Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс": представитель Лебедев Л.Л., доверенность N 42 от 05.10.2012; представитель Долгих А.С., доверенность N 17 от 06.04.2013;
- от индивидуального предпринимателя Черекаевой Светлане Михайловне: представитель Абаринова М.Д., доверенность от 01.11.2012;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 по делу N А53-30788/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Черекаевой Светлане Михайловне
о расторжении договоров аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Черекаевой Светланы Михайловны
к обществу с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс"
при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга", закрытого акционерного общества "Донэнергосбыт"
о взыскании задолженности и пени,
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс" (далее - истец, ООО "МеталлЭнергоРесурс", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Черекаевой Светлане Михайловне (далее - ответчик, ИП Черекаева С.М., предприниматель) о расторжении договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, договора аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от подписания дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ИП Черекаева С.М. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области со встречным иском к ООО "МеталлЭнергоРесурс" о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012 и неустойки в сумме 36 421 рубль 52 копейки (с учетом уточнения встречных исковых требований, а также отказа предпринимателя от требований об освобождении арендуемых нежилых помещений, принятых определением суда первой инстанции от 27.12.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 8, 16)).
Встречные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011 и договору аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2012 встречное исковое заявление ИП Черекаева С.М. принято к производству суда первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" (далее - ОАО "МРСК Юга"), закрытое акционерное общество "Донэнергосбыт" (ЗАО "ДЭС").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "МеталлЭнергоРесурс" отказано. Встречные исковые требования ИП Черекаевой СМ удовлетворены; с общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность в сумме 369 320 рублей, пеня в сумме 36 421 рубля 52 копеек, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 114 рублей 83 копейки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договоры аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 были расторгнуты арендатором в одностороннем порядке по истечении 2-х месяцев с момента получения уведомления N 299 от 02.07.2012. В связи с этим, оснований для расторжения указанных договоров в судебном порядке не имеется. Доводы общества о незаключенности договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 отклонены судом первой инстанции, поскольку условия об объектах аренды согласованы сторонами, имущество принято обществом по актам приема-передачи без каких-либо возражения. Поскольку договоры аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 исполнялись сторонами, общество не вправе ссылаться на несогласованность условий о предмете аренды и незаключенность договоров. Предусмотренных статьями 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания договора незаключенными, ввиду отсутствия государственной регистрации, также не имеется, поскольку спорные договоры заключены сторонами на 11 месяцев.
Установив, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" обязательства по внесения арендной платы по договорам N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 надлежащим образом не исполнило, суд взыскал в пользу ИП Черекаевой С.М. задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку данных платежей в согласованных сторонами размерах.
Не согласившись с указанным судебным актом, ОО "МеталлЭнергоРесурс" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, встречные исковые требования предпринимателя, основанные на двух различных договорах, не могли быть приняты к производству суда первой инстанции и рассмотрены в рамках одного арбитражного дела. В нарушение пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отказал в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения требований общества о признании незаключенными договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011, рассматриваемых в рамках дел N А53-36995/2012 и А53-36996/2012. Суд первой инстанции не принял во внимание, что стороны договорились о сроках действия договоров более 1 года, что подразумевало их государственную регистрацию, которая не была произведена сторонами. Отсутствие в деле доказательств наличия у предпринимателя права собственности на передаваемое в аренду имущества противоречит требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представленные в дело договоры купли-продажи от 29.09.2010 и от 02.10.2009 юридически порочны и в нарушение статей 64, 75 Гражданского кодекса Российской Федерации представлены в виде незаверенных копий. В случае признания спорных договоров юридически значимыми, судом первой инстанции неверно определена дата их расторжения, которую следует исчислять по истечение 45 дней с момента направления предпринимателю письма N 120 от 02.04.2012 по договору N 19/11 от 01.06.2011 (с 17.05.2012) и по истечении 60 дней с момента отправления письма N 208/2 от 18.08.2012 по договору N 08/11 от 01.06.2011 (с 17.07.2012).
В правовом обосновании апелляционной жалобы общество повторно указало на отсутствие в деле доказательств права собственности предпринимателя на передаваемое в аренду имущество и неверное определение судом первой инстанции сроков их досрочного расторжения. Дополнительно ООО "МеталлЭнергоРесурс" указало на то, что судом первой инстанции не учтены форс-мажорные обстоятельства в виде исключения затрат на содержание земельного участка Региональной службой по тарифам Ростовской области.
В отзыве ИП Черекаева С.М. апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Предприниматель указал, что встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договорам N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 принято в соответствии со статьями 125, 127, 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец при обращении в суд с первоначальным иском самостоятельно объединил требования по различным договорам аренды. Отказ в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения требований истца о признании договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 незаключенными соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009. Договоры купли-продажи, подтверждающие право собственности предпринимателя на переданное в аренду имущество были представлены в материалы дела 07.02.2013 в заверенных копиях, в связи с чем, общество имело возможность для ознакомления с указанными документами. В письмах ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 от 02.04.2012 и N 208/2 от 18.08.2012 отсутствуют требования о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 в одностороннем порядке, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неверном определении судом момента расторжения спорных договоров являются необоснованными. Доводы общества о том, что спорные договоры заключены на срок более 1 года противоречат согласованным сторонами условиям договоров в редакции дополнительных соглашений.
В судебном заседании представители ООО "МеталлЭнергоРесурс" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013. Заявили ходатайства о приостановлении производства по делу, приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций.
Представитель ИП Черекаевой С.М. выступила против удовлетворения апелляционной жалобы общества по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что предприниматель возражает против удовлетворения ходатайств, заявленных представителями общества.
ОАО "МРСК Юга" и ЗАО "ДЭС", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявленное ООО "МеталлЭнергоРесурс" ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения споров по делам N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 о признании незаключенными договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Из материалов дела следует, что предметом первоначального иска по настоящему делу являются требования о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011; предметом встречного иска являются требования о взыскании задолженности по указанным договорам.
