Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Дунаевой Н.Ю., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
- от истца - ЗАО "ЗАРА СНГ" - Круглякова Ю.С., доверенность от 15.01.2013 N 1110; Подшибякин А.С., доверенность от 13.01.2013 N 1111; Дедковский И.В., доверенность от 17.09.2012 N 266; Попов С.А., доверенность от 17.09.2012 N 265;
- от ответчика - ЗАО "Экстракт-Фили" - Марковцев А.А., доверенность от 03.09.2012 б/н,
рассмотрев 24 апреля 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Экстракт - Фили", закрытого акционерного общества "Зара СНГ"
на решение от 07 декабря 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Беловой А.Р.
на постановление от 19 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ЗАО "ЗАРА СНГ" (ОГРН 1027700429690, местонахождение: 123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 10)
к ЗАО "Экстракт-Фили" (ОГРН 1027739081534, местонахождение: 121087, г. Москва, Багратионовский пр-д, д. 5, стр. 19)
о понуждении заключить основной договор аренды,
установил:
ЗАО "ЗАРА СНГ" (далее по тексту - истец) предъявило иск (с учетом уточнения исковых требований, принятого к рассмотрению судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в арбитражный суд к ЗАО "Экстракт-Фили" (далее по тексту - ответчик) о понуждении во исполнение обязательств из предварительного договора от 05 марта 2008 года N А-98/08 заключить основной долгосрочный (на срок до 31 марта 2018 года) договор аренды нежилого помещения N В2-В3 общей площадью 1628,8 кв. м на 2-м этаже здания по адресу: город Москва, Багратионовский проезд, дом 5.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что применительно к статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки заключения основного договора аренды сторонами в предварительном договоре не определены, поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, определен указанием на событие, о наступлении которого можно говорить только с вероятностью. Поскольку указанное предварительным договором событие не обладает качеством неизбежности наступления и не может определять срок исполнения, то предварительный договор не содержит условие о сроке заключения основного договора аренды. Вследствие этого и в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор аренды должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что, поскольку основной договор не заключен, истец не представил доказательства направления ответчику предложения заключить основной договор аренды до окончания годичного срока с момента заключения предварительного договора, то обязательства сторон по предварительному договору прекращены в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, ответчик - ЗАО "Экстракт-Фили" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит изменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции в мотивировочной части и принять новый судебный акт в соответствующей части.
Как указывает заявитель указанной кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции согласился с доводами ответчика относительно окончания срока действия предварительного договора 05 марта 2009 года, однако при этом указал, что истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчика в период действия предварительного договора, а именно, что ответчик вводил в заблуждение истца относительно своих намерений по заключению основного долгосрочного договора аренды. Указанные выводы суд апелляционной инстанции основывает на положениях статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса о возможности применения или неприменения судебной защиты праву арендодателя не принимать предложение арендатора о заключении основного договора аренды после прекращения предварительного договора. Заявитель указанной кассационной жалобы считает, что применительно к ситуации по настоящему делу вопрос о добросовестности или недобросовестности ответчика не является предметом рассмотрения, поскольку предметом исследования по настоящему делу является вопрос о сроке действия предварительного договора согласно его условиям.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу, истец - ЗАО "ЗАРА СНГ" возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, мотивируя тем, что ответчик, фактически уклоняясь от подписания основного договора аренды, злоупотреблял правом.
Кроме того, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ЗАО "ЗАРА СНГ" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов противоречат статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом практики применения данной нормы, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 08 февраля 2011 года N 13970/10. Также заявитель кассационной жалобы полагает, что при разрешении настоящего спора суды не применили статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправильно применили для разрешения настоящего спора пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма не подлежит применению. Также заявитель кассационной жалобы указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Как указывает заявитель кассационной жалобы - ЗАО "ЗАРА СНГ" (истец), заключенный 05 марта 2008 года сторонами предварительный договор предусматривает обязательства сторон в будущем заключить: а) в срок не позднее 31 декабря 2009 года основной краткосрочный договор сроком действия менее года; данное обязательство сторонами исполнено 15 мая 2009 года, т.е. до государственной регистрации права собственности ответчика на здание; б) в срок не позднее 60 дней от даты регистрации права собственности ответчика на здание основной долгосрочный договор аренды; государственная регистрация права собственности ответчика на здание произошла 18 декабря 2009 года, вследствие чего основной долгосрочный договор должен был быть направлен ответчиком истцу (пункт 3.3 предварительного договора) не позднее 16 февраля 2010 года.
