Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 22.01.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 29.01.2013
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от истца: Нигматзянова Ф.М. (паспорт),
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Евростройстандарт":
Щербакова А.А. (доверенность от 24.01.2012)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича
на определение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012,
принятое судьей Гиндулиной В.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012,
принятое судьями Протасовым Ю.В., Захаровой Т.А., Урлековым В.Н.,
по делу N А11-7424/2010
по заявлению Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича
к обществу с ограниченной ответственностью СПО "Евростройстандарт" и
обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой"
о признании права собственности на нежилые помещения,
об исключении из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью СПО "Евростройстандарт" на нежилые помещения
и
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью строительно-производственное объединение "Евростройстандарт" (далее - ООО СПО "Евростройстандарт") Нигматзянов Фанель Мухатдасович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой" (далее - ООО "Домстрой") и ООО СПО "Евростройстандарт" о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 66 квадратных метров, расположенные в цокольном этаже под номерами на поэтажном плане 3, 4, 5, 6, 7, 8 дома 16а по улице Куликова города Мурома Владимирской области, а также об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 33-33-12/040/2011-111 о государственной регистрации права собственности ООО СПО "Евростройстандарт" на нежилые помещения, общей площадью 56,1 квадратного метра, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 6, 7, 8, адрес объекта: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а.
Требования основаны на пункте 1 статьи 6, пункте 2 статьи 8, статьях 11, 12, пункте 4 статьи 218, статьях 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Домстрой" обязательств по договору от 24.08.2005 N 17 долевого участия в строительстве цокольного (нежилого) помещения в жилом доме 16а по улице Куликова города Мурома.
Определением от 25.07.2012 Арбитражный суд Владимирской области, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012, отказал в удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) и разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска, поскольку у стороны по договору ООО "Домстрой" отсутствуют нежилые помещения на которые заявляет требования истец.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Нигматзянов Ф.М. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель считает неверным вывод суда о том, что договор от 24.08.2005 N 17 является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, вывод основан на неправильном толковании законодательства об инвестиционной деятельности и ненадлежащей оценке доказательств, представленных в материалы дела (акт выполненных работ от 27.06.2005 формы КС-2).
Ошибочен вывод суда и об осуществлении ООО СПО "Евростройстандарт" строительства спорного объекта за счет собственных средств и непосредственного участия в его строительстве, так как в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства данных фактов в материалах дела отсутствуют, а получение обществом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием приобретения им права собственности на спорное имущество.
Суд не дал надлежащей оценки договорам от 15.03.2003 N 9 и от 01.02.2010, которые, по мнению заявителя, на основании статьи 168 являются ничтожными сделками, так как противоречат требованиям статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Евростройстандарт" просило оставить жалобу без удовлетворения.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Домстрой" не обеспечило явку представителя в третью инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность определения Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя ООО СПО "Евростройстандарт" и Нигматзянова Ф.М., окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 15.03.2003 ООО СПО "Евростройстандарт" и (далее - сторона-1) и ООО "Ника-2" (далее - сторона-2) заключили договор о строительстве жилого дома N 9, по условиям которого сторона-2 предоставляет стороне-1 под строительство жилого дома земельный участок площадью 1670 квадратных метров по адресу: город Муром, улица Куликова, дом 16а, владеющий им на праве аренды согласно договору от 27.02.2004 N 6317, а сторона N 1 обязуется осуществить строительство за счет собственных средств и привлекаемых инвестиций (пункты 1.1, 1.2 договора о строительстве жилого дома от 15.03.2003 N 9).
ООО СПО "Евростройстандарт" (застройщик) и ООО "Домстрой" (инвестор) заключили договор об инвестировании строительства жилья от 25.09.2003, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Муром, улица Куликова, дом 16а, застройщик обязуется передать инвестору квартиры (согласно договорам на долевое строительство квартир, заключенным ООО "Домстрой") после ввода дома в эксплуатацию.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (арендодатель) и ООО "Ника-2" (арендатор) заключили договор аренды от 27.02.2004 N 6317 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 16 780 квадратных метров с кадастровым номером 33:26:02 07 08:0023, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, в целях строительства объекта гражданского назначения.
