Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лизговко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Сенчуковой Е.В., Полосухиной Н.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам В. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 15 марта 2013 года и дополнительное решение Алексинского городского суда Тульской области от 20 мая 2013 г. по иску В. к К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия
установила:
истец В. обратилась в суд с иском к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ истец подписала договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности и расположенной по адресу: <адрес>. При подписании договора находилась в состоянии алкогольного опьянения, заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает договор ренты, намерения продавать квартиру не имела.
Истец В. является инвалидом ... группы, ей требуется постоянный посторонний уход.
Денежные средства по договору купли-продажи от покупателя не получала. О переходе права собственности на квартиру узнала из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 178 ГК РФ, просила суд признать недействительным договор дарения квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
В уточненном исковом заявлении В. дополнительно указала, что заключению спорного договора предшествовала договоренность с Д. о заключении договора ренты на условиях пожизненного содержания. С этой целью Д. помогла В. приватизировать квартиру, а затем представила на подпись договор, содержание которого истец не читала, поскольку была ограничена Д. во времени, но полагала, что подписывает договор ренты.
Определением судьи Алексинского городского суда Тульской области от 04.02.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Тульской области.
Истец В., ее представители по доверенности Г. и по ордеру адвокат Александрова С.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить.
Ответчик К. и ее представитель по доверенности А. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать ввиду необоснованности. Пояснили, что волеизъявление В. была направлено именно на продажу принадлежащей ей квартиры, договор купли-продажи подписан истцом лично, денежные средства по договору переданы от покупателя продавцу полностью до подписания договора.
Представитель соответчика Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела соответчик извещен надлежащим образом, в суд представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя соответчика Управления Росреестра по Тульской области.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от 15.03.2013 г. в удовлетворении исковых требований В. к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано.
Дополнительным решением Алексинского городского суда Тульской области от 20.05.2013 г. в удовлетворении исковых требований В. к Управлению Росреестра по Тульской области о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда от 15.03.2013 г. отменить, при этом выражает несогласие с оценкой, данной судом представленным сторонами доказательствам, и выводами суда по существу спора.
В дополнительной апелляционной жалобе В. просит отменить дополнительное решение суда от 20.05.2013 г., указывая, что судом необоснованно в качестве соответчика было привлечение Управление Росреестра по Тульской области.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения В. и ее представителей по доверенности Г. и по ордеру адвоката Александровой С.В., поддержавших апелляционную жалобу, возражения на нее представителя К. по доверенности А., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, истец В. проживает и зарегистрирована по адресу: <адрес>.
В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, является инвалидом ... группы по трудовому увечью, может выполнять работы, не требующие участия обеих рук, с трудом передвигается, проживает одна, иного жилья не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ В. заключила с муниципальным образованием Алексинского района Тульской области договор N передачи квартиры в собственность, право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ В. (продавец) и К. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью ...., в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять вышеуказанную квартиру и уплатить определенную настоящим договором цену.
Согласно п. 3 договора цена квартиры составляет ... руб., расчет произведен полностью до подписания договора, стороны претензий друг к другу не имеют.
Согласно п. 5 договора В., состоящая на регистрационном учете в вышеуказанной квартире, сохраняет за собой право пользования квартирой по своему усмотрению.
Согласно п. 6 договора купли-продажи данный договор имеет силу акта приема-передачи.
Согласно п. 7 договора после его государственной регистрации покупатель принимает на себя обязанность осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвовать в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома соразмерно занимаемой в нем площади, а также принимает обязанность по уплате налогов.
Оспаривая законность сделки купли-продажи квартиры <адрес>, истец В. указала на отсутствие у нее в момент подписания договора намерения продать свою квартиру К., и заблуждение при заключении с ответчиком договора купли-продажи, поскольку считала, что заключает договор ренты и К. будет за ней ухаживать.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В соответствии с нормами ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Суд, отказывая в удовлетворении требований В., пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи соответствовало воле истца.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Проверяя доводы истицы о том, что при заключении договора купли-продажи она заблуждалась относительно природы сделки, и возражения ответчика по данному вопросу, судебная коллегия приходит к выводу, что в силу своего возраста, состояния здоровья В. заблуждалась относительно совершенного ею действия, так как полагала, что передает принадлежащую ей квартиру ответчику в обмен на то, что К. будет осуществлять за ней уход, а она останется собственником квартиры.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия принимает во внимание, что кроме спорной квартиры В. другого жилья не имеет, переезжать в другое место жительства не планировала. После заключения договора дарения она продолжала проживать в этом же жилом помещении, оплачивала коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья.
