Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Лихторович С.В.) и постановление от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Скачкова О.А., Бородулина И.И., Полосин А.Л.) по делу N А03-20585/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020) к обществу с ограниченной ответственностью "Медиа-Сервис" (656031, Алтайский край, г. Барнаул, Строителей пр-т, 119, 16, ИНН 2221191318, ОГРН 1112225006585) о взыскании 110 672,12 руб.
Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ".
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медиа-Сервис" (далее - ООО "Медиа-Сервис", ответчик) о взыскании 110 672,12 руб., в том числе 100 000 руб. основного долга по арендным платежам за период с 15.03.2012 по 21.12.2012 по договору N АА-09/12 от 15.03.2012 и 10 672,20 руб. пени за период с 05.04.2012 по 21.12.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ").
Решением от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
ЗАО "Ремитент" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель жалобы считает, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10 является недействительным, поскольку отсутствует его государственная регистрация.
Указывает, что соглашение от 10.02.2012 подписано неуполномоченным лицом. Лицо, подписавшее это соглашение от имени ООО "КИТ", на момент его подписания не являлось директором.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "Кит" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10 (далее - договор аренды N 21/10) согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По условиям пункта 1.6 договора аренды имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 21.04.2010.
ООО "Кит" по договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11, на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) заключило с ООО "Медиа-Сервис" (субарендатор) договор субаренды N АА-09/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, в том числе комнату N 22, общей площадью 64,7 кв. м, комнату 21 общей площадью 7 кв. м, комнату N 19 общей площадью 5,1 кв. м, комнату N 21/1 общей площадью 8,2 кв. м, комнату N 16 общей площадью 7,5 кв. м, комнату N 20 общей площадью 2,3 кв. м, в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящиеся на 1 этаже Литер Б, здания общей площадью 939,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.5 договор имеет силу акта приема-передачи.
В пункте 1.2 договора указано, что здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды от 15.03.2012 N 34/12.
Пунктом 3.1 договора N АА-09/12 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть - 16 000 руб. в месяц; переменная часть - покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, и эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктом 7.2 договора установлены срок действия договора с 15.03.2012 по 01.07.2012 и возможность пролонгации на последующие 11 месяцев.
14.06.2012 между ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" подписан договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО "Кит" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды от 21.04.2010 N 21/10, заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды от 21.04.2010 N 21/10.
Управление Росреестра 17.07.2012 решением N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 на объекты недвижимости наложен арест. Кроме того, 18.06.2012 в Управление подано заявление от ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки права (цессии) аренды указанного имущества.
15.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) заключило с ООО "Медиа-Сервис" (арендатор) договор аренды нежилого помещения N А-6-8/12 сроком на 11 месяцев, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду нежилое помещение: общей площадью 94,8 кв. м, в том числе комнату N 22 общей площадью 64,7 кв. м, комнату N 21 общей площадью 7 кв. м, комнату N 19 общей площадью 5,1 кв. м, комнату N 21/1 общей площадью 8,2 кв. м, комнату N 16 общей площадью 7,5 кв. м, комнату N 20 общей площадью 2,3 кв. м, находящиеся на 1 этаже литер Б здания общей площадью 939,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Пунктом 1.5 стороны подтвердили, что на момент заключения договора объект находится в фактическом пользовании арендатора, в связи с чем его приемка-передача не требуется; согласовали арендную плату: постоянная часть в размере 16 000 руб. и переменная - в размере затрат арендодателя по коммунальным платежам и 20% эксплуатационных расходов (пункт 3.1 договора).
ООО "Медиа-Сервис" представлены в материалы дела платежные документы, свидетельствующие о внесении им арендных платежей в период до 15.06.2012 ЗАО "Ремитент", и с 15.06.2012 - ОАО "Быт-Сервис" по договору N А-6-8/12, о проведении расчетов, подтверждающие исполнение сторонами заключенного договора.
ЗАО "Ремитент", считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору субаренды от 15.03.2012 N АА-09/12, направило ему претензии от 18.09.2012 N 67 и от 10.12.2012 N 140 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Неисполнение ООО "Медиа-Сервис" требований, изложенных в вышеуказанных претензиях, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из факта недействительности договора субаренды N АА-09/12, поскольку он был заключен после прекращения действия договора аренды от 21.04.2010 N 21/10.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
На основании статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения.
Поскольку договор субаренды N АА-09/12 был заключен после расторжения сторонами договора аренды N 21/10, и у ООО "КИТ" отсутствовали права на передачу арендуемого имущества в субаренду, суды правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали его недействительным в силу ничтожности, так как договор субаренды противоречит статье 615 ГК РФ.
Обоснованно отклонен довод заявителя об отсутствии государственной регистрации соглашения от 10.02.2012, которым расторгнут договор аренды N 21/10, в связи с чем, по мнению кассатора, такое соглашение является недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 433, 651 ГК РФ).
