Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Алексеева С.В., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Сотниковой Г.И., генеральный директор, протокол N 4 от 21.08.2008, Филиппова Н.В. по доверенности от 26.03.2013 N 15,
от ответчика - Смирнова С.Н. по доверенности от 01.10.2012,
от третьих лиц
Департамент городского имущества города Москвы - Пексимовой Ю.В. по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-147/13,
рассмотрев 11 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова"
на решение от 21 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 24 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" (ОГРН 1037739230099)
к ГБОУ Гимназия N 1588 (1027700483337)
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Департамент образования города Москвы
об обязании предоставить во владение и пользование арендованные помещения
установил:
Автономная некоммерческая организация "Классический пансион Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова" (далее АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному бюджетному образовательному учреждению Гимназия N 1588 (далее ГБОУ Гимназия N 1588, ответчик) об обязании предоставить во владение и пользование арендованные помещения в соответствии с Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и заключенными договорами полной и почасовой аренды от 01.09.2012, а также актами приемки-передачи арендованных помещений от 02.09.2012. и 07.09.2012 в ГБОУ Гимназии N 1588 по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 1; обязании ответчика устранить нарушения прав аренды, не связанных с лишением владения, а именно обеспечить круглосуточный доступ в соответствии с Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и договором аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за ГБОУ Гимназия N 1588 от 01.09.2012, предоставить в пользование истцу помещения согласно договору аренды на условиях почасового использования нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за ГБОУ Гимназия N 1588 от 01.09.2012 согласно времени, установленного Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р, запретить ГБОУ Гимназия N 1588 любым иным образом препятствовать истцу осуществлять учебный процесс и проводить необходимые мероприятия по обеспечению учебного процесса в арендованных помещениях на срок аренды с 17.09.2012 по 16.06.2013 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Департамент образования города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2013 года в иске АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" отказано.
Суд установил, что договоры, согласованные ответчиком с собственником, были подписаны арендодателем и переданы для подписания арендатору. Протокол разногласий арендатором не составлен и не направлен арендодателю. При согласовании заключения договоров аренды истец уже располагался в помещениях по ранее сложившимся отношениям.
Представленные истцом договоры аренды и акты приемки-передачи помещений на указанных в договорах условиях ответчиком не заключены, что подтверждается выводами эксперта.
Суд пришел к выводу, что факт заключения договора аренды по поводу пользования спорными помещениями не доказан.
Доказательства по делу в совокупности не подтверждают заключение истцом и ответчиком договоров аренды на условиях представленных истцом договоров, в связи с чем данные договоры и распоряжение Департамента имущества города Москвы не являются основанием для обязании предоставить во владение и пользование истцу помещения в соответствии с распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и названными договорами полной и почасовой аренды от 01.09.2012, а также актами приемки-передачи арендованных помещений от 02.09.2012 и 07.09.2012 в ГБОУ Гимназии N 1588 по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 1.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец не согласен с установленным судом обстоятельством незаключенности договоров аренды.
Полагает, что данные экспертами в заключении ответы никак не позволяют прийти к выводу о незаключенности договоров аренды.
В случае сомнения суд должен был назначить дополнительную экспертизу, о чем истец заявлял в суде апелляционной инстанции, и в чем ему было отказано.
Указывает, что внимательное исследование доказательств подтверждает заключенность договоров аренды.
Заявляет, что даже если предположить, что договоры аренды в редакции истца никогда не заключались, суды должны были прийти к выводу о заключении договоров аренды в редакции ответчика.
Из переписки с ответчиком следует, что он оценивает договоры аренды как заключенные, а именно: просит объяснить, каким образом осуществляется расчет по договору, просит предоставить список обучающихся и сотрудников Пансиона, принимает деньги в оплату аренды и т.п.
Для заключения договоров передача имущества не имеет правового значения. Кроме того, фактически передача имущества состоялась ранее, что не опровергается сторонами и нашло отражение в решении суда.
Считает, что судами неправильно применены нормы материального права: не применены пункт 3 статьи 438, пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применен пункт 1 статьи 651, пункт 1 статьи 658 данного Кодекса, не подлежащие применению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.
Ответчик, Департамент городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Департамент образования города Москвы в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.02.2012 нежилое здание общей площадью 10480,4 кв. м, инв. N 1009/27, лит. 27, расположенное по адресу: Москва, ул. Инициативная, д. 1, принадлежит на праве оперативного управления ГБОУ города Москвы гимназия N 1588.