Ответчик, согласно устной договоренности, также после заключения договора продолжила осуществлять за истицей уход, в котором та постоянно нуждалась в силу имеющегося у нее заболевания.
Расходов на оплате эксплуатации и ремонта квартиры, расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома, а также с уплатой налогов ответчик К. после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру не несла, лицевой счет К. на себя не переоформила.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями сторон, а также представленными в материалах дела квитанциями на оплату коммунальных услуг.
Допрошенные свидетели ... подтвердили, что В. не имела намерения отчуждать принадлежащую ей спорную квартиру. Достоверность данных показаний ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнута.
В ходе судебного разбирательства судом были изучены материалы проверки в порядке ст. 144 - 145 УПК РФ по заявлению В. о совершении в отношении нее мошеннических действий, однако данным материалам, являющимся в соответствии с положениями ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами. Никаких возражений, заявлений в связи с представлением суду данных доказательств от участников процесса не поступило. Однако материалу проверки и содержащимся в нем письменным объяснениям судом в решении не дано никакой оценки, в нарушение требований ст. ст. ... ГПК РФ.
Вместе с тем, из письменных объяснений К. и Д. следует наличие в них существенных противоречий относительно цели приобретения квартиры, относительно источника и временного периода получения денежных средств на приобретение квартиры, количества полученных денежных средств, противоречия относительно обстоятельств передачи денежных средств В., относительно дальнейшего распоряжения квартирой и месте проживания В., хотя с момента заключения оспариваемой сделки и до настоящего времени ответчик не предпринимала вообще никаких мер по продаже квартиры, улучшению своих жилищных условий, изменению места жительства В., хотя на это ссылалась в своих объяснениях в качестве цели покупки квартиры.
Из материалов дела также усматривается, что после заключения оспариваемой сделки расходы по содержанию спорного жилья производила В., что не характерно для последствий перехода права собственности на данное жилое помещение по договору купли-продажи, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник, каковым считает себя ответчик К., должна нести бремя содержания принадлежащего ей имущества.
Согласно приведенных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру, а покупатель должен быть уплатить продавцу деньги в оплату квартиры. Исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры и сам по себе факт государственной регистрации права собственности К. на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде квартиры фактически покупателю передано не было и им не принято. К. в квартиру не вселялась, ее личных вещей в квартире нет, бремя содержания данного имущества, возложенное в силу закона и условий договора на собственника имущества, не несет. В то же время В. по настоящее время проживает в своей квартире, которой владеет и пользуется, несет бремя ее содержания, то есть договор купли-продажи фактически не исполнен.
Возраст В. и ее состояние здоровья как инвалида ... группы объективно свидетельствуют о том, что она намерена была заключить договор ренты с условием пожизненного содержания, а не договор купли-продажи.
Так, соответствии с Классификацией и критериями, используемыми при осуществлении медико-социальной экспертизы граждан федеральными государственными учреждениями медико-социальной экспертизы (утв. Приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 23 декабря 2009 г. N 1013н) критерием для определения ... группы инвалидности является нарушение здоровья человека со стойким умеренно выраженным расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению способности к трудовой деятельности первой степени или ограничению следующих категорий жизнедеятельности в их различных сочетаниях и вызывающее необходимость его социальной защиты: способности к самообслуживанию первой степени; способности к передвижению первой степени; способности к ориентации первой степени; способности к общению первой степени; способности контролировать свое поведение первой степени.
Размер продажной цены квартиры, характерной для договора ренты, значительно меньшей рыночной оценки, что подтвердил в суде апелляционной инстанции и представитель ответчика, а также действия самой ответчицы, после заключения указанного договора оказывавшей истице помощь, которую В. желала получать и без которой не могла обходиться в силу своего возраста и состояния здоровья, также свидетельствуют о том, что истец намерена была заключить договор пожизненного содержания с иждивением для получения ухода и защиты.
