Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 января 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 января 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
рассмотрев 17 января 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 (судья Рыбалко И.В.)
по иску Администрации города Ульяновска, ОГРН 1027301171446, гор. Ульяновск к
1. Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС", ОГРН 1027301585574, гор. Ульяновск,
2. Обществу с ограниченной ответственностью "ФАКТОР", ОГРН 1077325003216, гор. Ульяновск,
с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Отделочник", гор. Ульяновск
о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" об обязании возвратить земельный участок площадью 8 360,6 кв. м, расположенный по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07 августа 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ФАКТОР".
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25 сентября 2012 года удовлетворено ходатайство ООО "Отделочник" о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - Общество с ограниченной ответственностью "ФАКТОР", данное лицо исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года суд исковые требования Администрации города Ульяновска к Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" и к Обществу с ограниченной ответственностью "ФАКТОР" оставил без удовлетворения.
Заявитель - Администрация города Ульяновска, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, указывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу и вследствие этого вынесено незаконное и необоснованное решение.
Представитель истца (заявителя жалобы) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчики представили возражения на апелляционную жалобу, которыми просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы гор. Ульяновска N 1633 от 28 июля 2005 года между Администрацией (мэрией) города Ульяновска (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 24-2-012130, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений, площадью 8 360,6 кв. м, находящийся по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, для использования: под платной автостоянкой, без права возведения объектов, относимых законодательством к недвижимым вещам и передачи другим лицам, в границах, указанных в проекте границ земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение N 1) (п. 1.1. договора).
Указанный земельный участок передан ООО "ШАНС-ЛЮКС" по акту приема-сдачи N 3095 земельного участка расположенного по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе.
Суд первой инстанции, вынося решение, исходил из следующего.
В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно кадастровой выписке земельный участок, расположенный по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 73:24:021015:7.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 19 апреля 2006 года.
Кроме того, как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21 мая 2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФАКТОР" (Сторона 2) заключен договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому сторона 1 уступает стороне 2 все свои права и обязанности как арендатора по договору N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, общей площадью 8 360,6 кв. м, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 19 апреля 2006 года N 73-73-01/100/2005-405 в пределах срока действия вышеуказанного договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года (срок действия договора аренды - с 28 июля 2005 года по 30 сентября 2008 года).
В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 4.1. договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года стороны установили срок аренды - с 28 июля 2005 года по 30 сентября 2008 года.
Пунктом 2.3.2 договора аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года предусмотрено право Арендатора сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка, а также передавать право аренды земельного участка в залог с согласия Арендодателя.
Таким образом, права арендатора по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года могли быть переданы третьим лицам только с согласия Арендодателя - Администрации города Ульяновска.
Письмом N 20 от 23 мая 2007 года ООО "ШАНС-ЛЮКС" уведомило администрацию города Ульяновска о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года аренды земельного участка от Арендатора (ООО "ШАНС-ЛЮКС") новому арендатору - ООО "ФАКТОР" с 22 мая 2007 года.
Кроме того, письмом N 21 от 14 июня 2007 года ООО "ШАНС-ЛЮКС" обратилось в Мэрию города Ульяновска за согласованием вопроса об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года.
В ответ на обращение арендатора Мэрия города Ульяновска согласовала заключение между ООО "ШАНС-ЛЮКС" и ООО "ФАКТОР" договора передачи прав и обязанностей (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01), тем самым одобрив совершенную сторонами сделку.
Как следует из материалов регистрационного дела на земельный участок, кадастровый номер 73:24:021015:7, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по запросу суда, договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 мая 2007 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, договор аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года после истечения срока был возобновлен на неопределенный срок, поскольку новый Арендатор продолжал использовать спорный земельный участок при отсутствии возражения со стороны Арендодателя.
Судом первой инстанции установлено, что фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе общей площадью 8 360,6 кв. м, осуществляет ООО "ФАКТОР"; на указанном участке расположена платная автостоянка.
