Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.,
судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зинченко И.А.,
при участии в судебном заседании представителей:
от закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" Журавлева Екатерина Ивановна по доверенности от 10.01.2013, Перерва Галина Геннадьевна по доверенности от 29.01.2013,
от общества с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ" Гнедюк Мария Юрьевна по доверенности от 19.08.2013,
от Администрации муниципального образования "Город Саратов" Чеконов Евгений Федорович N 01-03/13 07.03.2013.
представитель Бибяковой Марьям Ислямовны - Чернева Виктория Витальевна по доверенности от 04.10.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия", ИНН 6450008392 ОГРН 1026402201660, г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ", г. Саратов,
третьи лица:
Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
Бибякова Марьям Иолямовна, г. Саратов,
Курякина Евдокия Ивановна, г. Саратов,
общество с ограниченной ответственностью "Строй-Континент", г. Саратов,
о признании права собственности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" (далее ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ" (далее ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ", ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова, и однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 отменить.
Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда о прекращении договора от 23.06.2004 г.
Также заявитель не соглашается с выводом суда о незаключенности дополнительного соглашения от 27.05.2011 г., договора от 28.06.2011 г.
Заявитель полагает, что вывод суда о том, что договоры от 25.07.2012 г. не зарегистрированы в установленном законом порядке и не порождают обязательств ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", необоснованным. Судом не дана оценка акту от 28.06.2011 г. зачета взаимных требований.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Между Администрацией города Саратова (далее администрация) и открытым акционерным обществом "Цветочно-декоративные культуры" (далее ОАО "Цветочно-декоративные культуры") 06.06.2002 г. заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35.
Между ОАО "Цветочно-декоративные культуры" и ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" 07.07.2005 г. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ОАО "Цветочно-декоративные культуры" уступает, а ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.06.2002 года, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 28.01.2002 года N 10-133 на указанный земельный участок.
Между администрацией и ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" 21.06.2006 г. заключено соглашение N 1 об изменении договора аренды земельного участка от 06.06.2002 г.
Между администрацией и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 23.06.2004 г. заключен предварительный договор N 5 "А", в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилья на условиях, предусмотренных договором.
Согласно пункту 1.2. договора от 23.06.2004 г. договор заключен на основании предварительного согласования ЗАО ИСФ Промстройиндустрия" места для размещения многоэтажного жилого дома ориентировочно общей площадью 17 000 кв. м и утверждения акта выбора земельного участка, расположенного в Октябрьском районе города Саратова.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.5.2. договора от 23.06.2004 г. ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обязывалось передать администрации квартиры в существующем жилом фонде в черте города Саратова в пригодном для проживания состоянии общей площадью 300 кв. м.
Между администрацией (дольщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (заказчик) 01.08.2005 г. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору N 5 "А" от 23.06.2004 года, согласно которому ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" вместо предоставления квартир общей площадью 300 кв. м администрации обязуется выступить плательщиком по договорам купли-продажи: двухкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Шевыревская, д. 6, кв. 108 в собственность гражданке Комаровой Валентине Николаевне; трехкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Малая Горная, д. 33/39, кв. 63 в собственность гражданке Зайцевой Лидии Петровне; однокомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, д. 7 "а", кв. 60 в собственность дольщика либо третьему лицу по указанию дольщика.
Земельный участок под строительство в Октябрьском районе города Саратова в адрес ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" не предоставлен ввиду оформления ООО СФК "Еврострой" данного земельного участка на праве собственности.
Между администрацией, ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 04 февраля 2008 г. заключено соглашение N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов.
Согласно указанному соглашению право пользования на земельный участок, указанный в предварительном договоре от 23.06.2004 года, признано за ООО СФК "Еврострой", прекращено право муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; ООО СФК "Еврострой" обязывалось передать ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" имущественные права на трех-, двух- и однокомнатные квартиры в строящемся жилом доме N 3 по строительному адресу: город Саратов, ул. 1-я Поперечная в Октябрьском районе в счет погашения задолженности администрации перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", возникшей из предварительного договора от 23.06.2004 г. и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2005 г.
