Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей Суховой И.Б.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ВРООИ "Импульс": Берг О.В., представитель по доверенности N 5648/9 от 09.01.2008 г.;
- от ООО ТД "Медицина": Мирошниченко Ю.В., генеральный директор, паспорт серии <...>; Бондарев А.М., представитель по доверенности б/н от 20.06.2008 г.;
- от ООО "Городской жилищный фонд": представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина", г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 года по делу N А14-2547-2008/87/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску ВРООИ "Импульс" к ООО ТД "Медицина" при участии в качестве третьего лица: ООО "Городской жилищный фонд", о взыскании части задолженности по договорам аренды и пени, процентов по займу, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения
установил:
Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - истец, ВРООИ "Импульс"), г. Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" (далее - ответчик, ООО ТД "Медицина") г. Воронеж:
- - о взыскании части задолженности по договору аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. включительно, задолженности по арендной плате в размере 929 754 руб. и части задолженности по пене в размере 1000 руб.;
- - о взыскании задолженности по арендной плате по договору, заключенному согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ в форме уведомления ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. об отказе от действия договора аренды и предложения заключить новый договор аренды на прежних условиях с изменениями, указанными в этой телеграмме, акцепта этого предложения ответчиком (продолжения пользования помещением после получения телеграммы), за один день 26.03.2008 г. из расчета предусмотренной этим договором ежедневной арендной платы 903 702 руб. : 31 х 1 = 2901 руб., и задолженности по процентам по займу согласно п. 2.1 этого договора за один день 26.03.2008 г. из расчета 2901 х 3% : 100% = 97 руб.
- - о расторжении согласно ст. 619 ГК РФ договора аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 с учетом уведомления ответчика в разумный срок о необходимости выполнения обязательства по уплате арендной платы и предложения расторгнуть договор, а также предшествующих неоднократных уведомлений ответчика о необходимости погашения задолженности;
- - о выселении согласно ст. ст. 301, 305 ГК РФ ответчика из помещения по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью, включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв. м (в том числе торговая площадь - 71,44 кв. м), сданного в аренду по договору аренды помещения N 8/2 от 27.04.2005 г. /с учетом уточнения/.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горжилфонд".
Решением от 19.08.2008 г. Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил исковые требования в части, взыскав с ответчика в пользу истца 700 928 руб. задолженности и пени.
Требование ВРООИ "Импульс" о расторжении договора аренды 8/2 от 27.04.2005 г. было оставлено без рассмотрения. В остальной части иска было отказано.
Указанное решение суда обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.
При этом истец в жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на неправильное истолкование и применение норм материального права, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу, удовлетворив исковые требования.
Ответчик в жалобе на решение суда ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.
В судебном заседании апелляционной инстанции 8.10.2008 г. был объявлен перерыв до 17.35 час. 15.10.2008 г.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие третьего лица.
Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.04.05 г. между ВРООИ "Импульс" и ООО ТД "Медицина" заключен договор аренды N 8/2, согласно которому ВРООИ "Импульс", именуя себя арендодателем, обязалось передать ООО ТД "Медицина" (по договору - арендатор) в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв. м (в том числе торговая площадь - 71,44 кв. м), собственником которого являлось ООО "Городской жилищный фонд".
Размер арендной платы согласно пункту 2.1 договора был установлен в сумме 77 815 руб. в месяц, с 01.07.05-96 327 руб., а через три месяца сумма арендной платы подлежала увеличению на 50%, а далее предусматривалось увеличение арендной платы каждые 12 месяцев на 25% по отношению к предыдущему размеру.
В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата подлежала внесению ежемесячно до 20 числа месяца предшествующего оплачиваемому.
Сторонами были подписаны акты приема-передачи от 27.04.05 г. (помещение площадью 233,68 кв. м) и от 01.07.05 г. (помещение площадью 55,59 кв. м).
В подписанном сторонами 08.09.2005 г. дополнении к договору аренды N 8/2 от 27.04.05 г. стороны изменили дату 01.07.05 г. в пункте 2.1 договора и в акте приема-передачи от 1.07.05 г. на дату 08.09.2005 г.
