Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 27.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца - Лебедева А.В. (доверенность от 22.01.2013), Михайлова С.В. (доверенность от 27.09.2012), в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2013 по делу N А62-1136/2013 (судья Яковенкова В.В.),
установил:
следующее.
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о взыскании 6 360 457 рублей 94 копеек неосновательного обогащения и 3 698 553 рублей 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2008 по 25.02.2013.
Решением суда от 05.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Как указал заявитель жалобы, суд неполно установил обстоятельства, связанные с полномочиями арендодателя. Поскольку право муниципальной собственности на объекты аренды не было надлежащим образом зарегистрировано за ответчиком, договор аренды следует признать недействительным (ничтожным). К рассматриваемым отношениям невозможно применить срок исковой давности. Кроме того, дело рассмотрено незаконным составом суда, что является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Судом установлено, что 01.08.2006 сторонами подписан договор аренды N 2463/06, по которому учреждению (арендатору) в пользование и владение сроком до 31.12.2010 переданы нежилые помещения площадью 586, 4 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, Витебское шоссе, д. 3/20, для использования под образовательную деятельность. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.10.2010.
Арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендную плату в порядке предоплаты не позднее 5-го числа текущего месяца (пункты 3.1 - 3.3 договора).
Соглашениями об изменении условий договора от 07.02.2007, 27.03.2007, 30.01.2008, 04.04.2009, 27.02.2010 были внесены изменения в части площади арендуемого помещения, а также в части размера арендной платы.
Пунктом 2.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.
Исковые требования учреждения мотивированы тем, что истцом произведен капитальный ремонт помещений, стоимость которого в части 2 932 647 рублей администрацией была зачтена в счет уплаты арендной платы за период с января по август 2006 г. Оставшаяся стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества представляют собой неосновательное обогащение на стороне арендодателя.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Решением Арбитражного суда Смоленской области N А62-2297/2012, вступившим в законную силу, с учреждения в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с сентября 2010 года по май 2012 года в сумме 1 497 498 рублей 14 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с администрации города Смоленска стоимости произведенного капитального ремонта в размере 4 520 784 рублей 20 копеек учреждению отказано на том основании, что арендодателем не нарушены условия договора, которым проведение капитального ремонта возложено на арендатора, а также встречный иск подан 22.05.2012 по истечении общего срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре. Учреждение понесло расходы на капитальный ремонт в 2006-2007 годах, отказ администрации от зачета стоимости ремонта в счету уплаты арендных платежей был выражен в письмах от 17.11.2006, 05.10.2009, 25.02.2010.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А62-2297/2012 фактические обстоятельства по обязательствам сторон, возникшим из договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
В силу части 2 статьи 198 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно части 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Заявленные в рамках настоящего дела требования основаны на тех же доказательствах, представленных учреждением в подтверждение ремонтных работ, которые были предметом правовой оценки суда по делу N N А62-2297/2012. Дополнительные доказательства, касающиеся иного периода работ, дополнительной стоимости ремонта истцом не представлены. С учетом изложенного суд правомерно отказал истцу в назначении судебной экспертизы с целью определения вида и стоимости работ, направленных к улучшению имущества. По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклонил повторное ходатайство учреждения о назначении указанной экспертизы.
Рассмотрев довод истца о признании рассматриваемого договора аренды ничтожным суд приходит к следующему.
Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы же арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Поскольку учреждение не оспаривает фактическое пользование арендуемым помещением в течение всего периода времени с момента подписания договора аренды, оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой не имеется.
Суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения судом норм процессуального права.
Согласно пункту 1 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе является безусловным основанием для отмены судебного акта арбитражного суда.
В обоснование жалобы в этой части истец указал на рассмотрение ранее судьей Яковенкоой В.В. дела N А62-2297/2012 с участием тех же лиц, спор между которыми основан на тех же самых обстоятельствах.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, в силу которых указанное основание влечет недопустимость участия судьи в рассмотрении настоящего дела.
Заявление истца об отводе судьи рассмотрено по правилам АПК РФ и правомерно отклонено, т.к. родство судьи с заместителем начальника Департамента земельных и имущественных отношений Смоленской области, не являющегося лицом, участвующим в деле, не свидетельствовало о заинтересованности судьи в исходе спора.
Поэтому суд апелляционной инстанции признал необоснованным заявление истца о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2013 по делу N А62-1136/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме.
Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N А62-1136/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N А62-1136/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 27.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца - Лебедева А.В. (доверенность от 22.01.2013), Михайлова С.В. (доверенность от 27.09.2012), в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2013 по делу N А62-1136/2013 (судья Яковенкова В.В.),
установил:
следующее.
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московская академия экономики и права" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация) о взыскании 6 360 457 рублей 94 копеек неосновательного обогащения и 3 698 553 рублей 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2008 по 25.02.2013.
Решением суда от 05.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Как указал заявитель жалобы, суд неполно установил обстоятельства, связанные с полномочиями арендодателя. Поскольку право муниципальной собственности на объекты аренды не было надлежащим образом зарегистрировано за ответчиком, договор аренды следует признать недействительным (ничтожным). К рассматриваемым отношениям невозможно применить срок исковой давности. Кроме того, дело рассмотрено незаконным составом суда, что является безусловным основанием для отмены судебного акта.
Судом установлено, что 01.08.2006 сторонами подписан договор аренды N 2463/06, по которому учреждению (арендатору) в пользование и владение сроком до 31.12.2010 переданы нежилые помещения площадью 586, 4 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, Витебское шоссе, д. 3/20, для использования под образовательную деятельность. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.10.2010.
Арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендную плату в порядке предоплаты не позднее 5-го числа текущего месяца (пункты 3.1 - 3.3 договора).
Соглашениями об изменении условий договора от 07.02.2007, 27.03.2007, 30.01.2008, 04.04.2009, 27.02.2010 были внесены изменения в части площади арендуемого помещения, а также в части размера арендной платы.
Пунктом 2.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.
Исковые требования учреждения мотивированы тем, что истцом произведен капитальный ремонт помещений, стоимость которого в части 2 932 647 рублей администрацией была зачтена в счет уплаты арендной платы за период с января по август 2006 г. Оставшаяся стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества представляют собой неосновательное обогащение на стороне арендодателя.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Решением Арбитражного суда Смоленской области N А62-2297/2012, вступившим в законную силу, с учреждения в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за период с сентября 2010 года по май 2012 года в сумме 1 497 498 рублей 14 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с администрации города Смоленска стоимости произведенного капитального ремонта в размере 4 520 784 рублей 20 копеек учреждению отказано на том основании, что арендодателем не нарушены условия договора, которым проведение капитального ремонта возложено на арендатора, а также встречный иск подан 22.05.2012 по истечении общего срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре. Учреждение понесло расходы на капитальный ремонт в 2006-2007 годах, отказ администрации от зачета стоимости ремонта в счету уплаты арендных платежей был выражен в письмах от 17.11.2006, 05.10.2009, 25.02.2010.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А62-2297/2012 фактические обстоятельства по обязательствам сторон, возникшим из договора аренды от 01.08.2006 N 2463/06, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
В силу части 2 статьи 198 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно части 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Заявленные в рамках настоящего дела требования основаны на тех же доказательствах, представленных учреждением в подтверждение ремонтных работ, которые были предметом правовой оценки суда по делу N N А62-2297/2012. Дополнительные доказательства, касающиеся иного периода работ, дополнительной стоимости ремонта истцом не представлены. С учетом изложенного суд правомерно отказал истцу в назначении судебной экспертизы с целью определения вида и стоимости работ, направленных к улучшению имущества. По этим же основаниям суд апелляционной инстанции отклонил повторное ходатайство учреждения о назначении указанной экспертизы.
Рассмотрев довод истца о признании рассматриваемого договора аренды ничтожным суд приходит к следующему.
Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы же арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Поскольку учреждение не оспаривает фактическое пользование арендуемым помещением в течение всего периода времени с момента подписания договора аренды, оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой не имеется.
Суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения судом норм процессуального права.
Согласно пункту 1 части 4 статьи 270 АПК РФ рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе является безусловным основанием для отмены судебного акта арбитражного суда.
В обоснование жалобы в этой части истец указал на рассмотрение ранее судьей Яковенкоой В.В. дела N А62-2297/2012 с участием тех же лиц, спор между которыми основан на тех же самых обстоятельствах.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, в силу которых указанное основание влечет недопустимость участия судьи в рассмотрении настоящего дела.
Заявление истца об отводе судьи рассмотрено по правилам АПК РФ и правомерно отклонено, т.к. родство судьи с заместителем начальника Департамента земельных и имущественных отношений Смоленской области, не являющегося лицом, участвующим в деле, не свидетельствовало о заинтересованности судьи в исходе спора.
Поэтому суд апелляционной инстанции признал необоснованным заявление истца о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2013 по делу N А62-1136/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме.
Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)