Согласно пункту 5 соглашения N 01-02-40/16 от 04.08.2008 г. предварительный договор от 23.06.2004 года и дополнительное соглашение к указанному договору от 01.08.2005 года считаются исполненными, расчеты по договору произведенными, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
Между ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" и ЗАО "Промстройиндустрия" 27 мая 2011 г. заключено дополнительное соглашение к трехстороннему соглашению N 01-02-40/16 от 04.02.2008 г. об исполнении взаимных расчетов и производстве взаимных обязательств.
Указанным дополнительным соглашением изменены объекты, подлежащие передаче ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия".
Согласно дополнительному соглашению от 27.05.2011 г. передаче подлежат передаче объекты, поименованные в иске.
Между ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 13 мая 2008 г. заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на трехкомнатную квартиру N 21 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Администрацией, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" и ООО СФК "Еврострой" 13 мая 2008 г. подписан акт зачета взаимных требований в отношении данной трехкомнатной квартиры, указанной в соглашении N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов от 04.02.2008 года.
Между ООО СФК "Еврострой" (застройщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (участник долевого строительства) 28 июня 2011 г. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на двухкомнатные квартиры N 43, 112 и однокомнатную квартиру N 54 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Согласно пункту 3.1. указанного договора ООО СФК "Еврострой" обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства три квартиры: двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на девятом этаже блок-секции "Г", строительный номер 43.
В подтверждение обязательств ООО СФК "Еврострой" перед истцом на передачу квартир N 112 и N 54 между сторонами 28 июля 2012 года дополнительно заключены договоры N 6А и N 6Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В договоре N 6А от 25 июля 2012 года предметом является двухкомнатная квартира N 112 блок-секции Б площадью 55,97 кв. м, в договоре N 6Б - квартира N 54 блок-секции В площадью 36,56 кв. м.
Разрешением на ввод от 30 ноября 2012 года дом N 35 по ул. 1-я Поперечная г. Саратова введен в эксплуатацию.
Распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2012 г. 4-секционному жилому дому N 1 по генеральному плану (блок-секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), расположенному по строительному адресу: г. Саратов, ул. Поперечная, 35 присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, д. N 20/35.
Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче квартир N 54, N 112, истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что договоры N 6 от 28.06.2011 г., N 6а, N 6б от 28.07.2012 г. являются незаключенными.
Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.
В силу пункта 1 статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В обоснование исковых требований ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" ссылается на возникновение у него права собственности на квартиры N 54, N 112 по указанному адресу в силу договоров N 6а, N 6б от 28.07.2012 г. на долевое участие в строительстве жилого дома.
Истец обратился с заявлением в регистрирующий орган о регистрации договоров и права собственности на квартиры N 54, N 112.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 24.04.2013 г. государственная регистрация приостановлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанных квартир, наложенном Арбитражным судом Саратовской области 14.02.2013 г. по делу N А57-24916/2012.
В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что до настоящего времени регистрация договоров и права собственности на спорные жилые помещения приостановлена, при этом отказ в регистрации отсутствует.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что для регистрации права действующим законодательством установлен несудебный порядок, обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
В связи с этим решение об отказе в иске является верным. Оставляя решение суда без изменения в его резолютивной части, суд апелляционной инстанции учитывает также следующие обстоятельства.
Судебной коллегией установлено, что на основании договора N 37 от 28.12.2011 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО СФК "Еврострой" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Континент" (далее ООО "Строй-Континент"), договора от 10.12.2012 г. уступки права цессии по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Строй-Континент" и Бибяковой М.И., Бибякова М.И. приняла в собственность жилое помещение (однокомнатная квартира N 54) площадью 37,3 кв. м по адресу: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, 20/35.