ООО "Домстрой" (подрядчик) и Нигматзянов Ф.М. (дольщик) заключили договор долевого участия в строительстве цокольного (нежилого) помещения в жилом доме по улице Куликова дом 16а города Мурома от 24.08.2005 N 17, по условиям которого подрядчик на основании учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации от 23.09.2003 (в качестве юридического лица) осуществляет хозяйственным способом с привлечением подрядных организаций строительство и ввод в эксплуатацию кирпичного, четырехэтажного, 36-квартирного жилого дома с мансардным и цокольным этажами по улице Куликова, в доме 16а города Мурома, а дольщик принимает долевое участие в строительстве указанного дома.
В пункте 1.2 договора от 04.08.2005 N 17 установлено, что подрядчик обязуется использовать денежные средства в соответствии с целевым назначением и предоставить дольщику после окончания строительства нежилое помещение в цокольном этаже общей площадью 66,07 квадратного метра согласно выкопировки приложений к настоящему договору.
Согласно пункту 3.1 настоящего договора дольщик обязуется внести в кассу или перечислить на расчетный счет подрядчика в счет уплаты упомянутых нежилых помещений денежные средства в общей сумме 622 200 рублей, которые перечислены Нигматзяновым Ф.М. в размере 611 861 рубля (квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 151 на сумму 50 000 рублей, платежное поручение от 21.02.2006 без номера на сумму 222 141 рубль, платежное поручение от 17.10.2005 без номера на сумму 200 000 рублей, от 21.11.2005 без номера на сумму 46 525 рублей, 20.12.2005 без номера на сумму 46 525 рублей, от 17.01.2006 без номера на сумму 46 670 рубля).
Управление архитектуры и градостроительства администрации округа Муром 24.03.2005 выдало ООО "Ника-2" разрешение на выполнение строительства пятиэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а.
ООО СПО "Евростройстандарт" (застройщик) и ООО "Домстрой" (инвестор) на основании соглашения от 12.05.2009 "Домстрой" (инвестор) расторгли договор от 25.09.2003 N 1 об инвестировании строительства жилья ввиду невозможности дальнейшего финансирования строительства упомянутого многоквартирного дома, по условиям которого застройщик до 01.04.2010 возвращает инвестору денежные средства, полученные по договору об инвестировании строительства жилья с последующим перечислением средств гражданам, заключившим договоры с ООО "Домстрой".
В материалах дела имеются платежные поручения от 18.12.2007 N 124 на сумму 6 000 000 рублей, от 19.12.2007 N 445 на сумму 2 400 000 рублей, в которых в графе "Назначение платежа" указано: возврат инвестиционных средств согласно договору от 25.09.2003 N 1.
По договору уступки прав (цессии) от 22.12.2009, заключенному между ООО "Ника-2" и ООО СПО "Евростройстандарт", ООО "Ника-2" уступило ООО СПО "Евростройстандарт" права и обязанности относительно земельного участка от 27.02.2004 N 6317, а ООО СПО "Евростройстандарт" приняло на себя обязательства арендатора земельного участка с оплатой аренды земельного участка в сумме 231 574 рублей 29 копеек.
Договор уступки прав (цессии) от 22.12.2009 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Владимирской области 24.07.2010.
В соответствии с условиями договора уступки прав (цессии) от 01.02.2010 ООО "Ника-2" уступило ООО СПО "Евростройстандарт" право осуществления строительства пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Муром, ул. Куликова, д. 16а.
В пунктах 1 и 2 договора от 01.02.2010 имеется ссылка на наличие у ООО "Ника-2" прав застройщика в соответствии с разрешением от 24.03.2005 N 15 на выполнение строительно-монтажных работ, а также на наличие заключенного между сторонами договора о совместном строительстве от 15.03.2003 N 9, по которому обязанности по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, возложены на ООО СПО "Евростройстандарт".
Управление архитектуры и градостроительства администрации округа Муром 26.07.2010 выдало ООО СПО "Евростройстандарт" разрешение N RU33304000-62 на ввод в эксплуатацию построенного 35 квартирного пятиэтажного с цокольным этажом жилого дома и встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: Владимирская область., город Муром, улица Куликова, дом 16а.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 15.11.2011 N 12/011/2011-687 сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на нежилое помещение цокольного этажа по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, номера на поэтажном плане: 3, 4, 5, 6, 7, 8, отсутствуют.
