Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 21 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
апелляционное производство N 05АП-8634/2012
на решение от 24.02.2012 судьи С.Ф. Дудиной
по делу N А59-5434/2011 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
к ООО "ФИДЕС"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
при участии:
от сторон: не явились
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" (далее - ООО "ФИДЕС") с иском о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что условия договора аренды от 26.06.2002 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, а принятие Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО (вступившим в силу с 01.01.2009) "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон N 78-ЗО) само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета платежей за пользование земельным участком.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 вышеназванное решение отменено, с ООО "ФИДЕС" в пользу Департамента взыскана задолженность в размере 106 010,34 рублей. При удовлетворении исковых требований, апелляционный суд руководствовался методикой, предусмотренной договором, а также шестикратной базовой ставкой арендной платы, установленной пунктом 21 приложения N 3 к решению городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 24.05.2006 N 290/16-06-3 "О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.12.2012 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд. Основанием для отмены послужило то обстоятельство, что решение городского собрания городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3, на основании которого Департаментом был произведен расчет суммы иска, а апелляционным судом удовлетворены исковые требования, утратило силу. На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции действовало решение городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - Решение N 46/4вн-09-4).
Из письменных пояснений Департамента, поступивших в апелляционный суд при новом рассмотрении дела, следует, что при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком возможно либо использование методики, действовавшей до 2010 года, либо методики, установленной Законом N 78-ЗО, действующей с 01.01.2010 с применением размера коэффициента дифференциации в зависимости от вида функционального использования земельного участка. Департамент просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам статьи 156 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.
26.06.2002 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "ФИДЕС" (арендатор) был заключен договор N 3130 аренды земельного участка площадью 3996 кв. м с кадастровым номером 65:01:02 02 004:0033, расположенного по адресу: юго-восточнее пересечения улиц Молодежной и Лермонтова в фактически сложившихся границах под существующую территорию (адресный номер - г. Южно-Сахалинск, ул. Лермонтова, 97) с разрешением строительства на данном участке производственной базы и автозаправочной станции.
Срок аренды определен пунктом 1.1 договора с 17.06.2002 до 01.07.2003.
Соглашениями от 25.11.2005, от 07.11.2007, от 31.01.2008 внесены изменения в договор аренды, касающиеся даты окончания действия договора, целевого назначения участка, площади, периодичности платежей.
Договор аренды от 26.06.2002, а также соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке 01.12.2010.
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком, определяемую на основании базовой ставки ежегодной арендной платы за единицу площади в годовом исчислении, исходя из площади переданного в аренду земельного участка, учитывая его оценочную зону и разрешенное использование, в размере 14 945,04 рубля в год согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3).
В силу пункта 2.3 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом равными частями от указанной суммы (п. 2.5 договора).
Законом N 78-ЗО установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, в том числе, государственная собственность на которые не разграничена. Из содержания данного нормативного акта следует, что в Сахалинской области изменилась методика расчета арендной платы за пользование земельными участками. Согласно новой методике за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость земельных участков.
На основании названного закона Решением N 46/4вн-09-4 установлены размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.
Руководствуясь вышеуказанным Решением, Департамент в одностороннем порядке произвел расчет арендной платы за пользование спорным участком за 2010 год по формуле, представляющей собой произведение показателей коэффициентов: кадастровой стоимости участка; дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка; зоны градостроительной ценности; инфляции.
06.02.2010 Департамент направил в адрес ООО "ФИДЕС" письмо N 37986 об изменении расчета арендой платы на 2010 год в соответствии с Решением N 46/4вн-09-4. Согласно данному уведомлению при расчете арендной платы применен показатель коэффициента разрешенного вида использования земельного участка (0, 015), годовая арендная плата составила 19 395,37 рублей.
Указанная сумма была оплачена ответчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 27 от 19.03.2010, N 61 от 08.06.2010, N 114 от 04.10.2010, N 146 от 19.11.2010.
Письмом от 20.12.2010 Департамент направил в адрес ответчика другой расчет годовой арендной платы, в соответствии с которым последняя составила 129 302,50 рублей, и предложил произвести доплату за 2010 год, указал, что изменение арендной платы связано с допущенной арендодателем технической ошибкой и применением неверного коэффициента, применению подлежит коэффициент разрешенного использования 0,1.
