Судебные решения, арбитраж
Рента недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в составе председательствующего Севалкина А.А.
и судей Давыдовой И.Н., Козлова И.П.
при секретаре У.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Козлова И.П.
дело по апелляционной жалобе К. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 января 2012 г., которым постановлено:
В иске К. к П. об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.
При вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые Нагатинским районным судом г. Москвы 26 января 2012 года - запрет на отчуждение в какой бы то ни было форме квартиры по адресу: ***
К. к П. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что 30 апреля 2004 года между ним и ответчиком был заключен договор ренты, по которому он передал за *** руб. в собственность П. квартиру по адресу: *** под выплату ежемесячной ренты в сумме *** руб., и в силу закона (ст. 578 ГК РФ) приобрел право залога на указанную квартиру. Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года указанный договор расторгнут в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, квартира оставлена в собственности П., с последнего в пользу К. взысканы убытки - *** руб. Однако, поскольку П. обязательств не исполнил, убытки не возместил, просил обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: ***, определив способ реализации залога с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость *** руб.
Представитель истца Д. в судебное заседание явился, иск поддержал.
Представитель ответчика П. в судебное заседание явилась, против иска возражала, указывая, что, по ее мнению, право залога на спорную квартиру распространялось исключительно при рентных взаимоотношениях и после расторжения договора не сохраняется. Решением суда с П. взысканы убытки, и указанное обязательство залогом не обеспечено.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя К. Д., представителя П. С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела 30 апреля 2004 года между К. и П. был заключен договор ренты, по которому К. передал за *** руб. в собственность П. квартиру по адресу: *** под выплату ежемесячной ренты в сумме *** руб.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года иск К. частично удовлетворен - договор ренты от 30 апреля 2004 года, заключенный между К. и П. расторгнут, с П. в пользу К. взысканы убытки *** руб. Решение вступило в законную силу 26 августа 2011 года.
Отказывая в иске, суд указал, что расторжение договора влечет за собой прекращение обязательств на будущее и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся к моменту расторжения договора суммы основного долга. Залог возникает не из договора, а в силу закона с момента заключения договора ренты и действует до момента его расторжения, в силу чего, будучи по своей природе способом обеспечения основного обязательства, прекращает свое действием вместе с основным обязательством - т.е. действие залога прекращается расторжением договора ренты.
Вновь возникшее обязательство П. перед К. по возмещению убытков в сумме *** руб. установлено решением суда от 26 августа 2011 года, и залогом в рассматриваемой ситуации не обеспечивалось ни в силу договора, ни в силу закона.
Между тем данный вывод основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 587 ГК РФ, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
В силу ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В решении Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года указано, что суд пришел к выводу о взыскании с П. в пользу К. убытков, связанных с существенным нарушением П. условий договора пожизненной ренты. Под убытками, взыскиваемыми судом, понимаются в соответствии с ч. 1 ст. 599 ГК РФ сумма неполученных рентных платежей, а также стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных рентополучателем от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.
Таким образом вывод суда о том, что взысканная судом сумма является самостоятельным обязательством и не вытекает из обязательств по договору ренты является несостоятельным.
Суд не учел, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
В соответствии со ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
Как усматривается из Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года начальная стоимость спорного имущества определена *** рублей. Указанная стоимость сторонами не оспорена.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 января 2012 г. отменить. Вынести новое решение в соответствии с которым исковые требования К. к П. удовлетворить. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: *** определив способ реализации предмета залога с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** (***) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.04.2012 ПО ДЕЛУ N 11-4972
Разделы:Рента недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2012 г. по делу N 11-4972
Судья: Малова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в составе председательствующего Севалкина А.А.
и судей Давыдовой И.Н., Козлова И.П.
при секретаре У.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Козлова И.П.
дело по апелляционной жалобе К. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 января 2012 г., которым постановлено:
В иске К. к П. об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.
При вступлении решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые Нагатинским районным судом г. Москвы 26 января 2012 года - запрет на отчуждение в какой бы то ни было форме квартиры по адресу: ***
установила:
К. к П. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что 30 апреля 2004 года между ним и ответчиком был заключен договор ренты, по которому он передал за *** руб. в собственность П. квартиру по адресу: *** под выплату ежемесячной ренты в сумме *** руб., и в силу закона (ст. 578 ГК РФ) приобрел право залога на указанную квартиру. Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года указанный договор расторгнут в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, квартира оставлена в собственности П., с последнего в пользу К. взысканы убытки - *** руб. Однако, поскольку П. обязательств не исполнил, убытки не возместил, просил обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: ***, определив способ реализации залога с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость *** руб.
Представитель истца Д. в судебное заседание явился, иск поддержал.
Представитель ответчика П. в судебное заседание явилась, против иска возражала, указывая, что, по ее мнению, право залога на спорную квартиру распространялось исключительно при рентных взаимоотношениях и после расторжения договора не сохраняется. Решением суда с П. взысканы убытки, и указанное обязательство залогом не обеспечено.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился истец по доводам кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав представителя К. Д., представителя П. С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела 30 апреля 2004 года между К. и П. был заключен договор ренты, по которому К. передал за *** руб. в собственность П. квартиру по адресу: *** под выплату ежемесячной ренты в сумме *** руб.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года иск К. частично удовлетворен - договор ренты от 30 апреля 2004 года, заключенный между К. и П. расторгнут, с П. в пользу К. взысканы убытки *** руб. Решение вступило в законную силу 26 августа 2011 года.
Отказывая в иске, суд указал, что расторжение договора влечет за собой прекращение обязательств на будущее и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся к моменту расторжения договора суммы основного долга. Залог возникает не из договора, а в силу закона с момента заключения договора ренты и действует до момента его расторжения, в силу чего, будучи по своей природе способом обеспечения основного обязательства, прекращает свое действием вместе с основным обязательством - т.е. действие залога прекращается расторжением договора ренты.
Вновь возникшее обязательство П. перед К. по возмещению убытков в сумме *** руб. установлено решением суда от 26 августа 2011 года, и залогом в рассматриваемой ситуации не обеспечивалось ни в силу договора, ни в силу закона.
Между тем данный вывод основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 587 ГК РФ, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
В силу ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В решении Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года указано, что суд пришел к выводу о взыскании с П. в пользу К. убытков, связанных с существенным нарушением П. условий договора пожизненной ренты. Под убытками, взыскиваемыми судом, понимаются в соответствии с ч. 1 ст. 599 ГК РФ сумма неполученных рентных платежей, а также стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных рентополучателем от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.
Таким образом вывод суда о том, что взысканная судом сумма является самостоятельным обязательством и не вытекает из обязательств по договору ренты является несостоятельным.
Суд не учел, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
В соответствии со ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
Как усматривается из Нагатинского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2010 года начальная стоимость спорного имущества определена *** рублей. Указанная стоимость сторонами не оспорена.
Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 26 января 2012 г. отменить. Вынести новое решение в соответствии с которым исковые требования К. к П. удовлетворить. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: *** определив способ реализации предмета залога с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** (***) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)