В рамках дел N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 рассматриваются требования о признании договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 незаключенными.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора (под которым понимается и иск о признании договора незаключенным), в том числе если такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, невозможность рассмотрения настоящего дела о расторжении договоров аренды и взыскании задолженности по ним до разрешения арбитражным судом дел N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 по иску о признании указанных договоров незаключенными отсутствует.
То обстоятельство, что принятый по другому делу судебный акт может повлиять на рассмотрение настоящего дела, исходя из положений ст. ст. 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывает арбитражный суд и не предоставляет ему право приостановить производство по делу.
Вступившие в законную силу судебные акты по делам N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 могут являться основанием для обращения ООО "МеталлЭнергоРесурс" с заявлением о пересмотре судебного акта по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При разрешении заявленных ООО "МеталлЭнергоРесурс" ходатайств о приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции истец не заявлял ходатайства о приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций.
Наличие объективных обстоятельств, обусловливающих невозможность заявления таких ходатайств в суде первой инстанции, истцом не доказано. Доказательства существования обстоятельств, определенных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, истцом не представлены.
Поскольку суд апелляционной инстанции не вправе принимать дополнительные доказательства в отсутствие предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, а существование последних ООО "МеталлЭнергоРесурс" не доказано, в удовлетворении заявленных обществом ходатайств о приобщении и истребовании дополнительных доказательств надлежит отказать.
Удовлетворение заявленных истцом ходатайств на стадии апелляционного рассмотрения дела, могло бы нарушить принципы равноправия и состязательности сторон (ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поставить истца в преимущественное положение перед остальными участниками процесса, чем нарушить права иных лиц, участвующих в деле, подорвать значение судебного акта, несоблюдением предусмотренного законом порядка представления доказательств в суды первой и апелляционной инстанций. Риск неблагоприятных последствий в данном случае должен возлагаться на сторону, не совершившую определенные процессуальные действия, а не на иных участников процесса (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлены надлежащим образом заверенные договоры купли-продажи объектов электросетевого хозяйства (отметка о соответствии копии оригинала на обороте последнего листа договора в месте сшива листов), в связи с чем, общество не обосновало необходимость истребования оригинала указанных договоров (т. 2 л.д. 84-93)
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Черекаевой С.М. (арендодатель) и ООО "МеталлЭнергоРесурс" был заключен договор аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает имущество (объекты электросетевого хозяйства) согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1 л.д. 12).
Актом приема-передачи от 01.06.2011 подтверждается передача арендатору имущества, перечисленного в приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 19).
Пунктом 3.1 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2011) предусмотрено, что срок аренды имущества по настоящему договору составляет 11 месяцев. Действие договора автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев, если иное не заявлено любой из сторон за месяц до истечения срока его действия (т. 1 л.д. 22).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.06.2011 пункт 4.4 договора изложен в следующей редакции: "Договор вступает в законную силу с месяца, в котором вступает в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором" (т. 1 л.д. 21).
Согласно пункту 4.1 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011 сумма арендной платы составляет 480 000 рублей за 1 календарный год. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно (пункт 4.2 договора).
Между ИП Черекаевой С.М. (арендодатель) и ООО "МеталлЭнергоРесурс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить нежилые помещения, находящиеся в собственности арендодателя, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанные нежилые помещения, а именно: одна комната общей площадью 31,2 кв. м (комната N 303) по адресу: 347740, Россия, Ростовская область, Зерноградский район, г. Зерноград, ул. им. Ленина, дом N 16, литер Б1 (т. 1 л.д. 27).
Пунктом 1.4 договора N 19/11 от 01.06.2011 предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Помещение считается переданным с момента заключения договора.
В силу пункта 3.1 договора N 19/11 от 01.06.2011 договор заключен на срок одиннадцать месяцев. Действие настоящего договора автоматически пролонгируется на прежних условиях на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит другой стороне о намерении его расторгнуть не менее чем за 45 дней до истечения срока действия договора.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.06.2011 пункт 3.1 договора N 19/11 от 01.06.2011 дополнен абзацем следующего содержания: "Договор вступает в законную силу с месяца, в котором вступает в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором" (т. 1 л.д. 33).
Арендная плата по договору составляет 6 240 рублей за 1 календарный месяц (пункт 4.1 договора N 19/11 от 01.06.2011).
Постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области N 28/4 от 23.12.2011 для ООО "МеталлЭнергоРесурс" были утверждены индивидуальные тарифы на услуги по передаче электрической энергии на период с 01.01.2012 по 30.06.2012 (т. 2, л.д. 62).
Ссылаясь на то, что Региональной службой по тарифам Ростовской области при утверждении тарифов были исключены затраты на содержание земельного участка в г. Зернограде, ООО "МеталлЭнергоРесурс" направил в адрес предпринимателя дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (письма общества N 120 и N 121 от 02.04.2012 - т. 1 л.д. 36-37).
Доказательств получения обществом данных писем в материалы дела не представлены.
Письмом N 205 от 15.05.2012 ООО "МеталлЭнергоРесурс" предложило не расторгать договор аренды N 08/11 от 01.06.2011, установив по нему арендную плату в размере 100 рублей за 1 календарный месяц (т. 1 л.д. 39).
Сведения о получении ответчиком данного письма в материалах дела отсутствуют.
Письма ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 о направлении в адрес предпринимателя дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 также были возвращены арендатору без вручения адресату (т. 1 л.д. 41, 47).
В письме от 02.07.2012 N 299, полученном ответчиком 03.07.2012, общество уведомило о необходимости считать договор аренды расторгнутым с момента получения данного уведомления.
Ссылаясь на уклонение предпринимателя от подписания дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды и актов приема-передачи имущества, ООО "МеталлЭнергоРесурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, договора аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
В свою очередь предприниматель, полагая, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" ненадлежащим образом исполнило обязательство по внесению арендных платежей по договорам N 08/11 от 01.06.2011 и N 19/11 от 01.06.2011 заявила требования о взыскании задолженности в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012 и неустойки в сумме 36 421 рубль 52 копейки.
