Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей И.И. Терехиной
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания помощником Никитиным Е.О.
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года
по делу N А03-704/2013 (судья Лежнева Н.Д.)
по иску ЗАО "Ремитент" (ОГРН 1112224001020)
к ООО "МЕМ" (ОГРН 1022201389869)
третье лицо: ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ"
о взыскании 46788 руб. 49 коп.
установил:
ЗАО "Ремитент" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ООО "МЕМ" о взыскании 46788 руб. 49 коп., сложившихся из суммы основного долга по договору N АА-14/12 от 15 марта 2012 года в размере 41841 руб. 36 коп. и неустойки за период с 05.04.2012 г. по 21.12.2012 г. в размере 4947 руб. 13 коп.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ".
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1941 руб. 36 коп. за пользование имуществом. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 6 мая 2013 года, ЗАО "Ремитент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Заявитель считает необоснованной ссылку суда на положения абзаца 2 пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды". Соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом. На момент подписания соглашения Буянкин А.В. был лишен полномочий, директором общества являлся Гольм А.Ф., в подтверждении чего представлен протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24 января 2012 года. Соглашение к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание условия обременения. Ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды, договор цессии являются незаключенными. ООО "КИТ" в связи с ничтожностью соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года и отсутствия регистрации этого соглашения арендуемые помещения у ОАО "Быт-Сервис" не сдавало. ООО "МЕМ" действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" N АА-14/12 от 15 марта 2012 года не предпринимало, помещения по акту приема-передачи ЗАО "Ремитент" не вернуло.
ООО "КИТ" в отзыве просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на то, что соглашение о расторжении договора N 21/10 от 21 апреля 2010 года, представленное ОАО "Быт-Сервис" подписано неуполномоченным лицом. Освобождение всех арендуемых помещений со стороны ООО "КИТ" по договору аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года не подтверждено. ООО "МЕМ" действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" N АА-14/12 от 15 марта 2012 года не предпринимало, помещения по акту приема-передачи ЗАО "Ремитент" не вернуло. ОАО "Быт-Сервис" также не расторгло договор аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года с ООО "КИТ".
ООО "МЕМ" в отзыве просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что ОАО "Быт-Сервис" с 10 февраля 2012 года договор аренды с ООО "КИТ" был расторгнут. ООО "МЕМ" заключило договор аренды с ОАО "Быт-Сервис". Суд, принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, исходил из периода фактического пользования помещением, расчета платы и произведенных платежей, подтвержденных платежными поручениями.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 21 апреля 2010 года между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.21 апреля 2010 года ОАО "Быт-Сервис" передало, а ООО "Кит" приняло недвижимое имущество по акту приема-передачи.
Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Воспользовавшись своим правом по сдаче арендованного имущества в субаренду ООО "КИТ" по договору субаренды N 34/12 от 15 марта 2012 года передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
В свою очередь ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) заключило с ООО "МЕМ" (субарендатор) договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12 от 15 марта 2012 года, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 37,8 кв. м, в том числе комнату N 13 площадью 1,9 кв. м, комнату N 14 площадью 35,9 кв. м, в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящееся на первом этаже Литер Г здания общей площадью 900,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора).
Пунктом 3.1 договора N АА-14/12 от 15 марта 2012 года стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 июля 2012 г. арендная плата составляет 5700 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.). В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Срок действия договора с 15.03.2012 г. по 31.07.2012 г.
Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей субарендодателем исполнены ненадлежащим образом, ЗАО "Ремитент" направило в адрес ответчика претензионное письмо N 138 от 10 декабря 2012 года об уплате задолженности в размере 41841, 36 руб.
Ответчик требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-14/12 от 15 марта 2012 года истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года и договоре субаренды N 34/12 от 15 марта 2012 года.
По общему правилу, установленному статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абзаца 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В материалы дела представлено соглашение от 10 февраля 2012 года, заключенное между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", в соответствии с которым ими расторгнут договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения. 15 июня 2012 года между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "МЕМ" заключен договор аренды N А-6-7/12.
Таким образом, с 10 февраля 2012 года договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12, заключенный между ЗАО "Ремитент" и ООО "МЕМ", подписанный 15 марта 2012 года, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21 апреля 2010 года, является недействительным.
