Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Юрин И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе
председательствующего судьи Шетогубовой О.П.
судей Быстрова О.В., Берко А.В.
при секретаре судебного заседания С.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Т.В.
на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года,
по гражданскому делу по иску Т.В. к П.Д.И. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установила:
Т.В. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к П.Д.И. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Свои требования мотивировал тем, что ему принадлежали на праве собственности:
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ...;
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ...;
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 12, адрес: г. Ставрополь, ул. ...;
- - Офисное помещение бутик N .... общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ...;
- - Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане; помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 5, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ...
11 и 17 сентября 2009 г., а также 19 ноября 2009 года Т.В. заключил договоры купли-продажи на вышеуказанное недвижимое имущество с П.Д.И. До настоящего времени, П.Д.И. за указанные объекты недвижимости денег не заплатил.
Истец утверждает, что объекты недвижимости, описанные выше, до настоящего времени фактически находятся в его пользовании и не переданы П.Д.И., то есть сделки фактически не произошли, но П.Д.И. от юридического расторжения сделок купли-продажи уклоняется.
Полагает, что все указанные сделки являются притворными и прикрывают другую сделку - договор залога имущества, в обеспечение займа третьих лиц. А именно договор между З. и работодателем П.Д.И. - Б.Г.А. от 19.11.2009 года, согласно которому З. занимает у Б.Г.А. деньги в сумме ... рублей, а в качестве обеспечения займа предоставляет перечисленные выше, принадлежащие Т.В. объекты недвижимости. При этом п. 5.1 указанного договора предусматривает обязательное оформление права собственности на предоставляемые в залог объекты недвижимости на сотрудника ломбарда. Что и было сделано 11 и 17 сентября, а также 19 ноября 2009 года им, по просьбе З. оформлением на сотрудника указанного ломбарда П.Д.И. Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Доказательством притворности указанных сделок, служит также то, что все договоры купли-продажи указанных объектов были оформлены по одной формальной цене - ... рублей, хотя имеют существенно различную площадь, разное назначение и соответственно различную стоимость. При этом общая стоимость якобы проданных объектов недвижимости по договорам купли-продажи составляет... рублей, при реальной рыночной стоимости около ... рублей.
Как утверждает истец, доказательством недобросовестности ответчика и притворности сделок является то, что на протяжении длительного времени указанные объекты недвижимости, якобы несколько раз были проданы, а в реальности просто переоформлено право собственности договорами купли-продажи между П.Д.И. и его знакомыми.
Так, квартира, общей площадью... кв. м, этаж 12, адрес: г. Ставрополь, ул. ... после приобретения П.Д.И. права собственности на нее в сентябре 2009 года, якобы была продана последним коллеге по работе - С.С.В. 30.03.2010 года, а затем якобы продана 10.09.2010 года - П.О., который в свою очередь 30.03.2012 года якобы продал указанную квартиру опять П.Д.И., а последний 21.01.2013 года продал ее еще одному знакомому - К.А.
Офисное помещение бутик N ..., общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 09.02.2011 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение опять П.Д.И.
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 23.12.2010 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И., а тот в свою очередь якобы продал указанное помещение 21.01.2013 года - С.С.В.
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 23.12.2010 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И., а тот в свою очередь якобы продал указанное помещение 21.01.2013 года - С.С.В..
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 04.03.2011 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И.
Квартира 3-комнатная, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на нее в ноябре 2009 года, якобы была продана последним коллеге по работе - С.С.В.. 30.03.2010 года, а затем якобы продана 18.05.2012 года еще одной знакомой последних - Г.
Указанные сделки купли-продажи, совершенные между П.Д.И. и его знакомыми, по мнению истца, являются попыткой замести следы незаконного приобретения в 2009 году П.Д.И. права собственности на эти объекты, а также желание затруднить возврат указанных объектов недвижимости в судебном порядке законному владельцу, путем придания видимости якобы законного приобретения права собственности последующими сделками купли-продажи.
После того как З. начал решать вопросы по возврату задолженности перед Б.Г.А., по указанию последнего П.Д.И. начал возвращать принадлежащее истцу имущество описанное выше, фактически переданное в залог. Так 10.03.2010 года было оформлено право собственности по договору купли-продажи от П.Д.И. к Л. - человеку указанному Т.В., на квартиру общей площадью... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ..., описанную выше. По мнению истца, фактически вышеуказанная квартира в указанный день вернулась в его распоряжение.
После этого, П.Д.И. начал уклоняться от встреч с Т.В., отказываться возвращать имущество.