Как указывает истец, в соответствии с пунктами 3.2, 3.3, 3.7.1 предварительного договора волеизъявление сторон состояло в том, чтобы период, в течение которого действует обязательство из 1-го заключенного во исполнение предварительного договора основного краткосрочного договора аренды, увязать с периодом, в течение которого действует обязательство заключить 2-й предусмотренный предварительным договором основной договор долгосрочной аренды. Поэтому, в случае, если долгосрочный договор аренды не будет заключен (проведена государственная регистрация) до истечения 60-дневного срока, предусмотренного пунктом 3.3 предварительного договора, то срок его заключения отодвигается до окончания заключенного к тому моменту краткосрочного договора аренды недвижимого имущества (пункт 3.7.1 предварительного договора). В случае, если долгосрочный договор аренды не будет заключен (проведена государственная регистрация) до истечения срока заключенного к тому моменту краткосрочного договора аренды, то срок его заключения отодвигается до окончания следующего краткосрочного договора (или срока продления краткосрочного договора). Если же краткосрочный договор не будет перезаключен, то срок на заключение основного долгосрочного договора аренды считается истекшим.
По мнению истца, стороны согласовали следующий срок заключения долгосрочного договора аренды: - если здание вообще не будет построено в течение двух лет, то договор прекращается (пункт 6.3 предварительного договора); - если здание будет построено в пределах двухлетнего срока, право собственности на него зарегистрировано, то договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности на здание (пункт 3.3 предварительного договора) Обязанность направить предложение заключить договор лежит на ответчике (пункт 3.5 предварительного договора); - на период после окончания строительства здания и до заключения долгосрочного договора аренды стороны заключают краткосрочный договор аренды, в случае не заключения долгосрочного договора аренды до его истечения, продлевают данный договор (пункт 3.7.1 договора), что отодвигает срок заключения основного договора аренды.
Как указывает истец, в данном правоотношении при правильном применении статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом практики применения данной нормы, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 08 февраля 2011 года N 13970/10, срок на заключение основного долгосрочного договора должен отсчитываться от 18 декабря 2009 года, а не заканчиваться 05 марта 2009 года, вне зависимости от того обстоятельства, что государственная регистрация права собственности не является событием, о наступлении которого можно говорить как о неизбежном. Датой окончания срока, в который стороны обязались заключить основной долгосрочный договор аренды должна считаться либо дата окончания 60-дневного срока от государственной регистрации - 16 февраля 2010 года, либо дата окончания договора, заключенного 16 апреля 2010 года (с учетом продления), а именно,- 29 февраля 2012 года.
Истец обращает внимание на то, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в вышеприведенных постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определил два критерия, при которых условие о сроке считается согласованным, т.е. соответствующим положениям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации: действие, с которым стороны связали наступление срока, совершено; данное действие совершено в разумный срок. По мнению истца, в рамках настоящего дела данные критерии соблюдены, следовательно, дата начала срока считается согласованной,- 18 декабря 2009 года.
Кроме того, истец указывает на то, что помимо обязательства заключить долгосрочный договор аренды предварительный договор предусматривает обязательство ответчика заключить с истцом краткосрочный договор аренды и обязательство продлевать срок его действия до заключения долгосрочного договора аренды. Ответчик исполнил обязательство заключить краткосрочный договор аренды помещения (договор от 15 мая 2009 года), а также обязательство по его продлению путем заключения договора аренды от 16 апреля 2010 года и пролонгации указанного договора до 29 февраля 2012 года.
По мнению истца, суды неправильно применили пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предложение заключить договор должно было быть направлено до 29 февраля 2012 года. В данный срок предложение со стороны истца было направлено за исх. N 4/24/11 от 30 сентября 2011 года, хотя данная обязанность была возложена на ответчика. Неправомерное поведение ответчика, заключающееся в неисполнении возложенной на него договором обязанности, не может быть поставлено в вину истцу, поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы ЗАО "ЗАРА СНГ" по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы ЗАО "ЗАРА СНГ", считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными (за исключением постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в обжалуемой ЗАО "Экстракт-Фили" части).
