Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей: Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,
протокол судебного заседания ведет Маркина А.П.
при участии в заседании:
от ООО "Рассвет" (ИНН: 3051101174, ОГРН: 1125031002117)- Бойко В.В. по доверенности N 1/2012 от 05.10.2012 г.,
от ООО "Фирма Марсо" (ИНН: 5031045522, ОГРН: 1035006114880)- Нанаев А.С. по доверенности N б/н от 16.07.2013 г.,
от Администрации Ногинского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен,
от КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Ногинского муниципального района Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Рассвет" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску ООО "Рассвет" к ООО "Фирма Марсо" об установлении размера арендной платы, третьи лица: Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Рассвет") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Марсо" (далее - ООО "Фирма Марсо") об установлении размера годовой арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, за N 321, от 12.04.2002 г., - здания кинотеатра "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв. м, и земельного участка, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 1095,9 кв. м кв. м, расположенных по адресу: Московская область, город Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52, исходя из среднерыночной ставки годовой арендной платы по данному типу недвижимого имущества (т. 1 л.д. 5 - 9).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13 в удовлетворении требований ООО "Рассвет" отказано (т. 2 л.д. 87 - 89).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права (т. 2 л.д. 91 - 94, 107 - 108).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы, изложенные в его апелляционной жалобе поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по настоящему делу новый судебный акт.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Рассвет" с момента приобретения недвижимого имущества, является арендодателем по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г. ООО "Рассвет" неоднократно обращалось к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения к настоящему договору аренды об установлении размера арендной платы за арендуемое имущество на 2013 год, из расчета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за 1 кв. м в месяц за здание кинотеатра "Рассвет" и 600 (шестьсот) рублей за 1 кв. м в месяц за земельный участок, общей площадью 1095,9 кв. м. Требования о заключении дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы на 2013 год оставлены ответчиком без внимания. Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, условиями договора предусмотрены условия определение арендной платы и рассматриваемый договор в 5 Разделе содержит механизм, порядок и условия, позволяющие определить размер арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, в соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ.
Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области, указывает, что суд первой инстанции не учел, что размер арендной платы за арендуемое имущество был определен ООО "Рассвет" исходя из того, что общество является коммерческой организацией, деятельность которой направлена в первую очередь на извлечение прибыли, поэтому пересмотр арендной платы в сторону увеличения является правомерным, т.к. рассчитан с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных объектов недвижимого имущества.
Истец считает, что по условиям договора аренды, арендная плата была установлена не в твердой валюте (фиксированной сумме), а является по своей сути расчетной, в зависимости от изменения каких-либо объективных показателей (ставок, коэффициентов, нормативов).
Кроме того, заявители апелляционных жалоб указывают, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционных жалоб ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции 23.04.2012 г. комиссия по проведению конкурсов и аукционов по продаже или предоставлению в аренду земельных участков и муниципального имущества на территории Ногинского муниципального района Московской области приняла решение за N 683 об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52: - кинотеатр "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв. м, асфальтная площадка, назначение: нежилое, площадью 2500 кв. м, и земельный участок, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 3097 кв. м.
Открытый аукцион по реализации перечисленного выше недвижимого имущества, 25.06.2012 г. состоялся, по результатам которого общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее - ООО "Рассвет") было признано победителем с ценой приобретаемого имущества в 50800000 (пятьдесят миллионов восемьсот тысяч рублей).
Общая сумма затрат ООО "Рассвет", связанная с приобретением указанного имущества, составила 58616000,00 (пятьдесят восемь миллионов шестьсот шестнадцать) рублей, включая в себя - затраты по участию в конкурсе, в т.ч. комиссионные специализированной организации по проведению конкурса, оплата приобретаемого имущества, оплата государственных пошлин за регистрацию прав на имущество.
Между муниципальным образованием "Ногинский муниципальный район Московской области", в лице Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ООО "Рассвет" 03.07.2012 г. был заключен договор купли-продажи, за N 399-к.
Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество ООО "Рассвет" зарегистрировано 26.07.2012 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В п. 4.1. вышеуказанного договора купли-продажи было указано о существующих обременениях - аренды в пользу ООО "Фирма МАРСО" (далее - Ответчик) по договору аренды, от 12.04.2002 г., за N 321, зарегистрированного в МОРП 26.04.2002 г., за N 50-01.16-072002-583.1, со сроком действия договора по 31.12.2051 г. и субаренды в пользу ООО "Марсо" по договору субаренды нежилого помещения, от 01.04.2007., зарегистрированного УФРС по МО, 05.07.2007 г., за N 50-50-16/033/2007-020, со сроком действия договора субаренды по 31.03.2017 г..
ООО "Рассвет" 27.07.2012 г. уведомило ответчика о смене собственника вышеперечисленного имущества (письмо, исх. N 3, от 27.07.2012 г.).
В соответствии со ст. 617 ГК РФ право аренды следует за арендуемым имуществом, таким образом, ООО "Рассвет" с момента приобретения вышеуказанного недвижимого имущества, является арендодателем по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ответчиком.
Согласно п. 5.1. раздела 5 платежи и расчеты по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г., "за указанное в разделе 1 договора аренды помещение арендатору устанавливается арендная плата в размере минимальной ставки арендной платы, действующей на территории города Ногинск, за весь период действия настоящего Договора аренды".
Согласно п. 4.1.2. Раздела 4 Права и обязанности сторон - "арендодатель (при необходимости Балансодержатель) обязан - своевременно производить перерасчет арендной платы при изменении размера минимальной ставки годовой арендной платы и своевременно доводить изменения арендной платы до арендатора".
п. 4.2.6. этого же раздела - "перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения минимальной арендной платью.
Условием п. 7.4. раздела 7 прочие условия является - "изменение арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты, подписи и заверенных печатями сторон".
Согласно дополнительного соглашения, за N 108-12, от 21.11.2011 г., к договору аренды N 321, от 12.04.2002 г., базовая ставка годовой арендной платы в 2012 году составляет 2500 рублей за 1 кв. м, в соответствии с постановлением администрации Ногинского муниципального района Московской области, за N 1221, от 17.10.2011 г., без учета НДС, с применением понижающего коэффициента 0,5% по виду деятельности Ответчика.
Размер годовой арендной платы за земельный участок, занятый объектом недвижимого имущества, определялся по формуле в соответствии с Законом Московской области, от 07.06.96 г., N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Законов МО, от 14.07.2006, за N 106/2006-ОЗ, от 22.12.2006, от 19.09.2008 г., за N 125/2008-ОЗ и решением Совета депутатов Ногинского района, за N 288/40, от 18.10.04, с изменениями, внесенными решением Совета депутатов Ногинского района, за N 413/51, от 26.05.05 г.
Арендная плата за указанный земельный участок, исходя из размера - 1095,9 кв. м, на 2012 год, была установлена в размере 154467,11 (сто пятьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей 11 копеек.
Указав, что договор механизм, порядок и условия, позволяющие определить размер арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, что в свою очередь соответствуют положениям ст. 614 ГК РФ и опровергают довод ответчика об отсутствии механизма определения размера арендной платы суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.
Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, согласно положениям статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, стороны соглашения о внесении изменений в договор не достигли. Доказательств указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено. При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции ответчик при осуществлении сделки по приобретению арендуемого ответчиком имущества знал о наличии существующих обременений в виде аренды. Условия по обременению истцу были или в силу должной осмотрительности должны были быть известны.
Апелляционный суд не принимает доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что размер арендной платы за арендуемое имущество был определен ООО "Рассвет" исходя из того, что общество является коммерческой организацией, деятельность которой направлена в первую очередь на извлечение прибыли, поэтому пересмотр арендной платы в сторону увеличения является правомерным, т.к. рассчитан с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных объектов недвижимого имущества и по условиям договора аренды, арендная плата была установлена не в твердой валюте (фиксированной сумме), а является по своей сути расчетной, в зависимости от изменения каких-либо объективных показателей (ставок, коэффициентов, нормативов).
В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с п. 7.4 договора изменение арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 5.1 договора аренды от 12.04.2002 г. N 321 (далее - договор аренды) установлена арендная плата в размере минимальной ставки арендной платы, действующей на территории города Ногинск, на весь период действия договора аренды.