Истец просил суд признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ... заключенный между мной и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанной квартиры между П.Д.И. и С.С.Е. от 30.03.2010 года; между С.С.В. и П.О. от 10.09.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 30.03.2012 года; между П.Д.И. и К.А. от 21.01.2013 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, бутик N ..., общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения в литере А2 N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 09.02.2011 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года: между П.Д.И. и С.С.В. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение ли ..., этаж 1. адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010) года; между П.О.А, и П.Д.И. от 20.04.2012 года; между П.Д.И. и С.С.В.. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плаке: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года; между П.Д.И. к С.С.В. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 04.03.2011 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 19.11.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанной квартиры между П.Д.И. и С.С.В. от 30.03.2010 года: между С.С.В. и Г. от 18.05.2012 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., С.С.В., П.О., К.А. права собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., права собственности на нежилое помещение, бутик N ..., общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения в литере А2 N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О. права собственности на нежилое помещение, общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., С.С.В., Г. права собственности на квартиру, общей площадью... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционных жалобах Т.В. просит решение отменить, поскольку суд неправильно применил нормы права, а также не дал оценку юридически значимым обстоятельствам по делу. Указывает на то, что 19.11.2009 года согласно достигнутой договоренности его подчиненный З. заключил с индивидуальным предпринимателем Б.Г.А. (Залогодержатель) договор залога N 14 согласно которому Залогодержатель выдает Залогодателю ... рублей. Обеспечением краткосрочного займа явилось принадлежащее ему имущество. Залогодателем выступал его подчиненный З. Денежные средства в размере ... рублей он получил и возвратил Б.Г.А. полностью. После чего начал требовать возврата имущества, Б.Г.А. и его сотрудник П.Д.И. уклонялись от встречи с ним. Заложенные объекты из его владения не выбывали. Выводы суда о том, что договор залога является ничтожным - ошибочен, т.к. Б.Г.А. не предъявлял каких-либо претензий относительно заключенного договора. Неотражение в кассовой книге Б.Г.А. финансово-хозяйственных операций не является доказательством их фактического отсутствия. Суд необоснованно отверг копию расходного кассового ордера, предоставленного ГУ МВД России в ответ на запрос. К показаниям Л. следовало отнестись критически.
Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении решения суда без изменения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы установила, что первоначально истец заявлял требования о недействительности договоров купли-продажи в связи с тем, что считал, что после заключения договоров не была произведена оплата имущества. Затем, истец уточнил исковые требования, где в качестве обоснования ссылается на то, что договоры купли-продажи были оформлены в качестве обеспечения залога между третьими лицами - З. и Б.Г.А., а потому являются притворными сделками.
В соответствии с положениями ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статьям 554, 555 Гражданского кодекса РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, и цена недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса РФ).
П. 3 ст. 433 ГК РФ определяет момент заключения договора. Так, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 13 указанного Закона при ходе государственной регистрации прав органом регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Кроме того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что 11.09.2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) было заключено 4 договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которых стали:
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане Помещения N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Встроенно-пристроенное пристроенное помещение бутик N ..., номера на поэтажном плане N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Квартира N ..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Квартира N ..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
17.09.2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) было заключено 3 договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которых стали:
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж 1, общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж цокольный, общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж 1, общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
19 ноября 2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого стала квартира..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
Из материалов дела следует, что содержание договоров соответствует положениям гражданского законодательства. Договоры содержат все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Сторонами соблюдены требования закона о форме договора и о государственной регистрации. Данные договоры были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем были сделаны записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Были выданы свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым существующие ограничения (обременения) на приобретенные помещения не зарегистрированы. Данные факты подтверждены материалами регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.
Установлено, что существует значительный разрыв во времени между заключением договоров. Анализируя представленные доказательства, суд, разрешая спор, учитывает действия истца до подписания договоров и в момент совершения данных сделок и полагает, что истец вправе был отказаться от подписания договоров купли-продажи, а также от подписания других документов, необходимых для надлежащего оформления сделки.
При заключении истцом договоров купли-продажи суд не усматривает нарушений прав супруга истца Т.Л., поскольку ей было известно о совершаемых сделках по отчуждению имущества путем заключения договоров купли-продажи. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному их согласию.
О намерении совершить именно продажу недвижимости свидетельствует нотариально удостоверенное согласие супруги истца, Т.Л., представленное в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Суд считает, что действия истца по совершенным сделкам были направлены именно на отчуждение своего имущества, поскольку заключались договоры купли-продажи недвижимого имущества, а не какие-либо иные договоры. Эти договоры заключенным сторонами добровольно.
Заключая договоры купли-продажи квартиры, истец не мог не понимать смысл, содержание и последствия таких сделок, поскольку само наименование договоров свидетельствует о последствиях сделки, в самом тексте договора указано, что "Продавец обязуется передать в собственность ..., а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность ...".
Судом установлено, что никаких нарушений закона при заключении договоров купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиком допущено не было.
В соответствие с п. 3 договоров купли-продажи недвижимого имущества "указанное помещение продается по соглашению сторон за ... рублей, которые получены полностью Продавцом от Покупателя до подписания настоящего договора". Денежные средства в полном объеме были переданы Т.В. после чего все экземпляры договора были подписаны. Факт передачи денежных средств также подтверждается п. 6 договоров, в которых сказано, что "в связи с тем, что расчет между сторонами произведен полностью, Покупатель подтверждает факт получения ключей и документов".
В силу ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств того, что воля сторон была направлена на заключение 19 ноября 2009 г. договора залога недвижимости. Напротив, сторонами соблюдена форма договоров купли-продажи недвижимости, договоры содержат все существенные условия, присущие договорам купли-продажи. Из договоров однозначно следует его возмездность, а следовательно, и воля Т.В. передать объект недвижимости в собственность покупателя за плату, воля П.Д.И. принять квартиру и оплатить цену договора.