Кассационная коллегия в судебном заседании отказала в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу, поскольку ответчиком нарушены порядок и сроки представления отзыва на кассационную жалобу, установленные частью 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.03.2008 г. между ЗАО "Экстракт-Фили" (предполагаемый арендодатель) и ЗАО "ЗАРА СНГ" (предполагаемый арендатор) заключен договор подготовки помещения к аренде (применительно к пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор) N А-98/08 в строящемся здании по адресу: город Москва, Багратионовский проезд, д. 5, предусматривающий обязательство сторон в будущем заключить:
- - в срок не позднее 31.12.2009 г.: Основной краткосрочный договор, сроком действия менее года (п. 3.2.);
- - в срок не позднее 60 дней от даты регистрации права собственности предполагаемого арендодателя на предполагаемый объект аренды: Основной долгосрочный договор, сроком действия до 31.03.2018 г. (п. 3.3.).
Основной краткосрочный договор аренды был заключен сторонами 15.05.2009 г. на срок до 15.04.2010 г.
После истечения его действия сторонами 16.04.2010 г. был заключен 2-й краткосрочный договор аренды на срок 11 мес.
После истечения его действия сторонами 19.04.2011 г. был заключен 3-й краткосрочный договор аренды на срок до 29.02.2012 г.
Основной долгосрочный договор сторонами заключен не был.
Предложение заключить Основной долгосрочный договор арендатор направил арендодателю 30.09.2011 г., который данное предложение не принял, что обусловило предъявление ЗАО "ЗАРА СНГ" иска в арбитражный суд о понуждении ЗАО "Экстракт-Фили" заключить основной долгосрочный договор аренды.
Как указано выше по тексту данного судебного акта, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что срок заключения основного договора аренды в предварительном договоре не определен, следовательно, основной договор аренды должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. до 05 марта 2009 года. Поскольку в течение указанного периода времени основной договор аренды не заключен и истец не направлял ответчику предложение заключить этот договор, предварительный договор прекратил свое действие 05 марта 2009 года, вследствие чего истец не вправе понудить ответчика к заключению долгосрочного договора аренды.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанным решением суда первой инстанции.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно предварительному договору (пункт 3.3 "Заключение договора аренды"), договор аренды подписывается сторонами в срок не позднее 60 календарных дней от даты регистрации права собственности арендодателя на здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из практики применения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, если начальный момент периода, в течение которого должен быть заключен основной договор, определен указанием на конкретное действие стороны или иных лиц (в том числе, государственная регистрация права собственности ответчика на здание), и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока заключения основного договора устраняется. Следовательно, в этом случае условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, считается согласованным.
В настоящем деле государственная регистрация права собственности ответчика на здание имела место в разумный срок, - 18 декабря 2009 года. Следовательно, стороны в предварительном договоре определили срок заключения основного договора аренды.
Исходя из изложенного, выводы судов о том, что в предварительном договоре не определен срок заключения основного договора, вследствие чего обязательства по предварительному договору прекращены 05 марта 2009 года, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права,- статей 190, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данные нормы применены без учета практики применения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10.
В силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названные обстоятельства являются основаниями для отмены судебных актов.
Вследствие неправильного применения норм материального права, что привело к принятию неправильного решения, суд первой инстанции не установил фактические обстоятельства и действительную волю сторон, направленную на заключение основного договора аренды во исполнение обязательства по заключению основного договора аренды в срок, установленный пунктом 3.3 предварительного договора; не оценил имеющиеся в деле доказательства, связанные с действиями сторон по заключению основного договора аренды, а также вопреки пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в обжалуемом решении мотивы, по которым отклонил приведенные в обоснование своих требований доводы истца.
Кассационная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы ЗАО "Экстракт-Фили", поскольку в обжалуемом им постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда не установлены обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
Также кассационная коллегия не принимает довод ответчика - ЗАО "Экстракт-Фили" о том, что оценка действиям сторон с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации выходит за пределы рассмотрения настоящего дела.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, для правильного разрешения настоящего спора суд при установлении фактических обстоятельств и оценке имеющихся в деле доказательств обязан оценить действия сторон также с точки зрения надлежащего исполнения ими обязательства по заключению основного договора аренды, и при выявлении обстоятельств злоупотребления правом, - применить соответствующие нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 года по делу N А40-97889/12-85-331, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-97889/12-85-331
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А40-97889/12-85-331
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Дунаевой Н.Ю., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
- от истца - ЗАО "ЗАРА СНГ" - Круглякова Ю.С., доверенность от 15.01.2013 N 1110; Подшибякин А.С., доверенность от 13.01.2013 N 1111; Дедковский И.В., доверенность от 17.09.2012 N 266; Попов С.А., доверенность от 17.09.2012 N 265;
- от ответчика - ЗАО "Экстракт-Фили" - Марковцев А.А., доверенность от 03.09.2012 б/н,
рассмотрев 24 апреля 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Экстракт - Фили", закрытого акционерного общества "Зара СНГ"
на решение от 07 декабря 2012 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Беловой А.Р.
