Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бобковой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6724/2013) общества с ограниченной ответственностью "ДОМ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2013 года по делу N А75-8960/2012 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 1038600002275, ИНН 8601003917) к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМ" (ОГРН 1078601003436, ИНН 8601032731) о взыскании 14 408 004 руб. 56 коп. и обязании возвратить имущество,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - Стенер Е.М. по доверенности N 13-Д-33 от 05.02.2013 сроком действия три года, паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью "ДОМ" - не явился, извещено.
установил:
Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Дом" (далее - ответчик, ООО "Дом", податель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 в размере 14 408 004 руб. 56 коп. и обязании ответчика вернуть 4-х этажную стоянку для легковых автомобилей по ул. Чехова, 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м; подъездные пути протяженностью 183 м; подземную автостоянку по ул. Дунина-Горкавича, 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м; земельный участок, кадастровый номер 86:12:0101090:0135, площадью 4 774 кв. м, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, д. 82, переданные по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
Исковые требования со ссылками на статьи 11, 12, 125, 214, 301, 309, 310, 424, 433, 609, 610, 614, 621, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.05.2013 по делу N А75-8960/2012 исковые требования департамента удовлетворены частично. С ООО "Дом" в пользу департамента взыскана задолженность в размере 8 943 646 руб. 93 коп.
На ООО "Дом" возложена обязанность в течение пятнадцати рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по актам приема передачи:
- - четырехэтажную стоянку для легковых автомобилей, сооружение, общей площадью 11 093,5 кв. м, этажность 1, 2, 3, 4, инв. N 71:131:001:004983800:0008, ул. Чехова, N 82, г. Ханты-Мансийск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия, в том числе подъездную автодорогу, сооружение, протяженностью 183 м, инв. N 71:131:001:004984800:0009, ул. Чехова, г. Ханты-Мансийск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия;
- - подземную автостоянку, назначение: нежилое (подземных этажей - 1), общей площадью 5 511 кв. м, инв. N 71:131:000:000002780, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: АО Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, литера I,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4774 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82, кадастровый номер 86:12:0101090:0135., переданные по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ООО "Дом" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 58 995 руб. 29 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Дом" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом споре размер арендной платы является регулируемым, является ошибочным. Случаи, когда арендная плата является регулируемой, могут быть установлены только федеральным законом. Обязанности арендатора по внесению арендной платы в порядке, на условиях и в сроки, определенных договором, исполнялись ответчиком надлежащим образом. Считает необоснованным вывод суда о признании договора аренды расторгнутым с 14.04.2013, основания для возврата имущества отсутствуют.
Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, считает его законным, обоснованным и неподлежащим отмене.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А75-8960/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 17.09.2013.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "Дом" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (правопредшественник Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры) (арендодатель) и ООО "Дом" (арендатор) подписан договор аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты общей первоначальной стоимостью 177 880 280 руб., в том числе:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 108 161 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб., для использования по назначению (пункт 1.1. договора).
В силу пункта 1.3. договора он вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.08.2008. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.10.2007.
Порядок платежей и расчетов по договору определены в разделе 3 договора.
Арендная плата за владение и пользование имуществом установлена в размере 215 866 руб. 98 коп. в месяц. Основной платеж в сумме 182 938 руб. 12 коп. перечисляется ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Первый платеж за период с 01.10.2007 по 30.11.2007 перечисляется до 10.11.2007 (пункт 3.1. договора).
В соответствии с пунктом 3.3. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы за использование имущества, а также в случае изменения вида деятельности арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за тем, когда арендодатель принял решение об изменении арендных платежей.
По передаточному акту ООО "Дом" приняло имущество, при этом стороны подтвердили, что оно находится в пользовании с 01.10.2007 (том 1 л.д. 14).
Уведомлением от 20.12.2007 за исх. N 01/10601-24 департамент известил ООО "Дом" об изменении методики определения величины арендной платы на 2008 год, сообщив, что с 01.01.2008 арендная плата по договору в месяц устанавливается в размере 220 483 руб. 84 коп. Основной платеж, равный 186 850 руб. 71 коп. перечисляется ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца (том 2 л.д. 44).
30.07.2008 стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора продлен (том 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 25.02.2009 (том 1 л.д. 16) пункт 1.1. договора изложен в иной редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 106 070 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб.,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4 774 кв. м, кадастровый номер 86:12:0101090:0135., расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82.
