Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Холминов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Жидковой О.В.,
судей Вершининой О.Ю., Марковой М.В.,
при секретаре В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам К.Т., З., Ш. и В.А.В. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18.03.2013, которым К.Т., В.А.В., З., Ш. отказано в удовлетворении иска к С.А., И.А.В., обществу с ограниченной ответственностью "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога.
Отменено обеспечение иска, принятое определением судьи Череповецкого городского суда от 05.02.2013 в виде наложения ареста на объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес> <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N....
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., объяснения истцов В.А.В., З., Ш., представителя истца К.Т. по доверенности К.И., представителя истцов З., Ш., В.А.В. по доверенности С.О., ответчика И.А.В., его представителей Д. и В.В., представителя ответчика С.А. по доверенности В.А.Н., судебная коллегия
установила:
<ДАТА>, <ДАТА>, <ДАТА>, <ДАТА> между К.Т., В.А.В., З., Ш. и закрытым акционерным обществом "Византорг" (далее ЗАО "Византорг") заключены соответственно договоры N... участия в долевом строительстве по строительству здания гостиничного комплекса с медицинским центром, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N..., по адресу: <адрес>, по которому ЗАО "Византорг" в срок не позднее 4-го квартала 2009 года обязалось передать указанным гражданам нежилые помещения, определенные с ними в договорах.
Истцы К.Т., В.А.В., З. выполнили принятые на себя обязательства перед застройщиком, оплатив в полном объеме стоимость объектов строительства по указанным договорам.
Истец Ш. принятые на себя обязательства по договору N... от <ДАТА> участия в долевом строительстве исполнил частично, оплатив стоимость объекта строительства в размере...% от установленной договором (... рублей вместо предусмотренных договором... руб.). Однако требований о расторжении договора по указанному основанию застройщик к нему не предъявлял.
До настоящего времени ЗАО "Византорг" не исполнило свои обязательства по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве. Здание завершено строительством ориентировочно на...%.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.12.2009 по делу N А13-4645/2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
<ДАТА> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО "Византорг".
В рамках процедуры банкротства на основании определения Арбитражного суда Вологодской области от <ДАТА> вышеназванное недвижимое имущество - объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром) с условным номером N..., и земельный участок с кадастровым номером N..., были реализованы и актом приема-передачи от <ДАТА> переданы ООО "ЭнергоМонтажПроект". Государственная регистрация перехода права собственности на объект, незавершенный строительством, к ООО "ЭнергоМонтажПроект" произведена <ДАТА>.
С <ДАТА> право общей долевой собственности на указанный объект, незавершенный строительством, и на земельный участок зарегистрировано за С.А., И.А.В. и ООО "Мистерия".
<ДАТА> К.Т., В.А.В., З., Ш. полагая, что они, как участники долевого строительства, являются залогодержателями указанного объекта недвижимости и что переход права собственности на этот объект к ответчикам не прекращает их право залога на него, обратились в суд с иском к С.А., И.А.В., ООО "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога.
В судебном заседании истцы К.Т., В.А.В., З., Ш. и их представитель С.О. уточнили исковые требования - просили суд обратить взыскание в пользу истцов на предмет залога - право требования передачи объекта долевого строительства в соответствии с заключенными с истцами договорами участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений, расположенных в указанном здании гостиничного комплекса с медицинским центром. Эти исковые требования истцы и их представитель поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик С.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности В.А.Н. иск не признал. Суду пояснил, что право залога истцов является прекращенным вследствие ликвидации должника ЗАО "Византрог". Ответчики являются добросовестными приобретателями указанного незавершенного строительством здания гостиничного комплекса с медицинским центром, в связи с чем полагал, что не может быть обращено взыскание на заложенное имущество возмездно приобретенное добросовестными приобретателями.
Ответчики И.А.В. и ООО "Мистерия" в судебное заседание не явились. Ранее, в судебном заседании представитель ответчика И.А.В. П. иск не признала по основаниям, аналогичным, приведенным суду представителем ответчика С.А. Просила также применить к заявленным требованиям срок исковой давности, который полагала пропущенным.