Доводы истца о том, что стоимость недвижимости в договоре не соответствует рыночной и занижена, суд признает несостоятельными, поскольку законом не ограничено право граждан самостоятельно определять цену, а само по себе несоответствие цены договора рыночной цене не подтверждает безвозмездность сделки и не является доказательством ее притворности. Также из материалов регистрационных дел на спорные объекты недвижимости, представленных Управлением Росреестра по СК, следует, что истец продавал спорные объекты с выгодой.
Истец в своем уточненном исковом заявлении указывает, что ответчик до настоящего времени денег по договорам купли-продажи недвижимости не получил. Но и эти обстоятельства не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку данная часть договоров относится к его исполнению. При ненадлежащем исполнении договора его стороны вправе требовать исполнение договора надлежащим образом, а не признания его недействительным.
Утверждения истца о том, что спорные помещения фактически находятся в пользовании истца и не переданы П.Д.И. не находят своего подтверждения, так как судом установлено, что нежилые помещения по договоренности с собственниками и на арендных началах занимали ООО "Иктерстрой". ООО "ГРУППА Интер", ООО "Дана", что подтверждается объяснением П.О., данном в Следственном управлении Следственного комитета РФ по СК. В жилых помещениях проживают собственники, а именно Л. (Г.), К.А. Довод истца о не передаче помещений новому собственнику П.Д.И. не нашел своего подтверждения.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Таким образом, законодатель устанавливает возможность выбытия имущества по сделкам об отчуждении лишь из владения собственника. Указанная норма в системной взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ означает, что лишь собственнику имущества принадлежит право распоряжения этим имуществом.
Доводы истца о том, что договоры купли-продажи оформлялись для обеспечения договора залога N 14 между З. и Б.Г.А. суд не принимает во внимание, исходя из следующего.
Представленный договор залога N 14 от 19 ноября 2009 г., заключенный З. и Б.Г.А. на сумму займа... рублей не является основанием для признания сделок, заключенных Т.В. и П.Д.И. купли-продажи спорной недвижимости недействительными.
В соответствии со ст. 170 ч. 2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка которая была совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Суд не усматривает оснований считать, что договором купли-продажи квартиры прикрывалась иная сделка - договор залога N 14. Из указанного договора следует, что стороны по сделке были иные - З. и Б.Г.А., не Т.В. и П.Д.В.
Данный договор не соответствует положениям гражданского законодательства и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ в связи со следующим.
Согласно ч. 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно ч. 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
По представленному истцом договору залогодателем является З., Таким образом, именно он должен был обладать правомочиями владения, пользования и распоряжения. Таких полномочий у З. не было.
Статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о содержании договора об ипотеке. Так, абзацем ч. 2 указанной статьи установлено, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В договоре залога N 14 данные требования не соблюдены.
В ч. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сказано, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Ч. 2 этой же статьи гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Согласно положениям представленного договора неотъемлемой его частью являются залоговый билет, расходно-кассовый ордер, акт оценки и приемки. Данные документы истцом представлены не были. Документы, подтверждающие пользование кредитом также представлены не были.
Таким образом, представленный договор залога N 14 является ничтожным. Он считается незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию, его содержание не соответствует положением Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Гражданского кодекса Российской Федерации. Информация о залоге спорного недвижимого имущества в регистрационных делах отсутствует.
Согласно справке, представленной представителем ответчика у ИП Б.Г.А. отсутствовали финансово-хозяйственные отношения с З.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что указанный договор залога был заключен 19 ноября 2009 года, тогда как ряд оспариваемых сделок был совершен ранее указанной даты.
В исковом заявлении Т.В. указывает, что "после того, как денежные средства в качестве займа начали возвращать Б.Г., то по указанию последнего П.Д.И. начал возвращать принадлежащее Т.В. имущество, фактически переданное в залог. Так 10.03.2010 года было оформлено право собственности по договору купли-продажи от П.Д.И. к Л. - человеку указанному мной, на квартиру общей площадью ... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ..., описанную выше. То есть, фактически вышеуказанная квартира в указанный день вернулась в мое распоряжение". Данные доводы истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. В деле имеется заявление Л., в котором опровергает доводы истца, указывая, что квартиру купил через агентство недвижимости "Флагман" для своей дочери. 02 марта 2010 годы произвел с П.Д.И. полный расчет по договору в присутствии свидетелей К.О., И. о чем имеется расписка. После этого надлежащим образом оформили все документы в Управлении Росреестра по СК. 10.03.2010 г. Л. было получено свидетельство о праве собственности N ... Также указывает, что с Т.В. не знаком и никогда его не видел. Никаких отношений и договоренностей с ним не имел. Ни о каком залоге квартиры ему неизвестно. В квартире по настоящее время проживает его дочь с семьей. Никаких препятствий в доступе в квартиру не было. Все комплекты ключей были переданы ему лично П.Д.И. Данные сведения были подтверждены Л. в судебном заседании. В обоснование своих слов были представлены доказательства передачи денег в качестве оплаты за квартиру, договор об оказании риэлтерских услуг с агентством недвижимости "Флагман", справка об отсутствии задолженности у П.Д.И.