По акту 01.03.2009 департамент передал, а ООО "Дом" приняло в аренду земельный участок (том 1 л.д. 17).
В связи с изменением порядка определения размера арендной платы за использование имущества, находящегося в государственной собственности, департамент письмом от 30.04.2009 N 01/-6332/09 уведомил ООО "Дом" об изменении размера арендной платы с 01.05.2009 (том 2 л.д. 45).
30.08.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора продлен до 01.07.2015 (том 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением от 08.08.2012 в связи с проведенной технической инвентаризацией подземной стоянки, пункт 1.1. договора изложен в иной редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске", площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 106 070 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 511 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб.,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4774 кв. м, кадастровый номер 866126010109060135, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82 (том 1 л.д. 19).
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 08.08.2012 пункт 3.1. договора изменен.
Право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на имущество, переданное в аренду, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.01.2006, от 06.11.2008, от 20.07.2012 (том 1 л.д. 21-24)
Письмом от 19.09.2012 N 13-Исх-11315 Департамент уведомил ООО "Дом" о неисполнении обязательств, установленных пунктами 2.2.4. и 2.2.9. договора в части несоблюдения противопожарного режима, неосуществления ежегодного текущего ремонта объектов. Также в данном письме указано на нарушение статьи 615 ГК РФ, выразившееся в передаче имущества в субаренду третьим лицам без согласования с департаментом. В связи с этим, департамент уведомил ООО "Дом" о расторжении договора, направив соглашение о расторжении, проинформировав о необходимости срочного возврата имущества. В письме указано, что в случае неподписания соглашения договор будет расторгнут в судебном порядке (том 1 л.д. 112).
Указанные требования оставлены ООО "Дом" без исполнения.
Письмом от 10.10.2012 за исх. N 13-Исх-12207 департамент уведомил ООО "Дом" об изменении с 01.11.2012 размера арендной платы, которая установлена в сумме 285 999 руб. 54 коп. Изменение арендной платы связано с иной арендуемой площадью и коэффициентами (том 2 л.д. 48-49).
Письмом от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 Департамент повторно обратился к ответчику с предложением о подписании соглашения о расторжении договора и передаче имущества по передаточному акту. В письме указано, что дополнительными соглашениями срок договора продлен до 01.07.2015, однако его государственная регистрация не осуществлена. Со ссылкой на пункт 5.1. договора, пункт 2 статьи 610 ГК РФ, учитывая уведомление от 19.09.2012, истец указал, что договор будет считаться расторгнутым с 20.10.2012. Также департамент сообщил о доначислении арендных платежей в размере 13 859 429 руб. 78 коп. по договору с начала его действия по причине несоответствия размера арендной платы Методике определения величины арендной платы, утвержденной приказом департамента от 29.12.2006 N 3318, Порядку передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденному Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.09.2010 N 223-п (том 1 л.д. 113-115).
Неисполнение ответчиком требований по внесению доначисленной арендной платы и возврату арендованного имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Департамент выполнил свои обязательства по договору, предоставив ООО "Дом" во владение спорные помещения по передаточным актам от 15.10.2007, от 01.03.2009, что ответчиком не оспаривается (том 1 л.д. 14, 17).
Поскольку ответчик принял имущество по актам, имущество сторонами индивидуализировано, ответчик пользовался арендованным имуществом, вопросов о конкретизации предмета аренды у ответчика не возникало, норма части 3 статьи 607 ГК РФ, предусматривающая, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, исполнена сторонами.
Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на объекты аренды подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л. 21-24).
Исходя из положений статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на один год и более подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор первоначально заключен на срок менее одного года, он не подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем, как указано выше, 30.07.2008 стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора по 31.08.2009, а 30.08.2009 подписано дополнительное соглашение о продлении действия договора до 01.07.2015.
Государственная регистрация указанных дополнительных соглашений не осуществлена.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что договор заключен 15.10.2007 (при этом в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, его условия распространены на отношения, возникшие с 01.10.2007), то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, проведения торгов не требовалось.
В отсутствие доказательств государственной регистрации дополнительных соглашений о его продлении на срок, более одного года, с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о продлении договора на неопределенный срок, в соответствии с условиями пункта 1.3. договора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае в аренду передано недвижимое имущество (нежилые помещения), находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Ханты-Мансийкого автономного округа - Югры.
Из материалов дела следует, что размер арендной платы при заключении договора был рассчитан на основании Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми помещениями, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318.