25.03.2008 г. истец направил ответчику телеграмму следующего содержания: "ВРООИ "Импульс" отказывается от исполнения действующего договора аренды вами подвала пл. Ленина, 8, в связи с неоплатой арендной платы. Предлагаем заключить новый договор на прежних условиях со следующими изменениями: заменить в пункте 2.1 два первых предложения словами начальная арендная плата равна девятьсот три тысячи семьдесят два рубля в месяц. Девятое предложение словами: в случае просрочки уплаты арендной платы, платы за коммунальные услуги, неустойки или убытков по любой причине вся эта задолженность считается займом с уплатой за каждый день трех процентов просроченной суммы включающей проценты за предыдущие дни, поступающие суммы платежей вначале погашают все процентные платежи, а затем основной долг. Дополнить пункт 4.1 следующим предложением: субсидиарную ответственность по настоящему договору несет в качестве физического лица подписавший акцептовавшие договор руководитель, иные должностные лица и учредители арендатора. Исключить пункт 4.6. Действие нового договора распространяется на отношения сторон начиная с 27.04.05 г. Руководитель Импульс Панина Н.Н.".
Ссылаясь на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд о взыскании указанных сумм задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора и о выселении.
Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Воронежской области исходил из обоснованности заявленного требования о взыскании долга по арендной плате в размере 699 928 руб. по договору N 8/2 от 27.04.2005 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г., а также пени в сумме 1000 руб., отклонив при этом возражения ответчика относительно необоснованности начисления арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. ввиду неиспользования помещениями из-за отключения электроэнергии.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору, который, по мнению истца, заключен в форме уведомления телеграммой от 25.03.2008 г., суд первой инстанции исходил из незаключенности между сторонами соглашения, изменяющего условия договора.
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора N 8/2 от 27.04.2005 г., Арбитражный суд Воронежской области указал на отсутствие доказательств, подтверждающих направление предложения о расторжении договора.
Апелляционная инстанция считает решение по существу соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.
Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды N 8/2 от 27.04.05 г., а поэтому регулируются условиями этого договора аренды и положениями главы 34 ГК РФ об аренде.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из искового заявления усматривается, что истец просит взыскать с ответчика арендную плату на основании договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. в сумме 929 754 руб. за период с 27.04.05 г. по 20.04.2007 г. включительно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом в порядке, определенном договором.
Вместе с тем, доказательства внесения арендной платы ответчиком в полном объеме в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного, а также дополнения к договору от 08.09.2005 г., требование о взыскании долга по арендной плате по договору N 8/2 от 27.04.05 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 699 928 руб.
Истец также просит взыскать пени за указанный период в сумме 1000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает санкции в размере трех процентов просроченной суммы.
Поскольку факт неоплаты аренды и соответственно просрочка внесения арендных платежей подтверждается представленными в дело доказательствами, данное требование истца удовлетворено обоснованно.
При этом апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика о неправомерности заключения "ВРООИ "Импульс" договора аренды, так как последний не являлся собственником сданного в аренду имущества.
Действительно, собственником арендуемого имущества является ООО "Городской жилищный фонд", а поэтому "ВРООИ "Импульс" при заключении договора аренды являлось неуполномоченным на заключение договора лицом.
Однако, поскольку ООО "Городской жилищный фонд", как собственник имущества позднее (15.06.2005 г.) заключило с ВРООИ "Импульс" договор комиссии на сдачу имущества в аренду (хотя и без указания конкретного имущества), по существу общество тем самым одобрило договор аренды.
Доводы ответчика о неправомерном начислении арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. по мотиву отключения электроэнергии и невозможностью, в связи с этим, пользоваться арендованным помещением, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку по условиям договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. (пункт 2.2) оплата услуг электроснабжения по их фактическому значению осуществляется арендатором по договорам с коммунальными предприятиями в указанные в договорах сроки, такие договоры ответчиком были заключены и вины арендодателя в их неисполнении нет.