Пунктами 4.1.2 и 4.2.6 договора аренды от 12.04.2002 г. N 321 (далее - договор аренды) предусмотрена возможность изменения арендной платы только при изменении "минимальной ставки арендной платы, то есть в случае принятия администрацией "Ногинского муниципального района Московской области Постановления об утверждении ставок и коэффициентов к арендной плате на нежилые муниципальные помещения на соответствующий год.
Таким образом, договором аренды установлено условие, ограничивающее возможности по изменению арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 26.01.2010 г. N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Так как все изменения размера арендной платы, которые оформлялись дополнительными соглашениями к договору аренды, были связаны с принятием администрацией Ногинского муниципального района нормативных актов, устанавливающих размер базовой ставки арендной платы, на основании которой и рассчитывается арендная плата по договору аренды, подписание сторонами дополнительных соглашений к договору аренды не означает ежегодного изменения способа (механизма) определения размера арендной платы в отношении арендуемого имущества.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителей апелляционных жалоб, о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенных норм процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда.
В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств.
При этом согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Так как заявленные истцом требования по своей сути сводились к изменению договора аренды в судебном порядке, суду необходимо было установить наличие совокупности обстоятельств, с которыми Гражданский кодекс РФ связывает возможность такого изменения.
Истец ходатайствовал о назначении экспертизы для определения размера среднерыночной величины годовой арендной платы по данному типу нежилого здания и земельного участка.
При этом, среднерыночная величина годовой арендной платы не может являться основанием для изменения договора аренды, поскольку условия договора ограничивают возможность изменения арендной платы.
Таким образом, ходатайство истца о назначении экспертизы обоснованно отклонено судом первой инстанции, в связи с отсутствием оснований для проведения экспертизы с учетом заявленных оснований по иску.
Доводы заявителей апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителями апелляционных жалоб положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2013 ПО ДЕЛУ N А41-20547/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N А41-20547/13
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей: Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,
протокол судебного заседания ведет Маркина А.П.
при участии в заседании:
от ООО "Рассвет" (ИНН: 3051101174, ОГРН: 1125031002117)- Бойко В.В. по доверенности N 1/2012 от 05.10.2012 г.,
от ООО "Фирма Марсо" (ИНН: 5031045522, ОГРН: 1035006114880)- Нанаев А.С. по доверенности N б/н от 16.07.2013 г.,
от Администрации Ногинского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен,
от КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Ногинского муниципального района Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Рассвет" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску ООО "Рассвет" к ООО "Фирма Марсо" об установлении размера арендной платы, третьи лица: Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Рассвет") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Марсо" (далее - ООО "Фирма Марсо") об установлении размера годовой арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, за N 321, от 12.04.2002 г., - здания кинотеатра "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв. м, и земельного участка, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 1095,9 кв. м кв. м, расположенных по адресу: Московская область, город Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52, исходя из среднерыночной ставки годовой арендной платы по данному типу недвижимого имущества (т. 1 л.д. 5 - 9).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Ногинского муниципального района Московской области, КУИ администрации Ногинского муниципального района Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13 в удовлетворении требований ООО "Рассвет" отказано (т. 2 л.д. 87 - 89).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права (т. 2 л.д. 91 - 94, 107 - 108).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы, изложенные в его апелляционной жалобе поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по настоящему делу новый судебный акт.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Рассвет" с момента приобретения недвижимого имущества, является арендодателем по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г. ООО "Рассвет" неоднократно обращалось к ответчику с требованием о заключении дополнительного соглашения к настоящему договору аренды об установлении размера арендной платы за арендуемое имущество на 2013 год, из расчета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за 1 кв. м в месяц за здание кинотеатра "Рассвет" и 600 (шестьсот) рублей за 1 кв. м в месяц за земельный участок, общей площадью 1095,9 кв. м. Требования о заключении дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы на 2013 год оставлены ответчиком без внимания. Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, условиями договора предусмотрены условия определение арендной платы и рассматриваемый договор в 5 Разделе содержит механизм, порядок и условия, позволяющие определить размер арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, в соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ.
Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области, указывает, что суд первой инстанции не учел, что размер арендной платы за арендуемое имущество был определен ООО "Рассвет" исходя из того, что общество является коммерческой организацией, деятельность которой направлена в первую очередь на извлечение прибыли, поэтому пересмотр арендной платы в сторону увеличения является правомерным, т.к. рассчитан с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных объектов недвижимого имущества.