В соответствии с пунктом 2 названного приказа с 01.01.2007 расчет арендной платы за пользование объектами и движимым имуществом, находящихся в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, производится в соответствии с указанными методиками (том 2 л.д. 81-90).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.3. договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп "О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", утвержден Порядок передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, разделом IV которого регламентирован Порядок определения размера арендной платы за использование имущества (том 2 л.д. 91-108).
Впоследствии методика определения размера арендной платы за использование имущества была регламентирована разделом III Порядка передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденного постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.10.2010 N 223-п "О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (том 2 л.д. 109-120).
Указание суда на регулируемый характер цены за пользование имуществом не исключает удовлетворение исковых требований истца, так как стороны договорились, что исчисление размера арендной платы производится в соответствии с методикой расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и в случае изменения методики, изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке.
Соответствующие доводы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 размер арендной платы по договору составил 24 117 564 руб. 25 коп., из которых ответчиком оплачено 9 709 559 руб. 69 коп., в связи с чем его задолженность перед департаментом составила 14 408 004 руб. 56 коп. (24 117 564 руб. 25 коп. - 9 709 559 руб. 69 коп.).
При этом, задолженность образовалась вследствие неверного определения размера арендной платы, обусловленного допущенными ошибками при исчислении площади арендуемых помещений и некорректном применении ряда индикаторов (коэффициентов).
В частности, площадь объекта - четырехэтажной стоянки для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, в первоначальных расчетах указана в размере 5 624,80 кв. м, тогда как фактически согласно техническому паспорту по состоянию на 07.11.2005 (том 1 л.д. 25-41), свидетельству о государственной регистрации права от 13.01.2006 (том 1 л.д. 21) она составляет 11 093,5 кв. м.
Доводам ООО "Дом" о неверном указании при расчетах площади подземной автостоянки в г. Ханты-Мансийске по ул. Дунина-Горкавича, 5, 7 судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Расчет арендной платы, представленный департаментом, является обоснованным.
За период с 01.10.2007 до 01.01.2008 расчет произведен в соответствии с Методикой определения величины арендной платы, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318.
Судом первой инстанции проверена обоснованность применения к исчислению размера арендной платы коэффициента территориальной зоны равным 0,5, коэффициента типа деятельности арендатора по ставке 1.1, судом приведено соответствующее обоснование. Оснований для переоценки данных выводов суда не имеется.
Как верно указал суд первой инстанции, определение ставки применения данного коэффициента должно осуществляться, исходя из целевого назначения и использования объекта, что следует из условий договора и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При этом, для определения размера арендной платы основной вид деятельности арендатора правового значения не имеет.
Согласно подразделу 63.21.24. раздела 63 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), введенным в действие Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, а также введенному в действие с 01.01.2008 Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1), утвержденному приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст, эксплуатация и гаражей, стоянок для автотранспортных средств, велосипедов и т.д. относится к вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности.
С учетом изложенного, доводы ответчика о применении коэффициента 0,7, установленного под использование помещения для ремонта и эксплуатации жилья, объектов социального и коммунального назначения, организации по санитарной очистке, уборке и озеленению города, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств того, что передача в субаренду автостоянок, исходя из субъектного состава субарендаторов, соотносится исключительно с деятельностью ответчика в рамках управления многоквартирными домами.
Суд апелляционной инстанции считает правомерном применение при расчете арендной платы по объекту четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, коэффициента технического обустройства равным 0,16.
В соответствии с пунктом 7.2. методики, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318 коэффициент 0,16 подлежит применению при наличии водопровода, канализации и центрального отопления (подпункт "б"). При наличии водопровода и отопления (подпункт "в") применяется коэффициент 0,1.
В соответствии с техническим паспортом спорного объекта он имеет водоснабжение и канализацию. Центральное отопление отсутствует.
Поскольку, из трех необходимых элементов для коэффициента 0,16 на объекте присутствуют два (то есть большее количество, чем для применения коэффициента 0,1), он и подлежит применению, как наиболее близко подходящий по значению, исходя из технических характеристик имеющихся коммуникаций.
Из материалов дела следует, что в период с 01.01.2008 до 01.03.2009 применены аналогичные показатели, а изменение размера арендной платы произошло в силу изменения с 01.01.2008 базового размера стоимости строительства 1 кв. м с 20 713 руб. до 21 156 руб. (по состоянию на 01.09.2007) (раздел IV Порядок определения размера арендной платы за использование имущества Порядка передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденного Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп).
