Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Судостроительный банк", общества с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд", общества с ограниченной ответственностью "Таурис" на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 по делу N А40-88394/2012, принятое судьей Мысак Н.Я. (82-807)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Таурис" (ОГРН 1045009552158, ИНН 5047058862)
к обществу с ограниченной ответственностью "СТАТУС" (ОГРН 1037743009336, ИНН 7743072375)
третьи лица: общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Судостроительный банк", общество с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд"
о расторжении договора и выселении
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Фоминых Д.Е., по доверенности от 02.08.2013,
от ответчика: Гапотченко Т.В. по доверенности от 27.05.2013,
от третьих лиц: ООО КБ "Судостроительный банк" - Михайлов В.В., по доверенности от 21.12.2012; от ООО "ЦирконТрейд" - Иванов И.А., по доверенности от 01.04.2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Таурис" в лице конкурсного управляющего Кубасова А.А. (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАТУС" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010 и обязании ответчика освободить все здание площадью 4 288.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 6, принадлежащее истцу на праве собственности согласно свидетельству о праве собственности от 03.12.2004 г. N 77АБ 819205, ссылаясь на статьи 309, 310, 330, 450, 452, 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", ООО "ЦирконТрейд".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку истец не имеет самостоятельного интереса в исходе данного дела. Суд признал договор аренды помещения незаключенным.
Не согласившись с решением суда, ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", ООО "ЦирконТрейд" и ООО "Таурис" подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить вынесенное решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк" в апелляционной жалобе ссылается на то, что договор аренды не может быть признан незаключенным, поскольку в выписке из ЕГРП, как и в договоре, указана одинаковая площадь передаваемых помещений - 4 288,1 кв. м. Заявитель указывает на необходимость замены ООО "Таурис" на правопреемника, а также на то, что ООО "СТАТУС" является ненадлежащим ответчиком в силу того, что заключенный с ЗАО "Гридистрой" договор является ничтожным.
ООО "ЦирконТрейд" в своей апелляционной жалобе также сослался на те обстоятельства, что суд необоснованно не произвел обратной замены ненадлежащего ответчика ООО "СТАТУС" на ЗАО "Гридистрой", а также неправильно не применил положения ст. 48 АПК РФ.
ООО "Таурис" в апелляционной жалобе указал, что судом не были рассмотрены ходатайства третьих лиц о необходимости замены ответчика, вследствие чего вынесено неправильное решение. По мнению апеллянта, суд фактически не рассмотрел требований истца о выселении. Также указал на необоснованный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды помещения, поскольку площадь переданного здания совпадает с площадью, указанной в ЕГРП. Отметил на необходимость признания ООО "Таурис" надлежащим истцом.
Третьи лица и истец в судебном заседании полностью поддержали доводы апелляционных жалоб, просили отменить вынесенное решение.
Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия считает решение суда законным, обоснованным, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела,. между ООО "Таурис" (Арендодатель) и ЗАО "Гридистрой" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2010 N 135 в отношении имущества общей площадью 4 288,1 кв. м, расположенного по адресу: 125130, г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 6
Срок действия договора с 01 июня 2010 г. по 30 апреля 2011 г. Согласно Передаточному акту от 01 июня 2010 г. спорное помещение передано во временное пользование Арендатору. В соответствии с п. п. 4.1, 4.3 договора Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой в течение 5 дней с даты получения выставленного счета в размере 1 873 856,00 рублей.
ООО "Таурис" на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2010 по делу N А40-138948/09-123-596Б признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кубасов А.А.
ЗАО "Гридистрой" неоднократно нарушало условия договора аренды в части оплаты арендных платежей, в связи с чем конкурсный управляющий Кубасов А.А. направил в адрес Арендатора уведомление от 09.12.2010 с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также уведомление от 09.12.2010 об отказе в пролонгации договора аренды (л.д. 37 том 1). Кроме того данным уведомлением было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Ответы на уведомления конкурсного управляющего не поступали, погашение задолженности не осуществлялось.
Повторные уведомления конкурсным управляющим были направлены в адрес ЗАО "Гридистрой" 05.04.2011 (л.д. 31 том 1), ответа также не последовало, погашение долга не осуществлялось.
