Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Ручьи": Кадочиной Т.В., представителя по доверенности от 19.03.2012 N 5,
от открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз": Бобровской О.С., представителя по доверенности от 20.12.2012 N 02-22/64,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз"
на решение от 30.11.2012
по делу N А73-11364/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Медведевой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ручьи"
к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз"
о взыскании 2 099 560 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ручьи" (ИНН 2717005976, ОГРН 1022700834661, далее - ООО "Ручьи") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз" (ИНН 2722010548, ОГРН 1022701128317, далее - ОАО "Хабаровсккрайгаз") 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей в возмещение стоимости услуг независимого оценщика.
Решением от 30.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 30.11.2012 отменить и принять новый судебный акт об отклонении исковых требований ООО "Ручьи", указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено отсутствие в акте от 01.01.2011 указаний на фактическое состояние передаваемого в аренду имущества, поскольку приемка-передача помещений производилась ненадлежащим образом; на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение 2-х лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии; судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании в открытом акционерном обществе "Де-Кастринская тепловая электроцентраль" сведений о периоде отключения спорных помещений от систем тепло- и электроснабжения, при этом оспариваемый судебный акт не содержит мотивов его отклонения; недостатки, указанные в отчете оценщика, имелись на момент сдачи в аренду имущества, что подтверждается техническим паспортом на здание административно-бытового корпуса по состоянию на 01.08.2008.
Представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 30.11.2012 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Ручьи" в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва.
Как следует из материалов дела, между ООО "Ручьи" (арендодатель) и ОАО "Хабаровсккрайгаз" (арендатор) 01.01.2011 заключен договор N 487-31 аренды недвижимости (том 1, л.д. 11-14), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, в частности нежилое здание административно-бытового корпуса, литер А, в части помещений 1-го этажа N 1-21, площадью 320,70 кв. м, и помещений 2-го этажа N 1-17, площадью 322,30 кв. м, всего 643 кв. м, находящееся по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри.
Срок аренды помещений установлен сторонами в пункте 1.2 названной сделки - 5 лет с момента подписания договора обеими сторонами (пункт 1.2).
Государственная регистрация договора аренды от 01.01.2011 N 487/31 осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 12.09.2011 N 27-27-01/074/2011-525.
Имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.01.2011, принято арендатором 01.03.2011 по акту (том 1, л.д. 15).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.03.2012 по делу N А73-16417/2011, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 и Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.07.2012 (том 2, л.д. 5-16), установлен факт расторжения договора аренды от 01.01.2011 N 487-31 арендодателем в одностороннем порядке с 02.12.2011 в соответствии с пунктом 2.3.5 названной сделки.
Возврат помещений арендодателю произведен арендатором по акту приема-передачи N 1, подписанным сторонами 03.03.2012 (том 1, л.д. 17). При этом представителями сторон с участием специалиста-оценщика общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект и экспертиза" (далее - ООО "Стройпроект и экспертиза") 03.03.2012 составлен акт N 2 осмотра имущества с описанием состояния помещений (том 1, л.д. 18-19), которым установлены нарушения арендатором условий договора и требований гражданского законодательства.
ООО "Стройпроект и экспертиза" произведены инженерно-техническое обследование здания "Административно-бытовой корпус" (лит. А), расположенного по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри, о чем составлен отчет N 132 (том 1, л.д. 26-104).
Согласно локальному сметному расчету, составленному ООО "Стройпроект и экспертиза", стоимость ремонтно-восстановительных работ 1-го и 2-го этажей здания, исходя из текущих (прогнозных) цен по состоянию на 2-ой квартал 2012 года, составила 2 099 560 рублей (том 2, л.д. 30-128).
Стоимость услуг специалиста-оценщика по проведению строительно-технического исследования в соответствии с договором от 02.03.2012 N 132, заключенным между ООО "Ручьи" и ООО Стройпроект и экспертиза" (том 1, л.д. 105-106), составила 65 000 рублей (счета от 02.03.2012 N 46-15 000 рублей, от 19.04.2012 N 71 - л.д. 108, том 1, л.д. 107-108), оплаты которых произведена истцом по платежным поручениям от 02.03.2012 N 28, от 19.07.2012 N 67, от 07.08.2012 N 75 (том 1, л.д. 109-111).