Представитель третьего лица арбитражного управляющего ООО "ЭнергоМонтажПроект" М. иск не признала.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области своего представителя в суд не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе К.Т., В.А.В., З., Ш. ставят вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения норм материального права. Указывают, что поскольку спорный объект долевого строительства возведен только на...%, а нежилые помещения, приобретенные ими по договорам долевого участия не существуют в натуре, обратить взыскание на конкретные помещения не представляется возможным, в связи с чем обращению к взысканию подлежат имущественные права, а именно заложенные права требования передачи доли в объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений. Предметом залога в данном случае являются права требования, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение принято судом с нарушением норм материального права.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что залог права требования передачи объекта долевого строительства законом не предусмотрен, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии установленных законом оснований для обращения на него взыскания.
С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также Закон об ипотеке) предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Исходя из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а пунктом 5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.
В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.
Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.
Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.
Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, является предметом залога, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание, а не на нежилые помещения, которых в силу установленных обстоятельств, фактически не существует.
Согласно пункту 1 статьи 5 и части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Как следует из материалов дела, объектом строительства по рассматриваемым договорам участия в долевом строительстве является гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: <адрес>.
По состоянию на <ДАТА> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержится запись от <ДАТА> о государственной регистрации права собственности ЗАО "Византорг" на объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки:... кв. м, инв. N..., лит. А, с условным номером N..., расположенный по адресу: <адрес>.
Запись сделана на основании разрешения на строительство N... от <ДАТА>, выданного Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца, договора аренды земельного участка N... от <ДАТА>, соглашения от <ДАТА>.
<ДАТА> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2007 N 001-фл/2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона (запись о регистрации N...). Залогодателем являлось ЗАО "Византорг", залогодержателями - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Договоры участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, N... от <ДАТА>, N... от <ДАТА> и N... от <ДАТА>, заключенные соответственно между К.Т., В.А.В., З., Ш. и закрытым акционерным обществом "Византорг" (далее ЗАО "Византорг") зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в установленном законом порядке.
С учетом изложенного, право залога на рассматриваемый объект незавершенного строительства возникло у участников долевого строительства, в том числе К.Т., В.А.В., З. и Ш. по названным выше договорам в силу закона с момента их государственной регистрации.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.12.2009 по делу N А13-4645/2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
В рамках конкурсного производства независимым оценщиком была проведена оценка имущества должника. Стоимость имущества должника с учетом наличия права залога составила... руб., в том числе объекта незавершенного строительства (гостиничный комплекс с медицинским центром", площадь застройки... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> -... руб.; земельного участка площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> -... руб.
В связи с признанием в ходе конкурсного производства первоначальных и повторных торгов по реализации имущества должника не состоявшимися, на основании пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве и заявления одного из залоговых кредиторов - ООО "ЭнергоМотажПроект" об оставлении предмета залога за собой, имущество перешло к последнему.
Имущество должника было передано ООО "ЭнергоМонтажПроект" по акту приема-передачи от <ДАТА> по цене... рублей... коп. (на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах).
Оплата имущества произведена ООО "ЭнергоМонтажПроект" следующим образом: 30% от стоимости имущества, что составляет -... руб.... коп., переведены на специальный банковский счет должника; 70% - погашены путем прекращения записи в реестре требований кредиторов должника.
Поступившие денежные средства в размере... руб.... коп. распределены конкурсным управляющим в установленном Законом о банкротстве порядке.
<ДАТА> между ООО "Мистерия" (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/2 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
<ДАТА> между И.А.В. (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/4 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
<ДАТА> между С.А. (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/4 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
Таким образом, в настоящее время собственниками недвижимого имущества являются С.А. (1/4 доля в праве), И.А.В. (1/4 доля в праве) и ООО "Мистерия" (1/2 доля в праве).