Распоряжением от 24.08.2012 N 2522-р Департамент имущества города Москвы согласовал заключение ГБОУ города Москвы гимназия N 1588 договора аренды с АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" на нежилые помещения общей площадью 413,4 кв. м и договора почасовой аренды на нежилые помещения общей площадью 1 033,1 кв. м по адресу: ул. Инициативная, д. 1, без проведения аукциона, согласовано целевое назначение помещений, срок действия договора аренды, размер ставок арендной платы.
Указанное распоряжение оценено судами как согласие собственника на сдачу помещений в аренду истцу на представленных условиях.
Из письма ответчика N 306 от 03.09.2012, направленного в адрес истца, следует, что ГБОУ города Москвы гимназия N 1588 переданы 29.08.2012 АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" 4 экземпляра договора полной аренды и экземпляра договора почасовой аренды, подписанные со стороны ответчика. Подписанные со стороны истца договоры не переданы ответчику, следовательно, отсутствуют правовые основания для нахождения сотрудников пансиона на занимаемых площадях, в связи с чем ответчик просил в срок не позднее 07.09.2012 освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые пансионом площади в ведение гимназии, либо передать в администрацию гимназии три экземпляра подписанных договоров аренды и в течение 14 дней подписать акты приема-передачи арендуемых помещений.
Согласно письму АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" N КП-04-09-30/15 от 30.08.2012, зарегистрированного как вх. от 10.09.2012, истец не согласился с условиями представленных ответчиком договоров аренды, просил внести в них изменения. Однако протокол разногласий истцом не составлен и ответчику не направлен.
Ответчик на основании статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил о фальсификации представленных истцом доказательств: договора аренды нежилого помещения от 01.09.2012 между истцом и ответчиком, акта приемки-передачи от 02.09.2012 к названному договору; договора аренды на условиях почасового использования от 01.09.2012, акта приемки-передачи от 07.09.2012 к нему.
В обоснование заявления ответчик ссылался на то, что договоры аренды, на которых истец основывает свои требования, никогда не подписывались ответчиком, последняя страница договоров, действительно подписанных ответчиком, не содержит никаких условий, кроме реквизитов и подписей сторон договора. Поскольку договоры не были сшиты, а лишь сколоты степлером, истец заменил все страницы, кроме последней, содержащей оригинальную подпись и печать ответчика.
Указал, что договоры, представленные истцом, содержат иные условия по сравнению с теми, которые подписывал ответчик и согласовывали Департаменты образования и имущества города Москвы.
Акты приемки-передачи от 02.09.2012 и 07.09.2012 не подписывались руководством ответчика, а были изготовлены из последней страницы договоров, подписанных руководством ответчика и переданных истцу.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.
В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.
Судом для проверки заявления о фальсификации была назначена экспертиза представленных истцом вышеназванных доказательств.
Согласно Заключению эксперта от 12.03.2012 N 31-13 акт приема-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012, договор аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением ГБОУ Гимназия N 1588 города Москвы от 01.09.2012, акт приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 сшивались степлером неоднократно. Договор аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 сшивался канцелярским степлером однократно, но не с актом приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012.
Эксперт установил, что печатные тексты на страницах договора аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 и на лицевой стороне акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на лицевой и оборотной сторонах акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на страницах договора аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 и на оборотной стороне акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 могли быть выполнены как с использованием фоторецепторов одного электрофотографического знакосинтезирующего устройства, так и на разных устройствах, имеющих одинаковые технические характеристики; печатные тексты на страницах договора аренды нежилого помещения от 01.09.2012 и на лицевой стороне акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на лицевой и оборотных сторонах акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на страницах договора аренды от 01.09.2012 и на оборотной стороне акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 могли быть выполнены как с использованием фоторецепторов одного электрофотографического знакосинтезирующего устройства, так и на разных устройствах, имеющих одинаковые технические характеристики.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта, условия представленных истцом договоров аренды, представленных ответчиком проектов договоров, переписку сторон, суд установил, что договоры аренды, подписанные обеими сторонами, а также акты передачи спорных помещений, на согласованных Департаментом образования условиях и утвержденных собственником, суду не представлены.
Согласованные ответчиком с собственником помещений договоры были подписаны арендодателем и переданы для подписания арендатору, который протоколы разногласий не составил, другой стороне не направил; данное обстоятельство истец не оспаривает. При согласовании вопроса заключения договоров аренды истец уже располагался в помещениях по ранее сложившимся отношениям.
