Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Н.В. Марченко,
судей М.Ю. Кайгородовой, Т.В. Павлюк,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.В.Шейерман,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Горно-Алтайска на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года по делу N А02-2102/2012 (судья Ф.Ю.Якшимаева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Е.М.С." (ОГРН 1030400735419, ИНН 0411087752)
к Администрации города Горно-Алтайска (ОГРН 1030400726938, ИНН 0411112575)
о признании ничтожным договора аренды от 20.09.2011 года в части, признании незаконными действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Е.М.С." (далее - ООО "Е.М.С.") обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Горно-Алтайска (далее - Администрация) о признании недействительным в силу ничтожности пункта 6.3. договора аренды земельного участка N 2212 от 20.09.2011 года, незаконными действия по расторжению договора уведомлением N 1799 от 16.08.2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
В обоснование жалобы указано, что суд при принятии решения по делу исходил из положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако данная норма применяется, если иное не предусмотрено другим федеральным законом. Вместе с тем, статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи одностороннего отказа от договора. Следовательно, досрочное расторжение договора на основании пункта 6.3 является правомерным.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 20.09.2011 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Е.М.С." (арендатор) заключен договор аренды N 2212, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору земельный участок из земель населенного пункта, кадастровым номером 04:11:020127:25 площадью 661 кв. м для использования в целях строительства кафе с национальной кухней со сроком аренды с 20.09.2011 года по 20.09.2026 года.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.
Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора.
В случае одностороннего отказа от договора арендодатель предварительно (не менее, чем за один месяц) направляет арендатору заказным письмом по его юридическому адресу уведомление о прекращении договора. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении (пункт 6.3 договора).
Указывая на нарушение ООО "Е.М.С" обязательств по договору (использование земельного участка не для строительства кафе и невнесение арендной платы свыше 6 месяцев) Администрация направила в адрес ООО "Е.М.С." уведомление N 1199 от 16.08.2012 года, в котором сообщила о расторжении договора аренды N 2212 с 17.09.2012 года на основании пункта 6.3 договора и необходимости возврата земельного участка в срок до 19.09.2012 года.
ООО "ЕМС", полагая, что пунктом 6.3 договора нарушены его права, данное условие противоречит требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое условие договора противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является недействительным (ничтожным), действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции правомерными, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Вместе с тем, если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с частью 2 статьи 619 и частью 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Поэтому условие договора о том, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора (пункт 6.3 договора), является ничтожным, как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными.
Таким образом, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года по делу N А02-2102/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКО
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2013 ПО ДЕЛУ N А02-2102/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. по делу N А02-2102/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Н.В. Марченко,
судей М.Ю. Кайгородовой, Т.В. Павлюк,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.В.Шейерман,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Горно-Алтайска на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года по делу N А02-2102/2012 (судья Ф.Ю.Якшимаева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Е.М.С." (ОГРН 1030400735419, ИНН 0411087752)
к Администрации города Горно-Алтайска (ОГРН 1030400726938, ИНН 0411112575)
о признании ничтожным договора аренды от 20.09.2011 года в части, признании незаконными действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Е.М.С." (далее - ООО "Е.М.С.") обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Горно-Алтайска (далее - Администрация) о признании недействительным в силу ничтожности пункта 6.3. договора аренды земельного участка N 2212 от 20.09.2011 года, незаконными действия по расторжению договора уведомлением N 1799 от 16.08.2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением, Администрация в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
В обоснование жалобы указано, что суд при принятии решения по делу исходил из положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако данная норма применяется, если иное не предусмотрено другим федеральным законом. Вместе с тем, статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает случаи одностороннего отказа от договора. Следовательно, досрочное расторжение договора на основании пункта 6.3 является правомерным.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 20.09.2011 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Е.М.С." (арендатор) заключен договор аренды N 2212, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору земельный участок из земель населенного пункта, кадастровым номером 04:11:020127:25 площадью 661 кв. м для использования в целях строительства кафе с национальной кухней со сроком аренды с 20.09.2011 года по 20.09.2026 года.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно пункту 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.
Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора.
В случае одностороннего отказа от договора арендодатель предварительно (не менее, чем за один месяц) направляет арендатору заказным письмом по его юридическому адресу уведомление о прекращении договора. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении (пункт 6.3 договора).
Указывая на нарушение ООО "Е.М.С" обязательств по договору (использование земельного участка не для строительства кафе и невнесение арендной платы свыше 6 месяцев) Администрация направила в адрес ООО "Е.М.С." уведомление N 1199 от 16.08.2012 года, в котором сообщила о расторжении договора аренды N 2212 с 17.09.2012 года на основании пункта 6.3 договора и необходимости возврата земельного участка в срок до 19.09.2012 года.
ООО "ЕМС", полагая, что пунктом 6.3 договора нарушены его права, данное условие противоречит требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое условие договора противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является недействительным (ничтожным), действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции правомерными, при этом исходит из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Вместе с тем, если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с частью 2 статьи 619 и частью 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Поэтому условие договора о том, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора (пункт 6.3 договора), является ничтожным, как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, действия Администрации по одностороннему расторжению договора являются незаконными.
Таким образом, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не усматривает нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 30 января 2013 года по делу N А02-2102/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКО
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Т.В.ПАВЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)