Кроме того, существенным условием договора являлось сохранение за В. не просто регистрации, а права пользования квартирой по своему усмотрению. Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, также подтверждает отсутствие намерений истца на отчуждение жилого помещения в собственность покупателя и намерении получить иной правовой результат после совершения оспариваемой сделки.
Учитывая фактические обстоятельства дела - отсутствие у сторон намерений создать соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия, неисполнение заключенного договора как в части передачи денежных средств истцу, так и в части передачи спорной квартиры ответчику, особенности личности истца, ее возраст, отсутствие другого жилья, последовательный и непротиворечивый характер ее пояснений, судебная коллегия полагает необходимым признать недействительным договор купли-продажи квартиры заключенный ДД.ММ.ГГГГ между В. и К. и применить последствия недействительной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение - в данном случае одностороннюю реституцию, которая влечет прекращение права собственности К. на указанный объект недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования, судебная коллегия исходит из норм ст. 178 ГК РФ, поскольку истцом представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о заключении оспариваемой ею сделки под влиянием заблуждения относительно ее природы, поскольку истица имела намерение заключить договор ренты, получать уход, намерения же продавать квартиру, собственником которого она является, не имела.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд при признании договора недействительным обязан привести стороны в первоначальное положение.
При принятии решения о приведении сторон в первоначальное положение судебная коллегия считает необходимым прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признав право собственности на указанную квартиру за В., и не применять последствия о возврате денежных средств покупателю вследствие двусторонней реституции, поскольку доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ответчик К. исполнила свои обязательства по договору в части оплаты квартиры, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Показания свидетелей не могут подтверждать передачу денежных средств в размере ... руб., поскольку обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, а письменных доказательств передачи денег К. во исполнение договора, суду не представлено.
Доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, достоверно свидетельствующих о том, что К. исполнила обязательства по договору купли-продажи и выплатила продавцу покупную цену спорной квартиры в размере ... руб., суду не представлено. Кроме того, судебная коллегия критически относится к показаниям ответчика К., свидетеля ... о передаче В. денежных средств в счет оплаты квартиры в силу их противоречивости.
Из факта подписания договора однозначно и бесспорно не следует получение истцом денежных средств. Какие-либо допустимые доказательства фактической передачи истцу денежных средств в материалах дела отсутствуют.
Показания свидетелей при отсутствии расписки покупателя в получении денежных средств не могут быть расценены как единственное, достаточное и допустимое доказательство исполнения ответчиком К. обязательств по оплате спорного жилья.
Доводы ответчика о том, что договор ренты также предусматривает отчуждение имущества, как и договор купли-продажи, не может свидетельствовать о законности оспариваемого договора, поскольку установлено, что договор купли-продажи был заключен истцом под влиянием заблуждения относительно природы сделки, истец думала, что заключает договор ренты, а следовательно вывод относительно намерения отчуждения истцом спорной квартиры не имеет существенного значения для разрешения возникшего спора.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене, в связи с чем отмене также подлежит и дополнительное решение суда. Судебная коллегия считает необходимым принять нового решение об удовлетворении исковых требований В. и признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. В порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, учитывая положения ст. 167 ГК РФ, согласно которой суд при признании сделки недействительной обязан привести стороны в первоначальное положение, судебная коллегия считает необходимым также прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и признать право собственности на данную квартиру за В., без применения последствий недействительности сделки в виде требования о возврате полученного по данной сделке.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу В. удовлетворить.
Решение Алексинского городского суда Тульской области от 15 марта 2013 г. и дополнительное решение Алексинского городского суда Тульской области от 20 мая 2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между В. и К.
Прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и признать право собственности В. на квартиру по указанному адресу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1742
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N 33-1742
Судья: Лизговко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Сенчуковой Е.В., Полосухиной Н.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам В. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 15 марта 2013 года и дополнительное решение Алексинского городского суда Тульской области от 20 мая 2013 г. по иску В. к К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия
установила:
истец В. обратилась в суд с иском к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав в обоснование исковых требований, что ДД.ММ.ГГГГ истец подписала договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности и расположенной по адресу: <адрес>. При подписании договора находилась в состоянии алкогольного опьянения, заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает договор ренты, намерения продавать квартиру не имела.
