Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тутти" (ИНН: 5611030015, ОГРН: 1035607510102); (далее - общество) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 по делу N А47-7942/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет) о признании недействительным распоряжения от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141" и незаконными действий (бездействия) должностных лиц Комитета (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения предмета заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 (судья Калашникова А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 434, 435, 438, 450, 451, ч. 3 ст. 607, ст. 609, п. 1 ст. 651, ч. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 9, ч. 4, 7 ст. 71, ст. 88, подп. 3 ч. 1 ст. 135, подп. 10 ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 169, ст. 170, ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Общество ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм процессуального права, что в силу ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В качестве допущенных судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного решения, заявитель указывает на следующее: 1) суд не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, а именно: журналам регистрации входящей и исходящей корреспонденции, проекту договора аренды N 4-713Д, - свидетельствующим о передаче Комитетом проекта договора аренды для подписания его обществом; 2) суд необоснованно отказал заявителю в удовлетворении ходатайства о вызове и допросе свидетеля Иванова Д.Л., занимавшего в Комитете должность главного специалиста отдела аренды, который передавал проект договора аренды руководству Комитета; 3) суд, зная об имеющихся у стороны дополнительных доказательствах по делу, необоснованно отклонил ходатайство заявителя об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки в судебное заседание представителя Аитова А.Д.; 4) в описательной части решения отсутствует указание на уточненное заявление с описанием обстоятельств, на которые ссылается заявитель; 5) содержательная часть решения содержит ссылки на постановление суда апелляционной инстанции по делу N А47-11210/2011 без указания на собственное судебное разбирательство по делу; 6) суд не установил обстоятельства, предшествовавшие принятию оспариваемого распоряжения Комитета от 31.01.2012 N 58, и не дал им должной оценки; 7) судом сделан ошибочный вывод о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности; 8) суд не установил несоответствие оспариваемого распоряжения закону и правовому акту.
По мнению общества, арбитражный суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в принятии дополнительных доказательств и в повторном ходатайстве о допросе свидетеля Иванова Д.Л., тем самым не обеспечив условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и доказательств, заявленных обществом, чем лишил его законного права на представление имеющихся доказательств в защиту своих интересов.
Общество считает несостоятельной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что судебные акты по делу N А47-11210/2011 имеют преюдициальное значение по настоящему делу. По мнению общества, суд не обосновывает, какие именно факты и обстоятельства, установленные по делу N А47-11210/2011, имеют преюдициальное значение, исключающие установление и рассмотрение других обстоятельств, о которых заявляет общество по данному делу. Кроме того, факты и обстоятельства, предшествующие изданию оспариваемого распоряжения, не были предметом рассмотрения по делу N А47-11210/2011. Общество также считает, что при ссылке на судебные акты по делу N А47-11210/2011 недопустимо распространять преюдициальность на те существенные обстоятельства, которые не были предметом разбирательства в суде ранее, но являлись обязательными к рассмотрению в силу требования закона (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По мнению общества, до момента издания оспариваемого распоряжения между сторонами фактически уже состоялось заключение договора аренды на срок, указанный в распоряжении Комитета от 22.01.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: пр. Победы, 156", поскольку на оферту, направленную Комитетом в адрес общества в виде проекта договора аренды, со стороны последнего поступил полный и безоговорочный акцепт в виде подписанного со стороны общества проекта договора аренды N 4-713Д. Между тем общество полагает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно применяют к данным обстоятельствам нормы материального права, изложенные в п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная норма прямо регламентирует форму договоров аренды, предметом которых являются здания или сооружения, в отличие от общей нормы (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации), регулирующей форму договора аренды безотносительно к ее объекту. Как указывает общество, арендуемое обществом имущество не является зданием либо сооружением, поскольку находится в 9-этажном жилом доме, и в данном случае применение судами положений п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считает недопустимым.
Кроме того, общество указывает на ошибочность вывода судов о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. По мнению общества, данное распоряжение лишает его права на устойчивые договорные отношения на определенный срок с 01.02.2011 по 19.01.2012 с последующими правовыми последствиями, в том числе лишает общество права без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О конкуренции" до 01.07.2015 заключать на новый срок договор аренды, заключенный до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, создает препятствия для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения общей площадью 666,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Победы, 156, для использования под магазин (254,8 кв. м) и склад (411,5 кв. м).