Как указано выше государственная регистрация залога в отношении рассматриваемого объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в силу статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Законом о регистрации и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В пунктах 1 и 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по факту поступления заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 4 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В некоторых случаях законодательство Российской Федерации предусматривает возможность наличия нескольких залогодержателей по одному договору залога. В этом случае один и тот же объект передается в залог нескольким кредиторам одновременно, а кредиторы имеют одинаковую очередность удовлетворения своих требований. Соответственно, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. такие денежные средства распространяются между залогодержателями пропорционально их требованиям.
Такой принцип предусмотрен и для правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве (пункт 2 статьи 15, пункт 3 статьи 13).
Законодательство Российской Федерации также не содержит запрета на множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.
При множественности лиц на стороне залогодержателя, если только один из залоговых кредиторов оставляет предмет залога за собой, такое совпадение происходит только в отношении одного кредитора, следовательно, оснований для прекращения залоговых прав других кредиторов не имеется.
В данном случае ликвидация должника по основному обязательству не имеет значения, поскольку перешло сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 17.07.2007 N 588-О-О также отметил, что положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и обеспечение его надлежащего исполнения. Данные положения находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе статьи 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу. При таких обстоятельствах, ликвидация ЗАО "Византорг" не имеет значения для разрешения рассматриваемого спора.
Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-14992/2011 от 16.04.2012, оставленным без изменения Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012, по иску предпринимателя И.А.В. о признании незаконным бездействия Росреестра, выразившегося в несовершении записи о погашении ипотеки N... от <ДАТА>, о возложении обязанности погасить запись об ипотеке заявителю отказано в удовлетворении требований. При этом суд признал сделку по передаче конкурсным управляющим ООО "ЭнергоМонтажПроект" недвижимого имущества, являющегося предметом залога по акту приема-передачи от <ДАТА>, ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 167 того же кодекса не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, исходя из равенства прав залогодержателей - участников долевого строительства при множественности указанных залогодержателей оставление предмета залога за собой должно предполагать передачу объекта всем залогодержателям и возникновение в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общей долевой собственности.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей пределы осуществления гражданских прав, реализация конкурсным кредитором права на оставление предмета залога за собой не должна причинять вред другим конкурсным кредиторам. Иное противоречит целям конкурсного производства, установленным статьей 2 Закона о банкротстве, - соразмерному удовлетворению требований кредиторов и является нарушением прав конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом, поскольку приводит к предпочтительному удовлетворению требований одного залогового кредитора перед другими.
При указанных обстоятельствах залог имущества нельзя считать прекращенным, а заявленные истцами требования следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом доводы ответчиков относительно своего несогласия с произведенной истцами оценкой права требования объектов недвижимого имущества судебная коллегия признает несостоятельными.
Согласно пункту 10 статьи 59 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: 1) право аренды недвижимого имущества; 2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; 3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.
Оценка недвижимого имущества, на которую ссылаются ответчики, была проведена с учетом существующих обременений - ипотеки, значительно уменьшающей рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. Начальная продажная цена была утверждена арбитражным судом также с учетом ипотеки и объект выставлялся на торги, обремененный ипотекой.
В ходе судебного разбирательствами истцами с учетом положений пункта 10 статьи 59 Закона об ипотеке представлен отчет независимого оценщика ИП Ф.С.Н. N... от <ДАТА> по определению рыночной стоимости прав требований по договорам участия в долевом строительстве гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в соответствии с которым право требования по договору N... от <ДАТА> составляет... рублей, по договору, N... от <ДАТА> -... рублей, по договору N... от <ДАТА> -... рублей по договору N... от <ДАТА> -... рублей.
Выводы эксперта ответчиками не опровергнуты. Оснований сомневаться в достоверности представленной оценки судебная коллегия не усматривает.
Ссылки ответчиков на отсутствие у истца Ш. права требования обращения взыскания на предмет залога ввиду неполной оплаты им объекта строительства по договору участия в долевом строительстве N... от <ДАТА> (... рублей вместо предусмотренных договором... руб.), основанием для отказа в иске Ш. служить не могут, поскольку законодатель не связывает возникновение права залога участников долевого строительства с полной или частичной оплатой ими объекта строительства по договору, а исходит лишь из условия государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. При этом судебная коллегия учитывает, что застройщик от исполнения договора, заключенного со Ш., в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве, не отказывался. Кроме того, как следует из материалов дела и подтверждается отчетом независимого оценщика, Ш. предъявил требование об обращении взыскания на предмет залога - право требования передачи объекта долевого строительства - пропорционально доле оплаченного им финансирования строительства здания (44,36%), что права ответчиков ни в коей мере не нарушает.