Также на основании договора N 36 от 28.12.2011 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО СФК "Еврострой" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Континент" (далее ООО "Строй-Континент"), договора от 10.12.2012 г. уступки права цессии по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Строй-Континент" и Курякиной Е.И., Курякина Е.И. приняла в собственность жилое помещение (двухкомнатная квартира N 112) площадью 55,9 кв. м по адресу: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, 20/35.
Передача указанных жилых помещений подтверждается представленными в материалы дела подписанными актами приема-передачи от 04.02.2013 г. Факт передачи данных помещений физическим лицам сторонами не оспаривается.
Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав закреплена в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Системное толкование норм гражданского права и способов защиты права собственности позволяет сделать вывод о том, что в тех случаях когда истец, считающий себя собственником спорных объектов, не обладает на них зарегистрированным правом и фактически ими не владеет, вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьей 223 и статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так как, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец фактически спорными объектами не владеет, то права истца посредством иска о признании права восстановлены быть не могут.
Вместе с тем, судебная коллегия, оставляя решение суда в силе, считает оценку судом предварительного договора, договоров долевого участия как незаключенных, необоснованной. Установив, что спорное имущество не находится во владении истца и то, что по поводу регистрации данного имущества совершаются действия уполномоченным на то государственным органом, суд должен был отказать в иске о признании права только по этому основанию.
Доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку они не влияют на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. С учетом изложенного основания для отмены решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N А57-24916/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N А57-24916/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.,
судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зинченко И.А.,
при участии в судебном заседании представителей:
от закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" Журавлева Екатерина Ивановна по доверенности от 10.01.2013, Перерва Галина Геннадьевна по доверенности от 29.01.2013,
от общества с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ" Гнедюк Мария Юрьевна по доверенности от 19.08.2013,
от Администрации муниципального образования "Город Саратов" Чеконов Евгений Федорович N 01-03/13 07.03.2013.
представитель Бибяковой Марьям Ислямовны - Чернева Виктория Витальевна по доверенности от 04.10.2013.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 (судья Николаева Л.М.)
по исковому заявлению закрытого акционерного общества Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия", ИНН 6450008392 ОГРН 1026402201660, г. Саратов,
к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ", г. Саратов,
третьи лица:
Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
Бибякова Марьям Иолямовна, г. Саратов,
Курякина Евдокия Ивановна, г. Саратов,
общество с ограниченной ответственностью "Строй-Континент", г. Саратов,
о признании права собственности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество Инженерно-строительная фирма "Промстройиндустрия" (далее ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью СТРОИТЕЛЬНО-ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ "ЕВРОСТРОЙ" (далее ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ", ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова, и однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, дома N 20/35 по ул. 4-я Линия г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 отменить.
Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда о прекращении договора от 23.06.2004 г.
Также заявитель не соглашается с выводом суда о незаключенности дополнительного соглашения от 27.05.2011 г., договора от 28.06.2011 г.
Заявитель полагает, что вывод суда о том, что договоры от 25.07.2012 г. не зарегистрированы в установленном законом порядке и не порождают обязательств ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", необоснованным. Судом не дана оценка акту от 28.06.2011 г. зачета взаимных требований.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Между Администрацией города Саратова (далее администрация) и открытым акционерным обществом "Цветочно-декоративные культуры" (далее ОАО "Цветочно-декоративные культуры") 06.06.2002 г. заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 1 Поперечная, 35.
Между ОАО "Цветочно-декоративные культуры" и ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" 07.07.2005 г. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ОАО "Цветочно-декоративные культуры" уступает, а ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.06.2002 года, заключенного на основании Постановления мэра г. Саратова от 28.01.2002 года N 10-133 на указанный земельный участок.
Между администрацией и ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" 21.06.2006 г. заключено соглашение N 1 об изменении договора аренды земельного участка от 06.06.2002 г.
Между администрацией и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 23.06.2004 г. заключен предварительный договор N 5 "А", в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве жилья на условиях, предусмотренных договором.