Срок действия данного договора был согласован сторонами на период с 01.12.2008 по 29.11.2009 (одиннадцать месяцев двадцать девять дней).
Помещения площадью 666,3 кв. м переданы обществу по акту приема-передачи от 01.12.2008.
Комитетом принято распоряжение от 22.02.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по пр. Победы, 156". В данном распоряжении Комитет указал на расторжение договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 по соглашению сторон с 31.01.2011 и поручил отделу аренды недвижимого имущества в срок до 20.02.2011 заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, а также новый договор аренды помещения общей площадью 657,3 кв. м на срок с 01.02.2011 по 29.01.2012.
Новый договор аренды во исполнение распоряжения Комитета от 22.02.2011 N 141 со стороны арендодателя (Комитет) не был подписан.
В рамках дела N А47-11210/2011 по иску Комитета к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 и выселении из арендованных помещений и по встречному иску общества к Комитету о понуждении к заключению нового договора аренды арбитражным судом установлено, что правоотношения сторон из договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 прекращены с 01.10.2011 на основании одностороннего письменного отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии на стороне Комитета обязанности заключить с обществом новый договор аренды в отношении спорного имущества, отказав в удовлетворении встречных исковых требований общества к Комитету.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2012 по делу N А47-11210/2011 было обжаловано обществом в апелляционном порядке; постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 N 18АП-5703/2012 указанное решение оставлено без изменения, следовательно, вступило в законную силу (ч. 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебными актами, по делу N А47-11210/2011, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.
Комитетом принято распоряжение от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141". Указанным распоряжением Комитет отменил свое распоряжение от 22.02.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по пр. Победы, 156" с момента издания.
Общество, полагая, что распоряжение от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141" не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из смысла данной нормы следует, что для применения последствий, предусмотренных данной статьей, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного распоряжения действующему законодательству и нарушение данным распоряжением прав и законных интересов заявителя. Бремя доказывания нарушения прав возлагается на заявителя.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 48 названного выше Закона муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
В силу указанных норм орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый правовой акт. Аналогичная норма содержится в ст. 21 Закона Оренбургской области от 21.02.1996 "Об организации местного самоуправления в Оренбургской области", в соответствии с которой муниципальные правовые акты органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами, их принявшими (издавшими).
Кроме того, ст. 49 Устава города Оренбурга также предусматривает полномочия органов местного самоуправления по отмене соответствующих муниципальных правовых актов.
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о наличии у Комитета полномочий на вынесение оспариваемого распоряжения.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что правоотношения сторон из договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 прекратились с 01.10.2011 на основании одностороннего письменного отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу N А47-11210/2011 и не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Распоряжением от 22.02.2011 N 141 Комитет поручил отделу аренды недвижимого имущества в срок до 20.02.2011 заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, а также новый договор аренды нежилого помещения общей площадью 657,3 кв. м на срок с 01.02.2011 по 29.01.2012. Однако новый договор аренды во исполнение распоряжения Комитета от 22.02.2011 N 141 со стороны арендодателя (Комитет) подписан не был.
Между тем в соответствии с п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
С учетом того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений, в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
В рассматриваемом случае договор аренды N 4-713Д со стороны Комитета (арендодателя) подписан не был, соответственно, в силу п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.
При любых обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств наличия у общества каких-либо преимуществ на приобретение права аренды спорных муниципальных помещений в материалах дела не имеется. Наличия нормативных правовых актов местного значения, закрепляющих обязанность Комитета либо иных структурных подразделений Администрации города Оренбурга предоставить обществу испрашиваемые помещения в аренду, судами не установлено. Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга, утвержденное решением Оренбургского городского Совета от 08.12.2006 N 154, на которое ссылается общество, также не закрепляет обязанность Комитета либо иных структурных подразделений Администрации города Оренбурга предоставить обществу помещения в аренду.