Необоснованными являются и доводы ответчиков относительно пропуска истцами срока исковой давности в отношении заявленных требований, поскольку в силу пункта 2 статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи (не ранее 6 месяцев с момента наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства), независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Таким образом, право требования обращения взыскания на предмет залога возникло у истцов только 01.07.2010 и общий срок исковой давности (три года) на который ссылаются ответчики, на момент обращения истцов в суд с иском (31.01.2013) не истек.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18.03.2013 отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования К.Т., З., Ш. и В.А.В. к С.А., И.А.В., обществу с ограниченной ответственностью "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога - удовлетворить.
Обратить взыскание в пользу К.Т. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... в рядах..., строительный номер..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу З. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... по ряду..., строительный номер N..., и нежилых помещений, общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу В.А.В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... в рядах..., строительный номер N..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу Ш. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях...1 по ряду..., строительный номер N..., нежилых помещений общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер N..., нежилых помещений общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер N..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Председательствующий
О.В.ЖИДКОВА
Судьи
О.Ю.ВЕРШИНИНА
М.В.МАРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2013 N 33-2344/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. N 33-2344/2013
Судья: Холминов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Жидковой О.В.,
судей Вершининой О.Ю., Марковой М.В.,
при секретаре В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам К.Т., З., Ш. и В.А.В. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18.03.2013, которым К.Т., В.А.В., З., Ш. отказано в удовлетворении иска к С.А., И.А.В., обществу с ограниченной ответственностью "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога.
Отменено обеспечение иска, принятое определением судьи Череповецкого городского суда от 05.02.2013 в виде наложения ареста на объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес> <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N....
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жидковой О.В., объяснения истцов В.А.В., З., Ш., представителя истца К.Т. по доверенности К.И., представителя истцов З., Ш., В.А.В. по доверенности С.О., ответчика И.А.В., его представителей Д. и В.В., представителя ответчика С.А. по доверенности В.А.Н., судебная коллегия
установила:
<ДАТА>, <ДАТА>, <ДАТА>, <ДАТА> между К.Т., В.А.В., З., Ш. и закрытым акционерным обществом "Византорг" (далее ЗАО "Византорг") заключены соответственно договоры N... участия в долевом строительстве по строительству здания гостиничного комплекса с медицинским центром, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N..., по адресу: <адрес>, по которому ЗАО "Византорг" в срок не позднее 4-го квартала 2009 года обязалось передать указанным гражданам нежилые помещения, определенные с ними в договорах.
Истцы К.Т., В.А.В., З. выполнили принятые на себя обязательства перед застройщиком, оплатив в полном объеме стоимость объектов строительства по указанным договорам.
Истец Ш. принятые на себя обязательства по договору N... от <ДАТА> участия в долевом строительстве исполнил частично, оплатив стоимость объекта строительства в размере...% от установленной договором (... рублей вместо предусмотренных договором... руб.). Однако требований о расторжении договора по указанному основанию застройщик к нему не предъявлял.
До настоящего времени ЗАО "Византорг" не исполнило свои обязательства по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве. Здание завершено строительством ориентировочно на...%.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.12.2009 по делу N А13-4645/2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
<ДАТА> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО "Византорг".
В рамках процедуры банкротства на основании определения Арбитражного суда Вологодской области от <ДАТА> вышеназванное недвижимое имущество - объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром) с условным номером N..., и земельный участок с кадастровым номером N..., были реализованы и актом приема-передачи от <ДАТА> переданы ООО "ЭнергоМонтажПроект". Государственная регистрация перехода права собственности на объект, незавершенный строительством, к ООО "ЭнергоМонтажПроект" произведена <ДАТА>.