Истец считает, что по условиям договора аренды, арендная плата была установлена не в твердой валюте (фиксированной сумме), а является по своей сути расчетной, в зависимости от изменения каких-либо объективных показателей (ставок, коэффициентов, нормативов).
Кроме того, заявители апелляционных жалоб указывают, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционных жалоб ООО "Рассвет" и Администрация Ногинского муниципального района Московской области.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции 23.04.2012 г. комиссия по проведению конкурсов и аукционов по продаже или предоставлению в аренду земельных участков и муниципального имущества на территории Ногинского муниципального района Московской области приняла решение за N 683 об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 3-го Интернационала, д. 52: - кинотеатр "Рассвет", назначение: нежилое, общей площадью 2020,2 кв. м, асфальтная площадка, назначение: нежилое, площадью 2500 кв. м, и земельный участок, с кадастровым номером 50:16:0302004:286, общей площадью 3097 кв. м.
Открытый аукцион по реализации перечисленного выше недвижимого имущества, 25.06.2012 г. состоялся, по результатам которого общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее - ООО "Рассвет") было признано победителем с ценой приобретаемого имущества в 50800000 (пятьдесят миллионов восемьсот тысяч рублей).
Общая сумма затрат ООО "Рассвет", связанная с приобретением указанного имущества, составила 58616000,00 (пятьдесят восемь миллионов шестьсот шестнадцать) рублей, включая в себя - затраты по участию в конкурсе, в т.ч. комиссионные специализированной организации по проведению конкурса, оплата приобретаемого имущества, оплата государственных пошлин за регистрацию прав на имущество.
Между муниципальным образованием "Ногинский муниципальный район Московской области", в лице Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ООО "Рассвет" 03.07.2012 г. был заключен договор купли-продажи, за N 399-к.
Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество ООО "Рассвет" зарегистрировано 26.07.2012 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В п. 4.1. вышеуказанного договора купли-продажи было указано о существующих обременениях - аренды в пользу ООО "Фирма МАРСО" (далее - Ответчик) по договору аренды, от 12.04.2002 г., за N 321, зарегистрированного в МОРП 26.04.2002 г., за N 50-01.16-072002-583.1, со сроком действия договора по 31.12.2051 г. и субаренды в пользу ООО "Марсо" по договору субаренды нежилого помещения, от 01.04.2007., зарегистрированного УФРС по МО, 05.07.2007 г., за N 50-50-16/033/2007-020, со сроком действия договора субаренды по 31.03.2017 г..
ООО "Рассвет" 27.07.2012 г. уведомило ответчика о смене собственника вышеперечисленного имущества (письмо, исх. N 3, от 27.07.2012 г.).
В соответствии со ст. 617 ГК РФ право аренды следует за арендуемым имуществом, таким образом, ООО "Рассвет" с момента приобретения вышеуказанного недвижимого имущества, является арендодателем по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района и ответчиком.
Согласно п. 5.1. раздела 5 платежи и расчеты по договору аренды, за N 321, от 12.04.2002 г., "за указанное в разделе 1 договора аренды помещение арендатору устанавливается арендная плата в размере минимальной ставки арендной платы, действующей на территории города Ногинск, за весь период действия настоящего Договора аренды".
Согласно п. 4.1.2. Раздела 4 Права и обязанности сторон - "арендодатель (при необходимости Балансодержатель) обязан - своевременно производить перерасчет арендной платы при изменении размера минимальной ставки годовой арендной платы и своевременно доводить изменения арендной платы до арендатора".
п. 4.2.6. этого же раздела - "перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения минимальной арендной платью.
Условием п. 7.4. раздела 7 прочие условия является - "изменение арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора подписываемых арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, даты, подписи и заверенных печатями сторон".
Согласно дополнительного соглашения, за N 108-12, от 21.11.2011 г., к договору аренды N 321, от 12.04.2002 г., базовая ставка годовой арендной платы в 2012 году составляет 2500 рублей за 1 кв. м, в соответствии с постановлением администрации Ногинского муниципального района Московской области, за N 1221, от 17.10.2011 г., без учета НДС, с применением понижающего коэффициента 0,5% по виду деятельности Ответчика.