В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом приведенных норм и правоприменительной практики суды пришли к правомерному выводу о том, что для сторон договор аренды N 21/10 был прекращен с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, то есть с 10.02.2012.
Ссылка заявителя на пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 не свидетельствует о нарушении или неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм права, поскольку выводы судов основаны на фактическим прекращении договора аренды N 21/10 посредством его расторжения ООО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ".
Не принимается во внимание довод истца о необоснованном принятии судами во внимание решения от 31.01.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12451/2012, которым установлены обстоятельства освобождения ООО "КИТ" арендуемых помещений 15.06.2012, так как на основании статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вместе с тем, правила статьи 618 ГК РФ, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, ограничивают срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11).
Не соответствует фактическим обстоятельствам дела и правомерно отклонен судами довод заявителя о том, что соглашение от 10.02.2012 подписано неуполномоченным лицом.
Согласно представленным в дело сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц изменения о смене директора ООО "КИТ" Буянкина А.В., подписавшего соглашение от 10.02.2012, зарегистрированы только 13.03.2012, в связи с чем суды обоснованно признали вышеуказанные сведения достаточными доказательствами того, что на момент подписания соглашения от 10.02.2010 новый директор ООО "КИТ" еще не был назначен, полномочным был директор Буянкин А.В.
Кроме того, суды установили, что в соответствии с приказом от 12.03.2012 N 9 Гольм А.Ф. приступил к исполнению обязанностей директора ООО "КИТ" только с 12.03.2012, о чем ОАО "Быт-Сервис" стало известно 04.04.2012 после получения копии названного приказа.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу повторяющие доводы апелляционной жалобы, оценивались судом и обоснованно отклонены как не свидетельствующие о допущенной по делу судебной ошибке.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии решения и постановления судами первой и апелляционной инстанций не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства. Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Определением от 23.10.2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной до рассмотрения кассационной жалобы по существу.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказано, то в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 2 000 руб. подлежит взысканию с ЗАО "Ремитент".
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-20585/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" 2 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. Суду первой инстанции выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 ПО ДЕЛУ N А03-20585/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. по делу N А03-20585/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" на решение от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Лихторович С.В.) и постановление от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Скачкова О.А., Бородулина И.И., Полосин А.Л.) по делу N А03-20585/2012 по иску закрытого акционерного общества "Ремитент" (656038, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020) к обществу с ограниченной ответственностью "Медиа-Сервис" (656031, Алтайский край, г. Барнаул, Строителей пр-т, 119, 16, ИНН 2221191318, ОГРН 1112225006585) о взыскании 110 672,12 руб.
Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", общество с ограниченной ответственностью "КИТ".
Суд
установил:
закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медиа-Сервис" (далее - ООО "Медиа-Сервис", ответчик) о взыскании 110 672,12 руб., в том числе 100 000 руб. основного долга по арендным платежам за период с 15.03.2012 по 21.12.2012 по договору N АА-09/12 от 15.03.2012 и 10 672,20 руб. пени за период с 05.04.2012 по 21.12.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Быт-Сервис" (далее - ОАО "Быт-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "КИТ" (далее - ООО "КИТ").
Решением от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
ЗАО "Ремитент" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель жалобы считает, что соглашение от 10.02.2012 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10 является недействительным, поскольку отсутствует его государственная регистрация.
Указывает, что соглашение от 10.02.2012 подписано неуполномоченным лицом. Лицо, подписавшее это соглашение от имени ООО "КИТ", на момент его подписания не являлось директором.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.04.2010 между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "Кит" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10 (далее - договор аренды N 21/10) согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По условиям пункта 1.6 договора аренды имущество было передано арендатору по акту приема-передачи 21.04.2010.
ООО "Кит" по договору субаренды от 15.03.2012 N 34/12 передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11, на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
15.03.2012 ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) заключило с ООО "Медиа-Сервис" (субарендатор) договор субаренды N АА-09/12, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, в том числе комнату N 22, общей площадью 64,7 кв. м, комнату 21 общей площадью 7 кв. м, комнату N 19 общей площадью 5,1 кв. м, комнату N 21/1 общей площадью 8,2 кв. м, комнату N 16 общей площадью 7,5 кв. м, комнату N 20 общей площадью 2,3 кв. м, в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящиеся на 1 этаже Литер Б, здания общей площадью 939,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 1.5 договор имеет силу акта приема-передачи.
В пункте 1.2 договора указано, что здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды от 15.03.2012 N 34/12.
Пунктом 3.1 договора N АА-09/12 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть - 16 000 руб. в месяц; переменная часть - покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, и эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктом 7.2 договора установлены срок действия договора с 15.03.2012 по 01.07.2012 и возможность пролонгации на последующие 11 месяцев.