Письмом от 26.08.2011 N 103334 Департамент повторно уведомил ООО "ФИДЕС" о необходимости произвести доплату арендных платежей за период с 01.01.2010 по 20.12.2010 в сумме 106010,34 рублей за 2010 год и уплатить пени в сумме 41 921,29 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком, отсутствие с его стороны должного реагирования на претензию истца, явились основанием заявленных в арбитражный суд исковых требований.
Вновь рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 по настоящему делу подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшего на дату заключения спорного договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков, независимо от воли сторон договоров аренды, и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 06.12.2011 N 9069/11, а также в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликованном на сайте ВАС РФ 22.09.2012).
Кроме того, в пункте 2.3 вышеназванного договора аренды содержится условие о том, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год. Согласование сторонами при подписании договора аренды такого условия указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Кроме того, частично уплачивая в 2010 году арендную плату, рассчитанную по новой методике, установленной Законом N 78-ЗО, о применении которой арендатор был уведомлен письмом от 06.02.2010 исх.N 37986, ответчик тем самым выразил согласие на ее применение. Настоящий судебный спор возник только в связи с размером применяемого коэффициента дифференциации вида использования земельного участка.
Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130, на основании следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела, в настоящем деле задолженность по арендной плате, о взыскании которой просит истец, рассчитана по методике, установленной Законом N 78-ЗО, и отличной от формулы расчета арендной платы, предусмотренной договором аренды от 26.06.2002.
При заключении договора аренды N 3130 от 26.06.2002 стороны руководствовались методикой определения размера арендной платы за земельный участок в зависимости от базовой ставки арендной платы с учетом площади арендуемого земельного участка.
Согласно составленному Департаментом расчету арендной платы за 2010 год, истец руководствовался формулой, предусматривающей определение размера арендной платы за использование земельного участка в год в зависимости от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка, коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка и коэффициента зоны градостроительной ценности, а также площади земельного участка, что соответствует предусмотренному Законом N 78-ЗО порядку определения размера арендной платы за использование земельных участком, собственность на которые не разграничена.
Величины коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка и коэффициента зоны градостроительной ценности установлены Решением N 46/4вн-09-4.
Проверив расчет суммы иска, представленный Департаментом, апелляционная коллегия находит его верным и обоснованным. При расчете задолженности по арендной плате истец правомерно исходит из площади земельного участка в размере 2924 кв. м, что соответствует дополнительному соглашению от 07.11.2007 к спорному договору аренды, кадастровой стоимости земельного участка в размере 1175477,24 рубля, коэффициента дифференциации вида использования земельного участка с показателем 0,1 (применяемого, в том числе, под склады ГСМ (пункт 5.3 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4)), коэффициента зоны градостроительной ценности (1), с учетом коэффициента инфляции (1,1).
Факт пользования ООО "ФИДЕС" спорным земельным участком в период с 01.01.2010 по 20.12.2010 подтвержден материалам дела и не оспаривается ответчиком.
Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод ответчика о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора, установленный пунктом 9.1 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4 с показателем 0,015, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - для размещения емкостей для хранения ГСМ и специальной автомобильной техники установлен соглашением от 21.11.2008 к договору аренды от 26.06.2002 N 3130. Данный вид по своим характеристикам наиболее точно соответствует предусмотренному пунктом 5.3 Приложения N 2 к вышеназванному Решению составу видов разрешенного использования земельных участков.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает подлежащим взысканию с ООО "ФИДЕС" 106 010,34 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2002 N 3130 за период с 01.01.2010 по 20.12.2010, исчисленной по методике, предусмотренной Законом N 78-ЗО, с учетом показателей, установленных пунктом 5.3 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4. При этом судебная коллегия учитывает, что ООО "ФИДЕС" была произведена частичная оплата в размере 19 395,37 рублей в счет арендной платы за пользование спорным земельным участком.