Истец 09.08.2012 направил в адрес ответчика претензию N 31 (том 1, л.д. 21) с требованием о возмещении последним 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей расходов, связанных с оплатой услуг оценщика. Данная претензия оставлена ОАО "Хабаровсккрайгаз" без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Ручьи" в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.12.2009 серии 27-АВ N 352940 (том 1, л.д. 22) ООО "Ручьи" является собственником административно-бытового корпуса, литер А, общей площадью 966 кв. м, находящегося по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, пос. Де-Кастри.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Договор аренды от 01.01.2011 N 487-31 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 02.12.2011
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 2.4.9 договора N 487-31 также определена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора произвести за свой счет арендуемые помещения в состояние, в котором они были переданы, с учетом нормального износа.
Таким образом, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
В силу пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела, спорные помещения переданы ответчику в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора (пункт 1.4 договора от 01.01.2011 N 487-31), последний претензий к состоянию передаваемых объектов не имел (акт приема-передачи от 01.03.2011), в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о передаче истцом ОАО "Хабаровсккрайгаз" помещений в исправном состоянии, позволяющем использовать их по назначению (административно-бытовой корпус).
Кроме этого, в разделе 3 технического паспорта на здание административно-бытового корпуса по состоянию на 01.08.2008 (том 2, л.д. 17-29) содержатся сведения о наличии в указанном здании систем отопления и электроснабжения.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 1.4 договора от 01.01.2011 также установлено, что арендатор ознакомлен с техническим состоянием и характеристиками арендуемых объектов, согласен с ними и подтверждает, что передаваемое имущество соответствует назначению и пригодно для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые известны или должны быть известны арендатору к моменту заключения договора, либо должны быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду.
Доказательств, подтверждающих, что арендатор обращался к арендодателю с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений, в материалах дела не имеется, суду не представлено. Следовательно, судебной коллегией не принимаются во внимание соответствующие доводы апелляционной жалобы.
Материалами дела (акты от 03.03.2012 N 1, N 2, отчет ООО "Стройпроект и экспертиза" N 132) подтверждено, что после расторжения названной сделки выявлены повреждения отделки, полов и инженерных коммуникаций, образовавшиеся в результате нарушений правил эксплуатации зданий (необеспечение правильного температурного режима эксплуатации 1-го и 2-го этажей здания из-за демонтажа системы отопления, попаданием внутрь здания влаги через проемы) и правил проведения ремонтных работ (механическое воздействие на конструкции здания и элементы имевшейся отделки).
Необходимо отметить, что в акте от 03.03.2012 N 2 отражены дефекты, аналогичные недостаткам, содержащимся в отчете N 132. Возражений по содержанию данных доказательств ответчиком не представлено.
Таким образом, арендатор, возвратив арендодателю помещения, в первоначальное состояние их не привел, передал в непригодном состоянии для использования по целевому назначению.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Расходы, которые истцу (собственнику помещений) надлежит произвести для приведения спорных помещений в надлежащее санитарно-техническое состояние, подтверждены отчетом N 132 и локальным сметным расчетом, выполненными ООО "Стройпроект и экспертиза". Стоимость работ и материалов, необходимых для проведения ремонта по данным оценщика составляет 2 099 560 рублей.
Доказательств, свидетельствующих о том, что повреждения в помещениях возникли вследствие действий третьих лиц, а также документального опровержения обоснования истцом стоимости ремонтно-восстановительных работ, ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ), каких-либо возражений не приведено.
Исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности факта причинения убытков ненадлежащим исполнением ОАО "Хабаровсккрайгаз" обязательств по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей расходов по экспертизе.
Ссылка апелляционной жалобы на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика об истребовании в открытом акционерном обществе "Де-Кастринская тепловая электроцентраль" доказательств (сведений о периоде отключения спорных помещений от систем тепло- и электроснабжения), судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку ОАО "Хабаровсккрайгаз" не представил доказательств невозможности самостоятельного получения указанных документов (часть 4 статьи 66 АПК РФ).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ОАО "Хабаровсккрайгаз", не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и могли бы повлияли на законность и обоснованность решения.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела; нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.11.2012 по делу N А73-11364/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2013 N 06АП-32/2013 ПО ДЕЛУ N А73-11364/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2013 г. N 06АП-32/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шевц А.В.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Ручьи": Кадочиной Т.В., представителя по доверенности от 19.03.2012 N 5,
от открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз": Бобровской О.С., представителя по доверенности от 20.12.2012 N 02-22/64,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз"
на решение от 30.11.2012
по делу N А73-11364/2012
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Медведевой О.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ручьи"
к открытому акционерному обществу "Хабаровсккрайгаз"
о взыскании 2 099 560 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ручьи" (ИНН 2717005976, ОГРН 1022700834661, далее - ООО "Ручьи") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества "Хабаровсккрайгаз" (ИНН 2722010548, ОГРН 1022701128317, далее - ОАО "Хабаровсккрайгаз") 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей в возмещение стоимости услуг независимого оценщика.
