Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Ипатов В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Бовгатовой Н.В.,
судей Ратьковой М.В., Сережкина А.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "28" июня 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц., на решение Московского районного суда г. Твери от 06 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л.В. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:..., заключенный... между Л.В. и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним....
Возвратить квартиру N..., находящуюся по адресу:... в собственность Л.В..
Обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере... рублей.
Прекратить право пользование Ц.В. и Ц. жилым помещением - квартирой по адресу:...
Снять Ц.В. и Ц. с регистрационного учета по адресу:....
В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное судебное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения права долевой собственности Ц.В. и Ц., по... доли у каждого, на квартиру по адресу:... регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Л.В. на квартиру по адресу:....
Взыскать с Ц.В. в пользу Л.В. в возврат госпошлины денежную сумму в размере... рублей... копеек".
Судебная коллегия
установила:
Л.В. обратилась в суд с иском к Ц.В. и Ц. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:..., с применением последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной государственной регистрации права собственности Ц.В. и Ц. на указанную квартиру; признании права собственности Л.В. и государственной регистрации права собственности Л.В. на ту же квартиру; прекращении права пользования Ц.В., Ц. спорной квартирой со снятием их с регистрационного учета.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора передачи квартиры в собственность от... ей, Л.В., принадлежала четырехкомнатная квартира общей площадью... кв.м, расположенная по адресу:.... В указанной квартире она проживала вместе со своей матерью Л. Имея намерение продать квартиру в городе с тем, чтобы купить на вырученные от продажи квартиры деньги жилой дом за городской чертой, она с этой целью... заключил договор об оказании услуг по продаже квартиры с агентством недвижимости "...", сотрудниками которого была определена продажная цена квартиры в размере... рублей.
Однако вследствие чрезвычайно неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости, обусловленной экономическим кризисом, агентству "..." не удалось подыскать покупателей на принадлежащую ей квартиру.
В тот период времени ей с матерью оказывала услуги в качестве психолога и целителя Ц.В., у которой с ее матерью сложились доверительные отношения. В... года, зная об их намерении продать квартиру, Ц.В. предложила продать данную квартиру ей.
На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла около... рублей. Ц.В. предложила им вариант с рассрочкой платежа, при этом обязалась приватизировать и продать свою однокомнатную квартиру в..., которая на тот момент оценивалась в... рублей, а вырученные за данную квартиру деньги она должна была отдать ей. Оставшуюся сумму... рублей отдать по частям в течение одного года.
Договор купли-продажи был заключен.... Ее интересы в данной сделке на указанных условиях по доверенности представляла ее мать Л.
Уже после совершения сделки она узнала, что ее мать Л. вместо того, чтобы заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подписала обычный договор купли-продажи, в котором сказано, что расчет между сторонами договора уже полностью произведен. Обязательства Ц.В. по выплате оставшейся части цены квартиры в... рублей вообще никак не были оформлены. Из объяснений матери следовало, что Ц.В. и директор агентства недвижимости "..." К., оформлявшая данную сделку, убедили ее в необходимости занизить стоимость отчуждаемого объекта с целью избежать уплаты налога. Кроме того, выяснилось, что через несколько дней после совершения сделки ее мать из денег, полученных от продажи квартиры, дала... рублей в долг Ц.В. для завершения ремонта спорной квартиры. Обязательства Ц.В. о возврате... рублей также не были оформлены.
Стремясь исправить ситуацию с неоформленным долгом Ц.В. за купленную квартиру, она настояла на проведении личной встречи с нею, итогом встречи стала долговая расписка от....
В течение... года Ц.В. выплатила в счет имевшейся задолженности за купленную квартиру в общей сложности... рублей. После этого какие-либо выплаты прекратились.
Весной... года, убедившись в нежелании Ц.В. выполнять свои обязательства по уплате оставшейся части стоимости купленной квартиры, она решила обратиться в правоохранительные органы. В ходе проверки, проведенной отделом милиции... УВД по городу Твери, Ц.В., давая показания, подтвердила факт наличия у нее задолженности и заявила о своем намерении погасить данную задолженность. Однако этого сделано не было.