В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая удовлетворение судом апелляционной инстанции требований Департамента, государственная пошлина по иску относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 по делу N А59-5434/2011 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска 106 010 (сто шесть тысяч десять) рублей 34 копейки основного долга.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в доход федерального бюджета 4 180 (четыре тысячи сто восемьдесят) рублей 41 копейку государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2012 N 05АП-8634/2012 ПО ДЕЛУ N А59-5434/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. N 05АП-8634/2012
Дело N А59-5434/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 21 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2012 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
апелляционное производство N 05АП-8634/2012
на решение от 24.02.2012 судьи С.Ф. Дудиной
по делу N А59-5434/2011 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
к ООО "ФИДЕС"
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
при участии:
от сторон: не явились
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" (далее - ООО "ФИДЕС") с иском о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что условия договора аренды от 26.06.2002 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, а принятие Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО (вступившим в силу с 01.01.2009) "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон N 78-ЗО) само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета платежей за пользование земельным участком.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 вышеназванное решение отменено, с ООО "ФИДЕС" в пользу Департамента взыскана задолженность в размере 106 010,34 рублей. При удовлетворении исковых требований, апелляционный суд руководствовался методикой, предусмотренной договором, а также шестикратной базовой ставкой арендной платы, установленной пунктом 21 приложения N 3 к решению городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 24.05.2006 N 290/16-06-3 "О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.12.2012 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд. Основанием для отмены послужило то обстоятельство, что решение городского собрания городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3, на основании которого Департаментом был произведен расчет суммы иска, а апелляционным судом удовлетворены исковые требования, утратило силу. На момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции действовало решение городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" (далее - Решение N 46/4вн-09-4).
Из письменных пояснений Департамента, поступивших в апелляционный суд при новом рассмотрении дела, следует, что при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком возможно либо использование методики, действовавшей до 2010 года, либо методики, установленной Законом N 78-ЗО, действующей с 01.01.2010 с применением размера коэффициента дифференциации в зависимости от вида функционального использования земельного участка. Департамент просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам статьи 156 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.
26.06.2002 Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "ФИДЕС" (арендатор) был заключен договор N 3130 аренды земельного участка площадью 3996 кв. м с кадастровым номером 65:01:02 02 004:0033, расположенного по адресу: юго-восточнее пересечения улиц Молодежной и Лермонтова в фактически сложившихся границах под существующую территорию (адресный номер - г. Южно-Сахалинск, ул. Лермонтова, 97) с разрешением строительства на данном участке производственной базы и автозаправочной станции.
Срок аренды определен пунктом 1.1 договора с 17.06.2002 до 01.07.2003.
Соглашениями от 25.11.2005, от 07.11.2007, от 31.01.2008 внесены изменения в договор аренды, касающиеся даты окончания действия договора, целевого назначения участка, площади, периодичности платежей.
Договор аренды от 26.06.2002, а также соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке 01.12.2010.
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком, определяемую на основании базовой ставки ежегодной арендной платы за единицу площади в годовом исчислении, исходя из площади переданного в аренду земельного участка, учитывая его оценочную зону и разрешенное использование, в размере 14 945,04 рубля в год согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3).
В силу пункта 2.3 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом равными частями от указанной суммы (п. 2.5 договора).
Законом N 78-ЗО установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, в том числе, государственная собственность на которые не разграничена. Из содержания данного нормативного акта следует, что в Сахалинской области изменилась методика расчета арендной платы за пользование земельными участками. Согласно новой методике за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость земельных участков.
На основании названного закона Решением N 46/4вн-09-4 установлены размеры коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.
Руководствуясь вышеуказанным Решением, Департамент в одностороннем порядке произвел расчет арендной платы за пользование спорным участком за 2010 год по формуле, представляющей собой произведение показателей коэффициентов: кадастровой стоимости участка; дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка; зоны градостроительной ценности; инфляции.
06.02.2010 Департамент направил в адрес ООО "ФИДЕС" письмо N 37986 об изменении расчета арендой платы на 2010 год в соответствии с Решением N 46/4вн-09-4. Согласно данному уведомлению при расчете арендной платы применен показатель коэффициента разрешенного вида использования земельного участка (0, 015), годовая арендная плата составила 19 395,37 рублей.
Указанная сумма была оплачена ответчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 27 от 19.03.2010, N 61 от 08.06.2010, N 114 от 04.10.2010, N 146 от 19.11.2010.
Письмом от 20.12.2010 Департамент направил в адрес ответчика другой расчет годовой арендной платы, в соответствии с которым последняя составила 129 302,50 рублей, и предложил произвести доплату за 2010 год, указал, что изменение арендной платы связано с допущенной арендодателем технической ошибкой и применением неверного коэффициента, применению подлежит коэффициент разрешенного использования 0,1.
