Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шумова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пономарева А.Н., судей Давыдовой И.Н., Неретиной Е.Н.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Давыдовой И.Н.
дело по апелляционной жалобе Ш., К. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 июля 2012 года, которым постановлено:
Иск С.Г.С. к К., Ш. о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 05 октября 2010 года, заключенный между С.Г.С. и К.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 23 ноября 2010 года, заключенный между К. и Ш.
Истребовать жилое помещение, расположенное по адресу: --- из чужого незаконного владения Ш.
Признать за С.Г.С. право собственности на квартиру по адресу: ---.
Решение является основанием для аннулирования регистрации права собственности на квартиру по адресу: --- Ш. и основанием к внесению записи о праве собственности С.Г.С. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности С.Г.С. на указанный объект.
В удовлетворении иска Ш. к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета, выселении - отказать.
С.Г.С. обратился в суд с иском к К., Ш., с учетом уточнения первоначально заявленных требований, о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры по адресу: --- от 15 октября 2010 года и от 23 ноября 2010 года, истребовании квартиры из чужого незаконного владения Ш., признании за ним, С.Г.С., право собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.
В обоснование требований указал, что, будучи собственником отдельной однокомнатной спорной квартиры, договор о ее продаже с К. не подписывал, денег не получал. К. названную квартиру продала Ш. О совершенных сделках ему стало известно 01.12.2010 г. Считает что, данная сделка не соответствует требованиям закона, а, следовательно, ничтожна с момента ее заключения. Сделка от 23.11.2010 г. также не может соответствовать требованиям закона, т.к. основана на ничтожной сделке, и ответчик К. не имела права ее отчуждать.
Ш. обратился в суд с иском к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ---, обязании снять с регистрационного учета, выселении их из указанного жилого помещения, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи квартиры от 23.11.2010 г., зарегистрированном в Управлении Росреестра по г. Москве 03.12.2010 г. и свидетельстве о государственной регистрации права выданного 07.12.2010 года является собственником спорной квартиры. В квартире зарегистрированы и проживают С.Г.С., С.Г.Г., О., А., которые на требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета отвечают категорическим отказом. Членами семьи его, Ш. названные лица не являются, каких-либо договорных обязательств между ними не существует.
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 24.11.2011 г. гражданские дела по иску С.Г.Г. к К., Ш. о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, и по иску Ш. к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета, выселении объединены в одно производство.
Представитель истца С.Г.С. - Д. в судебном заседании иск поддержала, встречный иск Ш. не признала.
Представитель ответчика К. - Г.Д. иск не признал.
Представители ответчика Ш. - И., Г.С. требования С.Г.С. не признали, поддержали встречные требования.
Ответчики по встречному иску С.Г.Г., О., А. встречные исковые требования не признали, поддержали иск С.Г.С.
Ответчик К., ответчик Ш., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в суд не явились.
Суд постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просят Ш., К. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии истец С.Г.С., ответчики К., Ш., ответчики по встречному иску С.Г.Г., О., А., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ответчика Ш. - Г.С., И., Р., представителя истца С.Г.С. - Д., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом (п. 1). Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (п. 2). Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты (п. 6).
Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Из материалов дела следует и установлено судом, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 40,5 кв. м, жилой 19,0 кв. м и расположено по адресу: ---.
Собственником названного жилого помещения являлся С.Г.С. на основании договора передачи квартиры в собственность N --- от 31.03.2005 г. в силу акта приватизации.
С.Г.Г. дала согласие на приватизацию квартиры, от участия в приватизации отказалась (т. 1 л.д. 103).
В квартире зарегистрированы С.Г.С., С.Г.Г., О., А. (т. 1 л.д. 26 - 27).
05 октября 2010 года между С.Г.С. (продавец), с одной стороны К. (покупатель), с другой стороны, в простой письменной форме подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого С.Г.С. продал К. квартиру по адресу: --- (п. 1 договора т. 1 л.д. 12 - 13, 93). По соглашению сторон квартира оценена и продается за --- рублей, из которых сумму в размере --- руб. продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму продавец получает с покупателя в течение одного календарного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (п. 5 договора).
06 октября 2010 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступили заявления от --- (т. 1 л.д. 154 - 156), действующей одновременно как от имени продавца С.Г.С. по доверенности, удостоверенной 05 октября 2010 года нотариусом г. Москвы --- (т. 1 л.д. 152), так и от покупателя К. по доверенности удостоверенной вышеуказанным нотариусом (т. 1 л.д. 151) о регистрации вышеназванного договора купли-продажи квартиры.