При этом арендатор требование об изменении договора аренды в части уменьшения суммы платежей или отмены арендной платы в установленном порядке (ст. 614 ГК РФ) не заявлял.
Истец также заявлял о расторжении договора N 8/2 от 27.04.2005 г., ссылаясь на уведомление об этом ответчика телеграммой от 09.11.2007 г.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Также согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Доказательством соблюдения правил статьи 452 ГК РФ истец считает телеграмму в адрес ответчика от 09.11.2007 г. которая не содержит предложение о расторжении договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. в смысле ст. ст. 452, 619 ГК РФ.
Письмо N 28-7 с предложением исполнить обязанность по уплате задолженности, а также расторгнуть договор датированное 28.07.2008 г. (т.е. составленное после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд, с учетом предъявления требования о расторжении договора 07.07.2008 г.) и полученное ответчиком 29.07.2008 г. не может быть принято как уведомление.
Поскольку истцом не соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суд первой инстанции правомерно в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ оставил исковое заявление в части данного требования без рассмотрения.
С учетом вышеизложенных обстоятельств не имеется оснований и для выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Из иска также следует, что истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору, который, по мнению истца, заключен в форме уведомления им ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. и акцепта этого предложения ответчиком путем продолжения пользования ответчиком помещением после получения телеграммы, за один день - 26.03.2008 г. в сумме 2901 руб. из расчета предусмотренной этим договором иной арендной платы, а также задолженности по процентам по займу за один день (26.03.2008 г.) в размере 97 руб., так как этой телеграммой истец устанавливал переход задолженности в заемное обязательство.
Поскольку для заключения другого договора арендодателем использована форма телеграфного сообщения о расторжении (а по существу отказ от исполнения) прежнего договора аренды, согласно положениям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 4.6 договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. было предусмотрено, что любые изменения условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон.
Поскольку такое соглашение между сторонами договора N 8/2 от 27.04.05 г. отсутствовало, заявление истца о заключении с ответчиком нового на условиях якобы оферты, которой он считает телеграмму, и ее якобы акцепта арендатором, продолжавшего пользоваться помещением, необоснованно.
При этом нельзя признать, что ООО ТД "Медицина" как арендатором и совершены все необходимые и установленные для акцепта действия по выполнению, как это предусмотрено п. 3 ст. 438 ГК РФ, указанных в оферте-телеграмме действий, так как при отсутствии между сторонами договора соглашения или судебного решения о расторжении договора и непредусмотренного договором аренды досрочного его расторжения и отказа от исполнения, пользование имуществом осуществлялось на основании договора аренды.
К тому же из содержания указанной нормы ГК РФ следует обязательное указание срока на акцепт, который в оферте-телеграмме отсутствует.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что указание в телеграмме на договор 8/2 от 21.11.2005 г. с учетом положений статьи 631 ГК РФ следует толковать как ссылку на договор 8/2 от 27.04.2005 г., не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, так как применение данной нормы возможно только в отношении условий договоров, а не доказательства, подтверждающего правомерность процедуры его расторжения.
Ссылки истца на наличие других уведомлений о расторжении договора отклоняются судом апелляционной инстанции как бездоказательные.
Другие доводы истца не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не влияют на правильность принятого по делу решения в силу изложенного выше.
В целом доводы заявителей жалоб не опровергают по существу правильные выводы суда первой инстанции, а несогласие с ними не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта при отсутствии оснований для этого, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
С учетом изложенного решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей.
"ВРООИ "Импульс" как общественная организация инвалидов на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.