Эти обстоятельства в суде подтвердил Л.
Указанная квартира по настоящий момент оформлена на Л. Таким образом, довод истца о том, что квартира возвращена Т.В. не находит своего подтверждения.
Доводы истца о том, что сделки фактически не заключались, так как до настоящего времени недвижимое имущество не передано П.Д.И. и находится в пользовании Т.В. суд находит не состоятельными. В материалах дела имеется объяснение П.О., данное 27.03.2013 г. в Следственном управлении Следственного комитета РФ по Ставропольскому краю, в котором поясняется, что нежилые помещения по ул. ... (номера на поэтажном плане: N...) он приобрел у П.Д.И. Указанные помещения занимали фирмы подконтрольные Т.В. - ООО "Интерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Интер", ООО "Группа компаний Интер" занимали помещения на основании устного разрешения собственника П.О.
В деле имеются также заявления С.С.В.., К.А., которые подтверждают факт покупки недвижимости у П.Д.И.
Истцом представлен договор залога N 3 от 20.06.2009 г., заключенного между З. и ИП Б.Г.А. Предметом залога была квартира N ... по ул. ..., общей площадью ... кв. м. Так как договор залога N 3 заключен между лицами, не участвующими в деле, а указанная квартира не является предметом спора в данном судебном заседании, суд не принимает данный договор во внимание.
Истцом представлен расходно-кассовый ордер на получение П.Д.И. от ООО "Интерстрой"... руб. в качестве возврата заемных средств по договору займа N ... (ул. ...) от 02.03,2010 г. Судом установлено, что паспортные данные, указанные в расходно-кассовом ордере не соответствуют паспортным данным ответчика, П.Д.И. Таким образом, суд не принимает данный документ во внимание, так как в предмет доказывания не входит установление каких-либо взаимоотношений между ответчиком либо иным лицом с ООО "Интерстрой", а также исполнение обязательств по договору займа N ...
Судом по ходатайству истца опрошена свидетель С.Ю. Свидетель пояснила, что работает бухгалтером в ООО "Интерстрой", также ведает личными финансами Т.В. В середине 2009 года у организации возникла необходимость в денежных средствах, они знали, что Б. занимался передачей денежных средств под залог недвижимости. Т. с З. обратились к Б. с целью заключить договор займа. После переговоров был заключен договор, который был оформлен на З. и в качестве обеспечения договора были переданы офисы на ул. ..., квартира на ..., и две квартиры на ул. ... Обязательным условием было переоформление недвижимости на людей, которых указывал Б., в основном это были П.Д.И. или С. Указанная недвижимость была переоформлена, по договору займа было получено ..., хотя реальная стоимость данной недвижимости в 2 - 3 раза больше. В начале 2010 года заем начали возвращать и постепенно начали возвращать имущество. Фактически объекты недвижимости оставались в распоряжении их организации потому, что начиная с 2009 года и на настоящие время там располагаются офисы ООО "Интерстрой" и ЗАО "Интер". Ни от каких собственников не поступало заявлений об освобождении данных помещений. Квартира Л. была продана по инициативе Т.В. Ее выставили на продажу в несколько риэлтерских агентств, и одно из агентств заинтересовалась этой квартирой. Переговоры по купле-продаже вел заместитель Т. З. Лично при заключении указанных договоров она не присутствовала. Денежные средства в размере ... руб. по договору залога N 14 от З. не поступали на счет фирмы, приходно-расходные ордера не оформлялись. Денежные средства в размере ... руб. оприходовали в кассу от Т.В.
Суд обоснованно критически отнесся к показаниям свидетеля С.Ю., так как они противоречивы, не подтверждены какими-либо объективными данными, она находится в прямой служебной зависимости от истца Т.В.
Разрешая заявленные требования по существу, суд обоснованно учел заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Судом установлено, что сделки совершены в соответствии с волеизъявлением истца 11.09.2009, 17.09.2009 и 19.11.2009 гг. Истец обратился в суд с иском в 2013 году, то есть по истечении срока исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что оснований для восстановления сроков исковой давности не имеется, что является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Другие доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, которые довольно подробно, со ссылкой на нормы действующего законодательства отражены в мотивировочной части решения суда.
Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4776/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-4776/2013
судья Юрин И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе
председательствующего судьи Шетогубовой О.П.
судей Быстрова О.В., Берко А.В.
при секретаре судебного заседания С.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Т.В.
на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года,
по гражданскому делу по иску Т.В. к П.Д.И. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установила:
Т.В. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к П.Д.И. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Свои требования мотивировал тем, что ему принадлежали на праве собственности:
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ...;
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ...;
- - Квартира, общей площадью ... кв. м, этаж 12, адрес: г. Ставрополь, ул. ...;
- - Офисное помещение бутик N .... общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ...;
- - Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане; помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 5, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
- Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ...
11 и 17 сентября 2009 г., а также 19 ноября 2009 года Т.В. заключил договоры купли-продажи на вышеуказанное недвижимое имущество с П.Д.И. До настоящего времени, П.Д.И. за указанные объекты недвижимости денег не заплатил.