на постановление от 19 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску ЗАО "ЗАРА СНГ" (ОГРН 1027700429690, местонахождение: 123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 10)
к ЗАО "Экстракт-Фили" (ОГРН 1027739081534, местонахождение: 121087, г. Москва, Багратионовский пр-д, д. 5, стр. 19)
о понуждении заключить основной договор аренды,
установил:
ЗАО "ЗАРА СНГ" (далее по тексту - истец) предъявило иск (с учетом уточнения исковых требований, принятого к рассмотрению судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в арбитражный суд к ЗАО "Экстракт-Фили" (далее по тексту - ответчик) о понуждении во исполнение обязательств из предварительного договора от 05 марта 2008 года N А-98/08 заключить основной долгосрочный (на срок до 31 марта 2018 года) договор аренды нежилого помещения N В2-В3 общей площадью 1628,8 кв. м на 2-м этаже здания по адресу: город Москва, Багратионовский проезд, дом 5.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 года, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что применительно к статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки заключения основного договора аренды сторонами в предварительном договоре не определены, поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, определен указанием на событие, о наступлении которого можно говорить только с вероятностью. Поскольку указанное предварительным договором событие не обладает качеством неизбежности наступления и не может определять срок исполнения, то предварительный договор не содержит условие о сроке заключения основного договора аренды. Вследствие этого и в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор аренды должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что, поскольку основной договор не заключен, истец не представил доказательства направления ответчику предложения заключить основной договор аренды до окончания годичного срока с момента заключения предварительного договора, то обязательства сторон по предварительному договору прекращены в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым по делу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, ответчик - ЗАО "Экстракт-Фили" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит изменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции в мотивировочной части и принять новый судебный акт в соответствующей части.
Как указывает заявитель указанной кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции согласился с доводами ответчика относительно окончания срока действия предварительного договора 05 марта 2009 года, однако при этом указал, что истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчика в период действия предварительного договора, а именно, что ответчик вводил в заблуждение истца относительно своих намерений по заключению основного долгосрочного договора аренды. Указанные выводы суд апелляционной инстанции основывает на положениях статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса о возможности применения или неприменения судебной защиты праву арендодателя не принимать предложение арендатора о заключении основного договора аренды после прекращения предварительного договора. Заявитель указанной кассационной жалобы считает, что применительно к ситуации по настоящему делу вопрос о добросовестности или недобросовестности ответчика не является предметом рассмотрения, поскольку предметом исследования по настоящему делу является вопрос о сроке действия предварительного договора согласно его условиям.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационную жалобу, истец - ЗАО "ЗАРА СНГ" возражает относительно удовлетворения кассационной жалобы, мотивируя тем, что ответчик, фактически уклоняясь от подписания основного договора аренды, злоупотреблял правом.
Кроме того, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец - ЗАО "ЗАРА СНГ" подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов противоречат статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом практики применения данной нормы, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 08 февраля 2011 года N 13970/10. Также заявитель кассационной жалобы полагает, что при разрешении настоящего спора суды не применили статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению. Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, суды неправильно применили для разрешения настоящего спора пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма не подлежит применению. Также заявитель кассационной жалобы указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Как указывает заявитель кассационной жалобы - ЗАО "ЗАРА СНГ" (истец), заключенный 05 марта 2008 года сторонами предварительный договор предусматривает обязательства сторон в будущем заключить: а) в срок не позднее 31 декабря 2009 года основной краткосрочный договор сроком действия менее года; данное обязательство сторонами исполнено 15 мая 2009 года, т.е. до государственной регистрации права собственности ответчика на здание; б) в срок не позднее 60 дней от даты регистрации права собственности ответчика на здание основной долгосрочный договор аренды; государственная регистрация права собственности ответчика на здание произошла 18 декабря 2009 года, вследствие чего основной долгосрочный договор должен был быть направлен ответчиком истцу (пункт 3.3 предварительного договора) не позднее 16 февраля 2010 года.
