Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "06" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" ноября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.
судей: Белан Н.Н., Петровская О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ерк А.В.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной
ответственностью "Океан" (ИНН 2463084121, ОГРН 1072463000400, г. Красноярск)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" августа 2013 года по делу N А33-9343/2013, принятое судьей Ишутиной О.В
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан" (далее - ООО "Океан", ответчик) (ИНН 2463084121, ОГРН 1072463000400) о взыскании 966 772 рублей 09 копеек задолженности по уплате арендной платы, 16 462 рублей 96 копеек пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285, обязании возвратить нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.06.2013 возбуждено производство по делу. Протокольным определением от 04.07.2013 судебное разбирательство отложено на 30.07.2013. В судебном заседании 30.07.2013 истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований до 1 166 794 рублей 88 копеек задолженности, 19 231 рубля 60 копеек пени. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение исковых требований принято судом.
Решением от 06.08.2013 иск удовлетворен. Судом расторгнут договор аренды N 12285 от 06.11.2012. Суд обязал ООО "Океан" передать департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, 24а. Решением суда с ООО "Океан" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 1 166 794 рубля 88 копеек основного долга, 19 231 рубль 60 копеек пени, 28 860 рублей 26 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просил отменить обжалуемое решение в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал следующее:
- договор аренды от 06.11.2012 г. N 12285 заключен сроком на 5 лет, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. С учетом изложенного, условие договора о размере и порядке внесения арендной платы становятся обязательными для сторон только с момента заключения договора, т.е. с момента его государственной регистрации.
- - кроме того, арбитражный суд первой инстанции не дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что имущество, находящееся в здании по адресу Прибойная, д. 24А, не является собственностью арендатора. Указанное имущество находилось в здании на момент передачи помещения по акту приема-передачи от 06.11.2012 г., в связи с чем, распоряжаться им каким-либо образом ООО "Океан" не имеет права;
- - ООО "Океан" согласилось добровольно, во внесудебном порядке возвратить помещение арендодателю, однако Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался принимать имущество, что подтверждается актом от 09.07.2013 г.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 06.11.2013.
От истца в материалы дела отзыв не поступал.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.08.2009 серия 24 ЕИ N 254627 муниципальному образованию город Красноярск на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 695,14 кв. м, инв. N 04:401:002:00765220, лит. Б Б1, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, выступающим арендодателем от имени собственника муниципального имущества, и обществом с ограниченной ответственностью "Океан" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285.
Указанный договор 04.03.2013 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрационной записи на последнем листе договора.
По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание, общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 А, для использования под производство (с целью осуществления предпринимательской деятельности) (пункт 1.1. договора).
В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок действия договора: с 06.11.2012 по 06.11.2017 включительно.
За использование указанного в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы (пункт 3.1. договора).
Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В силу пункта 6.2. договора по требованию одной из сторон, договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий договора, в том числе, если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев.
Пунктом 6.3. предусмотрено, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство.
В расчете арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 стороны согласовали размер годовой арендной платы в сумме 2 400 263 рублей 76 копеек, установили, что арендная плата начисляется с 06.11.2012. Из расчета следует, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
По акту приема передачи от 06.11.2012 арендодатель передал указанное в договоре нежилое здание арендатору.
Предарбитражным предупреждением от 12.04.2013 N 15194 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по состоянию на 02.04.2013 в сумме 966 772 рублей 90 копеек, потребовал погасить указанную задолженность в срок до 12.04.2013, оплатить пени в сумме 16 462 рублей 96 копеек, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в течение 10 дней.
Предупреждение оставлено арендатором без ответа, без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы по договору от 06.11.2012 N 12285, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 1 166 794 рублей 88 копеек задолженности, 19 231 рубль 60 копеек пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 обязании возвратить нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком было допущено нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит причины для его изменения или отмены, исходя из следующего.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом иска по настоящему делу является взыскание долга, неустойки по договору аренды от 06.11.2012 N 12285, расторжение указанного договора по инициативе арендодателя и возврат нежилого здания, переданного по договору аренды.