За период с 01.03.2009 до 01.05.2009 расчет произведен в соответствии с Порядком передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденным приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп.
Согласно положениям данного порядка, коэффициент территориальной зоны подлежит применению равным 1,3, определяемый как удаленность от места нахождения (здания, где расположен рабочий кабинет) главы местной администрации, в административном центре округа на расстояние от 2 до 4 км от места нахождения главы, что соответствует средней части города.
Поскольку спорные объекты расположены в пределах указанного расстояния (доказательств обратного суду не представлено), истец обоснованно исходил из применения коэффициента территориальной зоны 1,3.
В период с 01.05.2009 до 01.11.2011 применению подлежали аналогичные показатели. Изменение размера арендной платы произошло в силу установления иных индикаторов для определения коэффициента площади, который в предыдущие периоды составлял 0,9 (от 1 000 кв. м и более), а на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2009 N 3-нп установлен в размере 0,5 (при площади арендуемого помещения свыше 5 000 кв. м).
В период с 01.11.2011 до 20.07.2012 расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком передачи в аренду объектов государственной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.09.2010 N 223-п. При этом, применены аналогичные показатели, а изменение размера арендной платы произошло в силу внесения Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.10.2011 N 361-п изменений в порядок по применению коэффициента ввода помещения в эксплуатацию, с 0,95 на 0,90 по объектам, введенным в эксплуатацию в 2001-2005 годах.
С 20.07.2012 по 31.10.2012 размер арендной платы изменен, в связи с корректировкой площади одного из арендуемых помещений по результатам технической инвентаризации.
Следовательно, наличие задолженности ООО "Дом" перед департаментом по арендной плате за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 в размере 14 408 004 руб. 56 коп. подтверждено надлежащими доказательствами.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции, исходя из положений статьи 196 ГК РФ, материалов дела, а с учетом пропуска департаментом срока исковой давности за период 01.10.2007 по третий квартал 2009 года обоснованно взыскал с ответчика 8 943 646 руб. 93 коп., составляющих задолженность по арендной плате за период с четвертого квартала 2009 года по 31.10.2012.
Департаментом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить имущество, переданное в аренду.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Как на доказательства, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договора, департамент ссылается на письма от 19.09.2012 за исх. N 13-Исх-11315 и от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 (том 1 л.д. 112-114).
Суд первой инстанции, рассмотрев требование департамента в указанной части пришел к выводу о том, что названные письма являются не заявлением (уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения договора, а предложением арендодателю расторгнуть договор в двухстороннем порядке (с приложением соглашения о расторжении договора).
В качестве заявления (уведомления) об одностороннем отказе департамента от исполнения договора суд первой инстанции расценил письмо от 13.03.2013 за исх. N 13-Исх-2424.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что в письме от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 департамент указал, что с учетом уведомления от 19.09.2012, договор аренды будет считаться расторгнутым с 20.10.2012 и уведомил ответчика возвратить арендованное имущество до указанного срока, в том числе и на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Из данного письма явно следует воля арендодателя на возврат недвижимости имущества с применением положений статьи 610 ГК РФ.
Однако указанный выше ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции полагает, что письмом от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 департамент отказался от исполнения договора в одностороннем порядке и заявил о возврате имущества. Если учитывать установленный законом трехмесячный срок для возврата недвижимого имущества, то срок истек 17.01.2013 года.
Названное письмо получено ответчиком в тот же день, 17.10.2012, что подтверждается датой, проставленной на входящем штампе на нем.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в связи с получением ответчиком уведомления истца о расторжении аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58, указанный договор прекратил свое действие с 17.01.2013.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из установленных обстоятельств дела, у ответчика после прекращения действия договора возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное ему истцом по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
В отношении требований о возврате земельного участка, истцом обоснованно указано на применение положений статьи 301 ГК РФ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы - ООО "Дом".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2013 года по делу N А75-8960/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2013 ПО ДЕЛУ N А75-8960/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2013 г. по делу N А75-8960/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бобковой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6724/2013) общества с ограниченной ответственностью "ДОМ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2013 года по делу N А75-8960/2012 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 1038600002275, ИНН 8601003917) к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМ" (ОГРН 1078601003436, ИНН 8601032731) о взыскании 14 408 004 руб. 56 коп. и обязании возвратить имущество,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - Стенер Е.М. по доверенности N 13-Д-33 от 05.02.2013 сроком действия три года, паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью "ДОМ" - не явился, извещено.
