Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВФМ" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.06.2013 по делу N А11-8097/2012, принятое судьей Романовой В.В.,
по иску открытого акционерного общества "ВФМ" (ОГРН 1033302000588, г. Владимир) к обществу с ограниченной ответственностью "Навигатор-Владимир" (ОГРН 1103328002502, г. Владимир)
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, стоимости ремонтных работ,
при участии представителей: от истца (заявителя) - Построминой С.Н. по доверенности от 03.04.2013 сроком действия один год; от ответчика - не явился, извещен,
открытое акционерное общество "ВФМ" (далее - ОАО "ВФМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Навигатор-Владимир" (далее - ООО "Навигатор-Владимир", ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 24.06.2010 N 29-10 за период с июля по сентябрь 2012 года в сумме 59 834 рублей 26 копеек, пени за период с 11.09.2012 по 07.02.2013 в размере 24 932 рублей 63 копеек, стоимости ремонтных работ в сумме 8047 рублей 62 копеек.
Исковые требования основаны на статьях 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по проведению ремонта помещений и по надлежащему возврату помещений из аренды.
Решением от 18.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области оставил исковые требования без удовлетворения.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "ВФМ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Заявитель выразил несогласие с оценкой судом представленных в дело доказательств.
При этом заявитель указал, что текущий ремонт помещений, проведенный ответчиком, не соответствует согласованной сторонами дефектной ведомости, строительным нормам и гарантийному обязательству, данному ООО "Навигатор Владимир". Факт и объем выполненных работ арендатором по текущему ремонту не подтверждены документально. Гарантийные обязательства в части проведения качественного ремонта не исполнены, дефекты не устранены. Необходимый объем работ и их стоимость для устранения дефектов и недостатков определены ООО "Санчес". Однако данному обстоятельству судом не дана надлежащая оценка.
Кроме того, заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявленное им ходатайство о фальсификации доказательств (акт выполненных работ и договор от 13.05.2012 N 2/12). Обратил внимание суда, что оригиналы акта и договора, составленные сторонами в июле 2012 года, суду не представлены. Вместе с тем указывает на лжесвидетельствование Щелконогова Д.В.
Также общество оспаривает обоснованность вывода суда первой инстанции о наличии факта уклонения арендодателя от приемки объекта найма. Пояснил, что арендодатель не уклонялся от приемки помещений, а пользовался своим правом в соответствии с нормами гражданского законодательства (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условиями договора (пункт 3.2.9). Отсутствие надлежащего ремонта в помещении, наличие дефектов в выполненных работах послужило препятствием к сдаче офиса в аренду иным лицам, что повлекло за собой причинение убытков истцу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика явку не обеспечил, в отзыве указал на законность обжалуемого решения и несостоятельность доводов апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.2010 между ОАО "ВФМ" (арендодателем) и ООО "Навигатор-Владимир" (арендатором) заключен договор аренды N 29-10, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 64,4 кв. м (офис 409 - 40 кв. м, вспомогательная площадь - 24,4 кв. м), выделенное на поэтажном плане 4-го этажа, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д. 34, в целях размещения офиса.
Помещения переданы арендатору по приемо-сдаточному акту от 01.07.2010.
Согласно пункту 3.4 договора арендатор выплачивает постоянную часть арендной платы в размере 20 640 рублей в месяц, в том числе НДС - 3148 рублей 47 копеек. Оплата производится не позднее 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 31.12.2010 стороны согласовали, что арендатору переданы в аренду помещения общей площадью 68,8 кв. м (помещение N 4/11-40,0 кв. м, часть помещения N 4/3-28,8 кв. м); арендная плата составляет 22 188 рублей (в том числе НДС - 3384 рублей 61 копейка). Помещения приняты по акту от 31.12.2010.
07.11.2011 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата установлена в сумме 24 406 рублей 08 копеек, в том числе НДС - 3723 рублей 07 копеек.
18.04.2012 ответчик направил истцу письмо N 27, в котором просил досрочно расторгнуть договор от 07.11.2010 N 29-10, договор от 01.07.2010 с 17 июля 2012 года.
До обращения в суд истец направлял в адрес ответчика претензию от 04.09.2012, в которой сообщил что текущий ремонт, обязанность по выполнению которого пунктом 3.2.9 договора была возложена на арендатора, до настоящего времени не закончен, выполненные ремонтные работы не соответствуют качеству, предусмотренному для данного вида работ, имеются недостатки и дефекты; ввиду отказа от составления совместного перечня недостатков и дефектов ОАО "ВФМ" привлекло ООО "Санчес", которое определило перечень недостатков и стоимость их устранения.