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 06.11.2012 N 12285 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, с учетом положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционный инстанции установлено, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска управомочен выступать от имени собственника (муниципального образования город Красноярска) арендодателем муниципального имущества.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок действия договора: с 06.11.2012 по 06.11.2017 включительно.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику, в соответствии с пунктом 1.1 договора, подтверждается актом приема-передачи от 06.11.2012.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В расчете арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 стороны согласовали размер годовой арендной платы в сумме 2 400 263 рубля 76 копеек, установили, что арендная плата начисляется с 06.11.2012. Из расчета следует, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
Как следует из материалов дела, у ответчика перед истцом возникла задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды за период с 10.12.2012 по 10.04.2013 в сумме 1 166 794 рублей 88 копеек, наличие указанной задолженности подтверждается материалами дела.
Доказательства внесения ответчиком арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 06.11.2012 N 12285 в материалы дела не представлены.
Законодатель установил, что защита нарушенных прав участника договорных отношений осуществляется, в том числе, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 6.3 договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы более двух сроков подряд.
Как следует из материалов дела, предарбитражным предупреждением от 12.04.2013 N 15194 истец уведомлял ответчика о наличии задолженности по состоянию на 02.04.2013 в сумме 966 772 рублей 90 копеек, потребовал погасить указанную задолженность в срок до 12.04.2013, оплатить пени в сумме 16 462 рублей 96 копеек, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в течение 10 дней.
Вместе с тем, предупреждение оставлено ответчиком без ответа, без удовлетворения.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что на дату направления претензии задолженность по договору составляла более двух сроков подряд.
Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 до настоящего времени добровольно сторонами не расторгнут.
В связи с изложенным, а также учитывая то обстоятельство, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы за период более двух раз подряд, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285, заявленное истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, обоснованно признано судом первой инстанции подлежим удовлетворению на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
В материалы дела представлен акт приема передачи от 09.07.2013 N 940, подписанный сторонами, из которого следует, что нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м в назначенное время от имущества арендатора не освобождено. Из акта не следует передача здания арендатором арендодателю.
При таких основаниях, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "Океан" согласилось добровольно, во внесудебном порядке возвратить помещение арендодателю, однако Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался принимать имущество, что подтверждается актом от 09.07.2013 г., отклоняется судом апелляционный инстанции как неподтвержденный материалами дела.
Довод заявителя апелляционный жалобы относительно передачи истцом ответчику здания с находящимся в нем в настоящее время имуществом, также подлежит отклонению как документально не подтвержденный.
Судом апелляционный инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец отрицал принадлежность ему имущества, находящегося в переданном ответчику здании, просит передать ему здание освобожденным от имущества третьих лиц. Доказательств обратного, ответчиком не представлено.
При данных обстоятельствах, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 обоснованно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Поскольку материалами дела установлено, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей должным образом не исполнил, задолженность по арендной плате в размере 1 166 794 рублей 88 копеек подтверждена материалами дела, а доказательства оплаты арендной платы в указанной сумме за период пользования ответчиком арендованным имуществом в материалы дела не представлены, требование истца о взыскании с ответчика основного долга по арендной плате за период 10.12.2012 по 10.04.2013 обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В материалы дела не представлены доказательства оплаты ответчиком арендных платежей в срок, определенный договором.
С учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из содержания пункта 5.2 договора и вышеприведенных норм права, суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку ответчик, в установленный договором срок не выполнил принятые на себя обязательства, истцом правомерно заявлено требование о взыскании договорной неустойки.
Расчет судами проверен, признан правомерным, с учетом вышеизложенного, требование о взыскании 19 231 рублей 60 копеек неустойки, обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
Довод заявителя о неверном определении судом первой инстанции момента начала начисления арендной платы и необоснованном взыскании суммы за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды, подлежит отклонению как неоснованный на нормах права.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Указанная позиция ранее высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11.
Таким образом, из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия обязательств, опосредующих исполнение ответчиком его обязательств по договору.
Материалами дела подтверждено, что арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими на протяжении действия договора до 10.12.2012 (момента возникновения у ответчика задолженности по арендной плате). С учетом вышеизложенного, то обстоятельство, что договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 был зарегистрирован в установленном законом порядке только 04.03.2013 не снимает с ответчика обязанности по исполнению условия договора (по внесению арендных платежей) и до момента его государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно определен момент начала начисления арендной платы
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом их достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, а доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" августа 2013 года по делу N А33-9343/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.11.2013 ПО ДЕЛУ N А33-9343/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. по делу N А33-9343/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "06" ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "06" ноября 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.