С <ДАТА> право общей долевой собственности на указанный объект, незавершенный строительством, и на земельный участок зарегистрировано за С.А., И.А.В. и ООО "Мистерия".
<ДАТА> К.Т., В.А.В., З., Ш. полагая, что они, как участники долевого строительства, являются залогодержателями указанного объекта недвижимости и что переход права собственности на этот объект к ответчикам не прекращает их право залога на него, обратились в суд с иском к С.А., И.А.В., ООО "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога.
В судебном заседании истцы К.Т., В.А.В., З., Ш. и их представитель С.О. уточнили исковые требования - просили суд обратить взыскание в пользу истцов на предмет залога - право требования передачи объекта долевого строительства в соответствии с заключенными с истцами договорами участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений, расположенных в указанном здании гостиничного комплекса с медицинским центром. Эти исковые требования истцы и их представитель поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик С.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности В.А.Н. иск не признал. Суду пояснил, что право залога истцов является прекращенным вследствие ликвидации должника ЗАО "Византрог". Ответчики являются добросовестными приобретателями указанного незавершенного строительством здания гостиничного комплекса с медицинским центром, в связи с чем полагал, что не может быть обращено взыскание на заложенное имущество возмездно приобретенное добросовестными приобретателями.
Ответчики И.А.В. и ООО "Мистерия" в судебное заседание не явились. Ранее, в судебном заседании представитель ответчика И.А.В. П. иск не признала по основаниям, аналогичным, приведенным суду представителем ответчика С.А. Просила также применить к заявленным требованиям срок исковой давности, который полагала пропущенным.
Представитель третьего лица арбитражного управляющего ООО "ЭнергоМонтажПроект" М. иск не признала.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области своего представителя в суд не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе К.Т., В.А.В., З., Ш. ставят вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения норм материального права. Указывают, что поскольку спорный объект долевого строительства возведен только на...%, а нежилые помещения, приобретенные ими по договорам долевого участия не существуют в натуре, обратить взыскание на конкретные помещения не представляется возможным, в связи с чем обращению к взысканию подлежат имущественные права, а именно заложенные права требования передачи доли в объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений. Предметом залога в данном случае являются права требования, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение принято судом с нарушением норм материального права.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что залог права требования передачи объекта долевого строительства законом не предусмотрен, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии установленных законом оснований для обращения на него взыскания.
С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также Закон об ипотеке) предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Исходя из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства влечет возникновение у участников долевого строительства права залога на объект незавершенного строительства, а пунктом 5 этой статьи на застройщика возложена обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на него как предмет залога.
В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.
Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.
Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.
Таким образом, право требования может быть предметом залога, более того, является предметом залога, а соответственно, именно на право требования может быть обращено взыскание, а не на нежилые помещения, которых в силу установленных обстоятельств, фактически не существует.
Согласно пункту 1 статьи 5 и части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Как следует из материалов дела, объектом строительства по рассматриваемым договорам участия в долевом строительстве является гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: <адрес>.
По состоянию на <ДАТА> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) содержится запись от <ДАТА> о государственной регистрации права собственности ЗАО "Византорг" на объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки:... кв. м, инв. N..., лит. А, с условным номером N..., расположенный по адресу: <адрес>.
Запись сделана на основании разрешения на строительство N... от <ДАТА>, выданного Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца, договора аренды земельного участка N... от <ДАТА>, соглашения от <ДАТА>.
<ДАТА> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2007 N 001-фл/2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона (запись о регистрации N...). Залогодателем являлось ЗАО "Византорг", залогодержателями - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Договоры участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, N... от <ДАТА>, N... от <ДАТА> и N... от <ДАТА>, заключенные соответственно между К.Т., В.А.В., З., Ш. и закрытым акционерным обществом "Византорг" (далее ЗАО "Византорг") зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в установленном законом порядке.