Как установлено материалами дела, на основании подписанного между ЗАО "Гридистрой", ООО "Статус" и ООО "Таурис" соглашения N 1 от 04.06.2010 по договору аренды N 135 от 01.06.2010 права и обязанности арендатора перешли от ЗАО "Гридистрой" к ООО "Статус", что одобрено ООО "Таурис".
В связи с тем, что права и обязанности арендатору по указанному договору перешли к ООО "Статус", которое, по мнению истца, и занимает спорное нежилое помещение, истец предъявил требования к ООО "Статус".
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб и соглашается с решением Арбитражного суда города Москвы об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. п. 4.1.12, 5.1 договора аренды от 04.07.2001, арендатор обязался в полном объеме и своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора.
В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статья 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из письменных объяснений истца, здание по данному адресу являлось предметом залога, залогодержателем являлся ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк". Повторные торги были признаны несостоявшимися, здание находилось на балансе указанного Банка, который и стал собственником здания.
Указанное обстоятельство подтверждено свидетельством о праве собственности от 26.10.2012 серии АО N 294004, запись регистрации в ЕГРП N 77-77-12/030/2012-678.
Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
На основании договора купли-продажи 26.11.2012 собственником спорного помещения стало ООО "ЦирконТрейд" (выписка из ЕГРП от 08.05.2013 N 09/203/2013-410), которое и является им по настоящий момент.
Таким образом, новым собственником помещения является ООО "ЦирконТрейд", следовательно, ООО "Таурис" не вправе обращаться с иском о выселении из помещений, не принадлежащих ему на праве собственности (ином вещном, либо обязательственном праве) на момент рассмотрения дела.
Довод заявителей жалобы о том, что ООО "Таурис" является не надлежащим истцом, не принимается во внимание. В силу статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, новым арендодателем спорного помещения является его новый собственник - ООО "ЦирконТрейд".
Кроме того, в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.
В случае признании доводов апелляционных жалоб обоснованными и удовлетворении иска, сложилась бы ситуация, когда в отношении одного объекта недвижимости возникли правопритязания нескольких лиц - ООО "Таурис" и ООО "ЦирконТрейд".
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не является собственником здания и самостоятельного правового интереса в исходе настоящего дела не имеет. Не могут быть признаны обоснованными и доводы апелляционных жалоб о необоснованности вывода суда первой инстанции о незаключенности договора аренды помещения, поскольку площадь переданного здания совпадает с площадью, указанной в ЕГРП.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из положений ст. ст. 606, 607, 611, 650, 655 ГК РФ, при передачи в аренду здания, или нежилых помещений в здании данные помещение должны быть индивидуально выделены и обозначены сторонами в договоре аренды с тем, чтобы было возможно данные помещения (здание) индивидуализировать.
Истец ООО Таурис", ООО "КБ "Судостроительный банк" являлись, а ООО "ЦирконТрейд" является собственником всего здания, которое по документам имело площадь 4 288.1 кв. м. Однако, как установлено судом первой инстанции, здание фактически до момента передачи его в аренду имело площадь 7 567.3 кв. м согласно техническому паспорту на здание.
Указанные обстоятельства установлены также материалами дела N А40-138948/09-123-596Б, а также при рассмотрении Арбитражным судом г. Москвы дела N А40-7001/12-54-48 по иску ООО "Таурс" к Префектуре САО г. Москвы о признании права собственности на здание площадью 7 567.3 кв. м по адресу: г. Москва Старопетровский проезд д. 7А стр. 6.
Согласно выписке из технического паспорта от 30.08.2006 площадь всего здания 7 567.3 кв. м. Стороны договора аренды от 01.06.2010 N 135 ни в договоре, ни в акте приема-передачи от 01.06.2010 не обозначали конкретные помещения, передаваемые и принимаемые в аренду площадью 4 288.1 кв. м, а здание уже имело площадь 7 567.3 кв. м, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договора аренды, приложенного акта приема-передачи помещения невозможно достоверно установить какое конкретно имущество подлежало передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, включая иные способы защиты, предусмотренные законом; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4) и в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ должно доказать обстоятельства, на которых оно основывает свои исковые требования.