Тем самым судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя жалобы были предметом исследования судов, и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 по делу N А47-7942/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тутти" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2013 N Ф09-13317/12 ПО ДЕЛУ N А47-7942/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2013 г. N Ф09-13317/12
Дело N А47-7942/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тутти" (ИНН: 5611030015, ОГРН: 1035607510102); (далее - общество) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 по делу N А47-7942/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет) о признании недействительным распоряжения от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141" и незаконными действий (бездействия) должностных лиц Комитета (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения предмета заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 (судья Калашникова А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 434, 435, 438, 450, 451, ч. 3 ст. 607, ст. 609, п. 1 ст. 651, ч. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 9, ч. 4, 7 ст. 71, ст. 88, подп. 3 ч. 1 ст. 135, подп. 10 ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 169, ст. 170, ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Общество ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм процессуального права, что в силу ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В качестве допущенных судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного решения, заявитель указывает на следующее: 1) суд не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, а именно: журналам регистрации входящей и исходящей корреспонденции, проекту договора аренды N 4-713Д, - свидетельствующим о передаче Комитетом проекта договора аренды для подписания его обществом; 2) суд необоснованно отказал заявителю в удовлетворении ходатайства о вызове и допросе свидетеля Иванова Д.Л., занимавшего в Комитете должность главного специалиста отдела аренды, который передавал проект договора аренды руководству Комитета; 3) суд, зная об имеющихся у стороны дополнительных доказательствах по делу, необоснованно отклонил ходатайство заявителя об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки в судебное заседание представителя Аитова А.Д.; 4) в описательной части решения отсутствует указание на уточненное заявление с описанием обстоятельств, на которые ссылается заявитель; 5) содержательная часть решения содержит ссылки на постановление суда апелляционной инстанции по делу N А47-11210/2011 без указания на собственное судебное разбирательство по делу; 6) суд не установил обстоятельства, предшествовавшие принятию оспариваемого распоряжения Комитета от 31.01.2012 N 58, и не дал им должной оценки; 7) судом сделан ошибочный вывод о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности; 8) суд не установил несоответствие оспариваемого распоряжения закону и правовому акту.
По мнению общества, арбитражный суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в принятии дополнительных доказательств и в повторном ходатайстве о допросе свидетеля Иванова Д.Л., тем самым не обеспечив условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и доказательств, заявленных обществом, чем лишил его законного права на представление имеющихся доказательств в защиту своих интересов.
Общество считает несостоятельной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что судебные акты по делу N А47-11210/2011 имеют преюдициальное значение по настоящему делу. По мнению общества, суд не обосновывает, какие именно факты и обстоятельства, установленные по делу N А47-11210/2011, имеют преюдициальное значение, исключающие установление и рассмотрение других обстоятельств, о которых заявляет общество по данному делу. Кроме того, факты и обстоятельства, предшествующие изданию оспариваемого распоряжения, не были предметом рассмотрения по делу N А47-11210/2011. Общество также считает, что при ссылке на судебные акты по делу N А47-11210/2011 недопустимо распространять преюдициальность на те существенные обстоятельства, которые не были предметом разбирательства в суде ранее, но являлись обязательными к рассмотрению в силу требования закона (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По мнению общества, до момента издания оспариваемого распоряжения между сторонами фактически уже состоялось заключение договора аренды на срок, указанный в распоряжении Комитета от 22.01.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: пр. Победы, 156", поскольку на оферту, направленную Комитетом в адрес общества в виде проекта договора аренды, со стороны последнего поступил полный и безоговорочный акцепт в виде подписанного со стороны общества проекта договора аренды N 4-713Д. Между тем общество полагает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно применяют к данным обстоятельствам нормы материального права, изложенные в п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная норма прямо регламентирует форму договоров аренды, предметом которых являются здания или сооружения, в отличие от общей нормы (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации), регулирующей форму договора аренды безотносительно к ее объекту. Как указывает общество, арендуемое обществом имущество не является зданием либо сооружением, поскольку находится в 9-этажном жилом доме, и в данном случае применение судами положений п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считает недопустимым.
Кроме того, общество указывает на ошибочность вывода судов о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. По мнению общества, данное распоряжение лишает его права на устойчивые договорные отношения на определенный срок с 01.02.2011 по 19.01.2012 с последующими правовыми последствиями, в том числе лишает общество права без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О конкуренции" до 01.07.2015 заключать на новый срок договор аренды, заключенный до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, создает препятствия для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного помещения общей площадью 666,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Победы, 156, для использования под магазин (254,8 кв. м) и склад (411,5 кв. м).