А поскольку ответчиком при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в большем, чем это предусмотрено п. 12 ч. 1 ст. 333.21 размере, то излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 года по делу N А14-2547-2008/87/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" - без удовлетворения.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 1000 руб., перечисленной по платежному поручению N 1023 от 15.09.2008 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2008 ПО ДЕЛУ N А14-2547-2008/87/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2008 г. по делу N А14-2547-2008/87/17
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей Суховой И.Б.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ВРООИ "Импульс": Берг О.В., представитель по доверенности N 5648/9 от 09.01.2008 г.;
- от ООО ТД "Медицина": Мирошниченко Ю.В., генеральный директор, паспорт серии <...>; Бондарев А.М., представитель по доверенности б/н от 20.06.2008 г.;
- от ООО "Городской жилищный фонд": представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина", г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 года по делу N А14-2547-2008/87/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску ВРООИ "Импульс" к ООО ТД "Медицина" при участии в качестве третьего лица: ООО "Городской жилищный фонд", о взыскании части задолженности по договорам аренды и пени, процентов по займу, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения
установил:
Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - истец, ВРООИ "Импульс"), г. Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" (далее - ответчик, ООО ТД "Медицина") г. Воронеж:
- - о взыскании части задолженности по договору аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. включительно, задолженности по арендной плате в размере 929 754 руб. и части задолженности по пене в размере 1000 руб.;
- - о взыскании задолженности по арендной плате по договору, заключенному согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ в форме уведомления ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. об отказе от действия договора аренды и предложения заключить новый договор аренды на прежних условиях с изменениями, указанными в этой телеграмме, акцепта этого предложения ответчиком (продолжения пользования помещением после получения телеграммы), за один день 26.03.2008 г. из расчета предусмотренной этим договором ежедневной арендной платы 903 702 руб. : 31 х 1 = 2901 руб., и задолженности по процентам по займу согласно п. 2.1 этого договора за один день 26.03.2008 г. из расчета 2901 х 3% : 100% = 97 руб.
- - о расторжении согласно ст. 619 ГК РФ договора аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 с учетом уведомления ответчика в разумный срок о необходимости выполнения обязательства по уплате арендной платы и предложения расторгнуть договор, а также предшествующих неоднократных уведомлений ответчика о необходимости погашения задолженности;
- - о выселении согласно ст. ст. 301, 305 ГК РФ ответчика из помещения по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью, включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв. м (в том числе торговая площадь - 71,44 кв. м), сданного в аренду по договору аренды помещения N 8/2 от 27.04.2005 г. /с учетом уточнения/.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горжилфонд".
Решением от 19.08.2008 г. Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил исковые требования в части, взыскав с ответчика в пользу истца 700 928 руб. задолженности и пени.
Требование ВРООИ "Импульс" о расторжении договора аренды 8/2 от 27.04.2005 г. было оставлено без рассмотрения. В остальной части иска было отказано.
Указанное решение суда обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.
При этом истец в жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на неправильное истолкование и применение норм материального права, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу, удовлетворив исковые требования.
Ответчик в жалобе на решение суда ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.
В судебном заседании апелляционной инстанции 8.10.2008 г. был объявлен перерыв до 17.35 час. 15.10.2008 г.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие третьего лица.
Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.04.05 г. между ВРООИ "Импульс" и ООО ТД "Медицина" заключен договор аренды N 8/2, согласно которому ВРООИ "Импульс", именуя себя арендодателем, обязалось передать ООО ТД "Медицина" (по договору - арендатор) в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв. м (в том числе торговая площадь - 71,44 кв. м), собственником которого являлось ООО "Городской жилищный фонд".
Размер арендной платы согласно пункту 2.1 договора был установлен в сумме 77 815 руб. в месяц, с 01.07.05-96 327 руб., а через три месяца сумма арендной платы подлежала увеличению на 50%, а далее предусматривалось увеличение арендной платы каждые 12 месяцев на 25% по отношению к предыдущему размеру.
В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата подлежала внесению ежемесячно до 20 числа месяца предшествующего оплачиваемому.
Сторонами были подписаны акты приема-передачи от 27.04.05 г. (помещение площадью 233,68 кв. м) и от 01.07.05 г. (помещение площадью 55,59 кв. м).
В подписанном сторонами 08.09.2005 г. дополнении к договору аренды N 8/2 от 27.04.05 г. стороны изменили дату 01.07.05 г. в пункте 2.1 договора и в акте приема-передачи от 1.07.05 г. на дату 08.09.2005 г.