15 октября 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности К., представителю покупателя --- выдан договор купли-продажи квартиры прошедший государственную регистрацию и свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 148).
К., в свою очередь, 23 ноября 2010 года по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме продала спорное жилое помещение Ш. (т. 1 л.д. 82). 03 декабря 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности Ш.
Для проверки доводов истца, судом по делу была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза на разрешение которой поставлены вопросы выполнена ли подпись на договоре купли-продажи квартиры от 05.10.2010 г. С.Г.С. или другим лицом, а также выполнена ли подпись в реестровой книге нотариуса города Москвы ---, за реестровой записью под N --- С.Г.С. или другим лицом.
Согласно заключения эксперта-криминалиста АНО "---" N --- от 31.05.2012 г. подписи от имени С.Г.С., расположенные в графе "подписи сторон" на строке "С.Г.С." в договоре купли-продажи квартиры от пятого октября две тысячи десятого года, заключенном между С.Г.С. "ПРОДАВЕЦ" и К. "ПОКУПАТЕЛЬ", зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве за N ---, дата регистрации 15 октября 2010 года и в графе "расписка в получении нотариального оформления документа" за номером нотариального действия --- на листе N --- Реестра N --- для регистрации нотариальных действий нотариуса --- (Индекс ---, ---), начато: 17 сентября 2010 года N ---, окончено: 07 октября 2010 года N ---, выполнены не самим С.Г.С., а другим лицом с подражанием подлинным подписям С.Г.С.
Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от 05 октября 2010 года истец С.Г.С. не подписывал, следовательно, принадлежавшая ему квартира выбыла из собственности помимо его воли.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 05 октября 2010 года, заключенный между С.Г.С. и К. подлежат удовлетворению.
Судом также сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику К.
Вывод суда о том, что последующая сделка-договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 23 ноября 2010 года, заключенный между К. и Ш., является ничтожной, является правильным, поскольку К. в силу названной законодательной нормы не обладала правомочиями собственника в отношении спорного объекта, не имела права им распоряжаться.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета С.Г.С., С.Г.Г., О., А., суд правильно исходил из того, что имеются все основания для применения ст. 302 ГК РФ в части истребования спорного жилого помещения у последнего покупателя - Ш., поскольку установлено отсутствие воли собственника на отчуждение спорного жилого помещения.
В связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения встречного иска Ш. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета С.Г.С., С.Г.Г., О., А.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Оценив представленные доказательства, суд обоснованно принял заключение эксперта ---, как допустимое и достоверное доказательство, поскольку заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту свободных образцов почерка и подписей истца в официальных документах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и многолетней практике - 19 лет. Также суд учитывает, что эксперт предупреждалась об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ перед проведением экспертизы.
Доводы жалобы о незаконности решения фактически сводятся к несогласию с экспертным заключением АНО "---" N --- от 31.05.2012 г. эксперта ---, между тем данные доводы не могут быть приняты во внимание и положены в основу отмены решения суда, поскольку данное заключение было оценено в совокупности с другими доказательствами, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное доказательство является допустимым и достоверным, поскольку оформлено надлежащим образом, научно обосновано, экспертиза проведена на основе материалов гражданского дела, официальных документов с подписью истца, специалистом в области почерковедения, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять данному заключению оснований не имеется. Дополнительных материалов, которые могли, бы повлиять на выводы эксперта ответчики не представили суду.
Почерковедческая экспертиза проведена в АНО "---" по обоюдному согласию сторон, вопросы, поставленные перед экспертами обсуждались сторонами в судебном заседании. Экспертиза проведена в соответствии с определением суда и по подлинным документам (по оригиналам) официально направленным в адрес экспертного учреждения. Поэтому с доводами апелляционной жалобы о неполноте проведенного почерковедческого исследования согласиться нельзя.
У суда не имелось оснований не доверять экспертному заключению, проведенному в АНО "---", поскольку данное доказательство получено в соответствии с требованиями главы 6 ГПК РФ, ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".
Кроме того, суд пришел к правильному выводу о том, что пояснения --- Автономной некоммерческой организации "---" --- (л.д. 364 т. 2) и --- --- филиала по Московской области --- --- при Минюсте России --- в судебном заседании по своей сути являются анализом экспертного заключения эксперта АНО "---", то есть субъективным мнением других специалистов по методике проведения экспертизы их заключения не могут быть положены в основу судебного решения, поскольку указанные специалисты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза ими проведена не по оригиналам документов, а по ксерокопиям.