С учетом произведенной истцом оплаты за арендное пользование, и фактическое пользование ответчиком помещениями, задолженность ответчика за фактическое пользование спорным помещением перед истцом правомерно судом первой инстанции определена в сумме 1941 руб. 36 коп.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10 февраля 2012 года о расторжении договора аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, подлежит отклонению.
Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года в силу требований пункта 2 статьи 651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом соглашение от 10 февраля 2012 года о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует пункт 1 статьи 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункт 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено.
Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 20 ноября 2009 года выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10 февраля 2012 года, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.
Истец, как в суде первой инстанции, так и при подаче апелляционной жалобы ссылается на то, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом.
Однако данное утверждение опровергается материалами дела. В подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10 февраля 2012 года представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12 марта 2012 года с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10 февраля 2012 года являлся Буянкин А.В.
С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24 января 2012 года о вступлении с 24 января 2012 года Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" не является бесспорным доказательств, в связи с чем суд обоснованно не принял его во внимание.
К тому же, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24 января 2012 года не содержит даты (конечной) прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц.
Само соглашение от 10 февраля 2012 года сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.
Довод подателя жалобы о том, что обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны, апелляционным судом не принимается.
Обстоятельства освобождения ООО "КИТ" 15 июня 2012 года арендованных помещений, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 года по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года.
Тот факт, что ООО "МЕМ" никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом, на что указывает податель апелляционной жалобы, не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12 от 15 марта 2012 года, является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, положения статьи 622 ГК РФ к нему применяться не могут.
ООО "МЕМ" реализовало свое право на последующее заключение договора аренды с ОАО "Быт-Сервис" как с собственником помещений, что соответствует положениям гражданского законодательства РФ.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения;
- взыскать с ЗАО "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А03-704/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А03-704/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей И.И. Терехиной
О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания помощником Никитиным Е.О.
без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года
по делу N А03-704/2013 (судья Лежнева Н.Д.)
по иску ЗАО "Ремитент" (ОГРН 1112224001020)
к ООО "МЕМ" (ОГРН 1022201389869)
третье лицо: ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ"
о взыскании 46788 руб. 49 коп.
установил:
ЗАО "Ремитент" обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ООО "МЕМ" о взыскании 46788 руб. 49 коп., сложившихся из суммы основного долга по договору N АА-14/12 от 15 марта 2012 года в размере 41841 руб. 36 коп. и неустойки за период с 05.04.2012 г. по 21.12.2012 г. в размере 4947 руб. 13 коп.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Быт-Сервис", ООО "КИТ".
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1941 руб. 36 коп. за пользование имуществом. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда от 6 мая 2013 года, ЗАО "Ремитент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Заявитель считает необоснованной ссылку суда на положения абзаца 2 пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды". Соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом. На момент подписания соглашения Буянкин А.В. был лишен полномочий, директором общества являлся Гольм А.Ф., в подтверждении чего представлен протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24 января 2012 года. Соглашение к договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание условия обременения. Ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 установлено, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды, договор цессии являются незаключенными. ООО "КИТ" в связи с ничтожностью соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года и отсутствия регистрации этого соглашения арендуемые помещения у ОАО "Быт-Сервис" не сдавало. ООО "МЕМ" действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" N АА-14/12 от 15 марта 2012 года не предпринимало, помещения по акту приема-передачи ЗАО "Ремитент" не вернуло.
ООО "КИТ" в отзыве просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на то, что соглашение о расторжении договора N 21/10 от 21 апреля 2010 года, представленное ОАО "Быт-Сервис" подписано неуполномоченным лицом. Освобождение всех арендуемых помещений со стороны ООО "КИТ" по договору аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года не подтверждено. ООО "МЕМ" действий по расторжению договора субаренды с ЗАО "Ремитент" N АА-14/12 от 15 марта 2012 года не предпринимало, помещения по акту приема-передачи ЗАО "Ремитент" не вернуло. ОАО "Быт-Сервис" также не расторгло договор аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года с ООО "КИТ".
ООО "МЕМ" в отзыве просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что ОАО "Быт-Сервис" с 10 февраля 2012 года договор аренды с ООО "КИТ" был расторгнут. ООО "МЕМ" заключило договор аренды с ОАО "Быт-Сервис". Суд, принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, исходил из периода фактического пользования помещением, расчета платы и произведенных платежей, подтвержденных платежными поручениями.
Стороны в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 21 апреля 2010 года между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "КИТ" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 21/10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу, г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.21 апреля 2010 года ОАО "Быт-Сервис" передало, а ООО "Кит" приняло недвижимое имущество по акту приема-передачи.
