Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО11
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего ФИО22,
судей Шипиловой Т.А., ФИО21,
при секретаре ФИО13,
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ФИО1 на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО9, ФИО3, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи ФИО21, заключение помощника прокурора прокуратуры <данные изъяты> - ФИО14, пояснения ФИО1, и его представителя по доверенности - ФИО15, ФИО4,
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО9, ФИО1, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Указал, что является собственником указанной квартиры на основании заключенного <данные изъяты> со ФИО7 договора купли-продажи, условия которого предусматривали прекращение прав ответчиков по пользованию указанным жилым помещением.
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного <данные изъяты> между его матерью - ФИО9 и ФИО7 и последующего договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты> между ФИО7, и ФИО8.
Указал, что на момент заключения его матерью <данные изъяты> сделки, он являлся несовершеннолетним и был зарегистрирован и проживал в отчуждаемой квартире. Ввиду отсутствия согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки, просил признать ее ничтожной и применить последствия ее недействительности.
Определением Балашихинского городского суда от <данные изъяты> гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО2 к ФИО9, ФИО1, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО6 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО20, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, объединено в одно производство с присвоением номера <данные изъяты>.
ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель адвокат ФИО16 исковые требования о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, поддержал, указав, что оснований для сохранения права пользования жилым помещением у ответчиков не имеется. ФИО2 также возражал против исковых требований ФИО1 по иску о признании договоров купли-продажи квартиры от <данные изъяты> и от <данные изъяты> ничтожными. Просил применить к исковым требованиям срок исковой давности, т.к. с момента исполнения первой сделки до момента предъявления иска прошло более трех лет. Считает, что ФИО2 является добросовестным покупателем. Представленные в суд договора найма жилого помещения считает незаключенными, т.к. соглашения о размере платы за пользование квартирой отсутствует. Плата за пользование чужим помещением не осуществлялась. Оплата коммунальных платежей не может приравниваться к оплате за пользование чужим имуществом. Также предметом договора найма жилого помещения не может являться 1/2 доля квартиры, т.е. без указания конкретного жилого помещения, его части либо комнаты. Ни ФИО7, ни ФИО2 представленные договора найма ранее не видели. ФИО7 пояснил, что такие договора никогда не подписывал. Ранее в суд по искам о прекращении прав пользования и признании сделок недействительными эти договора не представлялись. Листы договоров не прошиты и не скреплены подписями сторон.
ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО17 исковые требования не признал, пояснив, что считает договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> ничтожной сделкой, т.к. на момент ее совершения ФИО1 <данные изъяты> года рождения был несовершеннолетним, и сделка могла быть совершена только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, представитель ФИО1 сослался на договор найма спорной квартиры от <данные изъяты>, который, после указанного срока окончания <данные изъяты> считается пролонгированным.
Ответчик ФИО9 в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями своего сына ФИО1 признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности согласилась. Против удовлетворения иска о прекращении права пользования жилым помещением и выселении возражала. Указала, что сделка купли-продажи квартиры между ней и ФИО7 была заключена фиктивно, с целью выселения из квартиры ее дочери. Все подлинники документов хранились у нее дома. Квартиру она продала ФИО7 <данные изъяты>. Договор найма от <данные изъяты> был заключен для предоставления ФИО9 жилищных субсидий на оплату коммунальных услуг. В феврале 2009 года, когда фиктивно был заключен договор купли-продажи квартиры, она с ФИО7 никаких сроков не оговаривали, договорились, что данная сделка будет действовать пока она не выселит дочь. В мае 2011 года она с дочерью помирилась. ФИО7 выписал доверенность на ФИО15, который отказался от иска в кассационной инстанции. <данные изъяты> ФИО9 узнала, что квартира продана ФИО2 Они отозвали иск из Московского областного суда. ФИО9 указала, что фактически квартиру не продавала, денег за нее не получала, договор найма был заключен с целью получения субсидий. ФИО9 давала согласие на признание иска о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в суде. Договор найма считает бессрочным, считает себя хозяйкой квартиры. Договор найма был заключен на определенный срок, договор пролонгирован. ФИО7 и ФИО2 никогда не являлись членами ее семьи.
ФИО4, действующая также в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явилась.