По своей правовой природе договоры N 08/11 от 01.06.2011 и N 19/11 от 01.06.2011 представляют собой договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 1 указанного Постановления указано на обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В суде первой инстанции ООО "МеталлЭнергоРесурс" сослалось на незаключенность договоров аренды, ввиду несогласованности условий об объекте аренды.
Вместе с тем, пунктом 1.1 договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, предусмотрено, что арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает имущество (объекты электросетевого хозяйства) согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1 л.д. 12). В приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011 приведен перечень электросетевого оборудования ИП Черекаевой С.М., предоставляемого в аренду ООО "МеталлЭнергоРесурс", с указанием наименования, места установки, характеристик оборудования и его количества (т. 1 л.д. 17).
Имущество, перечисленное в приложении N 1 к договору N 08/11 от 01.06.2011, принято арендатором по акту приема-передачи от 01.06.2011 без возражений.
Согласно пункту 1.1 договора аренды N 19/11 от 01.06.2011 объектом аренды является нежилое помещение, а именно: одна комната общей площадью 31,2 кв. м (комната N 303) по адресу: 347740, Россия, Ростовская область, Зерноградский район, г. Зерноград, ул. им. Ленина, дом N 16, литер Б1 (т. 1 л.д. 27).
Нежилое помещение принято арендатором без возражений, что отражено в пункте 1.4 договора N 19 от 01.06.2011.
Таким образом, в пунктах 1.1 договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, а также в приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011, сторонами согласованы все необходимые характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды, а именно его наименование, местоположение, площадь недвижимого имущества и характеристики движимого имущества (электросетевого оборудования).
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Следовательно, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности в данном случае его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Однако, из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 у сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями и электросетевым оборудованием.
Так, передача имущества арендатору по договору N 08/11 от 01.06.2011 подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 01.06.2011, описание объектов аренды, в которых совпадает с описанием, предусмотренным приложением N 1 к указанному договору.
Передача имущества по договору аренды N 19/11 от 01.06.2011 отражена в пункте 1.4 договора, что также соответствует требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт принятия в аренду спорного имущества арендатором документально не оспорен, претензии к составу принятого в аренду имущества не заявлены.
Отсюда следует, что предусмотренные договорами обязательства по передаче нежилых помещений в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.
Актом сверки от 23.03.2012 и платежным поручением от 06.08.2011 подтверждается частичное исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору N 08/11 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 112-113).
Следовательно, в процессе эксплуатации арендованного имущества у сторон не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды. Доказательства невозможности либо затруднительности эксплуатации спорных нежилых помещений, ввиду их ненадлежащей индивидуализации, отсутствуют.
В материалы дела не представлены доказательства того, что по адресам, указанным в договорах аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, расположены иные объекты недвижимости или электросетевого оборудования, схожие по своим индивидуальным характеристикам (адрес, наименование, площадь помещений и характеристики объектов электросетевого хозяйства) с теми, которые являются предметом спорных договоров аренды.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические отношения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о том, что договоры аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 фактически исполнялись сторонами, споров относительно неопределенности предмета в процессе исполнения договоров не возникало, претензии к количеству и качеству переданного ООО "МеталлЭнергоРесурс" помещений у арендатора отсутствовали. Следовательно, условия о предмете договоров не могут считаться несогласованными, а договоры - незаключенными.
Доводы ООО "МеталлЭнергоРесурс" о незаключенности договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, ввиду отсутствия их государственной регистрации подлежат отклонению.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53, положение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пунктов 3.1 договоров N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 следует, что стороны согласовали срок аренды, равным 11 месяцев. При этом, начало действия договора определили вступление в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором.
Поскольку срок действия подписанных сторонами договоров аренды составлял менее одного года, их государственная регистрация не требовалась.
Предусмотренное договорами N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 условие о возможности продления договоров на тот же срок является отражением правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о согласовании сторонами срока аренды спорного имущества, превышающего 1 год.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора, Принципы свободного волеизъявления действуют как при заключении договора, так и при его расторжении, что следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Представленными в материалы дела письмами ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 и N 121 от 02.04.2012, N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 подтверждаются намерения арендатор расторгнуть договоры аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по соглашению сторон.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие получение предпринимателем указанных писем, равно как и доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об их направлении в адрес ответчика (опись вложения в почтовое отправление).
Получение данных писем арендатора ИП Черекаева С.М. отрицает.
Подписанные обеими сторонами дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 5.3.4. договора аренды от 01.06.2011 N 08/11 арендатор имеет право досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договора в случаях и по основаниям, предусмотренным настоящим договором. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора допускается в случае и порядке, предусмотренном действующим законодательством, в любое время при полном отказе от аренды. При принятии решения о досрочном расторжении договора арендатор должен письменно уведомить об этом арендодателя не менее, чем за 60 дней (пункт 7.4 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011).
Согласно пункту 6.1. договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 19/11 арендатор обязуется в случае отказа от дальнейшей аренды или частичном изменении арендуемых площадей письменно предупредить арендодателя не менее, чем за два месяца до дня предполагаемого отказа.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования вышеприведенных условий договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 следует, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, ограниченное только необходимостью уведомления арендодателя в определенно установленный договорами срок до момента расторжения договора. Данные условия не противоречат требованиям статьи 421, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Направление арендатором в адрес арендодателя соглашений о расторжении договоров аренды является прямым волеизъявлением на прекращение арендных отношений.
Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения могут считаться прекращенными только с момента доставки соответствующего уведомления.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства получения ответчиком писем ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 и N 121 от 02.04.2012, N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 с приложением соглашений о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что выраженное в данных письмах волеизъявление общества на отказ от спорных договоров не может являться основанием прекращения договорных обязательств.
Из материалов дела следует, что 03.07.2012 ИП Черекаевой С.М. было получено письмо общества от 02.07.2012 N 299 о расторжении договора аренды N 08/11 от 01.06.2011. В суде первой инстанции представитель предпринимателя также подтвердила, что с указанной даты ответчик был уведомлен об отказе общества от договора N 19/11 от 01.06.2011.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 08/11 от 01.06.2011 прекратил свое действие по истечении 60 дней с момента получения письма общества от 02.07.2012 (т.е. с 01.09.2012 - п. 7.4 договора), договор аренды N 19/11 от 01.06.2011 - по истечении двух месяцев с момента получения письма общества от 02.07.2012 (т.е. с 03.09.2012 - пункт 6.1 договора).
