Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Низамовой А.Р.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.З. - Р. на решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований С.З. к Р.А., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей А. и Х. о расторжении договора купли-продажи, прекращении право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес, признании право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес за истцом С.З., отказать.
Взыскать с С.З. государственную пошлину в доход государства в размере ... рублей.
Заслушав доклад судьи Низамовой А.Р., судебная коллегия
установила:
С.З. обратилась в суд с иском к Р.А., ее малолетним детям А. и Х. о расторжении договора купли-продажи.
В обоснование иска указала, что дата года между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адрес и подписан акт приема-передачи вышеуказанного недвижимого имущества.
Согласно п. 7.1 договора купли-продажи денежная сумма в размере ... рублей выплачивается покупателями за счет средств, предоставляемых Р.А. СКПК "..." после государственной регистрации договора в Отделе по Аургазинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
дата года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществлена регистрация права общей долевой собственности ответчиков.
На сегодняшний день С.З. стало известно, что ответчиком Р.А. получен заем в СКПК "...", который в дальнейшем будет погашен за счет средств материнского (семейного) капитала. Соответствующее заявление о перечислении средств материнского капитала ответчиком подано в ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ в Аургазинском районе. Однако денежная сумма по договору купли-продажи так и не передана продавцу.
В настоящий момент истица лишена возможности получить стоимость проданного недвижимого имущества, при этом она утратила право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Требование о расторжении договора направлено ответчику дата года заказным письмом.
С.З. просила расторгнуть договор купли-продажи от дата года, заключенный между сторонами; прекратить право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. адрес; признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес за истцом С.З..
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель С.З. - Р. просит отменить решение суда, считая его незаконным и подлежащим к отмене. В обоснование жалобы указывает, что Р.А. не было выполнено условие по оплате денежных средств за недвижимое имущество, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С.З., ее представителя Р., Р.А., директора СКПК "..." К., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об удовлетворении исковых требований С.З., по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что дата года между С.З. (продавец) с одной стороны и Р.А., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей А., Х. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатели купили в долевую собственность земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками, расположенные по адресу: адрес, за ... рублей.
Денежная сумма в размере ... рублей выплачивается покупателями за счет средств, предоставляемых Р.А. сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "...", после государственной регистрации договора купли-продажи в Отделе по Аургазинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (п. 7.1 Договора). Оставшиеся ... рублей выплачиваются покупателями наличными денежными средствами в день подписания договор купли-продажи за счет собственных средств (п. 5 Договора).
дата года Р.А. обратилась к директору СКПК "..." с заявлением о предоставлении займа в размере ... рублей (л.д. 44).
дата года между СКПК "..." и Р.А. заключен договор займа N ..., по условиям которого кооператив предоставил Р.А. ... рублей сроком до дата года на покупку жилого дома по адресу: адрес.
адрес года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом, расположенный по адресу: адрес, по 1/3 доле за каждым.
Сторонами не оспаривается, что денежные средства Р.А. С.З. в счет оплаты стоимости приобретенного по договору купли-продажи от дата года недвижимого имущества не передала.
В суде апелляционной инстанции Р.А. пояснила, что потратила денежные средства, полученные от СКПК "..." по договору займа, на свои нужды.
Отказывая в удовлетворении иска С.З., суд исходил из того, что в договоре последствия неоплаты не оговорены, а в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены. Суд указал, что в таком случае продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Вместе с тем в ходе апелляционного рассмотрения Р.А. исковые требования С.З. признала, подала письменное заявление о признании иска, что следует расценить как взаимное согласие сторон на расторжение договора купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 39, ч. 3 ст. 173 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. 326.1 ГПК РФ отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. В случае, если отказ истца от иска, признание иска ответчиком, условия мирового соглашения сторон были заявлены в судебном заседании, такие отказ, признание, условия заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком, сторонами мирового соглашения.
Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173 настоящего Кодекса. В случае признания ответчиком иска и принятия его судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Установлено, что денежные средства материнского капитала государственным органом за Р.А. не перечислены, на счет СКПК "..." не поступали.
В связи с изложенным судебная коллегия полагает, что права и законные интересы несовершеннолетних детей А., Х. признанием ответчицей исковых требований С.З. не нарушаются.
Кроме того, в спорный жилой дом Р.А. и ее дети не вселялись, не регистрировались по месту жительства. В доме N адрес продолжает проживать истица.
Учитывая, что признание иска ответчиком Р.А. заявлено добровольно, не нарушает прав и законных интересов других лиц, судебная коллегия считает возможным принять признание ответчиком Р.А. исковых требований С.З.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об удовлетворении исковых требований С.З.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года отменить.
Вынести по делу новое решение, которым исковые требования С.З. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от дата года, заключенный между С.З. и Р.А., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей А., Х..
Прекратить право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом площадью ... кв. м (литеры А, А1, а, а1) и земельный участок площадью ... кв. м из земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: адрес.
Признать за С.З. право собственности на жилой дом площадью ... кв. м (литеры А, А1, а, а1) и земельный участок площадью ... кв. м из земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: адрес.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.НИЗАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6432/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. по делу N 33-6432/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Турумтаевой Г.Я.
судей Жерненко Е.В., Низамовой А.Р.