Истец В. является инвалидом ... группы, ей требуется постоянный посторонний уход.
Денежные средства по договору купли-продажи от покупателя не получала. О переходе права собственности на квартиру узнала из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 178 ГК РФ, просила суд признать недействительным договор дарения квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
В уточненном исковом заявлении В. дополнительно указала, что заключению спорного договора предшествовала договоренность с Д. о заключении договора ренты на условиях пожизненного содержания. С этой целью Д. помогла В. приватизировать квартиру, а затем представила на подпись договор, содержание которого истец не читала, поскольку была ограничена Д. во времени, но полагала, что подписывает договор ренты.
Определением судьи Алексинского городского суда Тульской области от 04.02.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Тульской области.
Истец В., ее представители по доверенности Г. и по ордеру адвокат Александрова С.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить.
Ответчик К. и ее представитель по доверенности А. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать ввиду необоснованности. Пояснили, что волеизъявление В. была направлено именно на продажу принадлежащей ей квартиры, договор купли-продажи подписан истцом лично, денежные средства по договору переданы от покупателя продавцу полностью до подписания договора.
Представитель соответчика Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела соответчик извещен надлежащим образом, в суд представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя соответчика Управления Росреестра по Тульской области.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от 15.03.2013 г. в удовлетворении исковых требований В. к К. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано.
Дополнительным решением Алексинского городского суда Тульской области от 20.05.2013 г. в удовлетворении исковых требований В. к Управлению Росреестра по Тульской области о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда от 15.03.2013 г. отменить, при этом выражает несогласие с оценкой, данной судом представленным сторонами доказательствам, и выводами суда по существу спора.
В дополнительной апелляционной жалобе В. просит отменить дополнительное решение суда от 20.05.2013 г., указывая, что судом необоснованно в качестве соответчика было привлечение Управление Росреестра по Тульской области.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения В. и ее представителей по доверенности Г. и по ордеру адвоката Александровой С.В., поддержавших апелляционную жалобу, возражения на нее представителя К. по доверенности А., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято в точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, истец В. проживает и зарегистрирована по адресу: <адрес>.
В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, является инвалидом ... группы по трудовому увечью, может выполнять работы, не требующие участия обеих рук, с трудом передвигается, проживает одна, иного жилья не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ В. заключила с муниципальным образованием Алексинского района Тульской области договор N передачи квартиры в собственность, право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ В. (продавец) и К. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью ...., в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять вышеуказанную квартиру и уплатить определенную настоящим договором цену.
Согласно п. 3 договора цена квартиры составляет ... руб., расчет произведен полностью до подписания договора, стороны претензий друг к другу не имеют.
Согласно п. 5 договора В., состоящая на регистрационном учете в вышеуказанной квартире, сохраняет за собой право пользования квартирой по своему усмотрению.
Согласно п. 6 договора купли-продажи данный договор имеет силу акта приема-передачи.
Согласно п. 7 договора после его государственной регистрации покупатель принимает на себя обязанность осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвовать в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома соразмерно занимаемой в нем площади, а также принимает обязанность по уплате налогов.
Оспаривая законность сделки купли-продажи квартиры <адрес>, истец В. указала на отсутствие у нее в момент подписания договора намерения продать свою квартиру К., и заблуждение при заключении с ответчиком договора купли-продажи, поскольку считала, что заключает договор ренты и К. будет за ней ухаживать.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В соответствии с нормами п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В соответствии с нормами ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Суд, отказывая в удовлетворении требований В., пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи соответствовало воле истца.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Проверяя доводы истицы о том, что при заключении договора купли-продажи она заблуждалась относительно природы сделки, и возражения ответчика по данному вопросу, судебная коллегия приходит к выводу, что в силу своего возраста, состояния здоровья В. заблуждалась относительно совершенного ею действия, так как полагала, что передает принадлежащую ей квартиру ответчику в обмен на то, что К. будет осуществлять за ней уход, а она останется собственником квартиры.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия принимает во внимание, что кроме спорной квартиры В. другого жилья не имеет, переезжать в другое место жительства не планировала. После заключения договора дарения она продолжала проживать в этом же жилом помещении, оплачивала коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья.