ФИО7 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО16 в судебное заседание явился, пояснил, что ФИО7 поддерживает требование ФИО2 о прекращении права пользования квартирой и считает необоснованными требования о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи квартиры. Никаких договоров, в соответствии с которыми у бывшего собственника и членов его семьи могли бы сохраниться права пользования не заключалось. Со стороны ФИО9 постоянно присутствовали угрозы и провокации, в связи с чем, все делалось исключительно через суд. Когда им были предъявлены требования о прекращении права пользования квартирой ФИО9 и членов ее семьи, ФИО1 был привлечен к участию в деле и являлся совершеннолетним. Все они согласились с требованиями. Его иск был удовлетворен и только после подачи от его имени представителем заявления в Московский областной суд об отказе от иска, о чем он не знал, решение было отменено, и производство по делу прекращено. Когда он узнал об этом, доверенность от представителя была отозвана. Все требования по иску ФИО9 о признании договоров купли-продажи квартиры были оставлены без удовлетворения.
Представитель третьего лица УФМС РФ территориальный отдел по г/о <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались.
Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> требования ФИО2 удовлетворены, в удовлетворении требований ФИО1 отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставлено без изменения.
Постановлением президиума Московского областного суда от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ФИО2, ФИО7, и третьи лица - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в иске ФИО2 и в удовлетворении иска ФИО23, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО9 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>.
В данной квартире зарегистрированы по месту жительства: ФИО9, ее сын ФИО1, <данные изъяты> года рождения, а также ФИО4 и двое ее несовершеннолетних детей: ФИО5, <данные изъяты> года рождения и ФИО6, <данные изъяты> года рождения.
На основании договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты>, ФИО9 произвела отчуждение вышеуказанной квартиры ФИО7, определив цену квартиры равную 200 000 рублей.
Условия указанного договора предусматривали утрату права пользования квартирой зарегистрированных в ней лиц: ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (пункт 12).
Данный договор и переход права собственности от ФИО9 к ФИО7 <данные изъяты> зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
<данные изъяты> между ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, условиями которого предусмотрена обязанность продавца ФИО7 обеспечить снятие с регистрационного учета зарегистрированных в ней лиц: ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (пункт 11).
Отказывая ФИО1 в удовлетворении требований о признании указанных сделок недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что сведений об установлении над ФИО1 опека, либо сведению о том, что он остался без родительского попечения, не представлено.
Суд указал, что данных о том, что ФИО9 в должной мере не могла соблюсти интересы несовершеннолетнего, не представлено.
Вместе с тем, в момент совершения сделки по отчуждению спорного жилого помещения ФИО9, - ФИО1 находился под попечением матери ФИО9, являвшейся на момент совершения сделки его законным представителем.
Суд первой инстанции указал, что нормы п. 4 ст. 292 ГК РФ на ФИО1 не распространяются и согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемой сделки не является обязательным.
Удовлетворяя требования ФИО2 о признании ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд исходил из условий договоров, не предусматривавших сохранение за ними права пользования жилым помещением.
Вместе с тем указанные выводы суда нельзя признать законным по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от <данные изъяты> N 13-П "По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки ФИО18" признал п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.
Обосновывая свою позицию в этой части, Конституционный Суд РФ указал, что по смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или право восстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Поскольку на момент заключения <данные изъяты> сделки купли-продажи квартиры, ФИО1 являлся несовершеннолетним и данное жилое помещение являлось и до настоящего времени является его единственным местом жительства, вывод суда об отсутствии нарушений прав ФИО1 и отсутствии необходимости в получении согласия органа опеки и попечительства на заключение данной сделки, противоречит вышеизложенной позиции Конституционного Суда РФ и ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", ст. 65 Семейного кодекса РФ.
Судом не было принято во внимание, что отчуждение матерью несовершеннолетнего ФИО1 квартиры произведено вопреки установленным ст. 65 Семейного кодекса РФ обязанностям родителей.
Отсутствие у нее прав на иное жилое помещение и возможности предоставить сыну иное жилое помещение, фактически привело к нарушению прав несовершеннолетнего ФИО1, гарантированных ст. 40 Конституции РФ.
