Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года по делу N А06-472/2013, принятое судьей Смирновой Н.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны, г. Астрахань,
к Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации, г. Астрахань (ИНН 3015010536, ОГРН 1023000857285),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань (ИНН 3017060300, ОГРН 1093017001450),
о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 года на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин и понуждения продлить договор аренды N 71 от 01.10.2004 года на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин,
без участия представителей сторон,
установил:
индивидуальный предприниматель Бажан Елена Валерьевна (далее - ИП Бажан Е.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее - ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации, ответчик) о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин (арбитражное дело N А06-472/2013) и иском о понуждении продлить договор аренды N 71 от 01.10.2004 на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин (арбитражное дело N А06-473/2013).
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 15 марта 2013 года дела N А06-473/2013 и N А06-472/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу номера N А06-472/2013.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года в иске отказано.
ИП Бажан Е.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы, ссылаясь на то, что предприниматель является добросовестным исполнителем возложенных на него договорами аренды обязательств, регулярно и без просрочек уплачивающим арендные платежи на протяжении всего срока действия договора настаивает на том, что ИП Бажан Е.В. имеет преимущественное право на заключение договора аренды на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин. Податель жалобы считает, что поскольку после истечения срока договора аренды N 71 от 01.10.2004 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель возражений против этого не выразил, то в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, по мнению подателя жалобы, положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающие заключение договоров только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, в данном случае не применимы, поскольку спорное имущество закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.
ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 10.10.2013.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (Арендодатель) и ИП Харебовой (Бажан) Е.В. (Арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилых помещений (строений) N 71 (далее - Договор N 71), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенного по адресу: ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Срок аренды установлен с 01.10.2004 по 25.09.2009. Дополнительным соглашением от 25.09.2009 стороны по обоюдному согласию продлили срок аренды до 22.09.2010.
01.01.2005 между ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (Арендодатель) и ИП Харебовой (Бажан) Е.В. (Арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилых помещений (строений) N 77 (далее - Договор N 77), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенного по адресу: ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Срок аренды установлен с 01.01.2005 по 25.12.2009. Дополнительным соглашением от 25.12.2009 стороны по обоюдному согласию продлили срок аренды до 22.12.2012.
По истечении сроков аренды предприниматель неоднократно обращался к Арендодателю с письменными предложениями продлить срок действия вышеуказанных договоров.
28.01.2011 от ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации в адрес ИП Харебовой (Бажан) Е.В. поступило письмо N 211/01-01-13 с предложением освободить арендованные помещения в связи с истечением срока действия ранее заключенных договоров.
Считая отказ в продлении срока действия вышеназванных Договоров N 71 и N 77 неправомерным, предприниматель обратился с вышеназванным исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
В силу положений статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Установлено, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по Договорам N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005, является федеральной собственностью.
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 20.10.2010 N 159/19, общежитие N 1 Литер А, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/ ул. Коммунистическая, 9 с инвентарным номером 011345276140002, закреплено на праве оперативного управления за ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации - договор N 253/а от 01.01.1996.
Указанное федеральное имущество было закреплено на праве оперативного управления за ответчиком до момента подписания Договоров аренды N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005.
Срок действия договоров N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005 истек соответственно 22.09.2010 и 22.12.2012.
Письмом от 19.10.2009 N 28-1/10/2-8206 Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации (собственник) сообщило Арендодателю (ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации), что считает не целесообразным сдачу в аренду помещений для организации торговли одеждой, общей площадью 203,9 кв. м в соответствии с перечнем: нежилые помещения N 1,2 на 1 этаже общежития N 1 общей площадью 77,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/Коммунистическая, 9, литер А; нежилое помещение N 1 общежития N 1, площадью 126,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/Коммунистическая, 9, Литер А.
Таким образом, собственник арендованного имущества выразил свое несогласие на продление спорных договоров аренды.
По истечении указанных сроков аренды ИП Бажан Е.В. продолжала пользоваться арендованным имуществом.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
28.01.2011 ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации направило ИП Бажан Е.В. письмо за исх. N 211/01-01-13 с требованием в срок до 10.02.2011 освободить занимаемые помещения общей площадью 203,9 кв. м в здании общежития N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии,5/Коммунистическая,9 и сдать их по акту приема-передачи.
Требования Арендодателя мотивированы истечением сроков действия Договоров аренды N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005 и поступившим от Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации отказом в согласовании возможности сдачи в аренду помещений общей площадью 203,9 кв. м в здании общежития N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/Коммунистическая, 9.