Довод жалобы о том, что судом не была дана какая-либо оценка другим, имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим факт подписания С.Г.С. договора купли-продажи квартиры с К., является необоснованным и противоречат материалам дела.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание ряд документов, подтверждающих то обстоятельство, что воля С.Г.С. была направлена на отчуждение спорной квартиры в пользу К., а именно: акт приема-передачи квартиры, расписка об отсутствии претензий продавца, доверенность на регистрацию сделки, заявление С.Г.С. о регистрации договора, заявление С.Г.С. в ОВД по району Братеево --- г. Москвы, нотариальное обязательство С.Г.С. о снятии с регистрационного учета, не может быть принят во внимание и положен в основу отмены решения суда, поскольку юридическое значение имеет правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, который являлся предметом спора, в связи с чем, именно он подлежал экспертному исследованию и оценки суда. Не имеется оснований полагать, что своими конклюдентными действиями С.Г.С. произвел отчуждение квартиры, поскольку в силу ст. 549, 550 ГК РФ продажа недвижимости оформляется письменным договором.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Учитывая, что нашел подтверждение факт нарушения ст. 549, 550 ГК РФ, С.Г.С. не подписывал договор продажи квартиры, следовательно, довод о том, что С.Г.С. не оспорил акт приема-передачи квартиры, расписку об отсутствии претензий продавца, доверенность на регистрацию сделки, заявление о регистрации договора, заявление в ОВД по району Братеево --- г. Москвы, нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета, не имеет правового значения при разрешении данного спора.
Довод жалобы о том, что решение вынесено с нарушением ст. 302 ГК РФ, был рассмотрен судом первой инстанции и суд пришел к правильному выводу о том, что при установленных обстоятельствах продажи квартиры помимо воли истца в рамках заявленных требований добросовестность приобретателя не является юридически значимым обстоятельством.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в силу ст. 302 ГК РФ виндикационное требование бывшего собственника к лицу, владеющему недвижимым имуществом, не может быть удовлетворено в случае, если такое лицо является добросовестным приобретателем этого имущества, свидетельствуют также об ошибочном толковании норм гражданского законодательства.
В судебном заседании отсутствие воли собственника на отчуждение квартиры было установлено заключением судебно-почерковедческой экспертизы.
Ш. мог и должен был усомниться в праве продавца (К.) на отчуждение имущества, поскольку первый договор купли-продажи составлен 05 октября 2010 г., второй договор купли-продажи составлен 23 ноября 2010 г., между тем такая спешка в отчуждении квартиры К. не смутила Ш. Кроме того, на момент в квартире были зарегистрированы родственники С.Г.С., приобретение квартиры с зарегистрированными лицами также Ш. не смутила. Квартира была приватизирована С.Г.С., его --- С.Г.Г. отказалась от участия в приватизации в пользу ---, тем самым приобрела право проживания в указанном жилом помещении. Между тем, указанная очевидность не чистоты сделки не повлияла на решение Ш. приобрести именно эту квартиру, при отсутствии дефицита на рынке жилья.
При таких обстоятельствах, признать Ш. добросовестным приобретателем не представляется возможным, поскольку он не проявил разумной бдительности и необходимой осмотрительности, заключая дорогую сделку с недвижимостью.
В соответствии с требованиями ст. 461 ГК РФ Ш. предоставляется право, как покупателю чужого имущества обратиться в суд с требованием к продавцу (К.) о возмещении убытков, причиненных изъятием товара.
Довод жалобы о том, что в отношении С.Г.С. возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, не может быть принят во внимание и положен в основу отмены решения суда, поскольку противоправные действия С.Г.С. не подтверждены приговором суда.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является.
Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ оспариваемое решение постановлено по заявленным требованиям, юридически значимые обстоятельства судом установлены и исследованы с достаточной полнотой, имеющимся доказательствам дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, в совокупности со всеми материалами дела дал оценку представленным доказательствам и по мотивам, изложенным в решении, правильно рассмотрел заявленный спор.
Нарушений норм материального и процессуального права коллегией не установлено, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.01.2013 ПО ДЕЛУ N 11-863
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2013 г. по делу N 11-863
Судья Шумова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пономарева А.Н., судей Давыдовой И.Н., Неретиной Е.Н.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Давыдовой И.Н.