С учетом изложенного, право залога на рассматриваемый объект незавершенного строительства возникло у участников долевого строительства, в том числе К.Т., В.А.В., З. и Ш. по названным выше договорам в силу закона с момента их государственной регистрации.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.12.2009 по делу N А13-4645/2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
В рамках конкурсного производства независимым оценщиком была проведена оценка имущества должника. Стоимость имущества должника с учетом наличия права залога составила... руб., в том числе объекта незавершенного строительства (гостиничный комплекс с медицинским центром", площадь застройки... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> -... руб.; земельного участка площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> -... руб.
В связи с признанием в ходе конкурсного производства первоначальных и повторных торгов по реализации имущества должника не состоявшимися, на основании пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве и заявления одного из залоговых кредиторов - ООО "ЭнергоМотажПроект" об оставлении предмета залога за собой, имущество перешло к последнему.
Имущество должника было передано ООО "ЭнергоМонтажПроект" по акту приема-передачи от <ДАТА> по цене... рублей... коп. (на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах).
Оплата имущества произведена ООО "ЭнергоМонтажПроект" следующим образом: 30% от стоимости имущества, что составляет -... руб.... коп., переведены на специальный банковский счет должника; 70% - погашены путем прекращения записи в реестре требований кредиторов должника.
Поступившие денежные средства в размере... руб.... коп. распределены конкурсным управляющим в установленном Законом о банкротстве порядке.
<ДАТА> между ООО "Мистерия" (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/2 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
<ДАТА> между И.А.В. (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/4 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
<ДАТА> между С.А. (покупатель) и ООО "ЭнергоМонтажПроект" (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел 1/4 долю в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства и земельный участок.
Таким образом, в настоящее время собственниками недвижимого имущества являются С.А. (1/4 доля в праве), И.А.В. (1/4 доля в праве) и ООО "Мистерия" (1/2 доля в праве).
Как указано выше государственная регистрация залога в отношении рассматриваемого объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в силу статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Законом о регистрации и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В пунктах 1 и 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по факту поступления заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 4 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В некоторых случаях законодательство Российской Федерации предусматривает возможность наличия нескольких залогодержателей по одному договору залога. В этом случае один и тот же объект передается в залог нескольким кредиторам одновременно, а кредиторы имеют одинаковую очередность удовлетворения своих требований. Соответственно, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. такие денежные средства распространяются между залогодержателями пропорционально их требованиям.
Такой принцип предусмотрен и для правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве (пункт 2 статьи 15, пункт 3 статьи 13).
Законодательство Российской Федерации также не содержит запрета на множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.
При множественности лиц на стороне залогодержателя, если только один из залоговых кредиторов оставляет предмет залога за собой, такое совпадение происходит только в отношении одного кредитора, следовательно, оснований для прекращения залоговых прав других кредиторов не имеется.
В данном случае ликвидация должника по основному обязательству не имеет значения, поскольку перешло сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 17.07.2007 N 588-О-О также отметил, что положения статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и обеспечение его надлежащего исполнения. Данные положения находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе статьи 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу. При таких обстоятельствах, ликвидация ЗАО "Византорг" не имеет значения для разрешения рассматриваемого спора.
Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-14992/2011 от 16.04.2012, оставленным без изменения Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012, по иску предпринимателя И.А.В. о признании незаконным бездействия Росреестра, выразившегося в несовершении записи о погашении ипотеки N... от <ДАТА>, о возложении обязанности погасить запись об ипотеке заявителю отказано в удовлетворении требований. При этом суд признал сделку по передаче конкурсным управляющим ООО "ЭнергоМонтажПроект" недвижимого имущества, являющегося предметом залога по акту приема-передачи от <ДАТА>, ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 167 того же кодекса не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, исходя из равенства прав залогодержателей - участников долевого строительства при множественности указанных залогодержателей оставление предмета залога за собой должно предполагать передачу объекта всем залогодержателям и возникновение в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общей долевой собственности.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей пределы осуществления гражданских прав, реализация конкурсным кредитором права на оставление предмета залога за собой не должна причинять вред другим конкурсным кредиторам. Иное противоречит целям конкурсного производства, установленным статьей 2 Закона о банкротстве, - соразмерному удовлетворению требований кредиторов и является нарушением прав конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом, поскольку приводит к предпочтительному удовлетворению требований одного залогового кредитора перед другими.