Истец утверждает, что объекты недвижимости, описанные выше, до настоящего времени фактически находятся в его пользовании и не переданы П.Д.И., то есть сделки фактически не произошли, но П.Д.И. от юридического расторжения сделок купли-продажи уклоняется.
Полагает, что все указанные сделки являются притворными и прикрывают другую сделку - договор залога имущества, в обеспечение займа третьих лиц. А именно договор между З. и работодателем П.Д.И. - Б.Г.А. от 19.11.2009 года, согласно которому З. занимает у Б.Г.А. деньги в сумме ... рублей, а в качестве обеспечения займа предоставляет перечисленные выше, принадлежащие Т.В. объекты недвижимости. При этом п. 5.1 указанного договора предусматривает обязательное оформление права собственности на предоставляемые в залог объекты недвижимости на сотрудника ломбарда. Что и было сделано 11 и 17 сентября, а также 19 ноября 2009 года им, по просьбе З. оформлением на сотрудника указанного ломбарда П.Д.И. Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Доказательством притворности указанных сделок, служит также то, что все договоры купли-продажи указанных объектов были оформлены по одной формальной цене - ... рублей, хотя имеют существенно различную площадь, разное назначение и соответственно различную стоимость. При этом общая стоимость якобы проданных объектов недвижимости по договорам купли-продажи составляет... рублей, при реальной рыночной стоимости около ... рублей.
Как утверждает истец, доказательством недобросовестности ответчика и притворности сделок является то, что на протяжении длительного времени указанные объекты недвижимости, якобы несколько раз были проданы, а в реальности просто переоформлено право собственности договорами купли-продажи между П.Д.И. и его знакомыми.
Так, квартира, общей площадью... кв. м, этаж 12, адрес: г. Ставрополь, ул. ... после приобретения П.Д.И. права собственности на нее в сентябре 2009 года, якобы была продана последним коллеге по работе - С.С.В. 30.03.2010 года, а затем якобы продана 10.09.2010 года - П.О., который в свою очередь 30.03.2012 года якобы продал указанную квартиру опять П.Д.И., а последний 21.01.2013 года продал ее еще одному знакомому - К.А.
Офисное помещение бутик N ..., общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 09.02.2011 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение опять П.Д.И.
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 23.12.2010 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И., а тот в свою очередь якобы продал указанное помещение 21.01.2013 года - С.С.В.
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 23.12.2010 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И., а тот в свою очередь якобы продал указанное помещение 21.01.2013 года - С.С.В..
Офисное помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на него в сентябре 2009 года, якобы было продано последним 04.03.2011 года - П.О., который в свою очередь 20.04.2012 года якобы продал указанное помещение обратно П.Д.И.
Квартира 3-комнатная, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ..., после приобретения П.Д.И. права собственности на нее в ноябре 2009 года, якобы была продана последним коллеге по работе - С.С.В.. 30.03.2010 года, а затем якобы продана 18.05.2012 года еще одной знакомой последних - Г.
Указанные сделки купли-продажи, совершенные между П.Д.И. и его знакомыми, по мнению истца, являются попыткой замести следы незаконного приобретения в 2009 году П.Д.И. права собственности на эти объекты, а также желание затруднить возврат указанных объектов недвижимости в судебном порядке законному владельцу, путем придания видимости якобы законного приобретения права собственности последующими сделками купли-продажи.
После того как З. начал решать вопросы по возврату задолженности перед Б.Г.А., по указанию последнего П.Д.И. начал возвращать принадлежащее истцу имущество описанное выше, фактически переданное в залог. Так 10.03.2010 года было оформлено право собственности по договору купли-продажи от П.Д.И. к Л. - человеку указанному Т.В., на квартиру общей площадью... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ..., описанную выше. По мнению истца, фактически вышеуказанная квартира в указанный день вернулась в его распоряжение.
После этого, П.Д.И. начал уклоняться от встреч с Т.В., отказываться возвращать имущество.
Истец просил суд признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ... заключенный между мной и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанной квартиры между П.Д.И. и С.С.Е. от 30.03.2010 года; между С.С.В. и П.О. от 10.09.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 30.03.2012 года; между П.Д.И. и К.А. от 21.01.2013 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, бутик N ..., общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения в литере А2 N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 09.02.2011 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 11.09.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года: между П.Д.И. и С.С.В. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение ли ..., этаж 1. адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010) года; между П.О.А, и П.Д.И. от 20.04.2012 года; между П.Д.И. и С.С.В.. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плаке: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 23.12.2010 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года; между П.Д.И. к С.С.В. от 21.01.2013 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И., а также последующие сделки купли-продажи указанного помещения между П.Д.И. и П.О. от 04.03.2011 года; между П.О. и П.Д.И. от 20.04.2012 года, недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв. м, этаж 9, адрес: г. Ставрополь ул. ..., заключенный между ним и П.Д.И. 19.11.2009 года, а также последующие сделки купли-продажи указанной квартиры между П.Д.И. и С.С.В. от 30.03.2010 года: между С.С.В. и Г. от 18.05.2012 года недействительными в силу их ничтожности и применить последствия недействительной сделки.