Решением от 30.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 30.11.2012 отменить и принять новый судебный акт об отклонении исковых требований ООО "Ручьи", указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено отсутствие в акте от 01.01.2011 указаний на фактическое состояние передаваемого в аренду имущества, поскольку приемка-передача помещений производилась ненадлежащим образом; на момент сдачи имущества в аренду здание административно-бытового корпуса в течение 2-х лет находилось без отопления и энергоснабжения, система отопления разморожена, керамическая плитка разрушена, полы ДСП, потолочная плитка и обои находились в неудовлетворительном состоянии; судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании в открытом акционерном обществе "Де-Кастринская тепловая электроцентраль" сведений о периоде отключения спорных помещений от систем тепло- и электроснабжения, при этом оспариваемый судебный акт не содержит мотивов его отклонения; недостатки, указанные в отчете оценщика, имелись на момент сдачи в аренду имущества, что подтверждается техническим паспортом на здание административно-бытового корпуса по состоянию на 01.08.2008.
Представитель ОАО "Хабаровсккрайгаз" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение от 30.11.2012 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Ручьи" в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва.
Как следует из материалов дела, между ООО "Ручьи" (арендодатель) и ОАО "Хабаровсккрайгаз" (арендатор) 01.01.2011 заключен договор N 487-31 аренды недвижимости (том 1, л.д. 11-14), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, в частности нежилое здание административно-бытового корпуса, литер А, в части помещений 1-го этажа N 1-21, площадью 320,70 кв. м, и помещений 2-го этажа N 1-17, площадью 322,30 кв. м, всего 643 кв. м, находящееся по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри.
Срок аренды помещений установлен сторонами в пункте 1.2 названной сделки - 5 лет с момента подписания договора обеими сторонами (пункт 1.2).
Государственная регистрация договора аренды от 01.01.2011 N 487/31 осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 12.09.2011 N 27-27-01/074/2011-525.
Имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.01.2011, принято арендатором 01.03.2011 по акту (том 1, л.д. 15).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.03.2012 по делу N А73-16417/2011, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 и Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.07.2012 (том 2, л.д. 5-16), установлен факт расторжения договора аренды от 01.01.2011 N 487-31 арендодателем в одностороннем порядке с 02.12.2011 в соответствии с пунктом 2.3.5 названной сделки.
Возврат помещений арендодателю произведен арендатором по акту приема-передачи N 1, подписанным сторонами 03.03.2012 (том 1, л.д. 17). При этом представителями сторон с участием специалиста-оценщика общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект и экспертиза" (далее - ООО "Стройпроект и экспертиза") 03.03.2012 составлен акт N 2 осмотра имущества с описанием состояния помещений (том 1, л.д. 18-19), которым установлены нарушения арендатором условий договора и требований гражданского законодательства.
ООО "Стройпроект и экспертиза" произведены инженерно-техническое обследование здания "Административно-бытовой корпус" (лит. А), расположенного по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, п. Де-Кастри, о чем составлен отчет N 132 (том 1, л.д. 26-104).
Согласно локальному сметному расчету, составленному ООО "Стройпроект и экспертиза", стоимость ремонтно-восстановительных работ 1-го и 2-го этажей здания, исходя из текущих (прогнозных) цен по состоянию на 2-ой квартал 2012 года, составила 2 099 560 рублей (том 2, л.д. 30-128).
Стоимость услуг специалиста-оценщика по проведению строительно-технического исследования в соответствии с договором от 02.03.2012 N 132, заключенным между ООО "Ручьи" и ООО Стройпроект и экспертиза" (том 1, л.д. 105-106), составила 65 000 рублей (счета от 02.03.2012 N 46-15 000 рублей, от 19.04.2012 N 71 - л.д. 108, том 1, л.д. 107-108), оплаты которых произведена истцом по платежным поручениям от 02.03.2012 N 28, от 19.07.2012 N 67, от 07.08.2012 N 75 (том 1, л.д. 109-111).