Письмом от 26.08.2011 N 103334 Департамент повторно уведомил ООО "ФИДЕС" о необходимости произвести доплату арендных платежей за период с 01.01.2010 по 20.12.2010 в сумме 106010,34 рублей за 2010 год и уплатить пени в сумме 41 921,29 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком, отсутствие с его стороны должного реагирования на претензию истца, явились основанием заявленных в арбитражный суд исковых требований.
Вновь рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 по настоящему делу подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), действовавшего на дату заключения спорного договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков, независимо от воли сторон договоров аренды, и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 06.12.2011 N 9069/11, а также в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликованном на сайте ВАС РФ 22.09.2012).
Кроме того, в пункте 2.3 вышеназванного договора аренды содержится условие о том, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих нормативно-правовых актов об изменении размера платы за землю, но не чаще чем один раз в год. Согласование сторонами при подписании договора аренды такого условия указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Кроме того, частично уплачивая в 2010 году арендную плату, рассчитанную по новой методике, установленной Законом N 78-ЗО, о применении которой арендатор был уведомлен письмом от 06.02.2010 исх.N 37986, ответчик тем самым выразил согласие на ее применение. Настоящий судебный спор возник только в связи с размером применяемого коэффициента дифференциации вида использования земельного участка.
Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании задолженности в сумме 106 010,34 рубля по договору аренды земельного участка от 26.02.2002 N 3130, на основании следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела, в настоящем деле задолженность по арендной плате, о взыскании которой просит истец, рассчитана по методике, установленной Законом N 78-ЗО, и отличной от формулы расчета арендной платы, предусмотренной договором аренды от 26.06.2002.
При заключении договора аренды N 3130 от 26.06.2002 стороны руководствовались методикой определения размера арендной платы за земельный участок в зависимости от базовой ставки арендной платы с учетом площади арендуемого земельного участка.
Согласно составленному Департаментом расчету арендной платы за 2010 год, истец руководствовался формулой, предусматривающей определение размера арендной платы за использование земельного участка в год в зависимости от кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка, коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка и коэффициента зоны градостроительной ценности, а также площади земельного участка, что соответствует предусмотренному Законом N 78-ЗО порядку определения размера арендной платы за использование земельных участком, собственность на которые не разграничена.
Величины коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка и коэффициента зоны градостроительной ценности установлены Решением N 46/4вн-09-4.
Проверив расчет суммы иска, представленный Департаментом, апелляционная коллегия находит его верным и обоснованным. При расчете задолженности по арендной плате истец правомерно исходит из площади земельного участка в размере 2924 кв. м, что соответствует дополнительному соглашению от 07.11.2007 к спорному договору аренды, кадастровой стоимости земельного участка в размере 1175477,24 рубля, коэффициента дифференциации вида использования земельного участка с показателем 0,1 (применяемого, в том числе, под склады ГСМ (пункт 5.3 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4)), коэффициента зоны градостроительной ценности (1), с учетом коэффициента инфляции (1,1).
Факт пользования ООО "ФИДЕС" спорным земельным участком в период с 01.01.2010 по 20.12.2010 подтвержден материалам дела и не оспаривается ответчиком.
Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод ответчика о том, что в данном случае подлежит применению коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора, установленный пунктом 9.1 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4 с показателем 0,015, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - для размещения емкостей для хранения ГСМ и специальной автомобильной техники установлен соглашением от 21.11.2008 к договору аренды от 26.06.2002 N 3130. Данный вид по своим характеристикам наиболее точно соответствует предусмотренному пунктом 5.3 Приложения N 2 к вышеназванному Решению составу видов разрешенного использования земельных участков.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает подлежащим взысканию с ООО "ФИДЕС" 106 010,34 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2002 N 3130 за период с 01.01.2010 по 20.12.2010, исчисленной по методике, предусмотренной Законом N 78-ЗО, с учетом показателей, установленных пунктом 5.3 Приложения N 2 к Решению N 46/4вн-09-4. При этом судебная коллегия учитывает, что ООО "ФИДЕС" была произведена частичная оплата в размере 19 395,37 рублей в счет арендной платы за пользование спорным земельным участком.
В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Учитывая удовлетворение судом апелляционной инстанции требований Департамента, государственная пошлина по иску относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 24.02.2012 по делу N А59-5434/2011 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска 106 010 (сто шесть тысяч десять) рублей 34 копейки основного долга.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФИДЕС" в доход федерального бюджета 4 180 (четыре тысячи сто восемьдесят) рублей 41 копейку государственной пошлины по иску.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)