Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Журавлевой В.А.
судей Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Ю.В.
с участием в заседании: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 по делу N А03-20503/2012 (судья С.В. Лихторович)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020)
к индивидуальному предпринимателю Дорогину Сергею Владимировичу (ИНН 222511047000, ОГРН 311222511600044)
третьи лица: открытое акционерного общества "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ"
о взыскании 19333 руб. 31 коп.
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - истец, ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Дорогину С.В. о взыскании 19 333 руб. 31 коп., в том числе 17 395 руб. 32 коп. долга по арендной плате с 15.03.12 г. по 21.12.12 г., 1 464 руб. 17 коп. неустойки по договору субаренды N АА-13/12 от 15.03.2012 за период с 05.04.2012 по 21.12.2012, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора открытого акционерного общества "Быт-Сервис", общества с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ЗАО "Ремитент" в апелляционной жалобе просит его отменить по основаниям, установленным в статье 270 АПК РФ, в том числе неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы, истец указывает, что ссылки суда на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 и Определение N ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными; соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды от 21.04.2010 N 21/10 признано незаключенным до момента государственной регистрации указанного соглашения, договора цессии в установленном законом порядке; судом не приняты во внимание доводы истца и третьего лица о подписании соглашения о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом; обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ" не доказаны.
Истец также указывает, что ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не предпринял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.
Более подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя ЗАО "Ремитент".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КИТ" ее поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, изложил позицию, аналогичную доводам апелляционной жалобы, в том числе указал, что судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству РФ, просил рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя ООО "КИТ".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10, в соответствии с условиям которого ОАО "Быт-Сервис" передало ООО "КИТ" здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнауле, ул. Союза Республик, 11 на срок три года (пункты 1.1, 1.5.), зарегистрирован в установленном законом порядке.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Арендуемое имущество в соответствии пунктом 1.6 договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 было передано арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи от 21.04.2010.
В соответствии с пунктом 2.3.1 указанного договора, арендатор имеет право: сдавать имущество (его часть) в субаренду, передавать имущество в безвозмездное пользование, передавать свои обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.
10.02.2012 между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписано соглашение о расторжении данного договора аренды.
15.03.2012 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" подписан договор N 34/12 субаренды недвижимого имущества, по условиям которого предусмотрена передача в субаренду ЗАО "Ремитент" объектов, полученных в аренду ООО "КИТ" от ОАО "Быт-Сервис".
В дальнейшем, ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" подписали договор уступки прав (цессии) 14.06.2012, в соответствии с которым ООО "КИТ" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды от 21.04.2010, заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды N 21/10.
17.07.2012 Управление Росреестра уведомлением о приостановлении государственной регистрации N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки, указав, что в Управление подано заявление от ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки требования, а также в связи с наложением ареста на объекты недвижимости постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 (том 2 л.д. 136).
15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (Субарендодатель) и Дорогин С.В. (Субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения N АА-13/12, по условиям которого истец передал в субаренду ответчику нежилое помещение комнату N 11, площадью 9,5 кв. м (далее - Объект), в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенное на 3 этаже Литер Г здания общей площадью 900,6 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (пункт 1.1), принадлежащее Субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012, заключенного на 11 месяцев (пункт 1.1., 1.2).
Пунктом 1.5 договора стороны подтвердили, что на момент заключения договора субаренды нежилого помещения N АА-13/12 от 15.03.2012 Объект находится в фактическом пользовании Субарендатора, передачи его по акту приема-передачи не требуется, договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны согласовали арендную плату за пользование Объектом, состоящую из постоянной и переменной частей:
- - постоянная часть арендной платы с 15 марта 2012 по 31 августа 2012 составляет 2 500 руб. в месяц;
- - переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктами 3.3., 3.4. договора на Субарендодателя возложена обязанность ежемесячно до второго числа следующего месяца выставлять Субарендатору счета на оплату по арендной плате за текущий месяц, а на Субарендатора - ежемесячно получать счета на оплату у Субарендодателя, вносить арендную плату в полном объеме до пятого числа текущего месяца.
Считая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес предпринимателя претензии N 63 от 18.09.2012, N 141 от 10.12.2012 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Индивидуальный предприниматель Дрогин С.В. требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из прекращения договорных отношений между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ" с 10.02.2012, заключения сторонами договора субаренды после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность. Также суд установил период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-22/12 от 15.03.2012, заключенного с ЗАО "Ремитент" с 15.03.2012 по настоящее время, оснований для взыскания неустойки по договору субаренды нежилого помещения N АА-22/12 (пункт 4.2.) не усмотрел.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено исполнение обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-13/12 от 15.03.2012, истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010.
По общему правилу, установленному ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абз. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010, по условиям которого указанный договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения (том 3 л.д. 22).
С учетом изложенного, договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-13/12 между ЗАО "Ремитент" и ИП Дорогиным С.В., подписанный 15.03.2012, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, является недействительным.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды является незаключенным, в силу отсутствия его государственной регистрации признается апелляционным судом несостоятельными подлежащим отклонению.
Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 в силу требований п. 2 ст. 651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом соглашение от 10.02.2012 о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует п. 1 ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Государственная регистрация не является формой договора.
Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ссылка подателя жалобы на судебную практику не может быть принята апелляционным судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 19.11.2012 выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.
Доводы истца о подписании соглашения о расторжении договора от 10.02.2012 от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Из материалов дела следует, в подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012 представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества (том 2 л.д. 139), а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012 (том 2 л.д. 144), согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", являлся Буянкин А.В.
С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24.01.2012 о вступлении с 24.01.2012 Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" не является бесспорным доказательств, в связи с чем, суд обоснованно дал оценку всем доказательствам в совокупности.
Кроме того, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24.01.2012 (том 3 л.д. 87) не содержит даты прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц (выписка из ЕГРЮЛ от 13.03.2012, том 2 л.д. 140 - 143).
ООО "КИТ" не исполнило обязанность, возложенную на юридическое лицо статьей 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и не сообщило в 3-дневный срок в регистрирующий орган об изменении сведений (в том числе о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица), что подтверждается в связи с чем, взяло на себя риск негативных последствий несовершения, предусмотренных действующим законодательством, действий.
При этом, соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом извещения субарендаторов о расторжении договора аренды, пришел к обоснованному выводу о прекращении между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" договорных отношений с 10.02.2012.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлен период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-13/12 от 15.03.2012, заключенного с ЗАО "Ремитент" - с 15.03.2012 по 15.06.2012 г.
С учетом фактического пользования ответчиком помещениями в период с 15.03.2012 по 15.06.2012 и произведенной оплаты за арендное пользование, подтвержденной платежными поручениями, задолженность ответчика за фактическое пользование спорным помещением перед истцом отсутствует, что истцом не оспаривается.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, проверенные судом апелляционной инстанции не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в силу чего, не являются основаниями для отмены по существу правильно принятого судом первой инстанции решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьей 156, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 по делу N А03-20503/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2013 ПО ДЕЛУ N А03-20503/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N А03-20503/12
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Журавлевой В.А.
судей Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Ю.В.
с участием в заседании: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 по делу N А03-20503/2012 (судья С.В. Лихторович)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020)
к индивидуальному предпринимателю Дорогину Сергею Владимировичу (ИНН 222511047000, ОГРН 311222511600044)
третьи лица: открытое акционерного общества "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ"
о взыскании 19333 руб. 31 коп.
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - истец, ЗАО "Ремитент") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Дорогину С.В. о взыскании 19 333 руб. 31 коп., в том числе 17 395 руб. 32 коп. долга по арендной плате с 15.03.12 г. по 21.12.12 г., 1 464 руб. 17 коп. неустойки по договору субаренды N АА-13/12 от 15.03.2012 за период с 05.04.2012 по 21.12.2012, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора открытого акционерного общества "Быт-Сервис", общества с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ЗАО "Ремитент" в апелляционной жалобе просит его отменить по основаниям, установленным в статье 270 АПК РФ, в том числе неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы, истец указывает, что ссылки суда на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 и Определение N ВАС-10102/12 от 08.08.2012 являются несостоятельными; соглашение сторон к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды от 21.04.2010 N 21/10 признано незаключенным до момента государственной регистрации указанного соглашения, договора цессии в установленном законом порядке; судом не приняты во внимание доводы истца и третьего лица о подписании соглашения о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом; обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ" не доказаны.
Истец также указывает, что ответчик никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не предпринял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом.
Более подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе истец просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя ЗАО "Ремитент".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КИТ" ее поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, изложил позицию, аналогичную доводам апелляционной жалобы, в том числе указал, что судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела и законодательству РФ, просил рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя ООО "КИТ".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10, в соответствии с условиям которого ОАО "Быт-Сервис" передало ООО "КИТ" здание прачечной литер Б, административное здание литер Г, здание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные по адресу: г. Барнауле, ул. Союза Республик, 11 на срок три года (пункты 1.1, 1.5.), зарегистрирован в установленном законом порядке.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Арендуемое имущество в соответствии пунктом 1.6 договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 было передано арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи от 21.04.2010.
В соответствии с пунктом 2.3.1 указанного договора, арендатор имеет право: сдавать имущество (его часть) в субаренду, передавать имущество в безвозмездное пользование, передавать свои обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Подписав настоящий договор, арендодатель дает согласие арендатору на совершение указанных сделок в будущем, при этом последующее согласие арендодателя не требуется.
10.02.2012 между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписано соглашение о расторжении данного договора аренды.
15.03.2012 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" подписан договор N 34/12 субаренды недвижимого имущества, по условиям которого предусмотрена передача в субаренду ЗАО "Ремитент" объектов, полученных в аренду ООО "КИТ" от ОАО "Быт-Сервис".