22 ноября 2011 года в адрес ООО "ШАНС-ЛЮКС" Администрацией гор. Ульяновска было направлено уведомление (исх. N 21255-10) об отказе от договора аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года и необходимости передачи свободного земельного участка по акту приема-сдачи в земельный фонд города.
20 августа 2012 года аналогичное по содержанию уведомление было направлено истцом директору ООО "ФАКТОР". Согласно почтовому уведомлению данное уведомление вручено представителю ООО "Фактор" по доверенности 23 августа 2012 года.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из содержания договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года, иной срок предупреждения арендатора об одностороннем расторжении договора сторонами не согласован.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего дела, установленный законом трехмесячный срок предупреждения арендатора об одностороннем расторжении договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года не истек, следовательно, указанный договор не прекращен.
При данных обстоятельствах, правовые основания требовать возврата переданного в аренду имущества у арендодателя отсутствуют, следовательно, требование Администрации города Ульяновска к ООО "ФАКТОР" о возврате земельного участка предъявлено преждевременно и правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Поскольку ООО "ШАНС-ЛЮКС" не является стороной договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года и не пользуется истребуемым земельным участком, требование Администрации города Ульяновска к ООО "ШАНС-ЛЮКС" о возврате земельного участка также законно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Заявитель, обосновывая жалобу, ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что не была соблюдена процедура согласования договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 24-2-012130, установленная законодательством.
Вместе с тем, указанные доводы судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются по следующим основаниям.
21 мая 2007 года в соответствии с нормами ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2.3.2 договора аренды земельного участка, между ООО "Шанс-Люкс" и ООО "Фактор" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года (с актом приема-передачи земельного участка). Такая передача прав Арендодателем была согласована (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01). Договор передачи прав был также зарегистрирован в установленном законодательством порядке. Арендную плату по данному договору арендодатель стал принимать (и принимает по сей день) от ООО "Фактор".
В соответствии с правилами п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ответственным по такому договору становится новый арендатор. Таким образом, с момента заключения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года, арендатором спорного участка стало ООО "Фактор". ООО "Шанс-Люкс" же права на спорный участок утратило.
В своей жалобе истец указывает, что уведомление об отказе от договора аренды земельного участка было направлено им в адрес ООО "Шанс-Люкс" 22 ноября 2011 года, и поэтому договор аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года считается прекращенным в силу статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как следует из материалов дела, вышеуказанный отказ был направлен в адрес лица, которое на момент направления отказа арендатором спорного земельного участка не являлось. На момент направления отказа арендодателя от договора, законным арендатором участка являлось ООО "Фактор", и истец был об этом осведомлен (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01). Что же касается утверждения истца о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, не была соблюдена процедура заключения договора передачи прав, такое утверждение является несостоятельным, так как с момента заключения договора прошло более 5 лет; его законность никем из сторон оспорена не была. Более того, эта сделка была согласована арендодателем.
Как отмечает истец в своей жалобе, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора, с момента которого (такого отказа) договор считается расторгнутым. Однако эта же норма содержит оговорку - когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В данном конкретном случае возможность отказа от договора предусмотрена непосредственно ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Данный договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается, в том числе, письмом КУГИЗ Администрации гор. Ульяновска от 17 марта 2011 года N 4244-12.
Уведомление мэрии гор. Ульяновска об отказе от договора аренды спорного участка было получено ООО "Фактор" в августе 2012 года. До этого момента никаких письменных требований о возврате участка ООО "Фактор" Администрация гор. Ульяновска не предъявляла.
Таким образом, учитывая нормы статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент обращения Администрации гор. Ульяновска с иском о возврате спорного участка, предусмотренный законодательством для уведомления об отказе от договора аренды недвижимого имущества трехмесячный срок соблюден не был.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, истец в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Ульяновска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2013 ПО ДЕЛУ N А72-4334/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2013 г. по делу N А72-4334/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 17 января 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 января 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
рассмотрев 17 января 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 (судья Рыбалко И.В.)