дело по апелляционной жалобе Ш., К. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 июля 2012 года, которым постановлено:
Иск С.Г.С. к К., Ш. о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 05 октября 2010 года, заключенный между С.Г.С. и К.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 23 ноября 2010 года, заключенный между К. и Ш.
Истребовать жилое помещение, расположенное по адресу: --- из чужого незаконного владения Ш.
Признать за С.Г.С. право собственности на квартиру по адресу: ---.
Решение является основанием для аннулирования регистрации права собственности на квартиру по адресу: --- Ш. и основанием к внесению записи о праве собственности С.Г.С. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности С.Г.С. на указанный объект.
В удовлетворении иска Ш. к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета, выселении - отказать.
установила:
С.Г.С. обратился в суд с иском к К., Ш., с учетом уточнения первоначально заявленных требований, о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры по адресу: --- от 15 октября 2010 года и от 23 ноября 2010 года, истребовании квартиры из чужого незаконного владения Ш., признании за ним, С.Г.С., право собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.
В обоснование требований указал, что, будучи собственником отдельной однокомнатной спорной квартиры, договор о ее продаже с К. не подписывал, денег не получал. К. названную квартиру продала Ш. О совершенных сделках ему стало известно 01.12.2010 г. Считает что, данная сделка не соответствует требованиям закона, а, следовательно, ничтожна с момента ее заключения. Сделка от 23.11.2010 г. также не может соответствовать требованиям закона, т.к. основана на ничтожной сделке, и ответчик К. не имела права ее отчуждать.
Ш. обратился в суд с иском к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ---, обязании снять с регистрационного учета, выселении их из указанного жилого помещения, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи квартиры от 23.11.2010 г., зарегистрированном в Управлении Росреестра по г. Москве 03.12.2010 г. и свидетельстве о государственной регистрации права выданного 07.12.2010 года является собственником спорной квартиры. В квартире зарегистрированы и проживают С.Г.С., С.Г.Г., О., А., которые на требование об освобождении жилого помещения и снятии с регистрационного учета отвечают категорическим отказом. Членами семьи его, Ш. названные лица не являются, каких-либо договорных обязательств между ними не существует.
Определением Нагатинского районного суда г. Москвы от 24.11.2011 г. гражданские дела по иску С.Г.Г. к К., Ш. о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, и по иску Ш. к С.Г.С., С.Г.Г., О., А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета, выселении объединены в одно производство.
Представитель истца С.Г.С. - Д. в судебном заседании иск поддержала, встречный иск Ш. не признала.
Представитель ответчика К. - Г.Д. иск не признал.
Представители ответчика Ш. - И., Г.С. требования С.Г.С. не признали, поддержали встречные требования.
Ответчики по встречному иску С.Г.Г., О., А. встречные исковые требования не признали, поддержали иск С.Г.С.
Ответчик К., ответчик Ш., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в суд не явились.
Суд постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просят Ш., К. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии истец С.Г.С., ответчики К., Ш., ответчики по встречному иску С.Г.Г., О., А., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителей ответчика Ш. - Г.С., И., Р., представителя истца С.Г.С. - Д., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариального удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом (п. 1). Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (п. 2). Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты (п. 6).
Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Из материалов дела следует и установлено судом, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 40,5 кв. м, жилой 19,0 кв. м и расположено по адресу: ---.
Собственником названного жилого помещения являлся С.Г.С. на основании договора передачи квартиры в собственность N --- от 31.03.2005 г. в силу акта приватизации.
С.Г.Г. дала согласие на приватизацию квартиры, от участия в приватизации отказалась (т. 1 л.д. 103).
В квартире зарегистрированы С.Г.С., С.Г.Г., О., А. (т. 1 л.д. 26 - 27).
05 октября 2010 года между С.Г.С. (продавец), с одной стороны К. (покупатель), с другой стороны, в простой письменной форме подписан договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого С.Г.С. продал К. квартиру по адресу: --- (п. 1 договора т. 1 л.д. 12 - 13, 93). По соглашению сторон квартира оценена и продается за --- рублей, из которых сумму в размере --- руб. продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора, оставшуюся сумму продавец получает с покупателя в течение одного календарного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (п. 5 договора).
06 октября 2010 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поступили заявления от --- (т. 1 л.д. 154 - 156), действующей одновременно как от имени продавца С.Г.С. по доверенности, удостоверенной 05 октября 2010 года нотариусом г. Москвы --- (т. 1 л.д. 152), так и от покупателя К. по доверенности удостоверенной вышеуказанным нотариусом (т. 1 л.д. 151) о регистрации вышеназванного договора купли-продажи квартиры.