Поскольку на момент обращения ООО "МеталлЭнергоРесурс" в арбитражный суд с иском о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 действие указанных договоров было прекращено в связи с односторонним отказом арендатора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований общества о расторжении данных договоров в судебном порядке.
Удовлетворяя встречные исковые требования ИП Черекаевой С.М. суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно представленным ИП Черекаевой С.М. расчетам предметом встречных исковых требований является:
- задолженность по арендной плате по договору N 08/11 от 01.06.2011 за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 в размере 319 400 рублей, по договору N 19/11 от 01.06.2011 за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 в размере 49920 рублей;
- пеня за просрочку исполнения обязательств по указанным договорам за период с 11.02.2012 по 31.08.2012 в размере 36421 рубля 52 копеек (т. 2 л.д. 9-11).
Расчет задолженности произведен ответчиком с учетом согласованного в пунктах 3.1 договоров N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 начала действия договора (вступление в силу акта уполномоченного органа об установлении тарифа на услуги передачи электрической энергии) и до расторжения указанных договоров арендатором в одностороннем порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет соответствует условиям спорных договоров аренды о размерах и сроках внесения арендных платежей, учитывает частичную оплату обществом арендных платежей, является методологически и арифметически верным.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в согласованных спорными договорами размерах ООО "МеталлЭнергоРесурс" не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности предпринимателем наличия задолженности в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012. Встречные исковые требования предпринимателя в указанной части удовлетворены правомерно.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.1 договора N 08/11 от 01.06.2011 предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Аналогичное условие предусмотрено пунктом 7.2 договора N 19/11 от 01.06.2011.
В связи с несвоевременным внесением аренных платежей по договорам N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, предпринимателем правомерно заявлено о взыскании неустойки.
Расчет пени проверен судом первой инстанции и признан верным.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обществом обязанности по внесению арендных платежей установлен судом и подтверждается материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, обществом не представлено, с ООО "МеталлЭнергоРесурс" в пользу ИП Черекаевой С.М. правомерно взыскана неустойка за период с 11.02.2012 по 31.08.2012 в размере 36421 рубля 52 копеек, рассчитанном согласно пункту 6.1 договора N 08/11 от 01.06.2011 и пункту 7.2 договора N 19/11 от 01.06.2011.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества об отсутствии в материалах дела доказательств принадлежности ИП Черекаевой С.М. имущества, переданного в аренду по оспариваемым договорам.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Вместе с тем, порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны.
Собственник имущества, которое было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе требовать соответствующей платы с такого лица в порядке статей 303, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
В связи с этим, вопрос принадлежности предпринимателю спорного имущества, предоставленного в аренду, не входит в предмет доказывания по требованиям о взыскании задолженности договорам аренды.
Доводы ООО "МеталлЭнергоРесурс" о том, что судом первой инстанции не учтены форс-мажорные обстоятельства в виде исключения затрат на содержание земельного участка Региональной службой по тарифам Ростовской области следует отклонить, поскольку указанные обстоятельства не предусмотрены договорами аренды в качестве обстоятельств, освобождающих арендатора от внесения арендных платежей. Кроме того, данные обстоятельства не подпадают под определение непреодолимой силы, действие которой в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности сторону, ненадлежащим образом исполнившую свои обязательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества о том, что рассмотрение требований предпринимателя о взыскании задолженности по двум различным договорам аренды в рамках одного дела противоречит положениям главы 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.
Руководствуясь указанной нормой, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, объединив требования по различным договорам в одном иске.
Требования ИП Черекаевой С.М. о взыскании задолженности по указанным договором заявлены в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках обращения со встречным иском, в связи с чем, объединение ответчиком требований о взыскании задолженности по двум разным обусловлено рассмотрением судом первоначальных требований истца, вытекающих из указанных договоров.
Согласно части 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Из содержания данной нормы закона следует, что истец самостоятельно определяет исковые требования и предоставленное суду полномочие по вопросу выделения одного или нескольких соединенных требований в отдельное производство относится к числу дискреционных и зависит от наличия причин, в соответствии с которыми раздельное рассмотрение требований будет признано соответствующим целям эффективного правосудия.
В данном случае, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел заявленные исковые требования общества о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, а также встречный иск предпринимателя о взыскании задолженности по указанным договорам в рамках одного дела без выделения соединенных требований в отдельное производство.
Кроме того, ООО "МеталлЭнергоРесурс" не возражало против рассмотрения указанных требований в одном деле, ходатайство о разъединении требований не заявляло.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение правил соединения нескольких требований не является само по себе основанием к отмене решения, вынесенного по результатам рассмотрения таких требований.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области исков ООО "МеталлЭнергоРесурс" о признании договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 незаключенными подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.
Из вышеизложенного следует, что основания для приостановления производства по делу у суда первой инстанции отсутствовали, заявителем не представлены доказательства нарушенных прав.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 по делу N А53-30788/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2013 N 15АП-4410/2013 ПО ДЕЛУ N А53-30788/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. N 15АП-4410/2013
Дело N А53-30788/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс": представитель Лебедев Л.Л., доверенность N 42 от 05.10.2012; представитель Долгих А.С., доверенность N 17 от 06.04.2013;
- от индивидуального предпринимателя Черекаевой Светлане Михайловне: представитель Абаринова М.Д., доверенность от 01.11.2012;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 по делу N А53-30788/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Черекаевой Светлане Михайловне
о расторжении договоров аренды,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Черекаевой Светланы Михайловны
к обществу с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс"
при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга", закрытого акционерного общества "Донэнергосбыт"
о взыскании задолженности и пени,
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МеталлЭнергоРесурс" (далее - истец, ООО "МеталлЭнергоРесурс", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Черекаевой Светлане Михайловне (далее - ответчик, ИП Черекаева С.М., предприниматель) о расторжении договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, договора аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от подписания дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ИП Черекаева С.М. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области со встречным иском к ООО "МеталлЭнергоРесурс" о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012 и неустойки в сумме 36 421 рубль 52 копейки (с учетом уточнения встречных исковых требований, а также отказа предпринимателя от требований об освобождении арендуемых нежилых помещений, принятых определением суда первой инстанции от 27.12.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 8, 16)).