установил:
Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Дом" (далее - ответчик, ООО "Дом", податель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 в размере 14 408 004 руб. 56 коп. и обязании ответчика вернуть 4-х этажную стоянку для легковых автомобилей по ул. Чехова, 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м; подъездные пути протяженностью 183 м; подземную автостоянку по ул. Дунина-Горкавича, 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м; земельный участок, кадастровый номер 86:12:0101090:0135, площадью 4 774 кв. м, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, д. 82, переданные по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
Исковые требования со ссылками на статьи 11, 12, 125, 214, 301, 309, 310, 424, 433, 609, 610, 614, 621, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.05.2013 по делу N А75-8960/2012 исковые требования департамента удовлетворены частично. С ООО "Дом" в пользу департамента взыскана задолженность в размере 8 943 646 руб. 93 коп.
На ООО "Дом" возложена обязанность в течение пятнадцати рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу возвратить Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по актам приема передачи:
- - четырехэтажную стоянку для легковых автомобилей, сооружение, общей площадью 11 093,5 кв. м, этажность 1, 2, 3, 4, инв. N 71:131:001:004983800:0008, ул. Чехова, N 82, г. Ханты-Мансийск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия, в том числе подъездную автодорогу, сооружение, протяженностью 183 м, инв. N 71:131:001:004984800:0009, ул. Чехова, г. Ханты-Мансийск, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия;
- - подземную автостоянку, назначение: нежилое (подземных этажей - 1), общей площадью 5 511 кв. м, инв. N 71:131:000:000002780, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: АО Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, литера I,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4774 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82, кадастровый номер 86:12:0101090:0135., переданные по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ООО "Дом" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 58 995 руб. 29 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Дом" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом споре размер арендной платы является регулируемым, является ошибочным. Случаи, когда арендная плата является регулируемой, могут быть установлены только федеральным законом. Обязанности арендатора по внесению арендной платы в порядке, на условиях и в сроки, определенных договором, исполнялись ответчиком надлежащим образом. Считает необоснованным вывод суда о признании договора аренды расторгнутым с 14.04.2013, основания для возврата имущества отсутствуют.
Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, считает его законным, обоснованным и неподлежащим отмене.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу N А75-8960/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 17.09.2013.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "Дом" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (правопредшественник Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры) (арендодатель) и ООО "Дом" (арендатор) подписан договор аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты общей первоначальной стоимостью 177 880 280 руб., в том числе:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 108 161 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб., для использования по назначению (пункт 1.1. договора).
В силу пункта 1.3. договора он вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.08.2008. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.10.2007.
Порядок платежей и расчетов по договору определены в разделе 3 договора.
Арендная плата за владение и пользование имуществом установлена в размере 215 866 руб. 98 коп. в месяц. Основной платеж в сумме 182 938 руб. 12 коп. перечисляется ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Первый платеж за период с 01.10.2007 по 30.11.2007 перечисляется до 10.11.2007 (пункт 3.1. договора).
В соответствии с пунктом 3.3. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы за использование имущества, а также в случае изменения вида деятельности арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за тем, когда арендодатель принял решение об изменении арендных платежей.
По передаточному акту ООО "Дом" приняло имущество, при этом стороны подтвердили, что оно находится в пользовании с 01.10.2007 (том 1 л.д. 14).
Уведомлением от 20.12.2007 за исх. N 01/10601-24 департамент известил ООО "Дом" об изменении методики определения величины арендной платы на 2008 год, сообщив, что с 01.01.2008 арендная плата по договору в месяц устанавливается в размере 220 483 руб. 84 коп. Основной платеж, равный 186 850 руб. 71 коп. перечисляется ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца (том 2 л.д. 44).
30.07.2008 стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора продлен (том 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 25.02.2009 (том 1 л.д. 16) пункт 1.1. договора изложен в иной редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске, площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 106 070 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 518,6 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб.,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4 774 кв. м, кадастровый номер 86:12:0101090:0135., расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82.
По акту 01.03.2009 департамент передал, а ООО "Дом" приняло в аренду земельный участок (том 1 л.д. 17).
В связи с изменением порядка определения размера арендной платы за использование имущества, находящегося в государственной собственности, департамент письмом от 30.04.2009 N 01/-6332/09 уведомил ООО "Дом" об изменении размера арендной платы с 01.05.2009 (том 2 л.д. 45).