Срок действия данного договора был согласован сторонами на период с 01.12.2008 по 29.11.2009 (одиннадцать месяцев двадцать девять дней).
Помещения площадью 666,3 кв. м переданы обществу по акту приема-передачи от 01.12.2008.
Комитетом принято распоряжение от 22.02.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по пр. Победы, 156". В данном распоряжении Комитет указал на расторжение договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 по соглашению сторон с 31.01.2011 и поручил отделу аренды недвижимого имущества в срок до 20.02.2011 заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, а также новый договор аренды помещения общей площадью 657,3 кв. м на срок с 01.02.2011 по 29.01.2012.
Новый договор аренды во исполнение распоряжения Комитета от 22.02.2011 N 141 со стороны арендодателя (Комитет) не был подписан.
В рамках дела N А47-11210/2011 по иску Комитета к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 и выселении из арендованных помещений и по встречному иску общества к Комитету о понуждении к заключению нового договора аренды арбитражным судом установлено, что правоотношения сторон из договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 прекращены с 01.10.2011 на основании одностороннего письменного отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии на стороне Комитета обязанности заключить с обществом новый договор аренды в отношении спорного имущества, отказав в удовлетворении встречных исковых требований общества к Комитету.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2012 по делу N А47-11210/2011 было обжаловано обществом в апелляционном порядке; постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 N 18АП-5703/2012 указанное решение оставлено без изменения, следовательно, вступило в законную силу (ч. 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебными актами, по делу N А47-11210/2011, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.
Комитетом принято распоряжение от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141". Указанным распоряжением Комитет отменил свое распоряжение от 22.02.2011 N 141 "О заключении договора аренды нежилого помещения по пр. Победы, 156" с момента издания.
Общество, полагая, что распоряжение от 31.01.2012 N 58 "Об отмене распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 22.02.2011 N 141" не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из смысла данной нормы следует, что для применения последствий, предусмотренных данной статьей, необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного распоряжения действующему законодательству и нарушение данным распоряжением прав и законных интересов заявителя. Бремя доказывания нарушения прав возлагается на заявителя.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 48 названного выше Закона муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
В силу указанных норм орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый правовой акт. Аналогичная норма содержится в ст. 21 Закона Оренбургской области от 21.02.1996 "Об организации местного самоуправления в Оренбургской области", в соответствии с которой муниципальные правовые акты органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами, их принявшими (издавшими).
Кроме того, ст. 49 Устава города Оренбурга также предусматривает полномочия органов местного самоуправления по отмене соответствующих муниципальных правовых актов.
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о наличии у Комитета полномочий на вынесение оспариваемого распоряжения.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что правоотношения сторон из договора аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628 прекратились с 01.10.2011 на основании одностороннего письменного отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу N А47-11210/2011 и не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Распоряжением от 22.02.2011 N 141 Комитет поручил отделу аренды недвижимого имущества в срок до 20.02.2011 заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды от 23.04.2009 N 4-713Г-9628, а также новый договор аренды нежилого помещения общей площадью 657,3 кв. м на срок с 01.02.2011 по 29.01.2012. Однако новый договор аренды во исполнение распоряжения Комитета от 22.02.2011 N 141 со стороны арендодателя (Комитет) подписан не был.
Между тем в соответствии с п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
С учетом того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений, в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
В рассматриваемом случае договор аренды N 4-713Д со стороны Комитета (арендодателя) подписан не был, соответственно, в силу п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.
При любых обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств наличия у общества каких-либо преимуществ на приобретение права аренды спорных муниципальных помещений в материалах дела не имеется. Наличия нормативных правовых актов местного значения, закрепляющих обязанность Комитета либо иных структурных подразделений Администрации города Оренбурга предоставить обществу испрашиваемые помещения в аренду, судами не установлено. Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга, утвержденное решением Оренбургского городского Совета от 08.12.2006 N 154, на которое ссылается общество, также не закрепляет обязанность Комитета либо иных структурных подразделений Администрации города Оренбурга предоставить обществу помещения в аренду.
Тем самым судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя жалобы были предметом исследования судов, и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.09.2012 по делу N А47-7942/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тутти" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)