Встречные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011 и договору аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2012 встречное исковое заявление ИП Черекаева С.М. принято к производству суда первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" (далее - ОАО "МРСК Юга"), закрытое акционерное общество "Донэнергосбыт" (ЗАО "ДЭС").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "МеталлЭнергоРесурс" отказано. Встречные исковые требования ИП Черекаевой СМ удовлетворены; с общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность в сумме 369 320 рублей, пеня в сумме 36 421 рубля 52 копеек, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 114 рублей 83 копейки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договоры аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 были расторгнуты арендатором в одностороннем порядке по истечении 2-х месяцев с момента получения уведомления N 299 от 02.07.2012. В связи с этим, оснований для расторжения указанных договоров в судебном порядке не имеется. Доводы общества о незаключенности договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 отклонены судом первой инстанции, поскольку условия об объектах аренды согласованы сторонами, имущество принято обществом по актам приема-передачи без каких-либо возражения. Поскольку договоры аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 исполнялись сторонами, общество не вправе ссылаться на несогласованность условий о предмете аренды и незаключенность договоров. Предусмотренных статьями 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания договора незаключенными, ввиду отсутствия государственной регистрации, также не имеется, поскольку спорные договоры заключены сторонами на 11 месяцев.
Установив, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" обязательства по внесения арендной платы по договорам N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 надлежащим образом не исполнило, суд взыскал в пользу ИП Черекаевой С.М. задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку данных платежей в согласованных сторонами размерах.
Не согласившись с указанным судебным актом, ОО "МеталлЭнергоРесурс" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, встречные исковые требования предпринимателя, основанные на двух различных договорах, не могли быть приняты к производству суда первой инстанции и рассмотрены в рамках одного арбитражного дела. В нарушение пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отказал в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения требований общества о признании незаключенными договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011, рассматриваемых в рамках дел N А53-36995/2012 и А53-36996/2012. Суд первой инстанции не принял во внимание, что стороны договорились о сроках действия договоров более 1 года, что подразумевало их государственную регистрацию, которая не была произведена сторонами. Отсутствие в деле доказательств наличия у предпринимателя права собственности на передаваемое в аренду имущества противоречит требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представленные в дело договоры купли-продажи от 29.09.2010 и от 02.10.2009 юридически порочны и в нарушение статей 64, 75 Гражданского кодекса Российской Федерации представлены в виде незаверенных копий. В случае признания спорных договоров юридически значимыми, судом первой инстанции неверно определена дата их расторжения, которую следует исчислять по истечение 45 дней с момента направления предпринимателю письма N 120 от 02.04.2012 по договору N 19/11 от 01.06.2011 (с 17.05.2012) и по истечении 60 дней с момента отправления письма N 208/2 от 18.08.2012 по договору N 08/11 от 01.06.2011 (с 17.07.2012).
В правовом обосновании апелляционной жалобы общество повторно указало на отсутствие в деле доказательств права собственности предпринимателя на передаваемое в аренду имущество и неверное определение судом первой инстанции сроков их досрочного расторжения. Дополнительно ООО "МеталлЭнергоРесурс" указало на то, что судом первой инстанции не учтены форс-мажорные обстоятельства в виде исключения затрат на содержание земельного участка Региональной службой по тарифам Ростовской области.
В отзыве ИП Черекаева С.М. апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Предприниматель указал, что встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договорам N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 принято в соответствии со статьями 125, 127, 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец при обращении в суд с первоначальным иском самостоятельно объединил требования по различным договорам аренды. Отказ в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения требований истца о признании договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 незаключенными соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009. Договоры купли-продажи, подтверждающие право собственности предпринимателя на переданное в аренду имущество были представлены в материалы дела 07.02.2013 в заверенных копиях, в связи с чем, общество имело возможность для ознакомления с указанными документами. В письмах ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 от 02.04.2012 и N 208/2 от 18.08.2012 отсутствуют требования о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 в одностороннем порядке, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неверном определении судом момента расторжения спорных договоров являются необоснованными. Доводы общества о том, что спорные договоры заключены на срок более 1 года противоречат согласованным сторонами условиям договоров в редакции дополнительных соглашений.
В судебном заседании представители ООО "МеталлЭнергоРесурс" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013. Заявили ходатайства о приостановлении производства по делу, приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций.
Представитель ИП Черекаевой С.М. выступила против удовлетворения апелляционной жалобы общества по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что предприниматель возражает против удовлетворения ходатайств, заявленных представителями общества.
ОАО "МРСК Юга" и ЗАО "ДЭС", извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявленное ООО "МеталлЭнергоРесурс" ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения споров по делам N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 о признании незаключенными договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Из материалов дела следует, что предметом первоначального иска по настоящему делу являются требования о расторжении договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011; предметом встречного иска являются требования о взыскании задолженности по указанным договорам.
В рамках дел N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 рассматриваются требования о признании договоров аренды N 19/11 от 01.06.2011 и N 08/11 от 01.06.2011 незаключенными.
Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора (под которым понимается и иск о признании договора незаключенным), в том числе если такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, невозможность рассмотрения настоящего дела о расторжении договоров аренды и взыскании задолженности по ним до разрешения арбитражным судом дел N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 по иску о признании указанных договоров незаключенными отсутствует.
То обстоятельство, что принятый по другому делу судебный акт может повлиять на рассмотрение настоящего дела, исходя из положений ст. ст. 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывает арбитражный суд и не предоставляет ему право приостановить производство по делу.