30.08.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора продлен до 01.07.2015 (том 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением от 08.08.2012 в связи с проведенной технической инвентаризацией подземной стоянки, пункт 1.1. договора изложен в иной редакции, согласно которой арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:
- четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей по ул. Чехова, N 82 в г. Ханты-Мансийске", площадью 11 093,5 кв. м, первоначальной стоимостью 106 070 768 руб., в том числе подъездные пути протяженностью 183 м, первоначальной стоимостью 16 403 870 руб.,
- подземная автостоянка по ул. Дунина-Горкавича, д. 5, 7, площадью 5 511 кв. м, первоначальной стоимостью 69 718 512 руб.,
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: гаражные сооружения, общая площадь 4774 кв. м, кадастровый номер 866126010109060135, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Чехова, N 82 (том 1 л.д. 19).
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 08.08.2012 пункт 3.1. договора изменен.
Право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на имущество, переданное в аренду, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.01.2006, от 06.11.2008, от 20.07.2012 (том 1 л.д. 21-24)
Письмом от 19.09.2012 N 13-Исх-11315 Департамент уведомил ООО "Дом" о неисполнении обязательств, установленных пунктами 2.2.4. и 2.2.9. договора в части несоблюдения противопожарного режима, неосуществления ежегодного текущего ремонта объектов. Также в данном письме указано на нарушение статьи 615 ГК РФ, выразившееся в передаче имущества в субаренду третьим лицам без согласования с департаментом. В связи с этим, департамент уведомил ООО "Дом" о расторжении договора, направив соглашение о расторжении, проинформировав о необходимости срочного возврата имущества. В письме указано, что в случае неподписания соглашения договор будет расторгнут в судебном порядке (том 1 л.д. 112).
Указанные требования оставлены ООО "Дом" без исполнения.
Письмом от 10.10.2012 за исх. N 13-Исх-12207 департамент уведомил ООО "Дом" об изменении с 01.11.2012 размера арендной платы, которая установлена в сумме 285 999 руб. 54 коп. Изменение арендной платы связано с иной арендуемой площадью и коэффициентами (том 2 л.д. 48-49).
Письмом от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 Департамент повторно обратился к ответчику с предложением о подписании соглашения о расторжении договора и передаче имущества по передаточному акту. В письме указано, что дополнительными соглашениями срок договора продлен до 01.07.2015, однако его государственная регистрация не осуществлена. Со ссылкой на пункт 5.1. договора, пункт 2 статьи 610 ГК РФ, учитывая уведомление от 19.09.2012, истец указал, что договор будет считаться расторгнутым с 20.10.2012. Также департамент сообщил о доначислении арендных платежей в размере 13 859 429 руб. 78 коп. по договору с начала его действия по причине несоответствия размера арендной платы Методике определения величины арендной платы, утвержденной приказом департамента от 29.12.2006 N 3318, Порядку передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденному Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.09.2010 N 223-п (том 1 л.д. 113-115).
Неисполнение ответчиком требований по внесению доначисленной арендной платы и возврату арендованного имущества явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Департамент выполнил свои обязательства по договору, предоставив ООО "Дом" во владение спорные помещения по передаточным актам от 15.10.2007, от 01.03.2009, что ответчиком не оспаривается (том 1 л.д. 14, 17).
Поскольку ответчик принял имущество по актам, имущество сторонами индивидуализировано, ответчик пользовался арендованным имуществом, вопросов о конкретизации предмета аренды у ответчика не возникало, норма части 3 статьи 607 ГК РФ, предусматривающая, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, исполнена сторонами.
Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Право собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на объекты аренды подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л. 21-24).
Исходя из положений статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на один год и более подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор первоначально заключен на срок менее одного года, он не подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем, как указано выше, 30.07.2008 стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора по 31.08.2009, а 30.08.2009 подписано дополнительное соглашение о продлении действия договора до 01.07.2015.
Государственная регистрация указанных дополнительных соглашений не осуществлена.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что договор заключен 15.10.2007 (при этом в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, его условия распространены на отношения, возникшие с 01.10.2007), то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, проведения торгов не требовалось.
В отсутствие доказательств государственной регистрации дополнительных соглашений о его продлении на срок, более одного года, с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о продлении договора на неопределенный срок, в соответствии с условиями пункта 1.3. договора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае в аренду передано недвижимое имущество (нежилые помещения), находящиеся в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Ханты-Мансийкого автономного округа - Югры.