Истец предложил ответчику оплатить арендную плату за пользование помещениями в сумме 35 428 рублей 18 копеек, стоимость ремонта и генеральной уборки в сумме 31 127 рублей 62 копеек и после исполнения данных обязательств явиться для сдачи-приемки помещений.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 того же Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку после окончания действия договора аренды ответчик продолжал занимать спорное помещение, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Арендатор, реализуя право одностороннего отказа (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, направил в адрес арендодателя уведомление, которое было получено последним 18.04.2012. В связи с этим договор считается расторгнутым с 18.07.2012.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждено, что ответчик неоднократно предлагал истцу принять объекты найма по акту приема-передачи (письма от 13.07.2012, от 23.07.2012, от 09.08.2012). Однако из переписки контрагентов следует, что истец от подписания акта приема-передачи отказался, указав на ненадлежащее выполнение ответчиком ремонта. Такие действия общества свидетельствуют об уклонении арендодателя от подписания акта приема-передачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества, и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период.
Требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки за период с 11.09.2012 по 07.02.2013 правомерно признано судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела, действие договора аренды истекло 17.07.2012. Таким образом, с указанной даты действие договорной нормы, устанавливающей ответственность за неисполнение обязательств по договору, прекращается, в связи с чем требование о начислении договорной неустойки после прекращения действия договора не подлежит удовлетворению.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 3.2.9 договора аренды от 24.06.2010 N 29-10 в случае прекращения договора аренды, а также в случае его окончания, арендатор обязан провести текущий ремонт помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон, электрической проводки и т.д.) или возместить сумму ремонта согласно смете, предложенной арендодателем. Для реализации данного условия арендатор при заключении договора обязуется внести на расчетный счет арендодателя залог в виде денежных средств в размере арендной платы в месяц, установленной пунктом 4.1 договора, который после расторжения договора используется арендодателем на проведение текущего ремонта площадей, арендуемых арендатором. В случае, если при расторжении договора стороны придут к взаимному согласию о том, что текущий ремонт помещений не требуется, денежные средства, внесенные в качестве залога, засчитываются в счет текущей арендной платы или возвращаются арендодателем на расчетный счет арендатора.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, стороны по спору, выполняя условия пункта 3.2.9 договора, составили дефектную ведомость на текущий ремонт помещений, в которой отразили дефекты, а также работы, которые необходимо выполнить: покрасить подоконники и оконные рамы, почистить пол (ковролин), отремонтировать 1 розетку, заменить 3 светильника, убрать наклейку и замазать скол на двери, покрасить стены.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе письмо от 06.07.2012 N 2, письмо от 13.07.2012 N 29, письмо от 23.07.2012, перечень недостатков в текущем ремонте помещений от 06.08.2012, договор с ООО "Санчес" от 23.07.2012, письмо от 09.08.2012, договор подряда от 13.05.2012 N 2/12, акт о приемке - выполненных работ от 16.07.2012 N 1; справка о стоимости выполненных работ от 16.07.2012 N 1, пояснения сторон, свидетельские показания), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания стоимости ремонта.
При этом суд исходил из того, что обязательства по текущему ремонту ответчик выполнил в полном объеме, истец же своих доводов о некачественном и неполном выполнении ответчиком ремонта, а также о необходимости проведения работ, отраженных в смете от 09.08.2012, не подтвердил.
Суд также указал, что представленные истцом письма ООО "Финансовая компания "СервисОптСтрой", ООО "ЧОО "Риф" и пояснения свидетеля Евтишина В.А. не могут быть расценены в качестве доказательств некачественного и неполного выполнения арендатором ремонта, поскольку согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о фальсификации доказательств не может быть признан состоятельным.
Как следует из пояснения директора ООО СК "СтройМонолит" и ООО "Навигатор Владимир", в связи с утерей оригиналов договора и акта выполненных работ стороны переподписали их в феврале 2013 года. Следовательно, суд обоснованно признал нецелесообразным проведение экспертизы по определению срока давности документов, поскольку дата подписания была известна.