Как указывает истец, в соответствии с пунктами 3.2, 3.3, 3.7.1 предварительного договора волеизъявление сторон состояло в том, чтобы период, в течение которого действует обязательство из 1-го заключенного во исполнение предварительного договора основного краткосрочного договора аренды, увязать с периодом, в течение которого действует обязательство заключить 2-й предусмотренный предварительным договором основной договор долгосрочной аренды. Поэтому, в случае, если долгосрочный договор аренды не будет заключен (проведена государственная регистрация) до истечения 60-дневного срока, предусмотренного пунктом 3.3 предварительного договора, то срок его заключения отодвигается до окончания заключенного к тому моменту краткосрочного договора аренды недвижимого имущества (пункт 3.7.1 предварительного договора). В случае, если долгосрочный договор аренды не будет заключен (проведена государственная регистрация) до истечения срока заключенного к тому моменту краткосрочного договора аренды, то срок его заключения отодвигается до окончания следующего краткосрочного договора (или срока продления краткосрочного договора). Если же краткосрочный договор не будет перезаключен, то срок на заключение основного долгосрочного договора аренды считается истекшим.
По мнению истца, стороны согласовали следующий срок заключения долгосрочного договора аренды: - если здание вообще не будет построено в течение двух лет, то договор прекращается (пункт 6.3 предварительного договора); - если здание будет построено в пределах двухлетнего срока, право собственности на него зарегистрировано, то договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности на здание (пункт 3.3 предварительного договора) Обязанность направить предложение заключить договор лежит на ответчике (пункт 3.5 предварительного договора); - на период после окончания строительства здания и до заключения долгосрочного договора аренды стороны заключают краткосрочный договор аренды, в случае не заключения долгосрочного договора аренды до его истечения, продлевают данный договор (пункт 3.7.1 договора), что отодвигает срок заключения основного договора аренды.
Как указывает истец, в данном правоотношении при правильном применении статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом практики применения данной нормы, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, от 08 февраля 2011 года N 13970/10, срок на заключение основного долгосрочного договора должен отсчитываться от 18 декабря 2009 года, а не заканчиваться 05 марта 2009 года, вне зависимости от того обстоятельства, что государственная регистрация права собственности не является событием, о наступлении которого можно говорить как о неизбежном. Датой окончания срока, в который стороны обязались заключить основной долгосрочный договор аренды должна считаться либо дата окончания 60-дневного срока от государственной регистрации - 16 февраля 2010 года, либо дата окончания договора, заключенного 16 апреля 2010 года (с учетом продления), а именно,- 29 февраля 2012 года.
Истец обращает внимание на то, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в вышеприведенных постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определил два критерия, при которых условие о сроке считается согласованным, т.е. соответствующим положениям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации: действие, с которым стороны связали наступление срока, совершено; данное действие совершено в разумный срок. По мнению истца, в рамках настоящего дела данные критерии соблюдены, следовательно, дата начала срока считается согласованной,- 18 декабря 2009 года.
Кроме того, истец указывает на то, что помимо обязательства заключить долгосрочный договор аренды предварительный договор предусматривает обязательство ответчика заключить с истцом краткосрочный договор аренды и обязательство продлевать срок его действия до заключения долгосрочного договора аренды. Ответчик исполнил обязательство заключить краткосрочный договор аренды помещения (договор от 15 мая 2009 года), а также обязательство по его продлению путем заключения договора аренды от 16 апреля 2010 года и пролонгации указанного договора до 29 февраля 2012 года.
По мнению истца, суды неправильно применили пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предложение заключить договор должно было быть направлено до 29 февраля 2012 года. В данный срок предложение со стороны истца было направлено за исх. N 4/24/11 от 30 сентября 2011 года, хотя данная обязанность была возложена на ответчика. Неправомерное поведение ответчика, заключающееся в неисполнении возложенной на него договором обязанности, не может быть поставлено в вину истцу, поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец в лице своих представителей настаивал на удовлетворении кассационной жалобы ЗАО "ЗАРА СНГ" по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы ЗАО "ЗАРА СНГ", считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными (за исключением постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в обжалуемой ЗАО "Экстракт-Фили" части).