14.06.2012 между ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" подписан договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО "Кит" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды от 21.04.2010 N 21/10, заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 о расторжении договора аренды от 21.04.2010 N 21/10.
Управление Росреестра 17.07.2012 решением N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 на объекты недвижимости наложен арест. Кроме того, 18.06.2012 в Управление подано заявление от ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки права (цессии) аренды указанного имущества.
15.06.2012 ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) заключило с ООО "Медиа-Сервис" (арендатор) договор аренды нежилого помещения N А-6-8/12 сроком на 11 месяцев, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду нежилое помещение: общей площадью 94,8 кв. м, в том числе комнату N 22 общей площадью 64,7 кв. м, комнату N 21 общей площадью 7 кв. м, комнату N 19 общей площадью 5,1 кв. м, комнату N 21/1 общей площадью 8,2 кв. м, комнату N 16 общей площадью 7,5 кв. м, комнату N 20 общей площадью 2,3 кв. м, находящиеся на 1 этаже литер Б здания общей площадью 939,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Пунктом 1.5 стороны подтвердили, что на момент заключения договора объект находится в фактическом пользовании арендатора, в связи с чем его приемка-передача не требуется; согласовали арендную плату: постоянная часть в размере 16 000 руб. и переменная - в размере затрат арендодателя по коммунальным платежам и 20% эксплуатационных расходов (пункт 3.1 договора).
ООО "Медиа-Сервис" представлены в материалы дела платежные документы, свидетельствующие о внесении им арендных платежей в период до 15.06.2012 ЗАО "Ремитент", и с 15.06.2012 - ОАО "Быт-Сервис" по договору N А-6-8/12, о проведении расчетов, подтверждающие исполнение сторонами заключенного договора.
ЗАО "Ремитент", считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору субаренды от 15.03.2012 N АА-09/12, направило ему претензии от 18.09.2012 N 67 и от 10.12.2012 N 140 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.
Неисполнение ООО "Медиа-Сервис" требований, изложенных в вышеуказанных претензиях, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из факта недействительности договора субаренды N АА-09/12, поскольку он был заключен после прекращения действия договора аренды от 21.04.2010 N 21/10.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
На основании статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что 10.02.2012 ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис" заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2010 N 21/10, согласно которому договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения.
Поскольку договор субаренды N АА-09/12 был заключен после расторжения сторонами договора аренды N 21/10, и у ООО "КИТ" отсутствовали права на передачу арендуемого имущества в субаренду, суды правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали его недействительным в силу ничтожности, так как договор субаренды противоречит статье 615 ГК РФ.
Обоснованно отклонен довод заявителя об отсутствии государственной регистрации соглашения от 10.02.2012, которым расторгнут договор аренды N 21/10, в связи с чем, по мнению кассатора, такое соглашение является недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 433, 651 ГК РФ).
В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
С учетом приведенных норм и правоприменительной практики суды пришли к правомерному выводу о том, что для сторон договор аренды N 21/10 был прекращен с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, то есть с 10.02.2012.
Ссылка заявителя на пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 не свидетельствует о нарушении или неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм права, поскольку выводы судов основаны на фактическим прекращении договора аренды N 21/10 посредством его расторжения ООО "Быт-Сервис" и ООО "КИТ".
Не принимается во внимание довод истца о необоснованном принятии судами во внимание решения от 31.01.2013 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12451/2012, которым установлены обстоятельства освобождения ООО "КИТ" арендуемых помещений 15.06.2012, так как на основании статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Вместе с тем, правила статьи 618 ГК РФ, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, ограничивают срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11).
Не соответствует фактическим обстоятельствам дела и правомерно отклонен судами довод заявителя о том, что соглашение от 10.02.2012 подписано неуполномоченным лицом.
Согласно представленным в дело сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц изменения о смене директора ООО "КИТ" Буянкина А.В., подписавшего соглашение от 10.02.2012, зарегистрированы только 13.03.2012, в связи с чем суды обоснованно признали вышеуказанные сведения достаточными доказательствами того, что на момент подписания соглашения от 10.02.2010 новый директор ООО "КИТ" еще не был назначен, полномочным был директор Буянкин А.В.
Кроме того, суды установили, что в соответствии с приказом от 12.03.2012 N 9 Гольм А.Ф. приступил к исполнению обязанностей директора ООО "КИТ" только с 12.03.2012, о чем ОАО "Быт-Сервис" стало известно 04.04.2012 после получения копии названного приказа.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу повторяющие доводы апелляционной жалобы, оценивались судом и обоснованно отклонены как не свидетельствующие о допущенной по делу судебной ошибке.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии решения и постановления судами первой и апелляционной инстанций не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства. Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Определением от 23.10.2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной до рассмотрения кассационной жалобы по существу.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказано, то в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 2 000 руб. подлежит взысканию с ЗАО "Ремитент".
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.05.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-20585/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" 2 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. Суду первой инстанции выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)