ООО СПО "Евростройстандарт" 08.12.2011 получило свидетельство серии 33-АЛ N 237888, выданное Управлением Росреестра по Владимирской области, о государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, назначение нежилое, общая площадь 100, 1 квадратного метра, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 5, 6, 7, 8.
Согласно представленным Нигматзяновым Ф.М. квитанции об оплате коммунальных услуг, справке от 21.05.2012 ТСЖ "Центр" спорные нежилые помещения находятся во владении заявителя.
Посчитав, что в соответствии с договором от 24.08.2005 N 17 долевого участия в строительстве заявитель является собственником спорных нежилых помещений, он обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
С учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договор от 04.03.2005 N 5, заключенный между Фоминой И.Н. и ООО "Домстрой", договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
В соответствии с абзацем 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи - предмета договора купли-продажи, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов кассационного производства усматривается, что спорные помещения в собственность ООО "Домстрой" не передавались, право собственности на них в установленном законом порядке за обществом не зарегистрировано. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у заявителя права требовать уплаченной ООО "Домстрой" денежной суммы, процентов и убытков, но не понуждения к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи. Требование заявителя носит вещный характер, что исключает возможность его удовлетворения.
Довод заявителя о неправильном определении судом правовой природы договора от 04.03.2005 N 5 и необходимости применения к нему главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ("строительный подряд") подлежит отклонению в связи со следующими обстоятельствами.
В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Домстрой" правами застройщика-заказчика строительства не обладало, земельный участок обществу под строительство не передавался, поэтому нормы о строительном подряде на подлежат применению к спорным правоотношениям.
Заявитель указывает на отсутствие доказательств, подтверждающих строительство спорного объекта за счет средств и непосредственного участия ООО СПО "Евростройстандарт". Суд округа данный вывод во внимание не принимает, так как он направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Довод заявителя о ничтожности договоров от 15.03.2003 N 9 и от 01.02.2010 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащих требованиям статей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как не нашедший своего подтверждения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
определение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А11-7424/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А11-7424/2010
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А11-7424/2010
Резолютивная часть объявлена 22.01.2013
Постановление в полном объеме изготовлено 29.01.2013
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от истца: Нигматзянова Ф.М. (паспорт),
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Евростройстандарт":
Щербакова А.А. (доверенность от 24.01.2012)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича
на определение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012,
принятое судьей Гиндулиной В.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012,
принятое судьями Протасовым Ю.В., Захаровой Т.А., Урлековым В.Н.,
по делу N А11-7424/2010
по заявлению Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича
к обществу с ограниченной ответственностью СПО "Евростройстандарт" и
обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой"
о признании права собственности на нежилые помещения,
об исключении из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью СПО "Евростройстандарт" на нежилые помещения
и
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью строительно-производственное объединение "Евростройстандарт" (далее - ООО СПО "Евростройстандарт") Нигматзянов Фанель Мухатдасович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Домстрой" (далее - ООО "Домстрой") и ООО СПО "Евростройстандарт" о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 66 квадратных метров, расположенные в цокольном этаже под номерами на поэтажном плане 3, 4, 5, 6, 7, 8 дома 16а по улице Куликова города Мурома Владимирской области, а также об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 33-33-12/040/2011-111 о государственной регистрации права собственности ООО СПО "Евростройстандарт" на нежилые помещения, общей площадью 56,1 квадратного метра, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 6, 7, 8, адрес объекта: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а.
Требования основаны на пункте 1 статьи 6, пункте 2 статьи 8, статьях 11, 12, пункте 4 статьи 218, статьях 219, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Домстрой" обязательств по договору от 24.08.2005 N 17 долевого участия в строительстве цокольного (нежилого) помещения в жилом доме 16а по улице Куликова города Мурома.
Определением от 25.07.2012 Арбитражный суд Владимирской области, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012, отказал в удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) и разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска, поскольку у стороны по договору ООО "Домстрой" отсутствуют нежилые помещения на которые заявляет требования истец.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Нигматзянов Ф.М. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель считает неверным вывод суда о том, что договор от 24.08.2005 N 17 является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, вывод основан на неправильном толковании законодательства об инвестиционной деятельности и ненадлежащей оценке доказательств, представленных в материалы дела (акт выполненных работ от 27.06.2005 формы КС-2).