Согласно пункту 1.2. договора от 23.06.2004 г. договор заключен на основании предварительного согласования ЗАО ИСФ Промстройиндустрия" места для размещения многоэтажного жилого дома ориентировочно общей площадью 17 000 кв. м и утверждения акта выбора земельного участка, расположенного в Октябрьском районе города Саратова.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 1.5.2. договора от 23.06.2004 г. ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" обязывалось передать администрации квартиры в существующем жилом фонде в черте города Саратова в пригодном для проживания состоянии общей площадью 300 кв. м.
Между администрацией (дольщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (заказчик) 01.08.2005 г. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору N 5 "А" от 23.06.2004 года, согласно которому ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" вместо предоставления квартир общей площадью 300 кв. м администрации обязуется выступить плательщиком по договорам купли-продажи: двухкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Шевыревская, д. 6, кв. 108 в собственность гражданке Комаровой Валентине Николаевне; трехкомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Малая Горная, д. 33/39, кв. 63 в собственность гражданке Зайцевой Лидии Петровне; однокомнатной квартиры по адресу: г. Саратов, ул. Перспективная, д. 7 "а", кв. 60 в собственность дольщика либо третьему лицу по указанию дольщика.
Земельный участок под строительство в Октябрьском районе города Саратова в адрес ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" не предоставлен ввиду оформления ООО СФК "Еврострой" данного земельного участка на праве собственности.
Между администрацией, ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 04 февраля 2008 г. заключено соглашение N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов.
Согласно указанному соглашению право пользования на земельный участок, указанный в предварительном договоре от 23.06.2004 года, признано за ООО СФК "Еврострой", прекращено право муниципальной собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; ООО СФК "Еврострой" обязывалось передать ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" имущественные права на трех-, двух- и однокомнатные квартиры в строящемся жилом доме N 3 по строительному адресу: город Саратов, ул. 1-я Поперечная в Октябрьском районе в счет погашения задолженности администрации перед ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия", возникшей из предварительного договора от 23.06.2004 г. и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2005 г.
Согласно пункту 5 соглашения N 01-02-40/16 от 04.08.2008 г. предварительный договор от 23.06.2004 года и дополнительное соглашение к указанному договору от 01.08.2005 года считаются исполненными, расчеты по договору произведенными, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
Между ООО СФК "ЕВРОСТРОЙ" и ЗАО "Промстройиндустрия" 27 мая 2011 г. заключено дополнительное соглашение к трехстороннему соглашению N 01-02-40/16 от 04.02.2008 г. об исполнении взаимных расчетов и производстве взаимных обязательств.
Указанным дополнительным соглашением изменены объекты, подлежащие передаче ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия".
Согласно дополнительному соглашению от 27.05.2011 г. передаче подлежат передаче объекты, поименованные в иске.
Между ООО СФК "Еврострой" и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" 13 мая 2008 г. заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на трехкомнатную квартиру N 21 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Администрацией, ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" и ООО СФК "Еврострой" 13 мая 2008 г. подписан акт зачета взаимных требований в отношении данной трехкомнатной квартиры, указанной в соглашении N 01-02-40/16 об исполнении взаимных обязательств и производстве взаимных расчетов от 04.02.2008 года.
Между ООО СФК "Еврострой" (застройщик) и ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" (участник долевого строительства) 28 июня 2011 г. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО СФК "Еврострой" передает ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" право на двухкомнатные квартиры N 43, 112 и однокомнатную квартиру N 54 строящегося дома N 3 по ул. 1-й Поперечной в Октябрьском районе города Саратова.
Согласно пункту 3.1. указанного договора ООО СФК "Еврострой" обязалось построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства три квартиры: двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на третьем этаже блок-секции "Б", строительный номер 112, однокомнатную квартиру общей площадью 36,56 кв. м на первом этаже блок-секции "В", строительный номер 54, двухкомнатную квартиру общей площадью 55,97 кв. м на девятом этаже блок-секции "Г", строительный номер 43.