Кроме того, в данном письме Арендодатель разъяснил, что в период действия договоров был принят Федеральный закон N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) статьей 17.1 которого, установлено, что заключение договора аренды государственного или муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ не применимы, поскольку спорное имущество закреплено за ответчиком на праве оперативного управления, а исходя из буквального содержания данной статьи, ее положения распространяются на заключение договоров аренды государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство, учитывая отсутствие согласия собственника спорного имущества на продление сроков аренды, не имеет в данном случае правового значения.
Указание в апелляционной жалобе на то, что предприниматель является добросовестным исполнителем возложенных на него договорами аренды обязательств, регулярно и без просрочек уплачивающим арендные платежи на протяжении всего срока действия договоров, в связи с чем имеет преимущественное право на заключение договор аренды на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин, несостоятельно.
Условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок определены статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так согласно пункту 1 данной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Аналогичная позиция изложена в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Само по себе указание на наличие у Арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от Арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего предоставить имущество в аренду на новый срок, либо пролонгировать договор.
Доказательства наличия нескольких претендентов на аренду спорного имущества и заключение нового договора аренды с одним из них в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, поскольку иному лицу спорные помещения не переданы, преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у предпринимателя не возникло.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду это право, а не обязанность уполномоченного лица.
Таким образом, исходя из изложенного, в данном случае обязанность ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации заключить с ИП Бажан Е.В. договоры аренды спорных нежилых помещений не предусмотрена ни законом, ни договором.
Кроме того, установлено, что решением Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-746/2011 от 04.05.2011 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным расторжения Договора N 77 от 01.01.2005 предпринимателю (Арендатору) отказано.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ИП Бажан Е.В. о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин и договор аренды N 71 от 01.10.2004 на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ИП Бажан Е.В. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года по делу N А06-472/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N А06-472/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N А06-472/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года по делу N А06-472/2013, принятое судьей Смирновой Н.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны, г. Астрахань,
к Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации, г. Астрахань (ИНН 3015010536, ОГРН 1023000857285),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области, г. Астрахань (ИНН 3017060300, ОГРН 1093017001450),
о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 года на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин и понуждения продлить договор аренды N 71 от 01.10.2004 года на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин,
без участия представителей сторон,
установил:
индивидуальный предприниматель Бажан Елена Валерьевна (далее - ИП Бажан Е.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее - ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации, ответчик) о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин (арбитражное дело N А06-472/2013) и иском о понуждении продлить договор аренды N 71 от 01.10.2004 на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин (арбитражное дело N А06-473/2013).
Определением Арбитражного суда Астраханской области от 15 марта 2013 года дела N А06-473/2013 и N А06-472/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением делу номера N А06-472/2013.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года в иске отказано.
ИП Бажан Е.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы, ссылаясь на то, что предприниматель является добросовестным исполнителем возложенных на него договорами аренды обязательств, регулярно и без просрочек уплачивающим арендные платежи на протяжении всего срока действия договора настаивает на том, что ИП Бажан Е.В. имеет преимущественное право на заключение договора аренды на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин. Податель жалобы считает, что поскольку после истечения срока договора аренды N 71 от 01.10.2004 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель возражений против этого не выразил, то в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, по мнению подателя жалобы, положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающие заключение договоров только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, в данном случае не применимы, поскольку спорное имущество закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.
ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 10.10.2013.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (Арендодатель) и ИП Харебовой (Бажан) Е.В. (Арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилых помещений (строений) N 71 (далее - Договор N 71), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенного по адресу: ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Срок аренды установлен с 01.10.2004 по 25.09.2009. Дополнительным соглашением от 25.09.2009 стороны по обоюдному согласию продлили срок аренды до 22.09.2010.
01.01.2005 между ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации (Арендодатель) и ИП Харебовой (Бажан) Е.В. (Арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилых помещений (строений) N 77 (далее - Договор N 77), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенного по адресу: ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Срок аренды установлен с 01.01.2005 по 25.12.2009. Дополнительным соглашением от 25.12.2009 стороны по обоюдному согласию продлили срок аренды до 22.12.2012.
По истечении сроков аренды предприниматель неоднократно обращался к Арендодателю с письменными предложениями продлить срок действия вышеуказанных договоров.
28.01.2011 от ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации в адрес ИП Харебовой (Бажан) Е.В. поступило письмо N 211/01-01-13 с предложением освободить арендованные помещения в связи с истечением срока действия ранее заключенных договоров.