по иску Администрации города Ульяновска, ОГРН 1027301171446, гор. Ульяновск к
1. Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС", ОГРН 1027301585574, гор. Ульяновск,
2. Обществу с ограниченной ответственностью "ФАКТОР", ОГРН 1077325003216, гор. Ульяновск,
с участием третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Отделочник", гор. Ульяновск
о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" об обязании возвратить земельный участок площадью 8 360,6 кв. м, расположенный по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07 августа 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ФАКТОР".
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25 сентября 2012 года удовлетворено ходатайство ООО "Отделочник" о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - Общество с ограниченной ответственностью "ФАКТОР", данное лицо исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года суд исковые требования Администрации города Ульяновска к Обществу с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" и к Обществу с ограниченной ответственностью "ФАКТОР" оставил без удовлетворения.
Заявитель - Администрация города Ульяновска, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, указывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу и вследствие этого вынесено незаконное и необоснованное решение.
Представитель истца (заявителя жалобы) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчики представили возражения на апелляционную жалобу, которыми просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы гор. Ульяновска N 1633 от 28 июля 2005 года между Администрацией (мэрией) города Ульяновска (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 24-2-012130, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений, площадью 8 360,6 кв. м, находящийся по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, для использования: под платной автостоянкой, без права возведения объектов, относимых законодательством к недвижимым вещам и передачи другим лицам, в границах, указанных в проекте границ земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение N 1) (п. 1.1. договора).
Указанный земельный участок передан ООО "ШАНС-ЛЮКС" по акту приема-сдачи N 3095 земельного участка расположенного по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе.
Суд первой инстанции, вынося решение, исходил из следующего.
В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно кадастровой выписке земельный участок, расположенный по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 73:24:021015:7.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 19 апреля 2006 года.
Кроме того, как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21 мая 2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью "ШАНС-ЛЮКС" (Сторона 1) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФАКТОР" (Сторона 2) заключен договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому сторона 1 уступает стороне 2 все свои права и обязанности как арендатора по договору N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе, общей площадью 8 360,6 кв. м, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 19 апреля 2006 года N 73-73-01/100/2005-405 в пределах срока действия вышеуказанного договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года (срок действия договора аренды - с 28 июля 2005 года по 30 сентября 2008 года).
В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 4.1. договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года стороны установили срок аренды - с 28 июля 2005 года по 30 сентября 2008 года.
Пунктом 2.3.2 договора аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года предусмотрено право Арендатора сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока договора аренды земельного участка, а также передавать право аренды земельного участка в залог с согласия Арендодателя.
Таким образом, права арендатора по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года могли быть переданы третьим лицам только с согласия Арендодателя - Администрации города Ульяновска.
Письмом N 20 от 23 мая 2007 года ООО "ШАНС-ЛЮКС" уведомило администрацию города Ульяновска о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года аренды земельного участка от Арендатора (ООО "ШАНС-ЛЮКС") новому арендатору - ООО "ФАКТОР" с 22 мая 2007 года.
Кроме того, письмом N 21 от 14 июня 2007 года ООО "ШАНС-ЛЮКС" обратилось в Мэрию города Ульяновска за согласованием вопроса об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года.
В ответ на обращение арендатора Мэрия города Ульяновска согласовала заключение между ООО "ШАНС-ЛЮКС" и ООО "ФАКТОР" договора передачи прав и обязанностей (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01), тем самым одобрив совершенную сторонами сделку.
Как следует из материалов регистрационного дела на земельный участок, кадастровый номер 73:24:021015:7, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по запросу суда, договор уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 мая 2007 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, договор аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года после истечения срока был возобновлен на неопределенный срок, поскольку новый Арендатор продолжал использовать спорный земельный участок при отсутствии возражения со стороны Арендодателя.
Судом первой инстанции установлено, что фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: гор. Ульяновск, на пересечении проспекта Ульяновского и проспекта Авиастроителей (на стройплощадке Дома культуры) в Заволжском районе общей площадью 8 360,6 кв. м, осуществляет ООО "ФАКТОР"; на указанном участке расположена платная автостоянка.