Полагает, что несмотря на достигнутую устно договоренность о продаже квартиры за сумму... рублей, Ц.В., пользуясь своим знакомством с директором агентства недвижимости "..." К., оформила сделку без указания действительной стоимости продаваемого объекта и с указанием того, что расчет между сторонами уже полностью произведен, что не соответствовало действительности. Свои действия Ц.В. при этом мотивировала проявлением заботы об интересах продавца, чтобы ему не пришлось уплачивать подоходный налог. Таким образом, у продавца было сформировано покупателем убеждение в том, что квартира продается за сумму... рублей, и продавцу вся эта сумма будет выплачена, хотя и с рассрочкой.
Считает, что в данном случае по соглашению сторон цена продаваемой квартиры была установлена в размере... рублей. То обстоятельство, что данная цена не была указана в договоре купли-продажи, обусловлено действиями покупателя Ц.В. В результате у продавца сформировалось заблуждение, имеющее существенное значение, относительно природы совершаемой сделки. В данном случае продавец действовал под влиянием ошибочных представлений. Продавец не пошел бы на заключение сделки, если бы имел в тот момент истинное представление о возможных последствиях совершения сделки на таких условиях.
Приведенные факты, по мнению истца, позволяют сделать вывод о том, что данная сделка, как совершенная под влиянием заблуждения, в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ должна быть признана судом недействительной.
В ходе судебного разбирательства по делу стороной истца в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнялся предмет исковых требований. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры, возвратить квартиру в собственность Л.В.; обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере... рублей; прекратить право пользование Ц.В. и Ц. спорным жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному выше адресу.
В судебном заседании истец Л.В. свои уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года поддержала в полном объеме, по доводам и обстоятельствам, указанным в уточненном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель истца С. поддержал в полном объеме уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года, полагал, что действиями ответчика Ц.В. допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретенного имущества, что позволяет ставить вопрос о расторжении заключенного договора в судебном порядке. Последствием расторжения договора является возврат сторон договора в положение, предшествовавшее его заключению. При этом право собственности ответчиков на квартиру должно прекратиться, а запись о данных правах в ЕГРП должна быть прекращена. При возврате жилого помещения в собственность истца пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире будут ущемлять права и интересы истца. Соответственно право пользования ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и они должны быть сняты с регистрационного учета.
В судебное заседание ответчики Ц. и Ц.В., извещенные судом о месте и времени судебного разбирательства, не явились, ранее представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием их представителей З. и Р..
В своих письменных возражениях от 27.10.2010 года ответчик Ц.В. исковые требования не признала, указав, что с предложением купить квартиру Л. обращалась к ней неоднократно, однако, возможность приобрести квартиру за... руб. у нее отсутствовала. В... г. Л. сказала, что в дер.... срочно продается дом с земельным участком за... руб., который ее устраивал. По этой причине предложила купить ее квартиру по цене ниже... рублей. Она приняла предложение Л., поскольку на ее квартиру в... нашелся покупатель, который согласился купить квартиру за... рублей. Л. сама предложила сделать ремонт в квартире, обязалась дополнительно к продажной цене квартиры оплатить стоимость работ по ремонту квартиры в сумме... рублей. Все сделки состоялись... После оформления сделки купли-продажи Л. стала говорить, что ее квартира стоила значительно дороже, предложила ей доплатить сумму... рублей. Она, Ц.В., ответила отказом, поскольку между ними была другая договоренность.
..., действительно, дала Л. расписку, в соответствии с которой должна была заплатить в течение 5-ти лет долг в размере... рублей. Расписку дала, находясь в растерянном состоянии и под страхом. В милиции также вынуждена была признать данный долг, так как боялась возбуждения против нее уголовного дела.
В данный момент долг не признает, считает, что свои обязательства перед Л. по договору она полностью выполнила.
В судебном заседании представители ответчиков З. и Р., действующие на основании доверенностей, исковые требовании не признали, поддержали письменные возражения ответчика Ц.В. Полагали также, что расписка была дана Ц.В. под давлением. Кроме того, у Ц.В. не было очков, в связи с чем она не могла должным образом прочитать текст расписки. Материалы проверки сотрудниками ОВД по заявлению гражданина не могут являться доказательственной базой в суде, т.к. они проводились не в рамках уголовного дела. Ц.В. не была ознакомлена с положениями закона о даче заведомо ложных показаний. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела было вынесено только на основании слов заявителя. При этом ответчиками не оспаривается тот факт, что в договоре указана не полная стоимость квартиры, но сделано это было по обоюдному согласию участников сделки.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и Управление Федеральной миграционной службы по Тверской области участия в судебном заседании не принимали, о месте и времени судебного разбирательства данные лица извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы указано, что в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, одновременное изменение того и другого недопустимо. Первоначальное требование истца о недействительности сделки было основано на его заблуждении (ст. 178 ГК РФ).