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что истец, не являясь собственником объекта аренды на момент судебного разбирательства и не явившись в судебное заседание, не имеет самостоятельного правового интереса в исходе спора. Однако поскольку ответчик настаивал на рассмотрении спора по существу, суд первой инстанции правильно рассмотрел спор по существу, а не оставил исковое заявление без рассмотрения на основании п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не применены положения ст. 48 АПК РФ несостоятелен, поскольку указанная правовая норма применяется в случаях универсального правопреемства либо уступки права требования.
Переход в ходе арбитражного процесса права собственности последовательно от истца к ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", а затем к ООО "ЦирконТрейд", т.е. изменение состава участников материального правоотношения не означает, что новым собственником приобретается и процессуальные права прежнего истца по возбужденному арбитражному делу.
Между тем, в установленном законом порядке (ст. 51 АПК РФ) третьи лица с заявлениями (ходатайством) о вступлении в дело с самостоятельными исковыми требованиями в суд не обращались, о своем волеизъявлении на расторжение договора не заявляли, доказательств соблюдения установленного законом порядка расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) в суд не представили, следовательно, оснований для вывода о нарушении прав истца, ООО "Таурис", со стороны ответчика ООО "СТАТУС" у суда не имелось. Письменное ходатайство о замене истца, имеющееся в материалах дела (т. 3, л.д. 40), основанное на положениях ст. 48 АПК РФ, судом первой инстанции отклонено обоснованно.
Поскольку в установленном законом порядке, способами, предусмотренными законом, заявители апелляционных жалоб (третьи лица) свои процессуальные права не реализовали, суд первой инстанции, учитывая стадию арбитражного процесса (стадию судебного разбирательства) правомерно рассмотрел спор по существу с первоначально заявленным составом участников с учетом определения суда от 13.09.2012 года о замене ответчика.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит.
По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 по делу N А40-88394/12 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд" из федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 10.07.2013 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таурис" (ОГРН 1045009552158, ИНН 5047058862) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N А40-88394/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N А40-88394/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2013 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Судостроительный банк", общества с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд", общества с ограниченной ответственностью "Таурис" на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 по делу N А40-88394/2012, принятое судьей Мысак Н.Я. (82-807)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Таурис" (ОГРН 1045009552158, ИНН 5047058862)
к обществу с ограниченной ответственностью "СТАТУС" (ОГРН 1037743009336, ИНН 7743072375)
третьи лица: общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Судостроительный банк", общество с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд"
о расторжении договора и выселении
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Фоминых Д.Е., по доверенности от 02.08.2013,
от ответчика: Гапотченко Т.В. по доверенности от 27.05.2013,
от третьих лиц: ООО КБ "Судостроительный банк" - Михайлов В.В., по доверенности от 21.12.2012; от ООО "ЦирконТрейд" - Иванов И.А., по доверенности от 01.04.2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Таурис" в лице конкурсного управляющего Кубасова А.А. (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТАТУС" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 135 от 01.06.2010 и обязании ответчика освободить все здание площадью 4 288.1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 6, принадлежащее истцу на праве собственности согласно свидетельству о праве собственности от 03.12.2004 г. N 77АБ 819205, ссылаясь на статьи 309, 310, 330, 450, 452, 453, 612, 619, 622 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", ООО "ЦирконТрейд".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку истец не имеет самостоятельного интереса в исходе данного дела. Суд признал договор аренды помещения незаключенным.
Не согласившись с решением суда, ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", ООО "ЦирконТрейд" и ООО "Таурис" подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить вынесенное решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк" в апелляционной жалобе ссылается на то, что договор аренды не может быть признан незаключенным, поскольку в выписке из ЕГРП, как и в договоре, указана одинаковая площадь передаваемых помещений - 4 288,1 кв. м. Заявитель указывает на необходимость замены ООО "Таурис" на правопреемника, а также на то, что ООО "СТАТУС" является ненадлежащим ответчиком в силу того, что заключенный с ЗАО "Гридистрой" договор является ничтожным.
ООО "ЦирконТрейд" в своей апелляционной жалобе также сослался на те обстоятельства, что суд необоснованно не произвел обратной замены ненадлежащего ответчика ООО "СТАТУС" на ЗАО "Гридистрой", а также неправильно не применил положения ст. 48 АПК РФ.