судей: Белан Н.Н., Петровская О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ерк А.В.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной
ответственностью "Океан" (ИНН 2463084121, ОГРН 1072463000400, г. Красноярск)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "06" августа 2013 года по делу N А33-9343/2013, принятое судьей Ишутиной О.В
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан" (далее - ООО "Океан", ответчик) (ИНН 2463084121, ОГРН 1072463000400) о взыскании 966 772 рублей 09 копеек задолженности по уплате арендной платы, 16 462 рублей 96 копеек пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285, обязании возвратить нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.06.2013 возбуждено производство по делу. Протокольным определением от 04.07.2013 судебное разбирательство отложено на 30.07.2013. В судебном заседании 30.07.2013 истец заявил ходатайство об увеличении исковых требований до 1 166 794 рублей 88 копеек задолженности, 19 231 рубля 60 копеек пени. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение исковых требований принято судом.
Решением от 06.08.2013 иск удовлетворен. Судом расторгнут договор аренды N 12285 от 06.11.2012. Суд обязал ООО "Океан" передать департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, 24а. Решением суда с ООО "Океан" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 1 166 794 рубля 88 копеек основного долга, 19 231 рубль 60 копеек пени, 28 860 рублей 26 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просил отменить обжалуемое решение в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал следующее:
- договор аренды от 06.11.2012 г. N 12285 заключен сроком на 5 лет, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. С учетом изложенного, условие договора о размере и порядке внесения арендной платы становятся обязательными для сторон только с момента заключения договора, т.е. с момента его государственной регистрации.
- - кроме того, арбитражный суд первой инстанции не дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что имущество, находящееся в здании по адресу Прибойная, д. 24А, не является собственностью арендатора. Указанное имущество находилось в здании на момент передачи помещения по акту приема-передачи от 06.11.2012 г., в связи с чем, распоряжаться им каким-либо образом ООО "Океан" не имеет права;
- - ООО "Океан" согласилось добровольно, во внесудебном порядке возвратить помещение арендодателю, однако Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался принимать имущество, что подтверждается актом от 09.07.2013 г.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 06.11.2013.
От истца в материалы дела отзыв не поступал.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.08.2009 серия 24 ЕИ N 254627 муниципальному образованию город Красноярск на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 695,14 кв. м, инв. N 04:401:002:00765220, лит. Б Б1, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, выступающим арендодателем от имени собственника муниципального имущества, и обществом с ограниченной ответственностью "Океан" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285.
Указанный договор 04.03.2013 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрационной записи на последнем листе договора.
По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание, общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 А, для использования под производство (с целью осуществления предпринимательской деятельности) (пункт 1.1. договора).
В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок действия договора: с 06.11.2012 по 06.11.2017 включительно.
За использование указанного в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы (пункт 3.1. договора).
Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В силу пункта 6.2. договора по требованию одной из сторон, договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий договора, в том числе, если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев.
Пунктом 6.3. предусмотрено, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство.
В расчете арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 стороны согласовали размер годовой арендной платы в сумме 2 400 263 рублей 76 копеек, установили, что арендная плата начисляется с 06.11.2012. Из расчета следует, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
По акту приема передачи от 06.11.2012 арендодатель передал указанное в договоре нежилое здание арендатору.
Предарбитражным предупреждением от 12.04.2013 N 15194 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по состоянию на 02.04.2013 в сумме 966 772 рублей 90 копеек, потребовал погасить указанную задолженность в срок до 12.04.2013, оплатить пени в сумме 16 462 рублей 96 копеек, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в течение 10 дней.
Предупреждение оставлено арендатором без ответа, без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы по договору от 06.11.2012 N 12285, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 1 166 794 рублей 88 копеек задолженности, 19 231 рубль 60 копеек пени, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 обязании возвратить нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком было допущено нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит причины для его изменения или отмены, исходя из следующего.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом иска по настоящему делу является взыскание долга, неустойки по договору аренды от 06.11.2012 N 12285, расторжение указанного договора по инициативе арендодателя и возврат нежилого здания, переданного по договору аренды.
Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 06.11.2012 N 12285 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, с учетом положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционный инстанции установлено, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска управомочен выступать от имени собственника (муниципального образования город Красноярска) арендодателем муниципального имущества.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок действия договора: с 06.11.2012 по 06.11.2017 включительно.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику, в соответствии с пунктом 1.1 договора, подтверждается актом приема-передачи от 06.11.2012.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В расчете арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 стороны согласовали размер годовой арендной платы в сумме 2 400 263 рубля 76 копеек, установили, что арендная плата начисляется с 06.11.2012. Из расчета следует, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
Как следует из материалов дела, у ответчика перед истцом возникла задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды за период с 10.12.2012 по 10.04.2013 в сумме 1 166 794 рублей 88 копеек, наличие указанной задолженности подтверждается материалами дела.
Доказательства внесения ответчиком арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 06.11.2012 N 12285 в материалы дела не представлены.
Законодатель установил, что защита нарушенных прав участника договорных отношений осуществляется, в том числе, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 6.3 договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы более двух сроков подряд.
Как следует из материалов дела, предарбитражным предупреждением от 12.04.2013 N 15194 истец уведомлял ответчика о наличии задолженности по состоянию на 02.04.2013 в сумме 966 772 рублей 90 копеек, потребовал погасить указанную задолженность в срок до 12.04.2013, оплатить пени в сумме 16 462 рублей 96 копеек, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в течение 10 дней.
Вместе с тем, предупреждение оставлено ответчиком без ответа, без удовлетворения.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что на дату направления претензии задолженность по договору составляла более двух сроков подряд.
Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 до настоящего времени добровольно сторонами не расторгнут.
В связи с изложенным, а также учитывая то обстоятельство, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы за период более двух раз подряд, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285, заявленное истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, обоснованно признано судом первой инстанции подлежим удовлетворению на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
В материалы дела представлен акт приема передачи от 09.07.2013 N 940, подписанный сторонами, из которого следует, что нежилое здание общей площадью 695,1 кв. м в назначенное время от имущества арендатора не освобождено. Из акта не следует передача здания арендатором арендодателю.
При таких основаниях, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО "Океан" согласилось добровольно, во внесудебном порядке возвратить помещение арендодателю, однако Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказался принимать имущество, что подтверждается актом от 09.07.2013 г., отклоняется судом апелляционный инстанции как неподтвержденный материалами дела.
Довод заявителя апелляционный жалобы относительно передачи истцом ответчику здания с находящимся в нем в настоящее время имуществом, также подлежит отклонению как документально не подтвержденный.
Судом апелляционный инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец отрицал принадлежность ему имущества, находящегося в переданном ответчику здании, просит передать ему здание освобожденным от имущества третьих лиц. Доказательств обратного, ответчиком не представлено.
При данных обстоятельствах, исковые требования о возврате истцу переданного ответчику по договору аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 обоснованно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Поскольку материалами дела установлено, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей должным образом не исполнил, задолженность по арендной плате в размере 1 166 794 рублей 88 копеек подтверждена материалами дела, а доказательства оплаты арендной платы в указанной сумме за период пользования ответчиком арендованным имуществом в материалы дела не представлены, требование истца о взыскании с ответчика основного долга по арендной плате за период 10.12.2012 по 10.04.2013 обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В материалы дела не представлены доказательства оплаты ответчиком арендных платежей в срок, определенный договором.
С учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из содержания пункта 5.2 договора и вышеприведенных норм права, суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку ответчик, в установленный договором срок не выполнил принятые на себя обязательства, истцом правомерно заявлено требование о взыскании договорной неустойки.
Расчет судами проверен, признан правомерным, с учетом вышеизложенного, требование о взыскании 19 231 рублей 60 копеек неустойки, обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
Довод заявителя о неверном определении судом первой инстанции момента начала начисления арендной платы и необоснованном взыскании суммы за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды, подлежит отклонению как неоснованный на нормах права.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Указанная позиция ранее высказана в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11.
Таким образом, из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия обязательств, опосредующих исполнение ответчиком его обязательств по договору.
Материалами дела подтверждено, что арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими на протяжении действия договора до 10.12.2012 (момента возникновения у ответчика задолженности по арендной плате). С учетом вышеизложенного, то обстоятельство, что договор аренды нежилого помещения от 06.11.2012 N 12285 был зарегистрирован в установленном законом порядке только 04.03.2013 не снимает с ответчика обязанности по исполнению условия договора (по внесению арендных платежей) и до момента его государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно определен момент начала начисления арендной платы
Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом их достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, а доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "06" августа 2013 года по делу N А33-9343/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)