Уточненное исковое заявление основано на положениях ст. ст. 450, 453, 1102, 1104, 209, 288, 292 ГК РФ.
Принимая к производству уточненное исковое заявление, суд не учел того, что истец изменил не только предмет, но и основание иска. В этом случае следовало отказать в принятии уточненного заявления и предложить истцу подать новое заявление. В силу нарушения судом положений ст. ст. 39, 56 ГПК РФ решение нельзя признать законным и обоснованным.
Суд также не применил закон, подлежащий применению, решение суда основано на выводах, носящих предположительный характер, кроме того, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Так, в соответствии с доверенностью Л. была уполномочена Л.В. продать спорную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. Таким образом, договор между нею, Ц.В., и представителем истца был заключен в соответствии с действующим законодательством, в частности, не противоречил ст. ст. 421 и 422 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В данном случае договор соответствовал законодательству и волеизъявлению сторон, расчеты произведены полностью и претензии по расчетам отсутствовали, что отражено в тексте договора.
Доводы суда о том, что спорная квартира продавалась агентством недвижимости за... руб. и соответственно должна быть продана за эту сумму, являются предположительными. Не состоятелен и вывод суда о наличии устной договоренности сторон по поводу указанной цены.
Представленная долговая расписка не может являться доказательством по делу. Буквальное значение долговой расписки означает наличие денежного долга, возврат долга определен в течение пяти лет до полного погашения.
Ответчик Ц.В., действующая в интересах несовершеннолетнего Ц., представители третьих лиц в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц и их представителей.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя кассатора Ц.В. по доверенности И., поддержавшую доводы жалобы, истца Л.В. и ее представителя по доверенности С., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что... между Л.В., действующей в лице представителя по доверенности Л.., и Ц.В., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего сына Ц., был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Л. (представитель продавца) продала, а Ц.В. и Ц. (покупатели) купили в долевую собственность, по... доли каждый, ... квартиру общей площадью... кв.м, в том числе жилой площадью... кв.м, по адресу:.... На основании передаточного акта от... представитель продавца передала, а покупатели приняли в долевую собственность указанную выше квартиру, по... доле каждый.
... данный договор купли-продажи был зарегистрирован УФРС по Тверской области, регистрационный....
Как утверждала Л.В., ответчики не исполняют обязанностей по оплате приобретенного ими имущества, стоимость которого была определена сторонами в сумме... рублей. Передав за проданную квартиру сумму... рублей, ответчики сумму в размере... рублей в течение одного года после совершения сделки не выплатили, передав только... рублей. Подобными действиями допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретенного имущества, что позволяет ставить вопрос о расторжении заключенного договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а последний обязуется оплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 2.1 договора цена продаваемой квартиры указана сторонами в сумме... рублей. Из п. 2.4 договора следует, что представитель продавца получил от покупателя указанную выше денежную сумму до подписания договора.
Однако, из текста расписки от... усматривается, что Л. получила от Ц.В. сумму, превышающую указанную в договоре (... руб.) на... руб., т.е. получила... руб., из которых... руб. в дальнейшем были переданы Л.. Ц.В. для завершения ремонта в спорной квартире. Данные обстоятельства стороны по делу не оспаривали.
Таким образом, судом установлено и ответчиками не отрицался тот факт, что в договоре купли-продажи спорной квартиры указана ее неполная стоимость.
Кроме того, в период с... года по... года ответчики выплатили истцу еще... руб.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Учитывая данное требование закона, приведенные выше обстоятельства, а также оценивая представленные истцом доказательства, суд пришел к выводу о том, что сторонами цена объекта недвижимости была определена именно в сумме... руб.
Вопреки доводам кассационной жалобы полагать, что такой вывод суда носит всего лишь предположительный характер, нельзя, поскольку совокупность доказательств свидетельствует об обратном.