ООО "Таурис" в апелляционной жалобе указал, что судом не были рассмотрены ходатайства третьих лиц о необходимости замены ответчика, вследствие чего вынесено неправильное решение. По мнению апеллянта, суд фактически не рассмотрел требований истца о выселении. Также указал на необоснованный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды помещения, поскольку площадь переданного здания совпадает с площадью, указанной в ЕГРП. Отметил на необходимость признания ООО "Таурис" надлежащим истцом.
Третьи лица и истец в судебном заседании полностью поддержали доводы апелляционных жалоб, просили отменить вынесенное решение.
Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия считает решение суда законным, обоснованным, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела,. между ООО "Таурис" (Арендодатель) и ЗАО "Гридистрой" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2010 N 135 в отношении имущества общей площадью 4 288,1 кв. м, расположенного по адресу: 125130, г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 6
Срок действия договора с 01 июня 2010 г. по 30 апреля 2011 г. Согласно Передаточному акту от 01 июня 2010 г. спорное помещение передано во временное пользование Арендатору. В соответствии с п. п. 4.1, 4.3 договора Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой в течение 5 дней с даты получения выставленного счета в размере 1 873 856,00 рублей.
ООО "Таурис" на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2010 по делу N А40-138948/09-123-596Б признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кубасов А.А.
ЗАО "Гридистрой" неоднократно нарушало условия договора аренды в части оплаты арендных платежей, в связи с чем конкурсный управляющий Кубасов А.А. направил в адрес Арендатора уведомление от 09.12.2010 с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также уведомление от 09.12.2010 об отказе в пролонгации договора аренды (л.д. 37 том 1). Кроме того данным уведомлением было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Ответы на уведомления конкурсного управляющего не поступали, погашение задолженности не осуществлялось.
Повторные уведомления конкурсным управляющим были направлены в адрес ЗАО "Гридистрой" 05.04.2011 (л.д. 31 том 1), ответа также не последовало, погашение долга не осуществлялось.
Как установлено материалами дела, на основании подписанного между ЗАО "Гридистрой", ООО "Статус" и ООО "Таурис" соглашения N 1 от 04.06.2010 по договору аренды N 135 от 01.06.2010 права и обязанности арендатора перешли от ЗАО "Гридистрой" к ООО "Статус", что одобрено ООО "Таурис".
В связи с тем, что права и обязанности арендатору по указанному договору перешли к ООО "Статус", которое, по мнению истца, и занимает спорное нежилое помещение, истец предъявил требования к ООО "Статус".
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб и соглашается с решением Арбитражного суда города Москвы об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. п. 4.1.12, 5.1 договора аренды от 04.07.2001, арендатор обязался в полном объеме и своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора.
В соответствии с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статья 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из письменных объяснений истца, здание по данному адресу являлось предметом залога, залогодержателем являлся ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк". Повторные торги были признаны несостоявшимися, здание находилось на балансе указанного Банка, который и стал собственником здания.
Указанное обстоятельство подтверждено свидетельством о праве собственности от 26.10.2012 серии АО N 294004, запись регистрации в ЕГРП N 77-77-12/030/2012-678.
Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
На основании договора купли-продажи 26.11.2012 собственником спорного помещения стало ООО "ЦирконТрейд" (выписка из ЕГРП от 08.05.2013 N 09/203/2013-410), которое и является им по настоящий момент.
Таким образом, новым собственником помещения является ООО "ЦирконТрейд", следовательно, ООО "Таурис" не вправе обращаться с иском о выселении из помещений, не принадлежащих ему на праве собственности (ином вещном, либо обязательственном праве) на момент рассмотрения дела.
Довод заявителей жалобы о том, что ООО "Таурис" является не надлежащим истцом, не принимается во внимание. В силу статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, новым арендодателем спорного помещения является его новый собственник - ООО "ЦирконТрейд".
Кроме того, в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.
В случае признании доводов апелляционных жалоб обоснованными и удовлетворении иска, сложилась бы ситуация, когда в отношении одного объекта недвижимости возникли правопритязания нескольких лиц - ООО "Таурис" и ООО "ЦирконТрейд".