В дальнейшем, ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" подписали договор уступки прав (цессии) 14.06.2012, в соответствии с которым ООО "КИТ" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды от 21.04.2010, заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды N 21/10.
17.07.2012 Управление Росреестра уведомлением о приостановлении государственной регистрации N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки, указав, что в Управление подано заявление от ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки требования, а также в связи с наложением ареста на объекты недвижимости постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 (том 2 л.д. 136).
15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (Субарендодатель) и Дорогин С.В. (Субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения N АА-13/12, по условиям которого истец передал в субаренду ответчику нежилое помещение комнату N 11, площадью 9,5 кв. м (далее - Объект), в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта, расположенное на 3 этаже Литер Г здания общей площадью 900,6 кв. м по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (пункт 1.1), принадлежащее Субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012, заключенного на 11 месяцев (пункт 1.1., 1.2).
Пунктом 1.5 договора стороны подтвердили, что на момент заключения договора субаренды нежилого помещения N АА-13/12 от 15.03.2012 Объект находится в фактическом пользовании Субарендатора, передачи его по акту приема-передачи не требуется, договор имеет одновременно силу акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны согласовали арендную плату за пользование Объектом, состоящую из постоянной и переменной частей:
- - постоянная часть арендной платы с 15 марта 2012 по 31 августа 2012 составляет 2 500 руб. в месяц;
- - переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктами 3.3., 3.4. договора на Субарендодателя возложена обязанность ежемесячно до второго числа следующего месяца выставлять Субарендатору счета на оплату по арендной плате за текущий месяц, а на Субарендатора - ежемесячно получать счета на оплату у Субарендодателя, вносить арендную плату в полном объеме до пятого числа текущего месяца.
Считая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком исполнены ненадлежащим образом, истец направил в адрес предпринимателя претензии N 63 от 18.09.2012, N 141 от 10.12.2012 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Индивидуальный предприниматель Дрогин С.В. требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из прекращения договорных отношений между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ" с 10.02.2012, заключения сторонами договора субаренды после прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, что в силу положений ст. 168 ГК РФ влечет его ничтожность. Также суд установил период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-22/12 от 15.03.2012, заключенного с ЗАО "Ремитент" с 15.03.2012 по настоящее время, оснований для взыскания неустойки по договору субаренды нежилого помещения N АА-22/12 (пункт 4.2.) не усмотрел.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено исполнение обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-13/12 от 15.03.2012, истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21.04.2010.
По общему правилу, установленному ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абз. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010, по условиям которого указанный договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения (том 3 л.д. 22).
С учетом изложенного, договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-13/12 между ЗАО "Ремитент" и ИП Дорогиным С.В., подписанный 15.03.2012, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010, является недействительным.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды является незаключенным, в силу отсутствия его государственной регистрации признается апелляционным судом несостоятельными подлежащим отклонению.
Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 в силу требований п. 2 ст. 651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом соглашение от 10.02.2012 о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует п. 1 ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Государственная регистрация не является формой договора.
Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Исходя из разъяснений, изложенных в п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ссылка подателя жалобы на судебную практику не может быть принята апелляционным судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 19.11.2012 выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.
Доводы истца о подписании соглашения о расторжении договора от 10.02.2012 от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Из материалов дела следует, в подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10.02.2012 представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества (том 2 л.д. 139), а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012 (том 2 л.д. 144), согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", являлся Буянкин А.В.
С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24.01.2012 о вступлении с 24.01.2012 Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" не является бесспорным доказательств, в связи с чем, суд обоснованно дал оценку всем доказательствам в совокупности.
Кроме того, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24.01.2012 (том 3 л.д. 87) не содержит даты прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц (выписка из ЕГРЮЛ от 13.03.2012, том 2 л.д. 140 - 143).
ООО "КИТ" не исполнило обязанность, возложенную на юридическое лицо статьей 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и не сообщило в 3-дневный срок в регистрирующий орган об изменении сведений (в том числе о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица), что подтверждается в связи с чем, взяло на себя риск негативных последствий несовершения, предусмотренных действующим законодательством, действий.
При этом, соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом извещения субарендаторов о расторжении договора аренды, пришел к обоснованному выводу о прекращении между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" договорных отношений с 10.02.2012.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлен период фактического пользования ответчиком спорным помещением на основании ничтожной сделки - договора субаренды N АА-13/12 от 15.03.2012, заключенного с ЗАО "Ремитент" - с 15.03.2012 по 15.06.2012 г.
С учетом фактического пользования ответчиком помещениями в период с 15.03.2012 по 15.06.2012 и произведенной оплаты за арендное пользование, подтвержденной платежными поручениями, задолженность ответчика за фактическое пользование спорным помещением перед истцом отсутствует, что истцом не оспаривается.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы, проверенные судом апелляционной инстанции не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, в силу чего, не являются основаниями для отмены по существу правильно принятого судом первой инстанции решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьей 156, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 15.05.2013 по делу N А03-20503/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
В.А.ЖУРАВЛЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)