Ошибочен вывод суда и об осуществлении ООО СПО "Евростройстандарт" строительства спорного объекта за счет собственных средств и непосредственного участия в его строительстве, так как в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства данных фактов в материалах дела отсутствуют, а получение обществом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием приобретения им права собственности на спорное имущество.
Суд не дал надлежащей оценки договорам от 15.03.2003 N 9 и от 01.02.2010, которые, по мнению заявителя, на основании статьи 168 являются ничтожными сделками, так как противоречат требованиям статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Евростройстандарт" просило оставить жалобу без удовлетворения.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Домстрой" не обеспечило явку представителя в третью инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность определения Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя ООО СПО "Евростройстандарт" и Нигматзянова Ф.М., окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 15.03.2003 ООО СПО "Евростройстандарт" и (далее - сторона-1) и ООО "Ника-2" (далее - сторона-2) заключили договор о строительстве жилого дома N 9, по условиям которого сторона-2 предоставляет стороне-1 под строительство жилого дома земельный участок площадью 1670 квадратных метров по адресу: город Муром, улица Куликова, дом 16а, владеющий им на праве аренды согласно договору от 27.02.2004 N 6317, а сторона N 1 обязуется осуществить строительство за счет собственных средств и привлекаемых инвестиций (пункты 1.1, 1.2 договора о строительстве жилого дома от 15.03.2003 N 9).
ООО СПО "Евростройстандарт" (застройщик) и ООО "Домстрой" (инвестор) заключили договор об инвестировании строительства жилья от 25.09.2003, по условиям которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Муром, улица Куликова, дом 16а, застройщик обязуется передать инвестору квартиры (согласно договорам на долевое строительство квартир, заключенным ООО "Домстрой") после ввода дома в эксплуатацию.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (арендодатель) и ООО "Ника-2" (арендатор) заключили договор аренды от 27.02.2004 N 6317 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 16 780 квадратных метров с кадастровым номером 33:26:02 07 08:0023, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, в целях строительства объекта гражданского назначения.
ООО "Домстрой" (подрядчик) и Нигматзянов Ф.М. (дольщик) заключили договор долевого участия в строительстве цокольного (нежилого) помещения в жилом доме по улице Куликова дом 16а города Мурома от 24.08.2005 N 17, по условиям которого подрядчик на основании учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации от 23.09.2003 (в качестве юридического лица) осуществляет хозяйственным способом с привлечением подрядных организаций строительство и ввод в эксплуатацию кирпичного, четырехэтажного, 36-квартирного жилого дома с мансардным и цокольным этажами по улице Куликова, в доме 16а города Мурома, а дольщик принимает долевое участие в строительстве указанного дома.
В пункте 1.2 договора от 04.08.2005 N 17 установлено, что подрядчик обязуется использовать денежные средства в соответствии с целевым назначением и предоставить дольщику после окончания строительства нежилое помещение в цокольном этаже общей площадью 66,07 квадратного метра согласно выкопировки приложений к настоящему договору.
Согласно пункту 3.1 настоящего договора дольщик обязуется внести в кассу или перечислить на расчетный счет подрядчика в счет уплаты упомянутых нежилых помещений денежные средства в общей сумме 622 200 рублей, которые перечислены Нигматзяновым Ф.М. в размере 611 861 рубля (квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.08.2005 N 151 на сумму 50 000 рублей, платежное поручение от 21.02.2006 без номера на сумму 222 141 рубль, платежное поручение от 17.10.2005 без номера на сумму 200 000 рублей, от 21.11.2005 без номера на сумму 46 525 рублей, 20.12.2005 без номера на сумму 46 525 рублей, от 17.01.2006 без номера на сумму 46 670 рубля).
Управление архитектуры и градостроительства администрации округа Муром 24.03.2005 выдало ООО "Ника-2" разрешение на выполнение строительства пятиэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а.
ООО СПО "Евростройстандарт" (застройщик) и ООО "Домстрой" (инвестор) на основании соглашения от 12.05.2009 "Домстрой" (инвестор) расторгли договор от 25.09.2003 N 1 об инвестировании строительства жилья ввиду невозможности дальнейшего финансирования строительства упомянутого многоквартирного дома, по условиям которого застройщик до 01.04.2010 возвращает инвестору денежные средства, полученные по договору об инвестировании строительства жилья с последующим перечислением средств гражданам, заключившим договоры с ООО "Домстрой".