Из материалов дела следует, что размер арендной платы при заключении договора был рассчитан на основании Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми помещениями, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318.
В соответствии с пунктом 2 названного приказа с 01.01.2007 расчет арендной платы за пользование объектами и движимым имуществом, находящихся в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, производится в соответствии с указанными методиками (том 2 л.д. 81-90).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.3. договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп "О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", утвержден Порядок передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, разделом IV которого регламентирован Порядок определения размера арендной платы за использование имущества (том 2 л.д. 91-108).
Впоследствии методика определения размера арендной платы за использование имущества была регламентирована разделом III Порядка передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденного постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.10.2010 N 223-п "О порядке передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (том 2 л.д. 109-120).
Указание суда на регулируемый характер цены за пользование имуществом не исключает удовлетворение исковых требований истца, так как стороны договорились, что исчисление размера арендной платы производится в соответствии с методикой расчета за использование имущества Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и в случае изменения методики, изменение размера арендной платы производится в одностороннем порядке.
Соответствующие доводы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 размер арендной платы по договору составил 24 117 564 руб. 25 коп., из которых ответчиком оплачено 9 709 559 руб. 69 коп., в связи с чем его задолженность перед департаментом составила 14 408 004 руб. 56 коп. (24 117 564 руб. 25 коп. - 9 709 559 руб. 69 коп.).
При этом, задолженность образовалась вследствие неверного определения размера арендной платы, обусловленного допущенными ошибками при исчислении площади арендуемых помещений и некорректном применении ряда индикаторов (коэффициентов).
В частности, площадь объекта - четырехэтажной стоянки для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, в первоначальных расчетах указана в размере 5 624,80 кв. м, тогда как фактически согласно техническому паспорту по состоянию на 07.11.2005 (том 1 л.д. 25-41), свидетельству о государственной регистрации права от 13.01.2006 (том 1 л.д. 21) она составляет 11 093,5 кв. м.
Доводам ООО "Дом" о неверном указании при расчетах площади подземной автостоянки в г. Ханты-Мансийске по ул. Дунина-Горкавича, 5, 7 судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Расчет арендной платы, представленный департаментом, является обоснованным.
За период с 01.10.2007 до 01.01.2008 расчет произведен в соответствии с Методикой определения величины арендной платы, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318.
Судом первой инстанции проверена обоснованность применения к исчислению размера арендной платы коэффициента территориальной зоны равным 0,5, коэффициента типа деятельности арендатора по ставке 1.1, судом приведено соответствующее обоснование. Оснований для переоценки данных выводов суда не имеется.
Как верно указал суд первой инстанции, определение ставки применения данного коэффициента должно осуществляться, исходя из целевого назначения и использования объекта, что следует из условий договора и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При этом, для определения размера арендной платы основной вид деятельности арендатора правового значения не имеет.
Согласно подразделу 63.21.24. раздела 63 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), введенным в действие Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, а также введенному в действие с 01.01.2008 Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1), утвержденному приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст, эксплуатация и гаражей, стоянок для автотранспортных средств, велосипедов и т.д. относится к вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности.
С учетом изложенного, доводы ответчика о применении коэффициента 0,7, установленного под использование помещения для ремонта и эксплуатации жилья, объектов социального и коммунального назначения, организации по санитарной очистке, уборке и озеленению города, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств того, что передача в субаренду автостоянок, исходя из субъектного состава субарендаторов, соотносится исключительно с деятельностью ответчика в рамках управления многоквартирными домами.
Суд апелляционной инстанции считает правомерном применение при расчете арендной платы по объекту четырехэтажная стоянка для легковых автомобилей в г. Ханты-Мансийске по ул. Чехова, 82, коэффициента технического обустройства равным 0,16.
В соответствии с пунктом 7.2. методики, утвержденной приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.12.2006 N 3318 коэффициент 0,16 подлежит применению при наличии водопровода, канализации и центрального отопления (подпункт "б"). При наличии водопровода и отопления (подпункт "в") применяется коэффициент 0,1.
В соответствии с техническим паспортом спорного объекта он имеет водоснабжение и канализацию. Центральное отопление отсутствует.
Поскольку, из трех необходимых элементов для коэффициента 0,16 на объекте присутствуют два (то есть большее количество, чем для применения коэффициента 0,1), он и подлежит применению, как наиболее близко подходящий по значению, исходя из технических характеристик имеющихся коммуникаций.