В подтверждение обязательств ООО СФК "Еврострой" перед истцом на передачу квартир N 112 и N 54 между сторонами 28 июля 2012 года дополнительно заключены договоры N 6А и N 6Б участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В договоре N 6А от 25 июля 2012 года предметом является двухкомнатная квартира N 112 блок-секции Б площадью 55,97 кв. м, в договоре N 6Б - квартира N 54 блок-секции В площадью 36,56 кв. м.
Разрешением на ввод от 30 ноября 2012 года дом N 35 по ул. 1-я Поперечная г. Саратова введен в эксплуатацию.
Распоряжением Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2012 г. 4-секционному жилому дому N 1 по генеральному плану (блок-секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), расположенному по строительному адресу: г. Саратов, ул. Поперечная, 35 присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, д. N 20/35.
Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче квартир N 54, N 112, истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что договоры N 6 от 28.06.2011 г., N 6а, N 6б от 28.07.2012 г. являются незаключенными.
Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.
В силу пункта 1 статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и возникают с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В обоснование исковых требований ЗАО ИСФ "Промстройиндустрия" ссылается на возникновение у него права собственности на квартиры N 54, N 112 по указанному адресу в силу договоров N 6а, N 6б от 28.07.2012 г. на долевое участие в строительстве жилого дома.
Истец обратился с заявлением в регистрирующий орган о регистрации договоров и права собственности на квартиры N 54, N 112.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 24.04.2013 г. государственная регистрация приостановлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении вышеуказанных квартир, наложенном Арбитражным судом Саратовской области 14.02.2013 г. по делу N А57-24916/2012.
В суде апелляционной инстанции истец подтвердил, что до настоящего времени регистрация договоров и права собственности на спорные жилые помещения приостановлена, при этом отказ в регистрации отсутствует.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что для регистрации права действующим законодательством установлен несудебный порядок, обращение в суд с иском о признании права при одновременном рассмотрении этого вопроса регистрирующим органом является неправильным.
В связи с этим решение об отказе в иске является верным. Оставляя решение суда без изменения в его резолютивной части, суд апелляционной инстанции учитывает также следующие обстоятельства.
Судебной коллегией установлено, что на основании договора N 37 от 28.12.2011 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО СФК "Еврострой" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Континент" (далее ООО "Строй-Континент"), договора от 10.12.2012 г. уступки права цессии по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Строй-Континент" и Бибяковой М.И., Бибякова М.И. приняла в собственность жилое помещение (однокомнатная квартира N 54) площадью 37,3 кв. м по адресу: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, 20/35.
Также на основании договора N 36 от 28.12.2011 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО СФК "Еврострой" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Континент" (далее ООО "Строй-Континент"), договора от 10.12.2012 г. уступки права цессии по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Строй-Континент" и Курякиной Е.И., Курякина Е.И. приняла в собственность жилое помещение (двухкомнатная квартира N 112) площадью 55,9 кв. м по адресу: г. Саратов, Октябрьский пос., 4-я Линия, 20/35.
Передача указанных жилых помещений подтверждается представленными в материалы дела подписанными актами приема-передачи от 04.02.2013 г. Факт передачи данных помещений физическим лицам сторонами не оспаривается.
Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав закреплена в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с действующим законодательством защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Системное толкование норм гражданского права и способов защиты права собственности позволяет сделать вывод о том, что в тех случаях когда истец, считающий себя собственником спорных объектов, не обладает на них зарегистрированным правом и фактически ими не владеет, вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьей 223 и статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так как, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец фактически спорными объектами не владеет, то права истца посредством иска о признании права восстановлены быть не могут.
Вместе с тем, судебная коллегия, оставляя решение суда в силе, считает оценку судом предварительного договора, договоров долевого участия как незаключенных, необоснованной. Установив, что спорное имущество не находится во владении истца и то, что по поводу регистрации данного имущества совершаются действия уполномоченным на то государственным органом, суд должен был отказать в иске о признании права только по этому основанию.
Доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку они не влияют на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. С учетом изложенного основания для отмены решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 июля 2013 года по делу N А57-24916/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)