Размер годовой арендной платы за земельный участок, занятый объектом недвижимого имущества, определялся по формуле в соответствии с Законом Московской области, от 07.06.96 г., N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Законов МО, от 14.07.2006, за N 106/2006-ОЗ, от 22.12.2006, от 19.09.2008 г., за N 125/2008-ОЗ и решением Совета депутатов Ногинского района, за N 288/40, от 18.10.04, с изменениями, внесенными решением Совета депутатов Ногинского района, за N 413/51, от 26.05.05 г.
Арендная плата за указанный земельный участок, исходя из размера - 1095,9 кв. м, на 2012 год, была установлена в размере 154467,11 (сто пятьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят семь) рублей 11 копеек.
Указав, что договор механизм, порядок и условия, позволяющие определить размер арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, что в свою очередь соответствуют положениям ст. 614 ГК РФ и опровергают довод ответчика об отсутствии механизма определения размера арендной платы суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований.
Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, согласно положениям статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, стороны соглашения о внесении изменений в договор не достигли. Доказательств указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено. При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции ответчик при осуществлении сделки по приобретению арендуемого ответчиком имущества знал о наличии существующих обременений в виде аренды. Условия по обременению истцу были или в силу должной осмотрительности должны были быть известны.
Апелляционный суд не принимает доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что размер арендной платы за арендуемое имущество был определен ООО "Рассвет" исходя из того, что общество является коммерческой организацией, деятельность которой направлена в первую очередь на извлечение прибыли, поэтому пересмотр арендной платы в сторону увеличения является правомерным, т.к. рассчитан с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных объектов недвижимого имущества и по условиям договора аренды, арендная плата была установлена не в твердой валюте (фиксированной сумме), а является по своей сути расчетной, в зависимости от изменения каких-либо объективных показателей (ставок, коэффициентов, нормативов).
В силу статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с п. 7.4 договора изменение арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 5.1 договора аренды от 12.04.2002 г. N 321 (далее - договор аренды) установлена арендная плата в размере минимальной ставки арендной платы, действующей на территории города Ногинск, на весь период действия договора аренды.
Пунктами 4.1.2 и 4.2.6 договора аренды от 12.04.2002 г. N 321 (далее - договор аренды) предусмотрена возможность изменения арендной платы только при изменении "минимальной ставки арендной платы, то есть в случае принятия администрацией "Ногинского муниципального района Московской области Постановления об утверждении ставок и коэффициентов к арендной плате на нежилые муниципальные помещения на соответствующий год.
Таким образом, договором аренды установлено условие, ограничивающее возможности по изменению арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 26.01.2010 г. N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Так как все изменения размера арендной платы, которые оформлялись дополнительными соглашениями к договору аренды, были связаны с принятием администрацией Ногинского муниципального района нормативных актов, устанавливающих размер базовой ставки арендной платы, на основании которой и рассчитывается арендная плата по договору аренды, подписание сторонами дополнительных соглашений к договору аренды не означает ежегодного изменения способа (механизма) определения размера арендной платы в отношении арендуемого имущества.
Апелляционный суд отклоняет доводы заявителей апелляционных жалоб, о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенных норм процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда.
В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств.
При этом согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Так как заявленные истцом требования по своей сути сводились к изменению договора аренды в судебном порядке, суду необходимо было установить наличие совокупности обстоятельств, с которыми Гражданский кодекс РФ связывает возможность такого изменения.
Истец ходатайствовал о назначении экспертизы для определения размера среднерыночной величины годовой арендной платы по данному типу нежилого здания и земельного участка.
При этом, среднерыночная величина годовой арендной платы не может являться основанием для изменения договора аренды, поскольку условия договора ограничивают возможность изменения арендной платы.
Таким образом, ходатайство истца о назначении экспертизы обоснованно отклонено судом первой инстанции, в связи с отсутствием оснований для проведения экспертизы с учетом заявленных оснований по иску.
Доводы заявителей апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителями апелляционных жалоб положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области 02 августа 2013 года по делу N А41-20547/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)