22 ноября 2011 года в адрес ООО "ШАНС-ЛЮКС" Администрацией гор. Ульяновска было направлено уведомление (исх. N 21255-10) об отказе от договора аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года и необходимости передачи свободного земельного участка по акту приема-сдачи в земельный фонд города.
20 августа 2012 года аналогичное по содержанию уведомление было направлено истцом директору ООО "ФАКТОР". Согласно почтовому уведомлению данное уведомление вручено представителю ООО "Фактор" по доверенности 23 августа 2012 года.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из содержания договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года, иной срок предупреждения арендатора об одностороннем расторжении договора сторонами не согласован.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На момент рассмотрения судом первой инстанции настоящего дела, установленный законом трехмесячный срок предупреждения арендатора об одностороннем расторжении договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года не истек, следовательно, указанный договор не прекращен.
При данных обстоятельствах, правовые основания требовать возврата переданного в аренду имущества у арендодателя отсутствуют, следовательно, требование Администрации города Ульяновска к ООО "ФАКТОР" о возврате земельного участка предъявлено преждевременно и правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Поскольку ООО "ШАНС-ЛЮКС" не является стороной договора N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года и не пользуется истребуемым земельным участком, требование Администрации города Ульяновска к ООО "ШАНС-ЛЮКС" о возврате земельного участка также законно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Заявитель, обосновывая жалобу, ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что не была соблюдена процедура согласования договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 24-2-012130, установленная законодательством.
Вместе с тем, указанные доводы судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются по следующим основаниям.
21 мая 2007 года в соответствии с нормами ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2.3.2 договора аренды земельного участка, между ООО "Шанс-Люкс" и ООО "Фактор" был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года (с актом приема-передачи земельного участка). Такая передача прав Арендодателем была согласована (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01). Договор передачи прав был также зарегистрирован в установленном законодательством порядке. Арендную плату по данному договору арендодатель стал принимать (и принимает по сей день) от ООО "Фактор".
В соответствии с правилами п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ответственным по такому договору становится новый арендатор. Таким образом, с момента заключения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года, арендатором спорного участка стало ООО "Фактор". ООО "Шанс-Люкс" же права на спорный участок утратило.
В своей жалобе истец указывает, что уведомление об отказе от договора аренды земельного участка было направлено им в адрес ООО "Шанс-Люкс" 22 ноября 2011 года, и поэтому договор аренды земельного участка N 24-2-012130 от 22 августа 2005 года считается прекращенным в силу статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как следует из материалов дела, вышеуказанный отказ был направлен в адрес лица, которое на момент направления отказа арендатором спорного земельного участка не являлось. На момент направления отказа арендодателя от договора, законным арендатором участка являлось ООО "Фактор", и истец был об этом осведомлен (письмо от 02 июля 2007 года N 4244-01). Что же касается утверждения истца о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, не была соблюдена процедура заключения договора передачи прав, такое утверждение является несостоятельным, так как с момента заключения договора прошло более 5 лет; его законность никем из сторон оспорена не была. Более того, эта сделка была согласована арендодателем.
Как отмечает истец в своей жалобе, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора, с момента которого (такого отказа) договор считается расторгнутым. Однако эта же норма содержит оговорку - когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В данном конкретном случае возможность отказа от договора предусмотрена непосредственно ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Данный договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается, в том числе, письмом КУГИЗ Администрации гор. Ульяновска от 17 марта 2011 года N 4244-12.
Уведомление мэрии гор. Ульяновска об отказе от договора аренды спорного участка было получено ООО "Фактор" в августе 2012 года. До этого момента никаких письменных требований о возврате участка ООО "Фактор" Администрация гор. Ульяновска не предъявляла.
Таким образом, учитывая нормы статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент обращения Администрации гор. Ульяновска с иском о возврате спорного участка, предусмотренный законодательством для уведомления об отказе от договора аренды недвижимого имущества трехмесячный срок соблюден не был.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, истец в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06 ноября 2012 года, принятое по делу N А72-4334/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Ульяновска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)