Так, стоимость спорного объекта недвижимости с учетом его характеристик по соглашению об условиях продаж (приложение... к договору об оказания услуг ООО "..." от...) определена в сумме... рублей.
Из долговой расписки от... усматривается, что Ц.В. обязалась вернуть денежный долг в размере... рублей Л.В. в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая... рублей.
В своем заявлении в ОВД Московского района г. Твери (КУСП-... от...) Л. также указала, что продажная цена квартиры по соглашению участников сделки установлена в размере... рублей.
Ц.В. в своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ... УВД по г. Твери проверки подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно... рублей.
Эта же цена нашла подтверждение в ходе проверки заявления Л. и отражена в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от....
Допрошенная в качестве свидетеля Л. подтвердила, что стороны сделки согласовали цену продаваемой квартиры в сумме... рублей, из которых... рублей Ц.В. при заключении договора передала ей, как представителю продавца, а... рублей должна была выплатить в течение одного года после совершения сделки.
Свидетель В., риэлтор агентства недвижимости, показала, что она занималась продажей спорной квартиры с... года по... года. Данная квартира находилась в нормальном состоянии и на момент ее продажи не могла стоить ниже... рублей.
Как правильно указал суд, ответчиком не представлено иных доказательств, которые опровергали бы позицию истца о продаже квартиры именно за... руб. Письменные объяснения самой Ц.В. достаточным доказательством, подтверждающим обратное, являться не могут. Показания свидетеля Р. не опровергают и не подтверждают юридически значимые по делу обстоятельства.
Каких-либо процессуальных действий, направленных на оспаривание содержащихся в материалах проверки ОБЭП ОМ... УВД по г. Твери и подтверждающих договоренность сторон о сумме сделки в... руб. сведений, Ц.В. не предпринято, данных о том, что в ходе такой проверки Ц.В. была введена в заблуждение, или находилась в болезненном состоянии, по делу не имеется.
Правильно определена судом и задолженность ответчиков по договору... рублей (с учетом... руб., переданных для ремонта квартиры).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку ответчики не произвели в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, суд в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ правильно признал данное обстоятельство существенным нарушением договора, поскольку при цене сделки... руб. недополученная сумма... руб. являлась для истца существенной, тем более, что ответчики приобрели право собственности на четырехкомнатную квартиру. Таким образом, имелись основания для расторжения договора.
Как правильно указал суд, факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением не препятствует расторжению договора продажи объекта недвижимости.
Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры является возврат сторон договора в положение, предшествующее его заключению.
В данном случае последствием расторжения договора купли-продажи является возврат в собственность истца спорной квартиры, а на истца в свою очередь должна быть возложена обязанность по возврату ответчикам полученных от продажи квартиры денежных средств в сумме... руб. При этом суд правильно исключил из числа обязательств... руб., переданных ответчикам для завершения ремонта квартиры, так как эти обязательства носили самостоятельный характер.
Регистрация ответчиков в спорной квартире имела место в связи с заключенным договором купли-продажи и переходом к ним права собственности на данное жилое помещение. При возврате жилого помещения в собственность истца пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире, как правильно признал суд, будут существенно ущемлять права и законные интересы истца. Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчики не являются членами семьи истца, совместное проживание истца и ответчиков в квартире невозможно, истец на сохранения права пользования ответчиками квартирой не согласен, право пользования ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и последние должны быть сняты с регистрационного учета.
Доводы кассатора о нарушениях процессуального законодательства при разрешении дела, приняты во внимание быть не могут.
Действительно, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска. В данном случае истец изменил предмет своих требований, основание иска (те юридические факты, на которых основаны требования) изменено не было.
Участие органа опеки и попечительства не требовалось, поскольку Ц. не является лицом, оставшимся без родительского попечения, не находится под опекой или попечительством.
Таким образом, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его отмены в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда г. Твери от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.БОВГАТОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
М.В.РАТЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2622
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2011 г. по делу N 33-2622
судья Ипатов В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Бовгатовой Н.В.,
судей Ратьковой М.В., Сережкина А.А.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "28" июня 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационную жалобу Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц., на решение Московского районного суда г. Твери от 06 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Исковые требования Л.В. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:..., заключенный... между Л.В. и Ц.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Ц., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним....
Возвратить квартиру N..., находящуюся по адресу:... в собственность Л.В..
Обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере... рублей.
Прекратить право пользование Ц.В. и Ц. жилым помещением - квартирой по адресу:...
Снять Ц.В. и Ц. с регистрационного учета по адресу:....
В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное судебное решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекращения права долевой собственности Ц.В. и Ц., по... доли у каждого, на квартиру по адресу:... регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Л.В. на квартиру по адресу:....
Взыскать с Ц.В. в пользу Л.В. в возврат госпошлины денежную сумму в размере... рублей... копеек".
Судебная коллегия
установила:
Л.В. обратилась в суд с иском к Ц.В. и Ц. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:..., с применением последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции; признании недействительной государственной регистрации права собственности Ц.В. и Ц. на указанную квартиру; признании права собственности Л.В. и государственной регистрации права собственности Л.В. на ту же квартиру; прекращении права пользования Ц.В., Ц. спорной квартирой со снятием их с регистрационного учета.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора передачи квартиры в собственность от... ей, Л.В., принадлежала четырехкомнатная квартира общей площадью... кв.м, расположенная по адресу:.... В указанной квартире она проживала вместе со своей матерью Л. Имея намерение продать квартиру в городе с тем, чтобы купить на вырученные от продажи квартиры деньги жилой дом за городской чертой, она с этой целью... заключил договор об оказании услуг по продаже квартиры с агентством недвижимости "...", сотрудниками которого была определена продажная цена квартиры в размере... рублей.
Однако вследствие чрезвычайно неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости, обусловленной экономическим кризисом, агентству "..." не удалось подыскать покупателей на принадлежащую ей квартиру.
В тот период времени ей с матерью оказывала услуги в качестве психолога и целителя Ц.В., у которой с ее матерью сложились доверительные отношения. В... года, зная об их намерении продать квартиру, Ц.В. предложила продать данную квартиру ей.
На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла около... рублей. Ц.В. предложила им вариант с рассрочкой платежа, при этом обязалась приватизировать и продать свою однокомнатную квартиру в..., которая на тот момент оценивалась в... рублей, а вырученные за данную квартиру деньги она должна была отдать ей. Оставшуюся сумму... рублей отдать по частям в течение одного года.
Договор купли-продажи был заключен.... Ее интересы в данной сделке на указанных условиях по доверенности представляла ее мать Л.
Уже после совершения сделки она узнала, что ее мать Л. вместо того, чтобы заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подписала обычный договор купли-продажи, в котором сказано, что расчет между сторонами договора уже полностью произведен. Обязательства Ц.В. по выплате оставшейся части цены квартиры в... рублей вообще никак не были оформлены. Из объяснений матери следовало, что Ц.В. и директор агентства недвижимости "..." К., оформлявшая данную сделку, убедили ее в необходимости занизить стоимость отчуждаемого объекта с целью избежать уплаты налога. Кроме того, выяснилось, что через несколько дней после совершения сделки ее мать из денег, полученных от продажи квартиры, дала... рублей в долг Ц.В. для завершения ремонта спорной квартиры. Обязательства Ц.В. о возврате... рублей также не были оформлены.
Стремясь исправить ситуацию с неоформленным долгом Ц.В. за купленную квартиру, она настояла на проведении личной встречи с нею, итогом встречи стала долговая расписка от....
В течение... года Ц.В. выплатила в счет имевшейся задолженности за купленную квартиру в общей сложности... рублей. После этого какие-либо выплаты прекратились.
Весной... года, убедившись в нежелании Ц.В. выполнять свои обязательства по уплате оставшейся части стоимости купленной квартиры, она решила обратиться в правоохранительные органы. В ходе проверки, проведенной отделом милиции... УВД по городу Твери, Ц.В., давая показания, подтвердила факт наличия у нее задолженности и заявила о своем намерении погасить данную задолженность. Однако этого сделано не было.
Полагает, что несмотря на достигнутую устно договоренность о продаже квартиры за сумму... рублей, Ц.В., пользуясь своим знакомством с директором агентства недвижимости "..." К., оформила сделку без указания действительной стоимости продаваемого объекта и с указанием того, что расчет между сторонами уже полностью произведен, что не соответствовало действительности. Свои действия Ц.В. при этом мотивировала проявлением заботы об интересах продавца, чтобы ему не пришлось уплачивать подоходный налог. Таким образом, у продавца было сформировано покупателем убеждение в том, что квартира продается за сумму... рублей, и продавцу вся эта сумма будет выплачена, хотя и с рассрочкой.