Довод ответчика, что представленные истцом договоры аренды и акты приемки-передачи помещений на указанных в договорах условиях им не заключались, подтверждается выводами эксперта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).
Установив, что обстоятельство заключения договоров аренды на пользование истцом спорными помещениями на условиях, согласованных собственником помещений в Распоряжении Департамента имущества города Москвы от 24.08.2012 N 2522-р, не доказано, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец ходатайства о назначении дополнительной, повторной, иной экспертизы не заявлял.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы, отказал в его удовлетворении, поскольку перед назначением судом первой инстанции судебной экспертизы истец имел возможность представить свои вопросы, подлежащие, по его мнению, постановке перед экспертами, но не представил, несмотря на предложения суда. Кроме того, назначенная судом экспертиза проведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованны, суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта, а истец не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта.
Довод истца о заключении договора в любом случае, в том числе путем принятия истцом условий договоров аренды, направленных ответчиком, исследован судами, оценен и обоснованно отклонен.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно пункту 3 статьи 438 Кодекса (на который ссылается истец) совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Кодекса).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон (пункты 1, 2 статьи 438 Кодекса).
Согласно статье 443 Кодекса ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Таким образом, поскольку достижение сторонами соглашений по всем существенным условиям договоров аренды не доказано, суды пришли к выводу о незаключенности договоров аренды.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Таким образом, необоснован довод истца о неправильном применении судом норм материального права по основанию, что в данном случае объектом аренды является часть здания, а не здание, сооружение, предприятие, в отношении которых действуют положения параграфов 4, 5 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод истца о том, что на экспертизу были направлены доказательства, представленные ответчиком, а не истцом, не подтверждается материалами дела, из которых следует, что данные доказательства, содержащие подписи и печати обеих сторон, были представлены лишь истцом.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив вышеизложенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по делу N А40-123709/12-6-1166 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 16.12.2013 N Ф05-15427/2013 ПО ДЕЛУ N А40-123709/12-6-1166
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. по делу N А40-123709/12-6-1166
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Алексеева С.В., Волкова С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Сотниковой Г.И., генеральный директор, протокол N 4 от 21.08.2008, Филиппова Н.В. по доверенности от 26.03.2013 N 15,
от ответчика - Смирнова С.Н. по доверенности от 01.10.2012,
от третьих лиц
Департамент городского имущества города Москвы - Пексимовой Ю.В. по доверенности от 27.02.2013 N ДГИ-Д-147/13,
рассмотрев 11 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова"
на решение от 21 мая 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,
на постановление от 24 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" (ОГРН 1037739230099)
к ГБОУ Гимназия N 1588 (1027700483337)
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Департамент образования города Москвы
об обязании предоставить во владение и пользование арендованные помещения
установил:
Автономная некоммерческая организация "Классический пансион Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова" (далее АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова", истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному бюджетному образовательному учреждению Гимназия N 1588 (далее ГБОУ Гимназия N 1588, ответчик) об обязании предоставить во владение и пользование арендованные помещения в соответствии с Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и заключенными договорами полной и почасовой аренды от 01.09.2012, а также актами приемки-передачи арендованных помещений от 02.09.2012. и 07.09.2012 в ГБОУ Гимназии N 1588 по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 1; обязании ответчика устранить нарушения прав аренды, не связанных с лишением владения, а именно обеспечить круглосуточный доступ в соответствии с Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и договором аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за ГБОУ Гимназия N 1588 от 01.09.2012, предоставить в пользование истцу помещения согласно договору аренды на условиях почасового использования нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за ГБОУ Гимназия N 1588 от 01.09.2012 согласно времени, установленного Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р, запретить ГБОУ Гимназия N 1588 любым иным образом препятствовать истцу осуществлять учебный процесс и проводить необходимые мероприятия по обеспечению учебного процесса в арендованных помещениях на срок аренды с 17.09.2012 по 16.06.2013 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Департамент образования города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2013 года в иске АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" отказано.
Суд установил, что договоры, согласованные ответчиком с собственником, были подписаны арендодателем и переданы для подписания арендатору. Протокол разногласий арендатором не составлен и не направлен арендодателю. При согласовании заключения договоров аренды истец уже располагался в помещениях по ранее сложившимся отношениям.
Представленные истцом договоры аренды и акты приемки-передачи помещений на указанных в договорах условиях ответчиком не заключены, что подтверждается выводами эксперта.
Суд пришел к выводу, что факт заключения договора аренды по поводу пользования спорными помещениями не доказан.