Считая отказ в продлении срока действия вышеназванных Договоров N 71 и N 77 неправомерным, предприниматель обратился с вышеназванным исковыми требованиями в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
В силу положений статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Установлено, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по Договорам N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005, является федеральной собственностью.
Согласно выписке из реестра федерального имущества от 20.10.2010 N 159/19, общежитие N 1 Литер А, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/ ул. Коммунистическая, 9 с инвентарным номером 011345276140002, закреплено на праве оперативного управления за ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации - договор N 253/а от 01.01.1996.
Указанное федеральное имущество было закреплено на праве оперативного управления за ответчиком до момента подписания Договоров аренды N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005.
Срок действия договоров N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005 истек соответственно 22.09.2010 и 22.12.2012.
Письмом от 19.10.2009 N 28-1/10/2-8206 Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации (собственник) сообщило Арендодателю (ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации), что считает не целесообразным сдачу в аренду помещений для организации торговли одеждой, общей площадью 203,9 кв. м в соответствии с перечнем: нежилые помещения N 1,2 на 1 этаже общежития N 1 общей площадью 77,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/Коммунистическая, 9, литер А; нежилое помещение N 1 общежития N 1, площадью 126,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/Коммунистическая, 9, Литер А.
Таким образом, собственник арендованного имущества выразил свое несогласие на продление спорных договоров аренды.
По истечении указанных сроков аренды ИП Бажан Е.В. продолжала пользоваться арендованным имуществом.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
28.01.2011 ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации направило ИП Бажан Е.В. письмо за исх. N 211/01-01-13 с требованием в срок до 10.02.2011 освободить занимаемые помещения общей площадью 203,9 кв. м в здании общежития N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии,5/Коммунистическая,9 и сдать их по акту приема-передачи.
Требования Арендодателя мотивированы истечением сроков действия Договоров аренды N 71 от 01.10.2004 и N 77 от 01.01.2005 и поступившим от Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации отказом в согласовании возможности сдачи в аренду помещений общей площадью 203,9 кв. м в здании общежития N 1, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии, 5/Коммунистическая, 9.
Кроме того, в данном письме Арендодатель разъяснил, что в период действия договоров был принят Федеральный закон N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) статьей 17.1 которого, установлено, что заключение договора аренды государственного или муниципального имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ не применимы, поскольку спорное имущество закреплено за ответчиком на праве оперативного управления, а исходя из буквального содержания данной статьи, ее положения распространяются на заключение договоров аренды государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство, учитывая отсутствие согласия собственника спорного имущества на продление сроков аренды, не имеет в данном случае правового значения.
Указание в апелляционной жалобе на то, что предприниматель является добросовестным исполнителем возложенных на него договорами аренды обязательств, регулярно и без просрочек уплачивающим арендные платежи на протяжении всего срока действия договоров, в связи с чем имеет преимущественное право на заключение договор аренды на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин, несостоятельно.
Условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок определены статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так согласно пункту 1 данной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Аналогичная позиция изложена в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Само по себе указание на наличие у Арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не устанавливает безусловного права требовать от Арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего предоставить имущество в аренду на новый срок, либо пролонгировать договор.
Доказательства наличия нескольких претендентов на аренду спорного имущества и заключение нового договора аренды с одним из них в материалах дела отсутствуют.
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, поскольку иному лицу спорные помещения не переданы, преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у предпринимателя не возникло.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду это право, а не обязанность уполномоченного лица.
Таким образом, исходя из изложенного, в данном случае обязанность ГБОУ ВПО "Астраханская государственная медицинская академия" Министерства здравоохранения Российской Федерации заключить с ИП Бажан Е.В. договоры аренды спорных нежилых помещений не предусмотрена ни законом, ни договором.
Кроме того, установлено, что решением Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-746/2011 от 04.05.2011 в удовлетворении исковых требований о признании недействительным расторжения Договора N 77 от 01.01.2005 предпринимателю (Арендатору) отказано.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ИП Бажан Е.В. о понуждении продлить договор аренды N 77 от 01.01.2005 на помещение общей площадью 126,6 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин и договор аренды N 71 от 01.10.2004 на помещение общей площадью 77,3 кв. м в здании общежития N 1 литер А, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Молодой Гвардии/ул. Коммунистическая, 5/9, для использования под магазин.
Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ИП Бажан Е.В. следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 22 августа 2013 года по делу N А06-472/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бажан Елены Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)