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., С.С.В., П.О., К.А. права собственности на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., права собственности на нежилое помещение, бутик N ..., общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещения в литере А2 N ..., этаж подвал, адрес г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О., С.С.В. права собственности на нежилое помещение, общей площадью ... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., этаж 1, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., П.О. права собственности на нежилое помещение, общей площадью... кв. м, номера на поэтажном плане: помещение N ..., адрес г. Ставрополь, ул. ....
Аннулировать в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сведения о регистрации за П.Д.И., С.С.В., Г. права собственности на квартиру, общей площадью... кв. м, адрес: г. Ставрополь, ул. ...
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционных жалобах Т.В. просит решение отменить, поскольку суд неправильно применил нормы права, а также не дал оценку юридически значимым обстоятельствам по делу. Указывает на то, что 19.11.2009 года согласно достигнутой договоренности его подчиненный З. заключил с индивидуальным предпринимателем Б.Г.А. (Залогодержатель) договор залога N 14 согласно которому Залогодержатель выдает Залогодателю ... рублей. Обеспечением краткосрочного займа явилось принадлежащее ему имущество. Залогодателем выступал его подчиненный З. Денежные средства в размере ... рублей он получил и возвратил Б.Г.А. полностью. После чего начал требовать возврата имущества, Б.Г.А. и его сотрудник П.Д.И. уклонялись от встречи с ним. Заложенные объекты из его владения не выбывали. Выводы суда о том, что договор залога является ничтожным - ошибочен, т.к. Б.Г.А. не предъявлял каких-либо претензий относительно заключенного договора. Неотражение в кассовой книге Б.Г.А. финансово-хозяйственных операций не является доказательством их фактического отсутствия. Суд необоснованно отверг копию расходного кассового ордера, предоставленного ГУ МВД России в ответ на запрос. К показаниям Л. следовало отнестись критически.
Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении решения суда без изменения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия краевого суда, в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы установила, что первоначально истец заявлял требования о недействительности договоров купли-продажи в связи с тем, что считал, что после заключения договоров не была произведена оплата имущества. Затем, истец уточнил исковые требования, где в качестве обоснования ссылается на то, что договоры купли-продажи были оформлены в качестве обеспечения залога между третьими лицами - З. и Б.Г.А., а потому являются притворными сделками.
В соответствии с положениями ст. ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статьям 554, 555 Гражданского кодекса РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, и цена недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434, статья 550 Гражданского кодекса РФ).
П. 3 ст. 433 ГК РФ определяет момент заключения договора. Так, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 13 указанного Закона при ходе государственной регистрации прав органом регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Кроме того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что 11.09.2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) было заключено 4 договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которых стали:
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане Помещения N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Встроенно-пристроенное пристроенное помещение бутик N ..., номера на поэтажном плане N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Квартира N ..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Квартира N ..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
17.09.2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) было заключено 3 договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которых стали:
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж 1, общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N ..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж цокольный, общей площадью... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...;
- - Нежилые помещения, номера на поэтажном плане N N..., находящиеся в г. Ставрополе по ул. ..., этаж 1, общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
19 ноября 2009 года между Т.В. (продавец) и П.Д.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого стала квартира..., находящаяся в г. Ставрополе по ул. ..., общей площадью ... кв. м, кадастровый (или условный) номер ...
Из материалов дела следует, что содержание договоров соответствует положениям гражданского законодательства. Договоры содержат все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Сторонами соблюдены требования закона о форме договора и о государственной регистрации. Данные договоры были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, о чем были сделаны записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Были выданы свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым существующие ограничения (обременения) на приобретенные помещения не зарегистрированы. Данные факты подтверждены материалами регистрационных дел, представленных Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.
Установлено, что существует значительный разрыв во времени между заключением договоров. Анализируя представленные доказательства, суд, разрешая спор, учитывает действия истца до подписания договоров и в момент совершения данных сделок и полагает, что истец вправе был отказаться от подписания договоров купли-продажи, а также от подписания других документов, необходимых для надлежащего оформления сделки.
При заключении истцом договоров купли-продажи суд не усматривает нарушений прав супруга истца Т.Л., поскольку ей было известно о совершаемых сделках по отчуждению имущества путем заключения договоров купли-продажи. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному их согласию.
О намерении совершить именно продажу недвижимости свидетельствует нотариально удостоверенное согласие супруги истца, Т.Л., представленное в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Суд считает, что действия истца по совершенным сделкам были направлены именно на отчуждение своего имущества, поскольку заключались договоры купли-продажи недвижимого имущества, а не какие-либо иные договоры. Эти договоры заключенным сторонами добровольно.
Заключая договоры купли-продажи квартиры, истец не мог не понимать смысл, содержание и последствия таких сделок, поскольку само наименование договоров свидетельствует о последствиях сделки, в самом тексте договора указано, что "Продавец обязуется передать в собственность ..., а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность ...".
Судом установлено, что никаких нарушений закона при заключении договоров купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиком допущено не было.