15 октября 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности К., представителю покупателя --- выдан договор купли-продажи квартиры прошедший государственную регистрацию и свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 148).
К., в свою очередь, 23 ноября 2010 года по договору купли-продажи, заключенному в простой письменной форме продала спорное жилое помещение Ш. (т. 1 л.д. 82). 03 декабря 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности Ш.
Для проверки доводов истца, судом по делу была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза на разрешение которой поставлены вопросы выполнена ли подпись на договоре купли-продажи квартиры от 05.10.2010 г. С.Г.С. или другим лицом, а также выполнена ли подпись в реестровой книге нотариуса города Москвы ---, за реестровой записью под N --- С.Г.С. или другим лицом.
Согласно заключения эксперта-криминалиста АНО "---" N --- от 31.05.2012 г. подписи от имени С.Г.С., расположенные в графе "подписи сторон" на строке "С.Г.С." в договоре купли-продажи квартиры от пятого октября две тысячи десятого года, заключенном между С.Г.С. "ПРОДАВЕЦ" и К. "ПОКУПАТЕЛЬ", зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве за N ---, дата регистрации 15 октября 2010 года и в графе "расписка в получении нотариального оформления документа" за номером нотариального действия --- на листе N --- Реестра N --- для регистрации нотариальных действий нотариуса --- (Индекс ---, ---), начато: 17 сентября 2010 года N ---, окончено: 07 октября 2010 года N ---, выполнены не самим С.Г.С., а другим лицом с подражанием подлинным подписям С.Г.С.
Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от 05 октября 2010 года истец С.Г.С. не подписывал, следовательно, принадлежавшая ему квартира выбыла из собственности помимо его воли.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 05 октября 2010 года, заключенный между С.Г.С. и К. подлежат удовлетворению.
Судом также сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику К.
Вывод суда о том, что последующая сделка-договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: --- от 23 ноября 2010 года, заключенный между К. и Ш., является ничтожной, является правильным, поскольку К. в силу названной законодательной нормы не обладала правомочиями собственника в отношении спорного объекта, не имела права им распоряжаться.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета С.Г.С., С.Г.Г., О., А., суд правильно исходил из того, что имеются все основания для применения ст. 302 ГК РФ в части истребования спорного жилого помещения у последнего покупателя - Ш., поскольку установлено отсутствие воли собственника на отчуждение спорного жилого помещения.
В связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения встречного иска Ш. о признании утратившими право пользования жилым помещением, обязании снять с регистрационного учета С.Г.С., С.Г.Г., О., А.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Оценив представленные доказательства, суд обоснованно принял заключение эксперта ---, как допустимое и достоверное доказательство, поскольку заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту свободных образцов почерка и подписей истца в официальных документах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и многолетней практике - 19 лет. Также суд учитывает, что эксперт предупреждалась об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ перед проведением экспертизы.
Доводы жалобы о незаконности решения фактически сводятся к несогласию с экспертным заключением АНО "---" N --- от 31.05.2012 г. эксперта ---, между тем данные доводы не могут быть приняты во внимание и положены в основу отмены решения суда, поскольку данное заключение было оценено в совокупности с другими доказательствами, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное доказательство является допустимым и достоверным, поскольку оформлено надлежащим образом, научно обосновано, экспертиза проведена на основе материалов гражданского дела, официальных документов с подписью истца, специалистом в области почерковедения, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять данному заключению оснований не имеется. Дополнительных материалов, которые могли, бы повлиять на выводы эксперта ответчики не представили суду.
Почерковедческая экспертиза проведена в АНО "---" по обоюдному согласию сторон, вопросы, поставленные перед экспертами обсуждались сторонами в судебном заседании. Экспертиза проведена в соответствии с определением суда и по подлинным документам (по оригиналам) официально направленным в адрес экспертного учреждения. Поэтому с доводами апелляционной жалобы о неполноте проведенного почерковедческого исследования согласиться нельзя.
У суда не имелось оснований не доверять экспертному заключению, проведенному в АНО "---", поскольку данное доказательство получено в соответствии с требованиями главы 6 ГПК РФ, ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".