Вступившие в законную силу судебные акты по делам N А53-36995/2012 и N А53-36996/2012 могут являться основанием для обращения ООО "МеталлЭнергоРесурс" с заявлением о пересмотре судебного акта по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При разрешении заявленных ООО "МеталлЭнергоРесурс" ходатайств о приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции истец не заявлял ходатайства о приобщении к материалам дела запроса в Администрацию Зерноградского района Ростовской области о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций, об истребовании у ИП Черекаевой С.М. оригиналов договоров купли-продажи имущества, об истребовании информации в Администрации Зерноградского района Ростовской области сведений о наличии (отсутствии) трансформаторных подстанций.
Наличие объективных обстоятельств, обусловливающих невозможность заявления таких ходатайств в суде первой инстанции, истцом не доказано. Доказательства существования обстоятельств, определенных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, истцом не представлены.
Поскольку суд апелляционной инстанции не вправе принимать дополнительные доказательства в отсутствие предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, а существование последних ООО "МеталлЭнергоРесурс" не доказано, в удовлетворении заявленных обществом ходатайств о приобщении и истребовании дополнительных доказательств надлежит отказать.
Удовлетворение заявленных истцом ходатайств на стадии апелляционного рассмотрения дела, могло бы нарушить принципы равноправия и состязательности сторон (ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поставить истца в преимущественное положение перед остальными участниками процесса, чем нарушить права иных лиц, участвующих в деле, подорвать значение судебного акта, несоблюдением предусмотренного законом порядка представления доказательств в суды первой и апелляционной инстанций. Риск неблагоприятных последствий в данном случае должен возлагаться на сторону, не совершившую определенные процессуальные действия, а не на иных участников процесса (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в материалы дела представлены надлежащим образом заверенные договоры купли-продажи объектов электросетевого хозяйства (отметка о соответствии копии оригинала на обороте последнего листа договора в месте сшива листов), в связи с чем, общество не обосновало необходимость истребования оригинала указанных договоров (т. 2 л.д. 84-93)
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Черекаевой С.М. (арендодатель) и ООО "МеталлЭнергоРесурс" был заключен договор аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает имущество (объекты электросетевого хозяйства) согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1 л.д. 12).
Актом приема-передачи от 01.06.2011 подтверждается передача арендатору имущества, перечисленного в приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 19).
Пунктом 3.1 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011 (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2011) предусмотрено, что срок аренды имущества по настоящему договору составляет 11 месяцев. Действие договора автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев, если иное не заявлено любой из сторон за месяц до истечения срока его действия (т. 1 л.д. 22).
Дополнительным соглашением N 1 от 01.06.2011 пункт 4.4 договора изложен в следующей редакции: "Договор вступает в законную силу с месяца, в котором вступает в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором" (т. 1 л.д. 21).
Согласно пункту 4.1 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011 сумма арендной платы составляет 480 000 рублей за 1 календарный год. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно (пункт 4.2 договора).
Между ИП Черекаевой С.М. (арендодатель) и ООО "МеталлЭнергоРесурс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить нежилые помещения, находящиеся в собственности арендодателя, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанные нежилые помещения, а именно: одна комната общей площадью 31,2 кв. м (комната N 303) по адресу: 347740, Россия, Ростовская область, Зерноградский район, г. Зерноград, ул. им. Ленина, дом N 16, литер Б1 (т. 1 л.д. 27).
Пунктом 1.4 договора N 19/11 от 01.06.2011 предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Помещение считается переданным с момента заключения договора.
В силу пункта 3.1 договора N 19/11 от 01.06.2011 договор заключен на срок одиннадцать месяцев. Действие настоящего договора автоматически пролонгируется на прежних условиях на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит другой стороне о намерении его расторгнуть не менее чем за 45 дней до истечения срока действия договора.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.06.2011 пункт 3.1 договора N 19/11 от 01.06.2011 дополнен абзацем следующего содержания: "Договор вступает в законную силу с месяца, в котором вступает в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором" (т. 1 л.д. 33).
Арендная плата по договору составляет 6 240 рублей за 1 календарный месяц (пункт 4.1 договора N 19/11 от 01.06.2011).
Постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области N 28/4 от 23.12.2011 для ООО "МеталлЭнергоРесурс" были утверждены индивидуальные тарифы на услуги по передаче электрической энергии на период с 01.01.2012 по 30.06.2012 (т. 2, л.д. 62).
Ссылаясь на то, что Региональной службой по тарифам Ростовской области при утверждении тарифов были исключены затраты на содержание земельного участка в г. Зернограде, ООО "МеталлЭнергоРесурс" направил в адрес предпринимателя дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (письма общества N 120 и N 121 от 02.04.2012 - т. 1 л.д. 36-37).
Доказательств получения обществом данных писем в материалы дела не представлены.
Письмом N 205 от 15.05.2012 ООО "МеталлЭнергоРесурс" предложило не расторгать договор аренды N 08/11 от 01.06.2011, установив по нему арендную плату в размере 100 рублей за 1 календарный месяц (т. 1 л.д. 39).
Сведения о получении ответчиком данного письма в материалах дела отсутствуют.
Письма ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 о направлении в адрес предпринимателя дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 также были возвращены арендатору без вручения адресату (т. 1 л.д. 41, 47).
В письме от 02.07.2012 N 299, полученном ответчиком 03.07.2012, общество уведомило о необходимости считать договор аренды расторгнутым с момента получения данного уведомления.
Ссылаясь на уклонение предпринимателя от подписания дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды и актов приема-передачи имущества, ООО "МеталлЭнергоРесурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, договора аренды нежилых помещений N 19/11 от 01.06.2011.
В свою очередь предприниматель, полагая, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" ненадлежащим образом исполнило обязательство по внесению арендных платежей по договорам N 08/11 от 01.06.2011 и N 19/11 от 01.06.2011 заявила требования о взыскании задолженности в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012 и неустойки в сумме 36 421 рубль 52 копейки.
По своей правовой природе договоры N 08/11 от 01.06.2011 и N 19/11 от 01.06.2011 представляют собой договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 1 указанного Постановления указано на обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В суде первой инстанции ООО "МеталлЭнергоРесурс" сослалось на незаключенность договоров аренды, ввиду несогласованности условий об объекте аренды.