В соответствие с п. 3 договоров купли-продажи недвижимого имущества "указанное помещение продается по соглашению сторон за ... рублей, которые получены полностью Продавцом от Покупателя до подписания настоящего договора". Денежные средства в полном объеме были переданы Т.В. после чего все экземпляры договора были подписаны. Факт передачи денежных средств также подтверждается п. 6 договоров, в которых сказано, что "в связи с тем, что расчет между сторонами произведен полностью, Покупатель подтверждает факт получения ключей и документов".
В силу ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств того, что воля сторон была направлена на заключение 19 ноября 2009 г. договора залога недвижимости. Напротив, сторонами соблюдена форма договоров купли-продажи недвижимости, договоры содержат все существенные условия, присущие договорам купли-продажи. Из договоров однозначно следует его возмездность, а следовательно, и воля Т.В. передать объект недвижимости в собственность покупателя за плату, воля П.Д.И. принять квартиру и оплатить цену договора.
Доводы истца о том, что стоимость недвижимости в договоре не соответствует рыночной и занижена, суд признает несостоятельными, поскольку законом не ограничено право граждан самостоятельно определять цену, а само по себе несоответствие цены договора рыночной цене не подтверждает безвозмездность сделки и не является доказательством ее притворности. Также из материалов регистрационных дел на спорные объекты недвижимости, представленных Управлением Росреестра по СК, следует, что истец продавал спорные объекты с выгодой.
Истец в своем уточненном исковом заявлении указывает, что ответчик до настоящего времени денег по договорам купли-продажи недвижимости не получил. Но и эти обстоятельства не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку данная часть договоров относится к его исполнению. При ненадлежащем исполнении договора его стороны вправе требовать исполнение договора надлежащим образом, а не признания его недействительным.
Утверждения истца о том, что спорные помещения фактически находятся в пользовании истца и не переданы П.Д.И. не находят своего подтверждения, так как судом установлено, что нежилые помещения по договоренности с собственниками и на арендных началах занимали ООО "Иктерстрой". ООО "ГРУППА Интер", ООО "Дана", что подтверждается объяснением П.О., данном в Следственном управлении Следственного комитета РФ по СК. В жилых помещениях проживают собственники, а именно Л. (Г.), К.А. Довод истца о не передаче помещений новому собственнику П.Д.И. не нашел своего подтверждения.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Таким образом, законодатель устанавливает возможность выбытия имущества по сделкам об отчуждении лишь из владения собственника. Указанная норма в системной взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ означает, что лишь собственнику имущества принадлежит право распоряжения этим имуществом.
Доводы истца о том, что договоры купли-продажи оформлялись для обеспечения договора залога N 14 между З. и Б.Г.А. суд не принимает во внимание, исходя из следующего.
Представленный договор залога N 14 от 19 ноября 2009 г., заключенный З. и Б.Г.А. на сумму займа... рублей не является основанием для признания сделок, заключенных Т.В. и П.Д.И. купли-продажи спорной недвижимости недействительными.
В соответствии со ст. 170 ч. 2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка которая была совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Суд не усматривает оснований считать, что договором купли-продажи квартиры прикрывалась иная сделка - договор залога N 14. Из указанного договора следует, что стороны по сделке были иные - З. и Б.Г.А., не Т.В. и П.Д.В.
Данный договор не соответствует положениям гражданского законодательства и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ в связи со следующим.
Согласно ч. 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно ч. 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
По представленному истцом договору залогодателем является З., Таким образом, именно он должен был обладать правомочиями владения, пользования и распоряжения. Таких полномочий у З. не было.
Статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит о содержании договора об ипотеке. Так, абзацем ч. 2 указанной статьи установлено, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В договоре залога N 14 данные требования не соблюдены.
В ч. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сказано, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Ч. 2 этой же статьи гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Согласно положениям представленного договора неотъемлемой его частью являются залоговый билет, расходно-кассовый ордер, акт оценки и приемки. Данные документы истцом представлены не были. Документы, подтверждающие пользование кредитом также представлены не были.
Таким образом, представленный договор залога N 14 является ничтожным. Он считается незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию, его содержание не соответствует положением Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Гражданского кодекса Российской Федерации. Информация о залоге спорного недвижимого имущества в регистрационных делах отсутствует.
Согласно справке, представленной представителем ответчика у ИП Б.Г.А. отсутствовали финансово-хозяйственные отношения с З.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что указанный договор залога был заключен 19 ноября 2009 года, тогда как ряд оспариваемых сделок был совершен ранее указанной даты.