В материалах дела имеются платежные поручения от 18.12.2007 N 124 на сумму 6 000 000 рублей, от 19.12.2007 N 445 на сумму 2 400 000 рублей, в которых в графе "Назначение платежа" указано: возврат инвестиционных средств согласно договору от 25.09.2003 N 1.
По договору уступки прав (цессии) от 22.12.2009, заключенному между ООО "Ника-2" и ООО СПО "Евростройстандарт", ООО "Ника-2" уступило ООО СПО "Евростройстандарт" права и обязанности относительно земельного участка от 27.02.2004 N 6317, а ООО СПО "Евростройстандарт" приняло на себя обязательства арендатора земельного участка с оплатой аренды земельного участка в сумме 231 574 рублей 29 копеек.
Договор уступки прав (цессии) от 22.12.2009 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Владимирской области 24.07.2010.
В соответствии с условиями договора уступки прав (цессии) от 01.02.2010 ООО "Ника-2" уступило ООО СПО "Евростройстандарт" право осуществления строительства пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Муром, ул. Куликова, д. 16а.
В пунктах 1 и 2 договора от 01.02.2010 имеется ссылка на наличие у ООО "Ника-2" прав застройщика в соответствии с разрешением от 24.03.2005 N 15 на выполнение строительно-монтажных работ, а также на наличие заключенного между сторонами договора о совместном строительстве от 15.03.2003 N 9, по которому обязанности по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, возложены на ООО СПО "Евростройстандарт".
Управление архитектуры и градостроительства администрации округа Муром 26.07.2010 выдало ООО СПО "Евростройстандарт" разрешение N RU33304000-62 на ввод в эксплуатацию построенного 35 квартирного пятиэтажного с цокольным этажом жилого дома и встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, расположенного по адресу: Владимирская область., город Муром, улица Куликова, дом 16а.
Согласно уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 15.11.2011 N 12/011/2011-687 сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на нежилое помещение цокольного этажа по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, номера на поэтажном плане: 3, 4, 5, 6, 7, 8, отсутствуют.
ООО СПО "Евростройстандарт" 08.12.2011 получило свидетельство серии 33-АЛ N 237888, выданное Управлением Росреестра по Владимирской области, о государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Куликова, дом 16а, назначение нежилое, общая площадь 100, 1 квадратного метра, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 5, 6, 7, 8.
Согласно представленным Нигматзяновым Ф.М. квитанции об оплате коммунальных услуг, справке от 21.05.2012 ТСЖ "Центр" спорные нежилые помещения находятся во владении заявителя.
Посчитав, что в соответствии с договором от 24.08.2005 N 17 долевого участия в строительстве заявитель является собственником спорных нежилых помещений, он обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
С учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договор от 04.03.2005 N 5, заключенный между Фоминой И.Н. и ООО "Домстрой", договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
В соответствии с абзацем 5 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи - предмета договора купли-продажи, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов кассационного производства усматривается, что спорные помещения в собственность ООО "Домстрой" не передавались, право собственности на них в установленном законом порядке за обществом не зарегистрировано. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у заявителя права требовать уплаченной ООО "Домстрой" денежной суммы, процентов и убытков, но не понуждения к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи. Требование заявителя носит вещный характер, что исключает возможность его удовлетворения.
Довод заявителя о неправильном определении судом правовой природы договора от 04.03.2005 N 5 и необходимости применения к нему главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ("строительный подряд") подлежит отклонению в связи со следующими обстоятельствами.
В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Домстрой" правами застройщика-заказчика строительства не обладало, земельный участок обществу под строительство не передавался, поэтому нормы о строительном подряде на подлежат применению к спорным правоотношениям.
Заявитель указывает на отсутствие доказательств, подтверждающих строительство спорного объекта за счет средств и непосредственного участия ООО СПО "Евростройстандарт". Суд округа данный вывод во внимание не принимает, так как он направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Довод заявителя о ничтожности договоров от 15.03.2003 N 9 и от 01.02.2010 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащих требованиям статей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как не нашедший своего подтверждения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Владимирской области от 25.07.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А11-7424/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Нигматзянова Фанеля Мухатдасовича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)