Кассационная коллегия в судебном заседании отказала в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела отзыва на кассационную жалобу, поскольку ответчиком нарушены порядок и сроки представления отзыва на кассационную жалобу, установленные частью 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.03.2008 г. между ЗАО "Экстракт-Фили" (предполагаемый арендодатель) и ЗАО "ЗАРА СНГ" (предполагаемый арендатор) заключен договор подготовки помещения к аренде (применительно к пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор) N А-98/08 в строящемся здании по адресу: город Москва, Багратионовский проезд, д. 5, предусматривающий обязательство сторон в будущем заключить:
- - в срок не позднее 31.12.2009 г.: Основной краткосрочный договор, сроком действия менее года (п. 3.2.);
- - в срок не позднее 60 дней от даты регистрации права собственности предполагаемого арендодателя на предполагаемый объект аренды: Основной долгосрочный договор, сроком действия до 31.03.2018 г. (п. 3.3.).
Основной краткосрочный договор аренды был заключен сторонами 15.05.2009 г. на срок до 15.04.2010 г.
После истечения его действия сторонами 16.04.2010 г. был заключен 2-й краткосрочный договор аренды на срок 11 мес.
После истечения его действия сторонами 19.04.2011 г. был заключен 3-й краткосрочный договор аренды на срок до 29.02.2012 г.
Основной долгосрочный договор сторонами заключен не был.
Предложение заключить Основной долгосрочный договор арендатор направил арендодателю 30.09.2011 г., который данное предложение не принял, что обусловило предъявление ЗАО "ЗАРА СНГ" иска в арбитражный суд о понуждении ЗАО "Экстракт-Фили" заключить основной долгосрочный договор аренды.
Как указано выше по тексту данного судебного акта, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что срок заключения основного договора аренды в предварительном договоре не определен, следовательно, основной договор аренды должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, т.е. до 05 марта 2009 года. Поскольку в течение указанного периода времени основной договор аренды не заключен и истец не направлял ответчику предложение заключить этот договор, предварительный договор прекратил свое действие 05 марта 2009 года, вследствие чего истец не вправе понудить ответчика к заключению долгосрочного договора аренды.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанным решением суда первой инстанции.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно предварительному договору (пункт 3.3 "Заключение договора аренды"), договор аренды подписывается сторонами в срок не позднее 60 календарных дней от даты регистрации права собственности арендодателя на здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из практики применения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10, если начальный момент периода, в течение которого должен быть заключен основной договор, определен указанием на конкретное действие стороны или иных лиц (в том числе, государственная регистрация права собственности ответчика на здание), и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока заключения основного договора устраняется. Следовательно, в этом случае условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, считается согласованным.
В настоящем деле государственная регистрация права собственности ответчика на здание имела место в разумный срок, - 18 декабря 2009 года. Следовательно, стороны в предварительном договоре определили срок заключения основного договора аренды.
Исходя из изложенного, выводы судов о том, что в предварительном договоре не определен срок заключения основного договора, вследствие чего обязательства по предварительному договору прекращены 05 марта 2009 года, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права,- статей 190, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данные нормы применены без учета практики применения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1404/10.
В силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названные обстоятельства являются основаниями для отмены судебных актов.
Вследствие неправильного применения норм материального права, что привело к принятию неправильного решения, суд первой инстанции не установил фактические обстоятельства и действительную волю сторон, направленную на заключение основного договора аренды во исполнение обязательства по заключению основного договора аренды в срок, установленный пунктом 3.3 предварительного договора; не оценил имеющиеся в деле доказательства, связанные с действиями сторон по заключению основного договора аренды, а также вопреки пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в обжалуемом решении мотивы, по которым отклонил приведенные в обоснование своих требований доводы истца.
Кассационная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы ЗАО "Экстракт-Фили", поскольку в обжалуемом им постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда не установлены обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
Также кассационная коллегия не принимает довод ответчика - ЗАО "Экстракт-Фили" о том, что оценка действиям сторон с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации выходит за пределы рассмотрения настоящего дела.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, для правильного разрешения настоящего спора суд при установлении фактических обстоятельств и оценке имеющихся в деле доказательств обязан оценить действия сторон также с точки зрения надлежащего исполнения ими обязательства по заключению основного договора аренды, и при выявлении обстоятельств злоупотребления правом, - применить соответствующие нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 декабря 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2013 года по делу N А40-97889/12-85-331, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)