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не является собственником здания и самостоятельного правового интереса в исходе настоящего дела не имеет. Не могут быть признаны обоснованными и доводы апелляционных жалоб о необоснованности вывода суда первой инстанции о незаключенности договора аренды помещения, поскольку площадь переданного здания совпадает с площадью, указанной в ЕГРП.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из положений ст. ст. 606, 607, 611, 650, 655 ГК РФ, при передачи в аренду здания, или нежилых помещений в здании данные помещение должны быть индивидуально выделены и обозначены сторонами в договоре аренды с тем, чтобы было возможно данные помещения (здание) индивидуализировать.
Истец ООО Таурис", ООО "КБ "Судостроительный банк" являлись, а ООО "ЦирконТрейд" является собственником всего здания, которое по документам имело площадь 4 288.1 кв. м. Однако, как установлено судом первой инстанции, здание фактически до момента передачи его в аренду имело площадь 7 567.3 кв. м согласно техническому паспорту на здание.
Указанные обстоятельства установлены также материалами дела N А40-138948/09-123-596Б, а также при рассмотрении Арбитражным судом г. Москвы дела N А40-7001/12-54-48 по иску ООО "Таурс" к Префектуре САО г. Москвы о признании права собственности на здание площадью 7 567.3 кв. м по адресу: г. Москва Старопетровский проезд д. 7А стр. 6.
Согласно выписке из технического паспорта от 30.08.2006 площадь всего здания 7 567.3 кв. м. Стороны договора аренды от 01.06.2010 N 135 ни в договоре, ни в акте приема-передачи от 01.06.2010 не обозначали конкретные помещения, передаваемые и принимаемые в аренду площадью 4 288.1 кв. м, а здание уже имело площадь 7 567.3 кв. м, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договора аренды, приложенного акта приема-передачи помещения невозможно достоверно установить какое конкретно имущество подлежало передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, включая иные способы защиты, предусмотренные законом; заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (статья 4) и в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ должно доказать обстоятельства, на которых оно основывает свои исковые требования.
Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.
Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что истец, не являясь собственником объекта аренды на момент судебного разбирательства и не явившись в судебное заседание, не имеет самостоятельного правового интереса в исходе спора. Однако поскольку ответчик настаивал на рассмотрении спора по существу, суд первой инстанции правильно рассмотрел спор по существу, а не оставил исковое заявление без рассмотрения на основании п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не применены положения ст. 48 АПК РФ несостоятелен, поскольку указанная правовая норма применяется в случаях универсального правопреемства либо уступки права требования.
Переход в ходе арбитражного процесса права собственности последовательно от истца к ООО "Коммерческий банк "Судостроительный банк", а затем к ООО "ЦирконТрейд", т.е. изменение состава участников материального правоотношения не означает, что новым собственником приобретается и процессуальные права прежнего истца по возбужденному арбитражному делу.
Между тем, в установленном законом порядке (ст. 51 АПК РФ) третьи лица с заявлениями (ходатайством) о вступлении в дело с самостоятельными исковыми требованиями в суд не обращались, о своем волеизъявлении на расторжение договора не заявляли, доказательств соблюдения установленного законом порядка расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ) в суд не представили, следовательно, оснований для вывода о нарушении прав истца, ООО "Таурис", со стороны ответчика ООО "СТАТУС" у суда не имелось. Письменное ходатайство о замене истца, имеющееся в материалах дела (т. 3, л.д. 40), основанное на положениях ст. 48 АПК РФ, судом первой инстанции отклонено обоснованно.
Поскольку в установленном законом порядке, способами, предусмотренными законом, заявители апелляционных жалоб (третьи лица) свои процессуальные права не реализовали, суд первой инстанции, учитывая стадию арбитражного процесса (стадию судебного разбирательства) правомерно рассмотрел спор по существу с первоначально заявленным составом участников с учетом определения суда от 13.09.2012 года о замене ответчика.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит.
По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.06.2013 по делу N А40-88394/12 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЦирконТрейд" из федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 10.07.2013 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таурис" (ОГРН 1045009552158, ИНН 5047058862) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)