Доказательства по делу в совокупности не подтверждают заключение истцом и ответчиком договоров аренды на условиях представленных истцом договоров, в связи с чем данные договоры и распоряжение Департамента имущества города Москвы не являются основанием для обязании предоставить во владение и пользование истцу помещения в соответствии с распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 24.08.2012 за N 2522-р и названными договорами полной и почасовой аренды от 01.09.2012, а также актами приемки-передачи арендованных помещений от 02.09.2012 и 07.09.2012 в ГБОУ Гимназии N 1588 по адресу: г. Москва, ул. Инициативная, д. 1.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец не согласен с установленным судом обстоятельством незаключенности договоров аренды.
Полагает, что данные экспертами в заключении ответы никак не позволяют прийти к выводу о незаключенности договоров аренды.
В случае сомнения суд должен был назначить дополнительную экспертизу, о чем истец заявлял в суде апелляционной инстанции, и в чем ему было отказано.
Указывает, что внимательное исследование доказательств подтверждает заключенность договоров аренды.
Заявляет, что даже если предположить, что договоры аренды в редакции истца никогда не заключались, суды должны были прийти к выводу о заключении договоров аренды в редакции ответчика.
Из переписки с ответчиком следует, что он оценивает договоры аренды как заключенные, а именно: просит объяснить, каким образом осуществляется расчет по договору, просит предоставить список обучающихся и сотрудников Пансиона, принимает деньги в оплату аренды и т.п.
Для заключения договоров передача имущества не имеет правового значения. Кроме того, фактически передача имущества состоялась ранее, что не опровергается сторонами и нашло отражение в решении суда.
Считает, что судами неправильно применены нормы материального права: не применены пункт 3 статьи 438, пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применен пункт 1 статьи 651, пункт 1 статьи 658 данного Кодекса, не подлежащие применению.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.
Ответчик, Департамент городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Департамент образования города Москвы в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.02.2012 нежилое здание общей площадью 10480,4 кв. м, инв. N 1009/27, лит. 27, расположенное по адресу: Москва, ул. Инициативная, д. 1, принадлежит на праве оперативного управления ГБОУ города Москвы гимназия N 1588.
Распоряжением от 24.08.2012 N 2522-р Департамент имущества города Москвы согласовал заключение ГБОУ города Москвы гимназия N 1588 договора аренды с АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" на нежилые помещения общей площадью 413,4 кв. м и договора почасовой аренды на нежилые помещения общей площадью 1 033,1 кв. м по адресу: ул. Инициативная, д. 1, без проведения аукциона, согласовано целевое назначение помещений, срок действия договора аренды, размер ставок арендной платы.
Указанное распоряжение оценено судами как согласие собственника на сдачу помещений в аренду истцу на представленных условиях.
Из письма ответчика N 306 от 03.09.2012, направленного в адрес истца, следует, что ГБОУ города Москвы гимназия N 1588 переданы 29.08.2012 АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" 4 экземпляра договора полной аренды и экземпляра договора почасовой аренды, подписанные со стороны ответчика. Подписанные со стороны истца договоры не переданы ответчику, следовательно, отсутствуют правовые основания для нахождения сотрудников пансиона на занимаемых площадях, в связи с чем ответчик просил в срок не позднее 07.09.2012 освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые пансионом площади в ведение гимназии, либо передать в администрацию гимназии три экземпляра подписанных договоров аренды и в течение 14 дней подписать акты приема-передачи арендуемых помещений.
Согласно письму АНО "Классический пансион МГУ им. М.В. Ломоносова" N КП-04-09-30/15 от 30.08.2012, зарегистрированного как вх. от 10.09.2012, истец не согласился с условиями представленных ответчиком договоров аренды, просил внести в них изменения. Однако протокол разногласий истцом не составлен и ответчику не направлен.
Ответчик на основании статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил о фальсификации представленных истцом доказательств: договора аренды нежилого помещения от 01.09.2012 между истцом и ответчиком, акта приемки-передачи от 02.09.2012 к названному договору; договора аренды на условиях почасового использования от 01.09.2012, акта приемки-передачи от 07.09.2012 к нему.
В обоснование заявления ответчик ссылался на то, что договоры аренды, на которых истец основывает свои требования, никогда не подписывались ответчиком, последняя страница договоров, действительно подписанных ответчиком, не содержит никаких условий, кроме реквизитов и подписей сторон договора. Поскольку договоры не были сшиты, а лишь сколоты степлером, истец заменил все страницы, кроме последней, содержащей оригинальную подпись и печать ответчика.