При указанных обстоятельствах залог имущества нельзя считать прекращенным, а заявленные истцами требования следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом доводы ответчиков относительно своего несогласия с произведенной истцами оценкой права требования объектов недвижимого имущества судебная коллегия признает несостоятельными.
Согласно пункту 10 статьи 59 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на: 1) право аренды недвижимого имущества; 2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; 3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.
Оценка недвижимого имущества, на которую ссылаются ответчики, была проведена с учетом существующих обременений - ипотеки, значительно уменьшающей рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. Начальная продажная цена была утверждена арбитражным судом также с учетом ипотеки и объект выставлялся на торги, обремененный ипотекой.
В ходе судебного разбирательствами истцами с учетом положений пункта 10 статьи 59 Закона об ипотеке представлен отчет независимого оценщика ИП Ф.С.Н. N... от <ДАТА> по определению рыночной стоимости прав требований по договорам участия в долевом строительстве гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в соответствии с которым право требования по договору N... от <ДАТА> составляет... рублей, по договору, N... от <ДАТА> -... рублей, по договору N... от <ДАТА> -... рублей по договору N... от <ДАТА> -... рублей.
Выводы эксперта ответчиками не опровергнуты. Оснований сомневаться в достоверности представленной оценки судебная коллегия не усматривает.
Ссылки ответчиков на отсутствие у истца Ш. права требования обращения взыскания на предмет залога ввиду неполной оплаты им объекта строительства по договору участия в долевом строительстве N... от <ДАТА> (... рублей вместо предусмотренных договором... руб.), основанием для отказа в иске Ш. служить не могут, поскольку законодатель не связывает возникновение права залога участников долевого строительства с полной или частичной оплатой ими объекта строительства по договору, а исходит лишь из условия государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. При этом судебная коллегия учитывает, что застройщик от исполнения договора, заключенного со Ш., в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве, не отказывался. Кроме того, как следует из материалов дела и подтверждается отчетом независимого оценщика, Ш. предъявил требование об обращении взыскания на предмет залога - право требования передачи объекта долевого строительства - пропорционально доле оплаченного им финансирования строительства здания (44,36%), что права ответчиков ни в коей мере не нарушает.
Необоснованными являются и доводы ответчиков относительно пропуска истцами срока исковой давности в отношении заявленных требований, поскольку в силу пункта 2 статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи (не ранее 6 месяцев с момента наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства), независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
Таким образом, право требования обращения взыскания на предмет залога возникло у истцов только 01.07.2010 и общий срок исковой давности (три года) на который ссылаются ответчики, на момент обращения истцов в суд с иском (31.01.2013) не истек.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18.03.2013 отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования К.Т., З., Ш. и В.А.В. к С.А., И.А.В., обществу с ограниченной ответственностью "Мистерия" об обращении взыскания на предмет залога - удовлетворить.
Обратить взыскание в пользу К.Т. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... в рядах..., строительный номер..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу З. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... по ряду..., строительный номер N..., и нежилых помещений, общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу В.А.В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях... в рядах..., строительный номер N..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Обратить взыскание в пользу Ш. на предмет залога - объект незавершенного строительства - здание гостиничного комплекса с медицинским центром по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства ...%, площадь застройки... кв. м, условный номер N..., расположенный на земельном участке площадью... кв. м категория земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером N... в части права требования передачи нежилых помещений общей площадью... кв. м (без мест общего пользования) в осях...1 по ряду..., строительный номер N..., нежилых помещений общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер N..., нежилых помещений общей площадью... кв. м в осях... по ряду..., строительный номер N..., в соответствии с договором участия в долевом строительстве N... от <ДАТА>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере... рублей.
Председательствующий
О.В.ЖИДКОВА
Судьи
О.Ю.ВЕРШИНИНА
М.В.МАРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)