Вместе с тем, пунктом 1.1 договора аренды имущества N 08/11 от 01.06.2011, предусмотрено, что арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает имущество (объекты электросетевого хозяйства) согласно приложению N 1 к настоящему договору (т. 1 л.д. 12). В приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011 приведен перечень электросетевого оборудования ИП Черекаевой С.М., предоставляемого в аренду ООО "МеталлЭнергоРесурс", с указанием наименования, места установки, характеристик оборудования и его количества (т. 1 л.д. 17).
Имущество, перечисленное в приложении N 1 к договору N 08/11 от 01.06.2011, принято арендатором по акту приема-передачи от 01.06.2011 без возражений.
Согласно пункту 1.1 договора аренды N 19/11 от 01.06.2011 объектом аренды является нежилое помещение, а именно: одна комната общей площадью 31,2 кв. м (комната N 303) по адресу: 347740, Россия, Ростовская область, Зерноградский район, г. Зерноград, ул. им. Ленина, дом N 16, литер Б1 (т. 1 л.д. 27).
Нежилое помещение принято арендатором без возражений, что отражено в пункте 1.4 договора N 19 от 01.06.2011.
Таким образом, в пунктах 1.1 договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, а также в приложении N 1 к договору аренды N 08/11 от 01.06.2011, сторонами согласованы все необходимые характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды, а именно его наименование, местоположение, площадь недвижимого имущества и характеристики движимого имущества (электросетевого оборудования).
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Следовательно, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности в данном случае его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Однако, из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 у сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями и электросетевым оборудованием.
Так, передача имущества арендатору по договору N 08/11 от 01.06.2011 подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 01.06.2011, описание объектов аренды, в которых совпадает с описанием, предусмотренным приложением N 1 к указанному договору.
Передача имущества по договору аренды N 19/11 от 01.06.2011 отражена в пункте 1.4 договора, что также соответствует требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт принятия в аренду спорного имущества арендатором документально не оспорен, претензии к составу принятого в аренду имущества не заявлены.
Отсюда следует, что предусмотренные договорами обязательства по передаче нежилых помещений в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.
Актом сверки от 23.03.2012 и платежным поручением от 06.08.2011 подтверждается частичное исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору N 08/11 от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 112-113).
Следовательно, в процессе эксплуатации арендованного имущества у сторон не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды. Доказательства невозможности либо затруднительности эксплуатации спорных нежилых помещений, ввиду их ненадлежащей индивидуализации, отсутствуют.
В материалы дела не представлены доказательства того, что по адресам, указанным в договорах аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, расположены иные объекты недвижимости или электросетевого оборудования, схожие по своим индивидуальным характеристикам (адрес, наименование, площадь помещений и характеристики объектов электросетевого хозяйства) с теми, которые являются предметом спорных договоров аренды.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические отношения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о том, что договоры аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 фактически исполнялись сторонами, споров относительно неопределенности предмета в процессе исполнения договоров не возникало, претензии к количеству и качеству переданного ООО "МеталлЭнергоРесурс" помещений у арендатора отсутствовали. Следовательно, условия о предмете договоров не могут считаться несогласованными, а договоры - незаключенными.
Доводы ООО "МеталлЭнергоРесурс" о незаключенности договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, ввиду отсутствия их государственной регистрации подлежат отклонению.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53, положение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пунктов 3.1 договоров N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 следует, что стороны согласовали срок аренды, равным 11 месяцев. При этом, начало действия договора определили вступление в силу решение уполномоченного органа (Региональной службы по тарифам Ростовской области) об установлении тарифа на услуги по передаче электрической энергии, оказываемые арендатором.
Поскольку срок действия подписанных сторонами договоров аренды составлял менее одного года, их государственная регистрация не требовалась.
Предусмотренное договорами N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 условие о возможности продления договоров на тот же срок является отражением правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о согласовании сторонами срока аренды спорного имущества, превышающего 1 год.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора, Принципы свободного волеизъявления действуют как при заключении договора, так и при его расторжении, что следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Представленными в материалы дела письмами ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 и N 121 от 02.04.2012, N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 подтверждаются намерения арендатор расторгнуть договоры аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по соглашению сторон.
Вместе с тем, в материалы дела не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие получение предпринимателем указанных писем, равно как и доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об их направлении в адрес ответчика (опись вложения в почтовое отправление).
Получение данных писем арендатора ИП Черекаева С.М. отрицает.
Подписанные обеими сторонами дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 5.3.4. договора аренды от 01.06.2011 N 08/11 арендатор имеет право досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договора в случаях и по основаниям, предусмотренным настоящим договором. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора допускается в случае и порядке, предусмотренном действующим законодательством, в любое время при полном отказе от аренды. При принятии решения о досрочном расторжении договора арендатор должен письменно уведомить об этом арендодателя не менее, чем за 60 дней (пункт 7.4 договора аренды N 08/11 от 01.06.2011).
Согласно пункту 6.1. договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 19/11 арендатор обязуется в случае отказа от дальнейшей аренды или частичном изменении арендуемых площадей письменно предупредить арендодателя не менее, чем за два месяца до дня предполагаемого отказа.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования вышеприведенных условий договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 следует, что ООО "МеталлЭнергоРесурс" предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, ограниченное только необходимостью уведомления арендодателя в определенно установленный договорами срок до момента расторжения договора. Данные условия не противоречат требованиям статьи 421, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Направление арендатором в адрес арендодателя соглашений о расторжении договоров аренды является прямым волеизъявлением на прекращение арендных отношений.
Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения могут считаться прекращенными только с момента доставки соответствующего уведомления.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства получения ответчиком писем ООО "МеталлЭнергоРесурс" N 120 и N 121 от 02.04.2012, N 207 от 16.05.2012 и N 233 от 07.06.2012 с приложением соглашений о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что выраженное в данных письмах волеизъявление общества на отказ от спорных договоров не может являться основанием прекращения договорных обязательств.