Ответчик, согласно устной договоренности, также после заключения договора продолжила осуществлять за истицей уход, в котором та постоянно нуждалась в силу имеющегося у нее заболевания.
Расходов на оплате эксплуатации и ремонта квартиры, расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома, а также с уплатой налогов ответчик К. после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру не несла, лицевой счет К. на себя не переоформила.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями сторон, а также представленными в материалах дела квитанциями на оплату коммунальных услуг.
Допрошенные свидетели ... подтвердили, что В. не имела намерения отчуждать принадлежащую ей спорную квартиру. Достоверность данных показаний ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнута.
В ходе судебного разбирательства судом были изучены материалы проверки в порядке ст. 144 - 145 УПК РФ по заявлению В. о совершении в отношении нее мошеннических действий, однако данным материалам, являющимся в соответствии с положениями ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами. Никаких возражений, заявлений в связи с представлением суду данных доказательств от участников процесса не поступило. Однако материалу проверки и содержащимся в нем письменным объяснениям судом в решении не дано никакой оценки, в нарушение требований ст. ст. ... ГПК РФ.
Вместе с тем, из письменных объяснений К. и Д. следует наличие в них существенных противоречий относительно цели приобретения квартиры, относительно источника и временного периода получения денежных средств на приобретение квартиры, количества полученных денежных средств, противоречия относительно обстоятельств передачи денежных средств В., относительно дальнейшего распоряжения квартирой и месте проживания В., хотя с момента заключения оспариваемой сделки и до настоящего времени ответчик не предпринимала вообще никаких мер по продаже квартиры, улучшению своих жилищных условий, изменению места жительства В., хотя на это ссылалась в своих объяснениях в качестве цели покупки квартиры.
Из материалов дела также усматривается, что после заключения оспариваемой сделки расходы по содержанию спорного жилья производила В., что не характерно для последствий перехода права собственности на данное жилое помещение по договору купли-продажи, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник, каковым считает себя ответчик К., должна нести бремя содержания принадлежащего ей имущества.
Согласно приведенных норм закона по оспариваемой сделке истец должен был передать ответчику квартиру, а покупатель должен быть уплатить продавцу деньги в оплату квартиры. Исполнением оспариваемого договора со стороны истца является передача покупателю квартиры и сам по себе факт государственной регистрации права собственности К. на спорное жилое помещение об исполнении сделки не свидетельствует.
Как следует из материалов дела, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на то, что заключенный договор имеет значение передаточного акта, действия по передаче спорного имущества покупателю не производились. Имущество в виде квартиры фактически покупателю передано не было и им не принято. К. в квартиру не вселялась, ее личных вещей в квартире нет, бремя содержания данного имущества, возложенное в силу закона и условий договора на собственника имущества, не несет. В то же время В. по настоящее время проживает в своей квартире, которой владеет и пользуется, несет бремя ее содержания, то есть договор купли-продажи фактически не исполнен.
Возраст В. и ее состояние здоровья как инвалида ... группы объективно свидетельствуют о том, что она намерена была заключить договор ренты с условием пожизненного содержания, а не договор купли-продажи.
Так, соответствии с Классификацией и критериями, используемыми при осуществлении медико-социальной экспертизы граждан федеральными государственными учреждениями медико-социальной экспертизы (утв. Приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 23 декабря 2009 г. N 1013н) критерием для определения ... группы инвалидности является нарушение здоровья человека со стойким умеренно выраженным расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению способности к трудовой деятельности первой степени или ограничению следующих категорий жизнедеятельности в их различных сочетаниях и вызывающее необходимость его социальной защиты: способности к самообслуживанию первой степени; способности к передвижению первой степени; способности к ориентации первой степени; способности к общению первой степени; способности контролировать свое поведение первой степени.