Также вопреки доводам апелляционной жалобы лжесвидетельствование Щелконогова Д.В. не установлено.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Иная оценка обстоятельств спора заявителем апелляционной жалобы не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С ОАО "ВФМ" подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку определением от 02.08.2013 последнему предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.06.2013 по делу N А11-8097/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВФМ" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "ВФМ" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2013 ПО ДЕЛУ N А11-8097/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2013 г. по делу N А11-8097/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВФМ" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.06.2013 по делу N А11-8097/2012, принятое судьей Романовой В.В.,
по иску открытого акционерного общества "ВФМ" (ОГРН 1033302000588, г. Владимир) к обществу с ограниченной ответственностью "Навигатор-Владимир" (ОГРН 1103328002502, г. Владимир)
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, стоимости ремонтных работ,
при участии представителей: от истца (заявителя) - Построминой С.Н. по доверенности от 03.04.2013 сроком действия один год; от ответчика - не явился, извещен,
установил:
открытое акционерное общество "ВФМ" (далее - ОАО "ВФМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Навигатор-Владимир" (далее - ООО "Навигатор-Владимир", ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 24.06.2010 N 29-10 за период с июля по сентябрь 2012 года в сумме 59 834 рублей 26 копеек, пени за период с 11.09.2012 по 07.02.2013 в размере 24 932 рублей 63 копеек, стоимости ремонтных работ в сумме 8047 рублей 62 копеек.
Исковые требования основаны на статьях 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по проведению ремонта помещений и по надлежащему возврату помещений из аренды.
Решением от 18.06.2013 Арбитражный суд Владимирской области оставил исковые требования без удовлетворения.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "ВФМ" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя жалобы, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Заявитель выразил несогласие с оценкой судом представленных в дело доказательств.
При этом заявитель указал, что текущий ремонт помещений, проведенный ответчиком, не соответствует согласованной сторонами дефектной ведомости, строительным нормам и гарантийному обязательству, данному ООО "Навигатор Владимир". Факт и объем выполненных работ арендатором по текущему ремонту не подтверждены документально. Гарантийные обязательства в части проведения качественного ремонта не исполнены, дефекты не устранены. Необходимый объем работ и их стоимость для устранения дефектов и недостатков определены ООО "Санчес". Однако данному обстоятельству судом не дана надлежащая оценка.
Кроме того, заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявленное им ходатайство о фальсификации доказательств (акт выполненных работ и договор от 13.05.2012 N 2/12). Обратил внимание суда, что оригиналы акта и договора, составленные сторонами в июле 2012 года, суду не представлены. Вместе с тем указывает на лжесвидетельствование Щелконогова Д.В.
Также общество оспаривает обоснованность вывода суда первой инстанции о наличии факта уклонения арендодателя от приемки объекта найма. Пояснил, что арендодатель не уклонялся от приемки помещений, а пользовался своим правом в соответствии с нормами гражданского законодательства (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условиями договора (пункт 3.2.9). Отсутствие надлежащего ремонта в помещении, наличие дефектов в выполненных работах послужило препятствием к сдаче офиса в аренду иным лицам, что повлекло за собой причинение убытков истцу.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика явку не обеспечил, в отзыве указал на законность обжалуемого решения и несостоятельность доводов апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.2010 между ОАО "ВФМ" (арендодателем) и ООО "Навигатор-Владимир" (арендатором) заключен договор аренды N 29-10, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 64,4 кв. м (офис 409 - 40 кв. м, вспомогательная площадь - 24,4 кв. м), выделенное на поэтажном плане 4-го этажа, расположенное по адресу: г. Владимир, ул. Мира, д. 34, в целях размещения офиса.
Помещения переданы арендатору по приемо-сдаточному акту от 01.07.2010.
Согласно пункту 3.4 договора арендатор выплачивает постоянную часть арендной платы в размере 20 640 рублей в месяц, в том числе НДС - 3148 рублей 47 копеек. Оплата производится не позднее 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением от 31.12.2010 стороны согласовали, что арендатору переданы в аренду помещения общей площадью 68,8 кв. м (помещение N 4/11-40,0 кв. м, часть помещения N 4/3-28,8 кв. м); арендная плата составляет 22 188 рублей (в том числе НДС - 3384 рублей 61 копейка). Помещения приняты по акту от 31.12.2010.
07.11.2011 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата установлена в сумме 24 406 рублей 08 копеек, в том числе НДС - 3723 рублей 07 копеек.
18.04.2012 ответчик направил истцу письмо N 27, в котором просил досрочно расторгнуть договор от 07.11.2010 N 29-10, договор от 01.07.2010 с 17 июля 2012 года.
До обращения в суд истец направлял в адрес ответчика претензию от 04.09.2012, в которой сообщил что текущий ремонт, обязанность по выполнению которого пунктом 3.2.9 договора была возложена на арендатора, до настоящего времени не закончен, выполненные ремонтные работы не соответствуют качеству, предусмотренному для данного вида работ, имеются недостатки и дефекты; ввиду отказа от составления совместного перечня недостатков и дефектов ОАО "ВФМ" привлекло ООО "Санчес", которое определило перечень недостатков и стоимость их устранения.