Считает, что в данном случае по соглашению сторон цена продаваемой квартиры была установлена в размере... рублей. То обстоятельство, что данная цена не была указана в договоре купли-продажи, обусловлено действиями покупателя Ц.В. В результате у продавца сформировалось заблуждение, имеющее существенное значение, относительно природы совершаемой сделки. В данном случае продавец действовал под влиянием ошибочных представлений. Продавец не пошел бы на заключение сделки, если бы имел в тот момент истинное представление о возможных последствиях совершения сделки на таких условиях.
Приведенные факты, по мнению истца, позволяют сделать вывод о том, что данная сделка, как совершенная под влиянием заблуждения, в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ должна быть признана судом недействительной.
В ходе судебного разбирательства по делу стороной истца в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнялся предмет исковых требований. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи спорной квартиры, возвратить квартиру в собственность Л.В.; обязать Л.В. возвратить Ц.В. и Ц. полученные ею по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере... рублей; прекратить право пользование Ц.В. и Ц. спорным жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному выше адресу.
В судебном заседании истец Л.В. свои уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года поддержала в полном объеме, по доводам и обстоятельствам, указанным в уточненном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель истца С. поддержал в полном объеме уточненные в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования от 07 февраля 2011 года, полагал, что действиями ответчика Ц.В. допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретенного имущества, что позволяет ставить вопрос о расторжении заключенного договора в судебном порядке. Последствием расторжения договора является возврат сторон договора в положение, предшествовавшее его заключению. При этом право собственности ответчиков на квартиру должно прекратиться, а запись о данных правах в ЕГРП должна быть прекращена. При возврате жилого помещения в собственность истца пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире будут ущемлять права и интересы истца. Соответственно право пользования ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и они должны быть сняты с регистрационного учета.
В судебное заседание ответчики Ц. и Ц.В., извещенные судом о месте и времени судебного разбирательства, не явились, ранее представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием их представителей З. и Р..
В своих письменных возражениях от 27.10.2010 года ответчик Ц.В. исковые требования не признала, указав, что с предложением купить квартиру Л. обращалась к ней неоднократно, однако, возможность приобрести квартиру за... руб. у нее отсутствовала. В... г. Л. сказала, что в дер.... срочно продается дом с земельным участком за... руб., который ее устраивал. По этой причине предложила купить ее квартиру по цене ниже... рублей. Она приняла предложение Л., поскольку на ее квартиру в... нашелся покупатель, который согласился купить квартиру за... рублей. Л. сама предложила сделать ремонт в квартире, обязалась дополнительно к продажной цене квартиры оплатить стоимость работ по ремонту квартиры в сумме... рублей. Все сделки состоялись... После оформления сделки купли-продажи Л. стала говорить, что ее квартира стоила значительно дороже, предложила ей доплатить сумму... рублей. Она, Ц.В., ответила отказом, поскольку между ними была другая договоренность.
..., действительно, дала Л. расписку, в соответствии с которой должна была заплатить в течение 5-ти лет долг в размере... рублей. Расписку дала, находясь в растерянном состоянии и под страхом. В милиции также вынуждена была признать данный долг, так как боялась возбуждения против нее уголовного дела.
В данный момент долг не признает, считает, что свои обязательства перед Л. по договору она полностью выполнила.
В судебном заседании представители ответчиков З. и Р., действующие на основании доверенностей, исковые требовании не признали, поддержали письменные возражения ответчика Ц.В. Полагали также, что расписка была дана Ц.В. под давлением. Кроме того, у Ц.В. не было очков, в связи с чем она не могла должным образом прочитать текст расписки. Материалы проверки сотрудниками ОВД по заявлению гражданина не могут являться доказательственной базой в суде, т.к. они проводились не в рамках уголовного дела. Ц.В. не была ознакомлена с положениями закона о даче заведомо ложных показаний. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела было вынесено только на основании слов заявителя. При этом ответчиками не оспаривается тот факт, что в договоре указана не полная стоимость квартиры, но сделано это было по обоюдному согласию участников сделки.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и Управление Федеральной миграционной службы по Тверской области участия в судебном заседании не принимали, о месте и времени судебного разбирательства данные лица извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела без участия их представителей.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы указано, что в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, одновременное изменение того и другого недопустимо. Первоначальное требование истца о недействительности сделки было основано на его заблуждении (ст. 178 ГК РФ).