При таких обстоятельствах вывод суда о соответствии оспариваемых сделок положениям п. 4 ст. 292 ГК РФ является неправомерным.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривается иных последствий нарушения.
При таких данных и, принимая во внимание, что обращение ФИО19 в суд за защитой нарушенного права имело место <данные изъяты>, т.е. в пределах предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности, вывод суда о применении к возникшим правоотношениям последствий пропуска срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ, является неправомерным.
Кроме того, суд, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.
Так, судом не были определены обстоятельства, связанные с добросовестностью приобретения ФИО8 спорного жилого помещения.
Учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи в квартире проживали и были зарегистрированы ФИО9, ФИО1, а также ФИО4 и двое ее несовершеннолетних детей: ФИО5, <данные изъяты> года рождения и ФИО6, <данные изъяты> года рождения, ФИО2, приобретая данное жилое помещение, имел возможность проверить правовые основания занятия несовершеннолетними спорного жилого помещения с тем, чтобы иметь представление о правовых последствиях приобретения им такого имущества, вывод суд первой инстанции о добросовестности приобретения жилого помещения ФИО8 нельзя признать обоснованным.
Исходя из разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты> и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, вязанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.
Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Таких доказательств ответчик ФИО2 суду не представлял.
С учетом приведенных выше норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО1 и отказу в удовлетворении требований ФИО2.
При этом судебная коллегия полагает необходимым применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение.
Руководствуясь ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> - отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО9, ФИО3, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, из квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> - отказать.
Иск ФИО1 к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> заключенный <данные изъяты> между ФИО9 и ФИО7.
Признании недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между ФИО7 и ФИО8.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок - признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- о государственной регистрации договоров купли-продажи;
- о праве собственности ФИО7 и ФИО2 на квартиру, расположенную адресу: <данные изъяты>.
Восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО9 на квартиру, расположенную адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО7 200 000 (двести тысяч) рублей.
Взыскать со ФИО7 в пользу ФИО2 1000000 (один миллион) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья ФИО11
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего ФИО22,
судей Шипиловой Т.А., ФИО21,
при секретаре ФИО13,
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу ФИО1 на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО9, ФИО3, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,
заслушав доклад судьи ФИО21, заключение помощника прокурора прокуратуры <данные изъяты> - ФИО14, пояснения ФИО1, и его представителя по доверенности - ФИО15, ФИО4,
установила:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО9, ФИО1, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Указал, что является собственником указанной квартиры на основании заключенного <данные изъяты> со ФИО7 договора купли-продажи, условия которого предусматривали прекращение прав ответчиков по пользованию указанным жилым помещением.
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного <данные изъяты> между его матерью - ФИО9 и ФИО7 и последующего договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты> между ФИО7, и ФИО8.
Указал, что на момент заключения его матерью <данные изъяты> сделки, он являлся несовершеннолетним и был зарегистрирован и проживал в отчуждаемой квартире. Ввиду отсутствия согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки, просил признать ее ничтожной и применить последствия ее недействительности.
Определением Балашихинского городского суда от <данные изъяты> гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО2 к ФИО9, ФИО1, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО6 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО20, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, объединено в одно производство с присвоением номера <данные изъяты>.
ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель адвокат ФИО16 исковые требования о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, поддержал, указав, что оснований для сохранения права пользования жилым помещением у ответчиков не имеется. ФИО2 также возражал против исковых требований ФИО1 по иску о признании договоров купли-продажи квартиры от <данные изъяты> и от <данные изъяты> ничтожными. Просил применить к исковым требованиям срок исковой давности, т.к. с момента исполнения первой сделки до момента предъявления иска прошло более трех лет. Считает, что ФИО2 является добросовестным покупателем. Представленные в суд договора найма жилого помещения считает незаключенными, т.к. соглашения о размере платы за пользование квартирой отсутствует. Плата за пользование чужим помещением не осуществлялась. Оплата коммунальных платежей не может приравниваться к оплате за пользование чужим имуществом. Также предметом договора найма жилого помещения не может являться 1/2 доля квартиры, т.е. без указания конкретного жилого помещения, его части либо комнаты. Ни ФИО7, ни ФИО2 представленные договора найма ранее не видели. ФИО7 пояснил, что такие договора никогда не подписывал. Ранее в суд по искам о прекращении прав пользования и признании сделок недействительными эти договора не представлялись. Листы договоров не прошиты и не скреплены подписями сторон.
ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО17 исковые требования не признал, пояснив, что считает договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> ничтожной сделкой, т.к. на момент ее совершения ФИО1 <данные изъяты> года рождения был несовершеннолетним, и сделка могла быть совершена только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, представитель ФИО1 сослался на договор найма спорной квартиры от <данные изъяты>, который, после указанного срока окончания <данные изъяты> считается пролонгированным.
Ответчик ФИО9 в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями своего сына ФИО1 признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности согласилась. Против удовлетворения иска о прекращении права пользования жилым помещением и выселении возражала. Указала, что сделка купли-продажи квартиры между ней и ФИО7 была заключена фиктивно, с целью выселения из квартиры ее дочери. Все подлинники документов хранились у нее дома. Квартиру она продала ФИО7 <данные изъяты>. Договор найма от <данные изъяты> был заключен для предоставления ФИО9 жилищных субсидий на оплату коммунальных услуг. В феврале 2009 года, когда фиктивно был заключен договор купли-продажи квартиры, она с ФИО7 никаких сроков не оговаривали, договорились, что данная сделка будет действовать пока она не выселит дочь. В мае 2011 года она с дочерью помирилась. ФИО7 выписал доверенность на ФИО15, который отказался от иска в кассационной инстанции. <данные изъяты> ФИО9 узнала, что квартира продана ФИО2 Они отозвали иск из Московского областного суда. ФИО9 указала, что фактически квартиру не продавала, денег за нее не получала, договор найма был заключен с целью получения субсидий. ФИО9 давала согласие на признание иска о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в суде. Договор найма считает бессрочным, считает себя хозяйкой квартиры. Договор найма был заключен на определенный срок, договор пролонгирован. ФИО7 и ФИО2 никогда не являлись членами ее семьи.
ФИО4, действующая также в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явилась.
ФИО7 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО16 в судебное заседание явился, пояснил, что ФИО7 поддерживает требование ФИО2 о прекращении права пользования квартирой и считает необоснованными требования о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи квартиры. Никаких договоров, в соответствии с которыми у бывшего собственника и членов его семьи могли бы сохраниться права пользования не заключалось. Со стороны ФИО9 постоянно присутствовали угрозы и провокации, в связи с чем, все делалось исключительно через суд. Когда им были предъявлены требования о прекращении права пользования квартирой ФИО9 и членов ее семьи, ФИО1 был привлечен к участию в деле и являлся совершеннолетним. Все они согласились с требованиями. Его иск был удовлетворен и только после подачи от его имени представителем заявления в Московский областной суд об отказе от иска, о чем он не знал, решение было отменено, и производство по делу прекращено. Когда он узнал об этом, доверенность от представителя была отозвана. Все требования по иску ФИО9 о признании договоров купли-продажи квартиры были оставлены без удовлетворения.
Представитель третьего лица УФМС РФ территориальный отдел по г/о <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались.
Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> требования ФИО2 удовлетворены, в удовлетворении требований ФИО1 отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставлено без изменения.
Постановлением президиума Московского областного суда от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ФИО2, ФИО7, и третьи лица - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, заключение прокурора, полагавшего решение подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в иске ФИО2 и в удовлетворении иска ФИО23, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО9 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>.
В данной квартире зарегистрированы по месту жительства: ФИО9, ее сын ФИО1, <данные изъяты> года рождения, а также ФИО4 и двое ее несовершеннолетних детей: ФИО5, <данные изъяты> года рождения и ФИО6, <данные изъяты> года рождения.
На основании договора купли-продажи, заключенного <данные изъяты>, ФИО9 произвела отчуждение вышеуказанной квартиры ФИО7, определив цену квартиры равную 200 000 рублей.
Условия указанного договора предусматривали утрату права пользования квартирой зарегистрированных в ней лиц: ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (пункт 12).
Данный договор и переход права собственности от ФИО9 к ФИО7 <данные изъяты> зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
<данные изъяты> между ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, условиями которого предусмотрена обязанность продавца ФИО7 обеспечить снятие с регистрационного учета зарегистрированных в ней лиц: ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (пункт 11).