25.03.2008 г. истец направил ответчику телеграмму следующего содержания: "ВРООИ "Импульс" отказывается от исполнения действующего договора аренды вами подвала пл. Ленина, 8, в связи с неоплатой арендной платы. Предлагаем заключить новый договор на прежних условиях со следующими изменениями: заменить в пункте 2.1 два первых предложения словами начальная арендная плата равна девятьсот три тысячи семьдесят два рубля в месяц. Девятое предложение словами: в случае просрочки уплаты арендной платы, платы за коммунальные услуги, неустойки или убытков по любой причине вся эта задолженность считается займом с уплатой за каждый день трех процентов просроченной суммы включающей проценты за предыдущие дни, поступающие суммы платежей вначале погашают все процентные платежи, а затем основной долг. Дополнить пункт 4.1 следующим предложением: субсидиарную ответственность по настоящему договору несет в качестве физического лица подписавший акцептовавшие договор руководитель, иные должностные лица и учредители арендатора. Исключить пункт 4.6. Действие нового договора распространяется на отношения сторон начиная с 27.04.05 г. Руководитель Импульс Панина Н.Н.".
Ссылаясь на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд о взыскании указанных сумм задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора и о выселении.
Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Воронежской области исходил из обоснованности заявленного требования о взыскании долга по арендной плате в размере 699 928 руб. по договору N 8/2 от 27.04.2005 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г., а также пени в сумме 1000 руб., отклонив при этом возражения ответчика относительно необоснованности начисления арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. ввиду неиспользования помещениями из-за отключения электроэнергии.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору, который, по мнению истца, заключен в форме уведомления телеграммой от 25.03.2008 г., суд первой инстанции исходил из незаключенности между сторонами соглашения, изменяющего условия договора.
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора N 8/2 от 27.04.2005 г., Арбитражный суд Воронежской области указал на отсутствие доказательств, подтверждающих направление предложения о расторжении договора.
Апелляционная инстанция считает решение по существу соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.
Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды N 8/2 от 27.04.05 г., а поэтому регулируются условиями этого договора аренды и положениями главы 34 ГК РФ об аренде.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из искового заявления усматривается, что истец просит взыскать с ответчика арендную плату на основании договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. в сумме 929 754 руб. за период с 27.04.05 г. по 20.04.2007 г. включительно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом в порядке, определенном договором.
Вместе с тем, доказательства внесения арендной платы ответчиком в полном объеме в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного, а также дополнения к договору от 08.09.2005 г., требование о взыскании долга по арендной плате по договору N 8/2 от 27.04.05 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 699 928 руб.
Истец также просит взыскать пени за указанный период в сумме 1000 руб.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает санкции в размере трех процентов просроченной суммы.
Поскольку факт неоплаты аренды и соответственно просрочка внесения арендных платежей подтверждается представленными в дело доказательствами, данное требование истца удовлетворено обоснованно.
При этом апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика о неправомерности заключения "ВРООИ "Импульс" договора аренды, так как последний не являлся собственником сданного в аренду имущества.
Действительно, собственником арендуемого имущества является ООО "Городской жилищный фонд", а поэтому "ВРООИ "Импульс" при заключении договора аренды являлось неуполномоченным на заключение договора лицом.
Однако, поскольку ООО "Городской жилищный фонд", как собственник имущества позднее (15.06.2005 г.) заключило с ВРООИ "Импульс" договор комиссии на сдачу имущества в аренду (хотя и без указания конкретного имущества), по существу общество тем самым одобрило договор аренды.
Доводы ответчика о неправомерном начислении арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. по мотиву отключения электроэнергии и невозможностью, в связи с этим, пользоваться арендованным помещением, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку по условиям договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. (пункт 2.2) оплата услуг электроснабжения по их фактическому значению осуществляется арендатором по договорам с коммунальными предприятиями в указанные в договорах сроки, такие договоры ответчиком были заключены и вины арендодателя в их неисполнении нет.