Указал, что договоры, представленные истцом, содержат иные условия по сравнению с теми, которые подписывал ответчик и согласовывали Департаменты образования и имущества города Москвы.
Акты приемки-передачи от 02.09.2012 и 07.09.2012 не подписывались руководством ответчика, а были изготовлены из последней страницы договоров, подписанных руководством ответчика и переданных истцу.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.
В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.
Судом для проверки заявления о фальсификации была назначена экспертиза представленных истцом вышеназванных доказательств.
Согласно Заключению эксперта от 12.03.2012 N 31-13 акт приема-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012, договор аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением ГБОУ Гимназия N 1588 города Москвы от 01.09.2012, акт приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 сшивались степлером неоднократно. Договор аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 сшивался канцелярским степлером однократно, но не с актом приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012.
Эксперт установил, что печатные тексты на страницах договора аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 и на лицевой стороне акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на лицевой и оборотной сторонах акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на страницах договора аренды на условиях почасового использования нежилого помещения от 01.09.2012 и на оборотной стороне акта приемки-передачи на условиях почасового использования нежилых помещений площадью 1033,1 кв. м от 07.09.2012 могли быть выполнены как с использованием фоторецепторов одного электрофотографического знакосинтезирующего устройства, так и на разных устройствах, имеющих одинаковые технические характеристики; печатные тексты на страницах договора аренды нежилого помещения от 01.09.2012 и на лицевой стороне акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на лицевой и оборотных сторонах акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 выполнены с использованием разных фоторецепторов электрофотографических знакосинтезирующих устройств, печатные тексты на страницах договора аренды от 01.09.2012 и на оборотной стороне акта приемки-передачи нежилых помещений площадью 413,4 кв. м от 02.09.2012 могли быть выполнены как с использованием фоторецепторов одного электрофотографического знакосинтезирующего устройства, так и на разных устройствах, имеющих одинаковые технические характеристики.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта, условия представленных истцом договоров аренды, представленных ответчиком проектов договоров, переписку сторон, суд установил, что договоры аренды, подписанные обеими сторонами, а также акты передачи спорных помещений, на согласованных Департаментом образования условиях и утвержденных собственником, суду не представлены.
Согласованные ответчиком с собственником помещений договоры были подписаны арендодателем и переданы для подписания арендатору, который протоколы разногласий не составил, другой стороне не направил; данное обстоятельство истец не оспаривает. При согласовании вопроса заключения договоров аренды истец уже располагался в помещениях по ранее сложившимся отношениям.
Довод ответчика, что представленные истцом договоры аренды и акты приемки-передачи помещений на указанных в договорах условиях им не заключались, подтверждается выводами эксперта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).
Установив, что обстоятельство заключения договоров аренды на пользование истцом спорными помещениями на условиях, согласованных собственником помещений в Распоряжении Департамента имущества города Москвы от 24.08.2012 N 2522-р, не доказано, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
При рассмотрении дела судом первой инстанции истец ходатайства о назначении дополнительной, повторной, иной экспертизы не заявлял.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы, отказал в его удовлетворении, поскольку перед назначением судом первой инстанции судебной экспертизы истец имел возможность представить свои вопросы, подлежащие, по его мнению, постановке перед экспертами, но не представил, несмотря на предложения суда. Кроме того, назначенная судом экспертиза проведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованны, суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта, а истец не представил доказательств, опровергающих выводы эксперта.
Довод истца о заключении договора в любом случае, в том числе путем принятия истцом условий договоров аренды, направленных ответчиком, исследован судами, оценен и обоснованно отклонен.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно пункту 3 статьи 438 Кодекса (на который ссылается истец) совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Кодекса).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон (пункты 1, 2 статьи 438 Кодекса).
Согласно статье 443 Кодекса ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Таким образом, поскольку достижение сторонами соглашений по всем существенным условиям договоров аренды не доказано, суды пришли к выводу о незаключенности договоров аренды.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Таким образом, необоснован довод истца о неправильном применении судом норм материального права по основанию, что в данном случае объектом аренды является часть здания, а не здание, сооружение, предприятие, в отношении которых действуют положения параграфов 4, 5 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод истца о том, что на экспертизу были направлены доказательства, представленные ответчиком, а не истцом, не подтверждается материалами дела, из которых следует, что данные доказательства, содержащие подписи и печати обеих сторон, были представлены лишь истцом.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив вышеизложенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 года по делу N А40-123709/12-6-1166 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
С.В.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)