при секретаре С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.З. - Р. на решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований С.З. к Р.А., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей А. и Х. о расторжении договора купли-продажи, прекращении право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес, признании право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес за истцом С.З., отказать.
Взыскать с С.З. государственную пошлину в доход государства в размере ... рублей.
Заслушав доклад судьи Низамовой А.Р., судебная коллегия
установила:
С.З. обратилась в суд с иском к Р.А., ее малолетним детям А. и Х. о расторжении договора купли-продажи.
В обоснование иска указала, что дата года между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адрес и подписан акт приема-передачи вышеуказанного недвижимого имущества.
Согласно п. 7.1 договора купли-продажи денежная сумма в размере ... рублей выплачивается покупателями за счет средств, предоставляемых Р.А. СКПК "..." после государственной регистрации договора в Отделе по Аургазинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
дата года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществлена регистрация права общей долевой собственности ответчиков.
На сегодняшний день С.З. стало известно, что ответчиком Р.А. получен заем в СКПК "...", который в дальнейшем будет погашен за счет средств материнского (семейного) капитала. Соответствующее заявление о перечислении средств материнского капитала ответчиком подано в ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ в Аургазинском районе. Однако денежная сумма по договору купли-продажи так и не передана продавцу.
В настоящий момент истица лишена возможности получить стоимость проданного недвижимого имущества, при этом она утратила право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Требование о расторжении договора направлено ответчику дата года заказным письмом.
С.З. просила расторгнуть договор купли-продажи от дата года, заключенный между сторонами; прекратить право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. адрес; признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес за истцом С.З..
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель С.З. - Р. просит отменить решение суда, считая его незаконным и подлежащим к отмене. В обоснование жалобы указывает, что Р.А. не было выполнено условие по оплате денежных средств за недвижимое имущество, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав С.З., ее представителя Р., Р.А., директора СКПК "..." К., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об удовлетворении исковых требований С.З., по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что дата года между С.З. (продавец) с одной стороны и Р.А., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей А., Х. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатели купили в долевую собственность земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками, расположенные по адресу: адрес, за ... рублей.
Денежная сумма в размере ... рублей выплачивается покупателями за счет средств, предоставляемых Р.А. сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом "...", после государственной регистрации договора купли-продажи в Отделе по Аургазинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (п. 7.1 Договора). Оставшиеся ... рублей выплачиваются покупателями наличными денежными средствами в день подписания договор купли-продажи за счет собственных средств (п. 5 Договора).
дата года Р.А. обратилась к директору СКПК "..." с заявлением о предоставлении займа в размере ... рублей (л.д. 44).
дата года между СКПК "..." и Р.А. заключен договор займа N ..., по условиям которого кооператив предоставил Р.А. ... рублей сроком до дата года на покупку жилого дома по адресу: адрес.
адрес года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом, расположенный по адресу: адрес, по 1/3 доле за каждым.
Сторонами не оспаривается, что денежные средства Р.А. С.З. в счет оплаты стоимости приобретенного по договору купли-продажи от дата года недвижимого имущества не передала.
В суде апелляционной инстанции Р.А. пояснила, что потратила денежные средства, полученные от СКПК "..." по договору займа, на свои нужды.
Отказывая в удовлетворении иска С.З., суд исходил из того, что в договоре последствия неоплаты не оговорены, а в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены. Суд указал, что в таком случае продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Вместе с тем в ходе апелляционного рассмотрения Р.А. исковые требования С.З. признала, подала письменное заявление о признании иска, что следует расценить как взаимное согласие сторон на расторжение договора купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 39, ч. 3 ст. 173 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. 326.1 ГПК РФ отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. В случае, если отказ истца от иска, признание иска ответчиком, условия мирового соглашения сторон были заявлены в судебном заседании, такие отказ, признание, условия заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком, сторонами мирового соглашения.
Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173 настоящего Кодекса. В случае признания ответчиком иска и принятия его судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Установлено, что денежные средства материнского капитала государственным органом за Р.А. не перечислены, на счет СКПК "..." не поступали.
В связи с изложенным судебная коллегия полагает, что права и законные интересы несовершеннолетних детей А., Х. признанием ответчицей исковых требований С.З. не нарушаются.
Кроме того, в спорный жилой дом Р.А. и ее дети не вселялись, не регистрировались по месту жительства. В доме N адрес продолжает проживать истица.
Учитывая, что признание иска ответчиком Р.А. заявлено добровольно, не нарушает прав и законных интересов других лиц, судебная коллегия считает возможным принять признание ответчиком Р.А. исковых требований С.З.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по делу об удовлетворении исковых требований С.З.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 марта 2013 года отменить.
Вынести по делу новое решение, которым исковые требования С.З. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от дата года, заключенный между С.З. и Р.А., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей А., Х..
Прекратить право общей долевой собственности Р.А., А., Х. на жилой дом площадью ... кв. м (литеры А, А1, а, а1) и земельный участок площадью ... кв. м из земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: адрес.
Признать за С.З. право собственности на жилой дом площадью ... кв. м (литеры А, А1, а, а1) и земельный участок площадью ... кв. м из земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: адрес.
Председательствующий
Г.Я.ТУРУМТАЕВА
Судьи
Е.В.ЖЕРНЕНКО
А.Р.НИЗАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)