Уточненное исковое заявление основано на положениях ст. ст. 450, 453, 1102, 1104, 209, 288, 292 ГК РФ.
Принимая к производству уточненное исковое заявление, суд не учел того, что истец изменил не только предмет, но и основание иска. В этом случае следовало отказать в принятии уточненного заявления и предложить истцу подать новое заявление. В силу нарушения судом положений ст. ст. 39, 56 ГПК РФ решение нельзя признать законным и обоснованным.
Суд также не применил закон, подлежащий применению, решение суда основано на выводах, носящих предположительный характер, кроме того, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Так, в соответствии с доверенностью Л. была уполномочена Л.В. продать спорную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. Таким образом, договор между нею, Ц.В., и представителем истца был заключен в соответствии с действующим законодательством, в частности, не противоречил ст. ст. 421 и 422 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В данном случае договор соответствовал законодательству и волеизъявлению сторон, расчеты произведены полностью и претензии по расчетам отсутствовали, что отражено в тексте договора.
Доводы суда о том, что спорная квартира продавалась агентством недвижимости за... руб. и соответственно должна быть продана за эту сумму, являются предположительными. Не состоятелен и вывод суда о наличии устной договоренности сторон по поводу указанной цены.
Представленная долговая расписка не может являться доказательством по делу. Буквальное значение долговой расписки означает наличие денежного долга, возврат долга определен в течение пяти лет до полного погашения.
Ответчик Ц.В., действующая в интересах несовершеннолетнего Ц., представители третьих лиц в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц и их представителей.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав представителя кассатора Ц.В. по доверенности И., поддержавшую доводы жалобы, истца Л.В. и ее представителя по доверенности С., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что... между Л.В., действующей в лице представителя по доверенности Л.., и Ц.В., действующей за себя и в интересах своего несовершеннолетнего сына Ц., был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Л. (представитель продавца) продала, а Ц.В. и Ц. (покупатели) купили в долевую собственность, по... доли каждый, ... квартиру общей площадью... кв.м, в том числе жилой площадью... кв.м, по адресу:.... На основании передаточного акта от... представитель продавца передала, а покупатели приняли в долевую собственность указанную выше квартиру, по... доле каждый.
... данный договор купли-продажи был зарегистрирован УФРС по Тверской области, регистрационный....
Как утверждала Л.В., ответчики не исполняют обязанностей по оплате приобретенного ими имущества, стоимость которого была определена сторонами в сумме... рублей. Передав за проданную квартиру сумму... рублей, ответчики сумму в размере... рублей в течение одного года после совершения сделки не выплатили, передав только... рублей. Подобными действиями допущено существенное нарушение договора купли-продажи в части неоплаты приобретенного имущества, что позволяет ставить вопрос о расторжении заключенного договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а последний обязуется оплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 2.1 договора цена продаваемой квартиры указана сторонами в сумме... рублей. Из п. 2.4 договора следует, что представитель продавца получил от покупателя указанную выше денежную сумму до подписания договора.
Однако, из текста расписки от... усматривается, что Л. получила от Ц.В. сумму, превышающую указанную в договоре (... руб.) на... руб., т.е. получила... руб., из которых... руб. в дальнейшем были переданы Л.. Ц.В. для завершения ремонта в спорной квартире. Данные обстоятельства стороны по делу не оспаривали.
Таким образом, судом установлено и ответчиками не отрицался тот факт, что в договоре купли-продажи спорной квартиры указана ее неполная стоимость.
Кроме того, в период с... года по... года ответчики выплатили истцу еще... руб.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Учитывая данное требование закона, приведенные выше обстоятельства, а также оценивая представленные истцом доказательства, суд пришел к выводу о том, что сторонами цена объекта недвижимости была определена именно в сумме... руб.
Вопреки доводам кассационной жалобы полагать, что такой вывод суда носит всего лишь предположительный характер, нельзя, поскольку совокупность доказательств свидетельствует об обратном.