Кроме того, суд пришел к правильному выводу о том, что пояснения --- Автономной некоммерческой организации "---" --- (л.д. 364 т. 2) и --- --- филиала по Московской области --- --- при Минюсте России --- в судебном заседании по своей сути являются анализом экспертного заключения эксперта АНО "---", то есть субъективным мнением других специалистов по методике проведения экспертизы их заключения не могут быть положены в основу судебного решения, поскольку указанные специалисты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза ими проведена не по оригиналам документов, а по ксерокопиям.
Довод жалобы о том, что судом не была дана какая-либо оценка другим, имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим факт подписания С.Г.С. договора купли-продажи квартиры с К., является необоснованным и противоречат материалам дела.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание ряд документов, подтверждающих то обстоятельство, что воля С.Г.С. была направлена на отчуждение спорной квартиры в пользу К., а именно: акт приема-передачи квартиры, расписка об отсутствии претензий продавца, доверенность на регистрацию сделки, заявление С.Г.С. о регистрации договора, заявление С.Г.С. в ОВД по району Братеево --- г. Москвы, нотариальное обязательство С.Г.С. о снятии с регистрационного учета, не может быть принят во внимание и положен в основу отмены решения суда, поскольку юридическое значение имеет правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, который являлся предметом спора, в связи с чем, именно он подлежал экспертному исследованию и оценки суда. Не имеется оснований полагать, что своими конклюдентными действиями С.Г.С. произвел отчуждение квартиры, поскольку в силу ст. 549, 550 ГК РФ продажа недвижимости оформляется письменным договором.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Учитывая, что нашел подтверждение факт нарушения ст. 549, 550 ГК РФ, С.Г.С. не подписывал договор продажи квартиры, следовательно, довод о том, что С.Г.С. не оспорил акт приема-передачи квартиры, расписку об отсутствии претензий продавца, доверенность на регистрацию сделки, заявление о регистрации договора, заявление в ОВД по району Братеево --- г. Москвы, нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета, не имеет правового значения при разрешении данного спора.
Довод жалобы о том, что решение вынесено с нарушением ст. 302 ГК РФ, был рассмотрен судом первой инстанции и суд пришел к правильному выводу о том, что при установленных обстоятельствах продажи квартиры помимо воли истца в рамках заявленных требований добросовестность приобретателя не является юридически значимым обстоятельством.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в силу ст. 302 ГК РФ виндикационное требование бывшего собственника к лицу, владеющему недвижимым имуществом, не может быть удовлетворено в случае, если такое лицо является добросовестным приобретателем этого имущества, свидетельствуют также об ошибочном толковании норм гражданского законодательства.
В судебном заседании отсутствие воли собственника на отчуждение квартиры было установлено заключением судебно-почерковедческой экспертизы.
Ш. мог и должен был усомниться в праве продавца (К.) на отчуждение имущества, поскольку первый договор купли-продажи составлен 05 октября 2010 г., второй договор купли-продажи составлен 23 ноября 2010 г., между тем такая спешка в отчуждении квартиры К. не смутила Ш. Кроме того, на момент в квартире были зарегистрированы родственники С.Г.С., приобретение квартиры с зарегистрированными лицами также Ш. не смутила. Квартира была приватизирована С.Г.С., его --- С.Г.Г. отказалась от участия в приватизации в пользу ---, тем самым приобрела право проживания в указанном жилом помещении. Между тем, указанная очевидность не чистоты сделки не повлияла на решение Ш. приобрести именно эту квартиру, при отсутствии дефицита на рынке жилья.
При таких обстоятельствах, признать Ш. добросовестным приобретателем не представляется возможным, поскольку он не проявил разумной бдительности и необходимой осмотрительности, заключая дорогую сделку с недвижимостью.
В соответствии с требованиями ст. 461 ГК РФ Ш. предоставляется право, как покупателю чужого имущества обратиться в суд с требованием к продавцу (К.) о возмещении убытков, причиненных изъятием товара.
Довод жалобы о том, что в отношении С.Г.С. возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, не может быть принят во внимание и положен в основу отмены решения суда, поскольку противоправные действия С.Г.С. не подтверждены приговором суда.
Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является.
Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ оспариваемое решение постановлено по заявленным требованиям, юридически значимые обстоятельства судом установлены и исследованы с достаточной полнотой, имеющимся доказательствам дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, в совокупности со всеми материалами дела дал оценку представленным доказательствам и по мотивам, изложенным в решении, правильно рассмотрел заявленный спор.
Нарушений норм материального и процессуального права коллегией не установлено, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 11 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)