Из материалов дела следует, что в период с 01.01.2008 до 01.03.2009 применены аналогичные показатели, а изменение размера арендной платы произошло в силу изменения с 01.01.2008 базового размера стоимости строительства 1 кв. м с 20 713 руб. до 21 156 руб. (по состоянию на 01.09.2007) (раздел IV Порядок определения размера арендной платы за использование имущества Порядка передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденного Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп).
За период с 01.03.2009 до 01.05.2009 расчет произведен в соответствии с Порядком передачи в аренду объектов государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденным приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 31.12.2008 N 5-нп.
Согласно положениям данного порядка, коэффициент территориальной зоны подлежит применению равным 1,3, определяемый как удаленность от места нахождения (здания, где расположен рабочий кабинет) главы местной администрации, в административном центре округа на расстояние от 2 до 4 км от места нахождения главы, что соответствует средней части города.
Поскольку спорные объекты расположены в пределах указанного расстояния (доказательств обратного суду не представлено), истец обоснованно исходил из применения коэффициента территориальной зоны 1,3.
В период с 01.05.2009 до 01.11.2011 применению подлежали аналогичные показатели. Изменение размера арендной платы произошло в силу установления иных индикаторов для определения коэффициента площади, который в предыдущие периоды составлял 0,9 (от 1 000 кв. м и более), а на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2009 N 3-нп установлен в размере 0,5 (при площади арендуемого помещения свыше 5 000 кв. м).
В период с 01.11.2011 до 20.07.2012 расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком передачи в аренду объектов государственной собственности, утвержденным Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.09.2010 N 223-п. При этом, применены аналогичные показатели, а изменение размера арендной платы произошло в силу внесения Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.10.2011 N 361-п изменений в порядок по применению коэффициента ввода помещения в эксплуатацию, с 0,95 на 0,90 по объектам, введенным в эксплуатацию в 2001-2005 годах.
С 20.07.2012 по 31.10.2012 размер арендной платы изменен, в связи с корректировкой площади одного из арендуемых помещений по результатам технической инвентаризации.
Следовательно, наличие задолженности ООО "Дом" перед департаментом по арендной плате за период с 01.10.2007 по 31.10.2012 в размере 14 408 004 руб. 56 коп. подтверждено надлежащими доказательствами.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции, исходя из положений статьи 196 ГК РФ, материалов дела, а с учетом пропуска департаментом срока исковой давности за период 01.10.2007 по третий квартал 2009 года обоснованно взыскал с ответчика 8 943 646 руб. 93 коп., составляющих задолженность по арендной плате за период с четвертого квартала 2009 года по 31.10.2012.
Департаментом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить имущество, переданное в аренду.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Как на доказательства, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договора, департамент ссылается на письма от 19.09.2012 за исх. N 13-Исх-11315 и от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 (том 1 л.д. 112-114).
Суд первой инстанции, рассмотрев требование департамента в указанной части пришел к выводу о том, что названные письма являются не заявлением (уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения договора, а предложением арендодателю расторгнуть договор в двухстороннем порядке (с приложением соглашения о расторжении договора).
В качестве заявления (уведомления) об одностороннем отказе департамента от исполнения договора суд первой инстанции расценил письмо от 13.03.2013 за исх. N 13-Исх-2424.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что в письме от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 департамент указал, что с учетом уведомления от 19.09.2012, договор аренды будет считаться расторгнутым с 20.10.2012 и уведомил ответчика возвратить арендованное имущество до указанного срока, в том числе и на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Из данного письма явно следует воля арендодателя на возврат недвижимости имущества с применением положений статьи 610 ГК РФ.
Однако указанный выше ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции полагает, что письмом от 17.10.2012 N 13-Исх-12561 департамент отказался от исполнения договора в одностороннем порядке и заявил о возврате имущества. Если учитывать установленный законом трехмесячный срок для возврата недвижимого имущества, то срок истек 17.01.2013 года.
Названное письмо получено ответчиком в тот же день, 17.10.2012, что подтверждается датой, проставленной на входящем штампе на нем.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в связи с получением ответчиком уведомления истца о расторжении аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58, указанный договор прекратил свое действие с 17.01.2013.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из установленных обстоятельств дела, у ответчика после прекращения действия договора возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное ему истцом по договору аренды от 15.10.2007 N 02-2-01/2007-58.
В отношении требований о возврате земельного участка, истцом обоснованно указано на применение положений статьи 301 ГК РФ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы - ООО "Дом".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 мая 2013 года по делу N А75-8960/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)