Истец 09.08.2012 направил в адрес ответчика претензию N 31 (том 1, л.д. 21) с требованием о возмещении последним 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей расходов, связанных с оплатой услуг оценщика. Данная претензия оставлена ОАО "Хабаровсккрайгаз" без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Ручьи" в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.12.2009 серии 27-АВ N 352940 (том 1, л.д. 22) ООО "Ручьи" является собственником административно-бытового корпуса, литер А, общей площадью 966 кв. м, находящегося по адресу: Хабаровский край, Ульчский район, пос. Де-Кастри.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Договор аренды от 01.01.2011 N 487-31 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 02.12.2011
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 2.4.9 договора N 487-31 также определена обязанность арендатора при досрочном расторжении договора произвести за свой счет арендуемые помещения в состояние, в котором они были переданы, с учетом нормального износа.
Таким образом, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
В силу пунктов 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела, спорные помещения переданы ответчику в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора (пункт 1.4 договора от 01.01.2011 N 487-31), последний претензий к состоянию передаваемых объектов не имел (акт приема-передачи от 01.03.2011), в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о передаче истцом ОАО "Хабаровсккрайгаз" помещений в исправном состоянии, позволяющем использовать их по назначению (административно-бытовой корпус).
Кроме этого, в разделе 3 технического паспорта на здание административно-бытового корпуса по состоянию на 01.08.2008 (том 2, л.д. 17-29) содержатся сведения о наличии в указанном здании систем отопления и электроснабжения.
В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 1.4 договора от 01.01.2011 также установлено, что арендатор ознакомлен с техническим состоянием и характеристиками арендуемых объектов, согласен с ними и подтверждает, что передаваемое имущество соответствует назначению и пригодно для использования по прямому назначению и в хозяйственных целях арендатора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые известны или должны быть известны арендатору к моменту заключения договора, либо должны быть обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду.
Доказательств, подтверждающих, что арендатор обращался к арендодателю с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений, в материалах дела не имеется, суду не представлено. Следовательно, судебной коллегией не принимаются во внимание соответствующие доводы апелляционной жалобы.
Материалами дела (акты от 03.03.2012 N 1, N 2, отчет ООО "Стройпроект и экспертиза" N 132) подтверждено, что после расторжения названной сделки выявлены повреждения отделки, полов и инженерных коммуникаций, образовавшиеся в результате нарушений правил эксплуатации зданий (необеспечение правильного температурного режима эксплуатации 1-го и 2-го этажей здания из-за демонтажа системы отопления, попаданием внутрь здания влаги через проемы) и правил проведения ремонтных работ (механическое воздействие на конструкции здания и элементы имевшейся отделки).
Необходимо отметить, что в акте от 03.03.2012 N 2 отражены дефекты, аналогичные недостаткам, содержащимся в отчете N 132. Возражений по содержанию данных доказательств ответчиком не представлено.
Таким образом, арендатор, возвратив арендодателю помещения, в первоначальное состояние их не привел, передал в непригодном состоянии для использования по целевому назначению.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Расходы, которые истцу (собственнику помещений) надлежит произвести для приведения спорных помещений в надлежащее санитарно-техническое состояние, подтверждены отчетом N 132 и локальным сметным расчетом, выполненными ООО "Стройпроект и экспертиза". Стоимость работ и материалов, необходимых для проведения ремонта по данным оценщика составляет 2 099 560 рублей.
Доказательств, свидетельствующих о том, что повреждения в помещениях возникли вследствие действий третьих лиц, а также документального опровержения обоснования истцом стоимости ремонтно-восстановительных работ, ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ), каких-либо возражений не приведено.
Исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности факта причинения убытков ненадлежащим исполнением ОАО "Хабаровсккрайгаз" обязательств по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 2 099 560 рублей убытков и 65 000 рублей расходов по экспертизе.
Ссылка апелляционной жалобы на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика об истребовании в открытом акционерном обществе "Де-Кастринская тепловая электроцентраль" доказательств (сведений о периоде отключения спорных помещений от систем тепло- и электроснабжения), судебной коллегией во внимание не принимается, поскольку ОАО "Хабаровсккрайгаз" не представил доказательств невозможности самостоятельного получения указанных документов (часть 4 статьи 66 АПК РФ).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ОАО "Хабаровсккрайгаз", не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и могли бы повлияли на законность и обоснованность решения.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела; нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права апелляционным судом не установлены.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.11.2012 по делу N А73-11364/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
А.В.ШЕВЦ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)