Отказывая ФИО1 в удовлетворении требований о признании указанных сделок недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что сведений об установлении над ФИО1 опека, либо сведению о том, что он остался без родительского попечения, не представлено.
Суд указал, что данных о том, что ФИО9 в должной мере не могла соблюсти интересы несовершеннолетнего, не представлено.
Вместе с тем, в момент совершения сделки по отчуждению спорного жилого помещения ФИО9, - ФИО1 находился под попечением матери ФИО9, являвшейся на момент совершения сделки его законным представителем.
Суд первой инстанции указал, что нормы п. 4 ст. 292 ГК РФ на ФИО1 не распространяются и согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемой сделки не является обязательным.
Удовлетворяя требования ФИО2 о признании ФИО9, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 прекратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд исходил из условий договоров, не предусматривавших сохранение за ними права пользования жилым помещением.
Вместе с тем указанные выводы суда нельзя признать законным по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от <данные изъяты> N 13-П "По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки ФИО18" признал п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.
Обосновывая свою позицию в этой части, Конституционный Суд РФ указал, что по смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или право восстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Поскольку на момент заключения <данные изъяты> сделки купли-продажи квартиры, ФИО1 являлся несовершеннолетним и данное жилое помещение являлось и до настоящего времени является его единственным местом жительства, вывод суда об отсутствии нарушений прав ФИО1 и отсутствии необходимости в получении согласия органа опеки и попечительства на заключение данной сделки, противоречит вышеизложенной позиции Конституционного Суда РФ и ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", ст. 65 Семейного кодекса РФ.
Судом не было принято во внимание, что отчуждение матерью несовершеннолетнего ФИО1 квартиры произведено вопреки установленным ст. 65 Семейного кодекса РФ обязанностям родителей.
Отсутствие у нее прав на иное жилое помещение и возможности предоставить сыну иное жилое помещение, фактически привело к нарушению прав несовершеннолетнего ФИО1, гарантированных ст. 40 Конституции РФ.
При таких обстоятельствах вывод суда о соответствии оспариваемых сделок положениям п. 4 ст. 292 ГК РФ является неправомерным.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривается иных последствий нарушения.
При таких данных и, принимая во внимание, что обращение ФИО19 в суд за защитой нарушенного права имело место <данные изъяты>, т.е. в пределах предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности, вывод суда о применении к возникшим правоотношениям последствий пропуска срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ, является неправомерным.
Кроме того, суд, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.
Так, судом не были определены обстоятельства, связанные с добросовестностью приобретения ФИО8 спорного жилого помещения.
Учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи в квартире проживали и были зарегистрированы ФИО9, ФИО1, а также ФИО4 и двое ее несовершеннолетних детей: ФИО5, <данные изъяты> года рождения и ФИО6, <данные изъяты> года рождения, ФИО2, приобретая данное жилое помещение, имел возможность проверить правовые основания занятия несовершеннолетними спорного жилого помещения с тем, чтобы иметь представление о правовых последствиях приобретения им такого имущества, вывод суд первой инстанции о добросовестности приобретения жилого помещения ФИО8 нельзя признать обоснованным.
Исходя из разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты> и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, вязанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.
Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Таких доказательств ответчик ФИО2 суду не представлял.
С учетом приведенных выше норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска ФИО1 и отказу в удовлетворении требований ФИО2.
При этом судебная коллегия полагает необходимым применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение.
Руководствуясь ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> - отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО9, ФИО3, ФИО4, действующей также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, из квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> - отказать.
Иск ФИО1 к ФИО7, ФИО9, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> заключенный <данные изъяты> между ФИО9 и ФИО7.
Признании недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между ФИО7 и ФИО8.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок - признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- о государственной регистрации договоров купли-продажи;
- о праве собственности ФИО7 и ФИО2 на квартиру, расположенную адресу: <данные изъяты>.
Восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО9 на квартиру, расположенную адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ФИО9 в пользу ФИО7 200 000 (двести тысяч) рублей.
Взыскать со ФИО7 в пользу ФИО2 1000000 (один миллион) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)