Так, стоимость спорного объекта недвижимости с учетом его характеристик по соглашению об условиях продаж (приложение... к договору об оказания услуг ООО "..." от...) определена в сумме... рублей.
Из долговой расписки от... усматривается, что Ц.В. обязалась вернуть денежный долг в размере... рублей Л.В. в течение пяти лет до полного погашения, долями в размере каждая... рублей.
В своем заявлении в ОВД Московского района г. Твери (КУСП-... от...) Л. также указала, что продажная цена квартиры по соглашению участников сделки установлена в размере... рублей.
Ц.В. в своих объяснениях в ходе проводимой ОБЭП ОМ... УВД по г. Твери проверки подтвердила свои обязательства о выплате за проданную квартиру именно... рублей.
Эта же цена нашла подтверждение в ходе проверки заявления Л. и отражена в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от....
Допрошенная в качестве свидетеля Л. подтвердила, что стороны сделки согласовали цену продаваемой квартиры в сумме... рублей, из которых... рублей Ц.В. при заключении договора передала ей, как представителю продавца, а... рублей должна была выплатить в течение одного года после совершения сделки.
Свидетель В., риэлтор агентства недвижимости, показала, что она занималась продажей спорной квартиры с... года по... года. Данная квартира находилась в нормальном состоянии и на момент ее продажи не могла стоить ниже... рублей.
Как правильно указал суд, ответчиком не представлено иных доказательств, которые опровергали бы позицию истца о продаже квартиры именно за... руб. Письменные объяснения самой Ц.В. достаточным доказательством, подтверждающим обратное, являться не могут. Показания свидетеля Р. не опровергают и не подтверждают юридически значимые по делу обстоятельства.
Каких-либо процессуальных действий, направленных на оспаривание содержащихся в материалах проверки ОБЭП ОМ... УВД по г. Твери и подтверждающих договоренность сторон о сумме сделки в... руб. сведений, Ц.В. не предпринято, данных о том, что в ходе такой проверки Ц.В. была введена в заблуждение, или находилась в болезненном состоянии, по делу не имеется.
Правильно определена судом и задолженность ответчиков по договору... рублей (с учетом... руб., переданных для ремонта квартиры).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку ответчики не произвели в полном объеме оплату по договору купли-продажи в установленные сроки, суд в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ правильно признал данное обстоятельство существенным нарушением договора, поскольку при цене сделки... руб. недополученная сумма... руб. являлась для истца существенной, тем более, что ответчики приобрели право собственности на четырехкомнатную квартиру. Таким образом, имелись основания для расторжения договора.
Как правильно указал суд, факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением не препятствует расторжению договора продажи объекта недвижимости.
Последствием расторжения договора купли-продажи квартиры является возврат сторон договора в положение, предшествующее его заключению.
В данном случае последствием расторжения договора купли-продажи является возврат в собственность истца спорной квартиры, а на истца в свою очередь должна быть возложена обязанность по возврату ответчикам полученных от продажи квартиры денежных средств в сумме... руб. При этом суд правильно исключил из числа обязательств... руб., переданных ответчикам для завершения ремонта квартиры, так как эти обязательства носили самостоятельный характер.
Регистрация ответчиков в спорной квартире имела место в связи с заключенным договором купли-продажи и переходом к ним права собственности на данное жилое помещение. При возврате жилого помещения в собственность истца пользование ответчиками квартирой и их регистрация в квартире, как правильно признал суд, будут существенно ущемлять права и законные интересы истца. Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчики не являются членами семьи истца, совместное проживание истца и ответчиков в квартире невозможно, истец на сохранения права пользования ответчиками квартирой не согласен, право пользования ответчиками данной квартирой должно быть прекращено и последние должны быть сняты с регистрационного учета.
Доводы кассатора о нарушениях процессуального законодательства при разрешении дела, приняты во внимание быть не могут.
Действительно, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска. В данном случае истец изменил предмет своих требований, основание иска (те юридические факты, на которых основаны требования) изменено не было.
Участие органа опеки и попечительства не требовалось, поскольку Ц. не является лицом, оставшимся без родительского попечения, не находится под опекой или попечительством.
Таким образом, материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его отмены в условиях кассации по приведенным в жалобе доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права при разрешении спора не установлено.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда г. Твери от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ц.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ц. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.БОВГАТОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
М.В.РАТЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)