Истец предложил ответчику оплатить арендную плату за пользование помещениями в сумме 35 428 рублей 18 копеек, стоимость ремонта и генеральной уборки в сумме 31 127 рублей 62 копеек и после исполнения данных обязательств явиться для сдачи-приемки помещений.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 того же Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку после окончания действия договора аренды ответчик продолжал занимать спорное помещение, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Арендатор, реализуя право одностороннего отказа (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, направил в адрес арендодателя уведомление, которое было получено последним 18.04.2012. В связи с этим договор считается расторгнутым с 18.07.2012.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем суд первой инстанции установил и материалами дела подтверждено, что ответчик неоднократно предлагал истцу принять объекты найма по акту приема-передачи (письма от 13.07.2012, от 23.07.2012, от 09.08.2012). Однако из переписки контрагентов следует, что истец от подписания акта приема-передачи отказался, указав на ненадлежащее выполнение ответчиком ремонта. Такие действия общества свидетельствуют об уклонении арендодателя от подписания акта приема-передачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества, и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период.
Требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки за период с 11.09.2012 по 07.02.2013 правомерно признано судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела, действие договора аренды истекло 17.07.2012. Таким образом, с указанной даты действие договорной нормы, устанавливающей ответственность за неисполнение обязательств по договору, прекращается, в связи с чем требование о начислении договорной неустойки после прекращения действия договора не подлежит удовлетворению.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 3.2.9 договора аренды от 24.06.2010 N 29-10 в случае прекращения договора аренды, а также в случае его окончания, арендатор обязан провести текущий ремонт помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон, электрической проводки и т.д.) или возместить сумму ремонта согласно смете, предложенной арендодателем. Для реализации данного условия арендатор при заключении договора обязуется внести на расчетный счет арендодателя залог в виде денежных средств в размере арендной платы в месяц, установленной пунктом 4.1 договора, который после расторжения договора используется арендодателем на проведение текущего ремонта площадей, арендуемых арендатором. В случае, если при расторжении договора стороны придут к взаимному согласию о том, что текущий ремонт помещений не требуется, денежные средства, внесенные в качестве залога, засчитываются в счет текущей арендной платы или возвращаются арендодателем на расчетный счет арендатора.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, стороны по спору, выполняя условия пункта 3.2.9 договора, составили дефектную ведомость на текущий ремонт помещений, в которой отразили дефекты, а также работы, которые необходимо выполнить: покрасить подоконники и оконные рамы, почистить пол (ковролин), отремонтировать 1 розетку, заменить 3 светильника, убрать наклейку и замазать скол на двери, покрасить стены.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе письмо от 06.07.2012 N 2, письмо от 13.07.2012 N 29, письмо от 23.07.2012, перечень недостатков в текущем ремонте помещений от 06.08.2012, договор с ООО "Санчес" от 23.07.2012, письмо от 09.08.2012, договор подряда от 13.05.2012 N 2/12, акт о приемке - выполненных работ от 16.07.2012 N 1; справка о стоимости выполненных работ от 16.07.2012 N 1, пояснения сторон, свидетельские показания), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания стоимости ремонта.
При этом суд исходил из того, что обязательства по текущему ремонту ответчик выполнил в полном объеме, истец же своих доводов о некачественном и неполном выполнении ответчиком ремонта, а также о необходимости проведения работ, отраженных в смете от 09.08.2012, не подтвердил.
Суд также указал, что представленные истцом письма ООО "Финансовая компания "СервисОптСтрой", ООО "ЧОО "Риф" и пояснения свидетеля Евтишина В.А. не могут быть расценены в качестве доказательств некачественного и неполного выполнения арендатором ремонта, поскольку согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о фальсификации доказательств не может быть признан состоятельным.
Как следует из пояснения директора ООО СК "СтройМонолит" и ООО "Навигатор Владимир", в связи с утерей оригиналов договора и акта выполненных работ стороны переподписали их в феврале 2013 года. Следовательно, суд обоснованно признал нецелесообразным проведение экспертизы по определению срока давности документов, поскольку дата подписания была известна.
Также вопреки доводам апелляционной жалобы лжесвидетельствование Щелконогова Д.В. не установлено.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Иная оценка обстоятельств спора заявителем апелляционной жалобы не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С ОАО "ВФМ" подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку определением от 02.08.2013 последнему предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.06.2013 по делу N А11-8097/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "ВФМ" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "ВФМ" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)