В исковом заявлении Т.В. указывает, что "после того, как денежные средства в качестве займа начали возвращать Б.Г., то по указанию последнего П.Д.И. начал возвращать принадлежащее Т.В. имущество, фактически переданное в залог. Так 10.03.2010 года было оформлено право собственности по договору купли-продажи от П.Д.И. к Л. - человеку указанному мной, на квартиру общей площадью ... кв. м, этаж 10, адрес: г. Ставрополь ул. ..., описанную выше. То есть, фактически вышеуказанная квартира в указанный день вернулась в мое распоряжение". Данные доводы истца не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. В деле имеется заявление Л., в котором опровергает доводы истца, указывая, что квартиру купил через агентство недвижимости "Флагман" для своей дочери. 02 марта 2010 годы произвел с П.Д.И. полный расчет по договору в присутствии свидетелей К.О., И. о чем имеется расписка. После этого надлежащим образом оформили все документы в Управлении Росреестра по СК. 10.03.2010 г. Л. было получено свидетельство о праве собственности N ... Также указывает, что с Т.В. не знаком и никогда его не видел. Никаких отношений и договоренностей с ним не имел. Ни о каком залоге квартиры ему неизвестно. В квартире по настоящее время проживает его дочь с семьей. Никаких препятствий в доступе в квартиру не было. Все комплекты ключей были переданы ему лично П.Д.И. Данные сведения были подтверждены Л. в судебном заседании. В обоснование своих слов были представлены доказательства передачи денег в качестве оплаты за квартиру, договор об оказании риэлтерских услуг с агентством недвижимости "Флагман", справка об отсутствии задолженности у П.Д.И.
Эти обстоятельства в суде подтвердил Л.
Указанная квартира по настоящий момент оформлена на Л. Таким образом, довод истца о том, что квартира возвращена Т.В. не находит своего подтверждения.
Доводы истца о том, что сделки фактически не заключались, так как до настоящего времени недвижимое имущество не передано П.Д.И. и находится в пользовании Т.В. суд находит не состоятельными. В материалах дела имеется объяснение П.О., данное 27.03.2013 г. в Следственном управлении Следственного комитета РФ по Ставропольскому краю, в котором поясняется, что нежилые помещения по ул. ... (номера на поэтажном плане: N...) он приобрел у П.Д.И. Указанные помещения занимали фирмы подконтрольные Т.В. - ООО "Интерстрой", ООО "Дана", ЗАО "Интер", ООО "Группа компаний Интер" занимали помещения на основании устного разрешения собственника П.О.
В деле имеются также заявления С.С.В.., К.А., которые подтверждают факт покупки недвижимости у П.Д.И.
Истцом представлен договор залога N 3 от 20.06.2009 г., заключенного между З. и ИП Б.Г.А. Предметом залога была квартира N ... по ул. ..., общей площадью ... кв. м. Так как договор залога N 3 заключен между лицами, не участвующими в деле, а указанная квартира не является предметом спора в данном судебном заседании, суд не принимает данный договор во внимание.
Истцом представлен расходно-кассовый ордер на получение П.Д.И. от ООО "Интерстрой"... руб. в качестве возврата заемных средств по договору займа N ... (ул. ...) от 02.03,2010 г. Судом установлено, что паспортные данные, указанные в расходно-кассовом ордере не соответствуют паспортным данным ответчика, П.Д.И. Таким образом, суд не принимает данный документ во внимание, так как в предмет доказывания не входит установление каких-либо взаимоотношений между ответчиком либо иным лицом с ООО "Интерстрой", а также исполнение обязательств по договору займа N ...
Судом по ходатайству истца опрошена свидетель С.Ю. Свидетель пояснила, что работает бухгалтером в ООО "Интерстрой", также ведает личными финансами Т.В. В середине 2009 года у организации возникла необходимость в денежных средствах, они знали, что Б. занимался передачей денежных средств под залог недвижимости. Т. с З. обратились к Б. с целью заключить договор займа. После переговоров был заключен договор, который был оформлен на З. и в качестве обеспечения договора были переданы офисы на ул. ..., квартира на ..., и две квартиры на ул. ... Обязательным условием было переоформление недвижимости на людей, которых указывал Б., в основном это были П.Д.И. или С. Указанная недвижимость была переоформлена, по договору займа было получено ..., хотя реальная стоимость данной недвижимости в 2 - 3 раза больше. В начале 2010 года заем начали возвращать и постепенно начали возвращать имущество. Фактически объекты недвижимости оставались в распоряжении их организации потому, что начиная с 2009 года и на настоящие время там располагаются офисы ООО "Интерстрой" и ЗАО "Интер". Ни от каких собственников не поступало заявлений об освобождении данных помещений. Квартира Л. была продана по инициативе Т.В. Ее выставили на продажу в несколько риэлтерских агентств, и одно из агентств заинтересовалась этой квартирой. Переговоры по купле-продаже вел заместитель Т. З. Лично при заключении указанных договоров она не присутствовала. Денежные средства в размере ... руб. по договору залога N 14 от З. не поступали на счет фирмы, приходно-расходные ордера не оформлялись. Денежные средства в размере ... руб. оприходовали в кассу от Т.В.
Суд обоснованно критически отнесся к показаниям свидетеля С.Ю., так как они противоречивы, не подтверждены какими-либо объективными данными, она находится в прямой служебной зависимости от истца Т.В.
Разрешая заявленные требования по существу, суд обоснованно учел заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Судом установлено, что сделки совершены в соответствии с волеизъявлением истца 11.09.2009, 17.09.2009 и 19.11.2009 гг. Истец обратился в суд с иском в 2013 году, то есть по истечении срока исковой давности.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что оснований для восстановления сроков исковой давности не имеется, что является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Другие доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, которые довольно подробно, со ссылкой на нормы действующего законодательства отражены в мотивировочной части решения суда.
Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)