной регистрации права от 5 августа 2003 года серии 16 ТА N 014365.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Давая правовую оценку возникшим между сторонами правоотношениям, суд первой инстанции обоснованно применил нормы и положения статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование изменения размера арендной платы истец представил соглашения от 16 января 2006 года (в связи с увеличением арендуемых площадей до 248,3 кв. м увеличился размер арендной платы до 64900 руб. 46 коп.), от 1 января 2007 года (размер арендной платы увеличен до 77880 руб. 57 коп.).
С учетом увеличения размера арендной платы до 77880 руб. 57 коп. представлен расчет суммы иска, согласно которому за период с июня 2007 года по апрель 2008 года ответчик обязан был уплатить за аренду нежилого помещения 856686 руб. 31 коп., за коммунальные услуги - 167360 руб. 10 коп.
В нарушение требований статей 452, 453, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" не произведена в установленном законом порядке государственная регистрация оформленных сторонами дополнительных соглашений от 16 января 2006 года, от 1 января 2007 года. В подтверждение исполнения соглашения от 16 января 2006 года истец не представил доказательства предоставления имущества арендатору в соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. не доказал фактическое пользование имуществом.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон.
Поскольку истцом изменение относительно размера арендной платы в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного, истец не вправе заявлять требование о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из незарегистрированных в установленном законом порядке соглашений к заключенному договору.
Суд первой инстанции при расчете суммы задолженности правомерно указал общую сумму арендных платежей за период с января 2006 года по апрель 2008 года 1436205 руб. 68 коп., исходя из первоначального размера арендного платежа 51293 руб. 06 коп. Согласно актам на оказание услуг за период с января 2006 года по апрель 2008 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составила 450579 руб. 62 коп. Таким образом, за период с января 2006 года по апрель 2008 года ответчик обязан был уплатить истцу за аренду нежилого помещения, коммунальные и эксплуатационные услуги 1886785 руб. 30 коп. Истец подтвердил в апелляционной жалобе, что ответчик оплатил аренду нежилого помещения и коммунальные услуги в сумме 1891796 руб. 50 коп.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по обязательствам, возникшим из договора аренды нежилых помещений от 1 января 2006 года N 177/01.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 17 декабря 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-15836/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2009 ПО ДЕЛУ N А12-15836/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2009 г. по делу N А12-15836/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, А.Ю. Никитина
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: без сторон, истец, ответчик извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1, пункта 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.02.2009 NN 93497-93500, телеграммой-уведомлением от 25.02.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 декабря 2008 года по делу N А12-15836/2008, принятое судьей Н.П. Зотовой,
по иску открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ", г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Театро", г. Набережные Челны Республики Татарстан,
о взыскании 531663 руб.
установил:
в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилось открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Театро" 531663 руб. задолженности по аренде и коммунальным услугам за период с июня 2007 года по апрель 2008 года по договору аренды нежилого помещения от 1 января 2006 года N 177/01.
Определением от 2 сентября 2008 года Арбитражного суда Республики Татарстан дело N А65-14426/2008-Сг2-6 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. Определением от 29 сентября 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области дело принято к производству с присвоением ему номера А12-15836/08-с2.
Решением от 17 декабря 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-15836/2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: за период с января 2006 года по апрель 2008 года ответчик обязан уплатить за аренду нежилого помещения и коммунальные услуги 2423460 руб. 15 коп., фактически оплатил 1891796 руб. 50 коп., задолженность в сумме 531663 руб. 65 коп. подлежит взысканию.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Телерадиокомпания "ТВТ" (арендодатель) заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Театро" договор аренды нежилого помещения от 1 января 2006 года N 177/01, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть помещения в здании Дома быта (1/12), расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Новый город, бульвар Энтузиастов, 19, 1 этаж для размещения выставочного салона, общая площадь сдаваемых в аренду площадей 245,3 кв. м. Срок аренды установлен с 1 января 2006 года по 31 декабря 2012 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Стороны не представили возражений относительно предмета договора.
В пункте 2.1.1 стороны согласовали размер арендной платы - 51293 руб. 06 коп. в виде твердой суммы платежей. Порядок, сроки внесения арендных платежей, изменение размера арендной платы определены в пунктах 2.1.2, 2.1.3 заключенного договора.
Пунктом 2.4 договора аренды нежилых помещений от 1 января 2006 года N 177/01 предусмотрено, что арендатор помимо арендной платы оплачивает арендодателю расходы по коммунальному обслуживанию, в т.ч. центральное отопление, электроэнергию, водоснабжение и эксплуатационные расходы по обслуживанию территорий общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.) по расшифрованному расчету, приложенному к настоящему договору, пропорционально занимаемой площади, при этом размер оплаты указанных услуг может меняться с изменением тарифов (п. 2.1). Порядок возмещения эксплуатационных расходов указан дополнительно в пунктах 8.1, 8.2 договора.
Истец подтвердил свое право на сдачу в аренду нежилого помещения передаточным актом от 30 мая 2005 года с приложением N 1, свидетельством о государственной регистрации права от 5 августа 2003 года серии 16 ТА N 014365.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Давая правовую оценку возникшим между сторонами правоотношениям, суд первой инстанции обоснованно применил нормы и положения статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование изменения размера арендной платы истец представил соглашения от 16 января 2006 года (в связи с увеличением арендуемых площадей до 248,3 кв. м увеличился размер арендной платы до 64900 руб. 46 коп.), от 1 января 2007 года (размер арендной платы увеличен до 77880 руб. 57 коп.).
С учетом увеличения размера арендной платы до 77880 руб. 57 коп. представлен расчет суммы иска, согласно которому за период с июня 2007 года по апрель 2008 года ответчик обязан был уплатить за аренду нежилого помещения 856686 руб. 31 коп., за коммунальные услуги - 167360 руб. 10 коп.
В нарушение требований статей 452, 453, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" не произведена в установленном законом порядке государственная регистрация оформленных сторонами дополнительных соглашений от 16 января 2006 года, от 1 января 2007 года. В подтверждение исполнения соглашения от 16 января 2006 года истец не представил доказательства предоставления имущества арендатору в соответствии с требованиями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. не доказал фактическое пользование имуществом.
Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон.
Поскольку истцом изменение относительно размера арендной платы в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании изложенного, истец не вправе заявлять требование о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из незарегистрированных в установленном законом порядке соглашений к заключенному договору.
Суд первой инстанции при расчете суммы задолженности правомерно указал общую сумму арендных платежей за период с января 2006 года по апрель 2008 года 1436205 руб. 68 коп., исходя из первоначального размера арендного платежа 51293 руб. 06 коп. Согласно актам на оказание услуг за период с января 2006 года по апрель 2008 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составила 450579 руб. 62 коп. Таким образом, за период с января 2006 года по апрель 2008 года ответчик обязан был уплатить истцу за аренду нежилого помещения, коммунальные и эксплуатационные услуги 1886785 руб. 30 коп. Истец подтвердил в апелляционной жалобе, что ответчик оплатил аренду нежилого помещения и коммунальные услуги в сумме 1891796 руб. 50 коп.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по обязательствам, возникшим из договора аренды нежилых помещений от 1 января 2006 года N 177/01.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 17 декабря 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-15836/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Телерадиокомпания "ТВТ" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)