Размер продажной цены квартиры, характерной для договора ренты, значительно меньшей рыночной оценки, что подтвердил в суде апелляционной инстанции и представитель ответчика, а также действия самой ответчицы, после заключения указанного договора оказывавшей истице помощь, которую В. желала получать и без которой не могла обходиться в силу своего возраста и состояния здоровья, также свидетельствуют о том, что истец намерена была заключить договор пожизненного содержания с иждивением для получения ухода и защиты.
Кроме того, существенным условием договора являлось сохранение за В. не просто регистрации, а права пользования квартирой по своему усмотрению. Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, также подтверждает отсутствие намерений истца на отчуждение жилого помещения в собственность покупателя и намерении получить иной правовой результат после совершения оспариваемой сделки.
Учитывая фактические обстоятельства дела - отсутствие у сторон намерений создать соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия, неисполнение заключенного договора как в части передачи денежных средств истцу, так и в части передачи спорной квартиры ответчику, особенности личности истца, ее возраст, отсутствие другого жилья, последовательный и непротиворечивый характер ее пояснений, судебная коллегия полагает необходимым признать недействительным договор купли-продажи квартиры заключенный ДД.ММ.ГГГГ между В. и К. и применить последствия недействительной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение - в данном случае одностороннюю реституцию, которая влечет прекращение права собственности К. на указанный объект недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования, судебная коллегия исходит из норм ст. 178 ГК РФ, поскольку истцом представлены достоверные доказательства, свидетельствующие о заключении оспариваемой ею сделки под влиянием заблуждения относительно ее природы, поскольку истица имела намерение заключить договор ренты, получать уход, намерения же продавать квартиру, собственником которого она является, не имела.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд при признании договора недействительным обязан привести стороны в первоначальное положение.
При принятии решения о приведении сторон в первоначальное положение судебная коллегия считает необходимым прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признав право собственности на указанную квартиру за В., и не применять последствия о возврате денежных средств покупателю вследствие двусторонней реституции, поскольку доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ответчик К. исполнила свои обязательства по договору в части оплаты квартиры, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Показания свидетелей не могут подтверждать передачу денежных средств в размере ... руб., поскольку обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, а письменных доказательств передачи денег К. во исполнение договора, суду не представлено.
Доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, достоверно свидетельствующих о том, что К. исполнила обязательства по договору купли-продажи и выплатила продавцу покупную цену спорной квартиры в размере ... руб., суду не представлено. Кроме того, судебная коллегия критически относится к показаниям ответчика К., свидетеля ... о передаче В. денежных средств в счет оплаты квартиры в силу их противоречивости.
Из факта подписания договора однозначно и бесспорно не следует получение истцом денежных средств. Какие-либо допустимые доказательства фактической передачи истцу денежных средств в материалах дела отсутствуют.
Показания свидетелей при отсутствии расписки покупателя в получении денежных средств не могут быть расценены как единственное, достаточное и допустимое доказательство исполнения ответчиком К. обязательств по оплате спорного жилья.
Доводы ответчика о том, что договор ренты также предусматривает отчуждение имущества, как и договор купли-продажи, не может свидетельствовать о законности оспариваемого договора, поскольку установлено, что договор купли-продажи был заключен истцом под влиянием заблуждения относительно природы сделки, истец думала, что заключает договор ренты, а следовательно вывод относительно намерения отчуждения истцом спорной квартиры не имеет существенного значения для разрешения возникшего спора.
Ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и в силу п. 3 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене, в связи с чем отмене также подлежит и дополнительное решение суда. Судебная коллегия считает необходимым принять нового решение об удовлетворении исковых требований В. и признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. В порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, учитывая положения ст. 167 ГК РФ, согласно которой суд при признании сделки недействительной обязан привести стороны в первоначальное положение, судебная коллегия считает необходимым также прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и признать право собственности на данную квартиру за В., без применения последствий недействительности сделки в виде требования о возврате полученного по данной сделке.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу В. удовлетворить.
Решение Алексинского городского суда Тульской области от 15 марта 2013 г. и дополнительное решение Алексинского городского суда Тульской области от 20 мая 2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между В. и К.
Прекратить право собственности К. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и признать право собственности В. на квартиру по указанному адресу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)