Из материалов дела следует, что 03.07.2012 ИП Черекаевой С.М. было получено письмо общества от 02.07.2012 N 299 о расторжении договора аренды N 08/11 от 01.06.2011. В суде первой инстанции представитель предпринимателя также подтвердила, что с указанной даты ответчик был уведомлен об отказе общества от договора N 19/11 от 01.06.2011.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 08/11 от 01.06.2011 прекратил свое действие по истечении 60 дней с момента получения письма общества от 02.07.2012 (т.е. с 01.09.2012 - п. 7.4 договора), договор аренды N 19/11 от 01.06.2011 - по истечении двух месяцев с момента получения письма общества от 02.07.2012 (т.е. с 03.09.2012 - пункт 6.1 договора).
Поскольку на момент обращения ООО "МеталлЭнергоРесурс" в арбитражный суд с иском о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 действие указанных договоров было прекращено в связи с односторонним отказом арендатора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований общества о расторжении данных договоров в судебном порядке.
Удовлетворяя встречные исковые требования ИП Черекаевой С.М. суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно представленным ИП Черекаевой С.М. расчетам предметом встречных исковых требований является:
- задолженность по арендной плате по договору N 08/11 от 01.06.2011 за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 в размере 319 400 рублей, по договору N 19/11 от 01.06.2011 за период с 01.01.2012 по 31.08.2012 в размере 49920 рублей;
- пеня за просрочку исполнения обязательств по указанным договорам за период с 11.02.2012 по 31.08.2012 в размере 36421 рубля 52 копеек (т. 2 л.д. 9-11).
Расчет задолженности произведен ответчиком с учетом согласованного в пунктах 3.1 договоров N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 начала действия договора (вступление в силу акта уполномоченного органа об установлении тарифа на услуги передачи электрической энергии) и до расторжения указанных договоров арендатором в одностороннем порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет соответствует условиям спорных договоров аренды о размерах и сроках внесения арендных платежей, учитывает частичную оплату обществом арендных платежей, является методологически и арифметически верным.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в согласованных спорными договорами размерах ООО "МеталлЭнергоРесурс" не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности предпринимателем наличия задолженности в размере 369 320 рублей за период с 01.01.2012 по 30.08.2012. Встречные исковые требования предпринимателя в указанной части удовлетворены правомерно.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.1 договора N 08/11 от 01.06.2011 предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Аналогичное условие предусмотрено пунктом 7.2 договора N 19/11 от 01.06.2011.
В связи с несвоевременным внесением аренных платежей по договорам N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, предпринимателем правомерно заявлено о взыскании неустойки.
Расчет пени проверен судом первой инстанции и признан верным.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обществом обязанности по внесению арендных платежей установлен судом и подтверждается материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, обществом не представлено, с ООО "МеталлЭнергоРесурс" в пользу ИП Черекаевой С.М. правомерно взыскана неустойка за период с 11.02.2012 по 31.08.2012 в размере 36421 рубля 52 копеек, рассчитанном согласно пункту 6.1 договора N 08/11 от 01.06.2011 и пункту 7.2 договора N 19/11 от 01.06.2011.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества об отсутствии в материалах дела доказательств принадлежности ИП Черекаевой С.М. имущества, переданного в аренду по оспариваемым договорам.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Вместе с тем, порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны.
Собственник имущества, которое было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе требовать соответствующей платы с такого лица в порядке статей 303, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время, иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
В связи с этим, вопрос принадлежности предпринимателю спорного имущества, предоставленного в аренду, не входит в предмет доказывания по требованиям о взыскании задолженности договорам аренды.
Доводы ООО "МеталлЭнергоРесурс" о том, что судом первой инстанции не учтены форс-мажорные обстоятельства в виде исключения затрат на содержание земельного участка Региональной службой по тарифам Ростовской области следует отклонить, поскольку указанные обстоятельства не предусмотрены договорами аренды в качестве обстоятельств, освобождающих арендатора от внесения арендных платежей. Кроме того, данные обстоятельства не подпадают под определение непреодолимой силы, действие которой в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности сторону, ненадлежащим образом исполнившую свои обязательства.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества о том, что рассмотрение требований предпринимателя о взыскании задолженности по двум различным договорам аренды в рамках одного дела противоречит положениям главы 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам.
Руководствуясь указанной нормой, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, объединив требования по различным договорам в одном иске.
Требования ИП Черекаевой С.М. о взыскании задолженности по указанным договором заявлены в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках обращения со встречным иском, в связи с чем, объединение ответчиком требований о взыскании задолженности по двум разным обусловлено рассмотрением судом первоначальных требований истца, вытекающих из указанных договоров.
Согласно части 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.
Из содержания данной нормы закона следует, что истец самостоятельно определяет исковые требования и предоставленное суду полномочие по вопросу выделения одного или нескольких соединенных требований в отдельное производство относится к числу дискреционных и зависит от наличия причин, в соответствии с которыми раздельное рассмотрение требований будет признано соответствующим целям эффективного правосудия.
В данном случае, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел заявленные исковые требования общества о расторжении договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011, а также встречный иск предпринимателя о взыскании задолженности по указанным договорам в рамках одного дела без выделения соединенных требований в отдельное производство.
Кроме того, ООО "МеталлЭнергоРесурс" не возражало против рассмотрения указанных требований в одном деле, ходатайство о разъединении требований не заявляло.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение правил соединения нескольких требований не является само по себе основанием к отмене решения, вынесенного по результатам рассмотрения таких требований.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области исков ООО "МеталлЭнергоРесурс" о признании договоров аренды N 08/11 и N 19/11 от 01.06.2011 незаключенными подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора, в том числе в случае, когда такой иск предъявлен учредителем, акционером (участником) организации или иным лицом, которому право на предъявление иска предоставлено законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 Кодекса.
Из вышеизложенного следует, что основания для приостановления производства по делу у суда первой инстанции отсутствовали, заявителем не представлены доказательства нарушенных прав.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.02.2013 по делу N А53-30788/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)