При этом арендатор требование об изменении договора аренды в части уменьшения суммы платежей или отмены арендной платы в установленном порядке (ст. 614 ГК РФ) не заявлял.
Истец также заявлял о расторжении договора N 8/2 от 27.04.2005 г., ссылаясь на уведомление об этом ответчика телеграммой от 09.11.2007 г.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Также согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Доказательством соблюдения правил статьи 452 ГК РФ истец считает телеграмму в адрес ответчика от 09.11.2007 г. которая не содержит предложение о расторжении договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. в смысле ст. ст. 452, 619 ГК РФ.
Письмо N 28-7 с предложением исполнить обязанность по уплате задолженности, а также расторгнуть договор датированное 28.07.2008 г. (т.е. составленное после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд, с учетом предъявления требования о расторжении договора 07.07.2008 г.) и полученное ответчиком 29.07.2008 г. не может быть принято как уведомление.
Поскольку истцом не соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суд первой инстанции правомерно в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ оставил исковое заявление в части данного требования без рассмотрения.
С учетом вышеизложенных обстоятельств не имеется оснований и для выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Из иска также следует, что истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору, который, по мнению истца, заключен в форме уведомления им ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. и акцепта этого предложения ответчиком путем продолжения пользования ответчиком помещением после получения телеграммы, за один день - 26.03.2008 г. в сумме 2901 руб. из расчета предусмотренной этим договором иной арендной платы, а также задолженности по процентам по займу за один день (26.03.2008 г.) в размере 97 руб., так как этой телеграммой истец устанавливал переход задолженности в заемное обязательство.
Поскольку для заключения другого договора арендодателем использована форма телеграфного сообщения о расторжении (а по существу отказ от исполнения) прежнего договора аренды, согласно положениям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 4.6 договора аренды N 8/2 от 27.04.05 г. было предусмотрено, что любые изменения условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон.
Поскольку такое соглашение между сторонами договора N 8/2 от 27.04.05 г. отсутствовало, заявление истца о заключении с ответчиком нового на условиях якобы оферты, которой он считает телеграмму, и ее якобы акцепта арендатором, продолжавшего пользоваться помещением, необоснованно.
При этом нельзя признать, что ООО ТД "Медицина" как арендатором и совершены все необходимые и установленные для акцепта действия по выполнению, как это предусмотрено п. 3 ст. 438 ГК РФ, указанных в оферте-телеграмме действий, так как при отсутствии между сторонами договора соглашения или судебного решения о расторжении договора и непредусмотренного договором аренды досрочного его расторжения и отказа от исполнения, пользование имуществом осуществлялось на основании договора аренды.
К тому же из содержания указанной нормы ГК РФ следует обязательное указание срока на акцепт, который в оферте-телеграмме отсутствует.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что указание в телеграмме на договор 8/2 от 21.11.2005 г. с учетом положений статьи 631 ГК РФ следует толковать как ссылку на договор 8/2 от 27.04.2005 г., не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, так как применение данной нормы возможно только в отношении условий договоров, а не доказательства, подтверждающего правомерность процедуры его расторжения.
Ссылки истца на наличие других уведомлений о расторжении договора отклоняются судом апелляционной инстанции как бездоказательные.
Другие доводы истца не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не влияют на правильность принятого по делу решения в силу изложенного выше.
В целом доводы заявителей жалоб не опровергают по существу правильные выводы суда первой инстанции, а несогласие с ними не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта при отсутствии оснований для этого, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что, рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
С учетом изложенного решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей.
"ВРООИ "Импульс" как общественная организация инвалидов на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.
А поскольку ответчиком при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в большем, чем это предусмотрено п. 12 ч. 1 ст. 333.21 размере, то излишне уплаченная пошлина подлежит возврату заявителю.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 года по делу N А14-2547-2008/87/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" - без удовлетворения.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 1000 руб., перечисленной по платежному поручению N 1023 от 15.09.2008 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)