Указанное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Воспользовавшись своим правом по сдаче арендованного имущества в субаренду ООО "КИТ" по договору субаренды N 34/12 от 15 марта 2012 года передало ЗАО "Ремитент" во временное владение и пользование здание прачечной литер Б, административное здание литер Г; задание банно-прачечного комбината N 6 с котельной литер А, А1, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Союза Республик, 11 на срок одиннадцать месяцев с правом передачи имущества в дальнейшую субаренду.
В свою очередь ЗАО "Ремитент" (субарендодатель) заключило с ООО "МЕМ" (субарендатор) договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12 от 15 марта 2012 года, по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение общей площадью 37,8 кв. м, в том числе комнату N 13 площадью 1,9 кв. м, комнату N 14 площадью 35,9 кв. м, в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящееся на первом этаже Литер Г здания общей площадью 900,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11, реестровый номер 593/678 (пункт 1.1 договора).
Пунктом 3.1 договора N АА-14/12 от 15 марта 2012 года стороны определили, что арендная плата за пользование объектом состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - с 15 марта 2012 г. по 31 июля 2012 г. арендная плата составляет 5700 руб. в месяц. Переменная часть покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, а именно: по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, канализованию, вывозу мусора, телефонной связи, содержанию мест общего пользования и прилегающей территории и т.д. Помимо того в переменную часть арендной платы включаются эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг (покрывают затраты субарендодателя по содержанию мест общего пользования, коммуникаций, поверке счетчиков и проч.). В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора субарендатор обязан ежемесячно получать счета у субарендодателя и оплачивать их в полном объеме до 5 числа текущего месяца.
Срок действия договора с 15.03.2012 г. по 31.07.2012 г.
Полагая, что обязательства по своевременному внесению арендных платежей субарендодателем исполнены ненадлежащим образом, ЗАО "Ремитент" направило в адрес ответчика претензионное письмо N 138 от 10 декабря 2012 года об уплате задолженности в размере 41841, 36 руб.
Ответчик требования претензий не исполнил, имеющуюся задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения ЗАО "Ремитент" в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Право пользования спорным имуществом и как следствие право на передачу его ответчику в субаренду по договору N АА-14/12 от 15 марта 2012 года истец основывает на договоре аренды N 21/10 от 21 апреля 2010 года и договоре субаренды N 34/12 от 15 марта 2012 года.
По общему правилу, установленному статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу абзаца 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В материалы дела представлено соглашение от 10 февраля 2012 года, заключенное между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", в соответствии с которым ими расторгнут договора аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года с момента подписания настоящего соглашения по взаимной инициативе сторон и будущие взаимные обязательства сторон по указанному договору прекращаются с момента его расторжения. 15 июня 2012 года между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "МЕМ" заключен договор аренды N А-6-7/12.
Таким образом, с 10 февраля 2012 года договорные отношения между ООО "КИТ" и ОАО "Быт-Сервис", а также по договору субаренды недвижимого имущества N 34/12 между ООО "КИТ" и ЗАО "Ремитент" прекращены. Договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12, заключенный между ЗАО "Ремитент" и ООО "МЕМ", подписанный 15 марта 2012 года, то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21 апреля 2010 года, является недействительным.
С учетом произведенной истцом оплаты за арендное пользование, и фактическое пользование ответчиком помещениями, задолженность ответчика за фактическое пользование спорным помещением перед истцом правомерно судом первой инстанции определена в сумме 1941 руб. 36 коп.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10 февраля 2012 года о расторжении договора аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, подлежит отклонению.
Договор аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года в силу требований пункта 2 статьи 651 ГК РФ зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом соглашение от 10 февраля 2012 года о его расторжении государственной регистрации не прошло, однако данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии самого факта прекращения правоотношений сторон по сделке.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора, как того требует пункт 1 статьи 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункт 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено.
Указанные в решении Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10928/2012 от 20 ноября 2009 года выводы относительно незаключенности соглашения о расторжении договора аренды от 10 февраля 2012 года, не являются преюдициальными при разрешении данного спора, поскольку обстоятельства, установленные судом по делу N А03-10928/2012 не входят в предмет доказывания по настоящему делу и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не подлежащих доказыванию.
Истец, как в суде первой инстанции, так и при подаче апелляционной жалобы ссылается на то, что соглашение о расторжении договора, представленное ОАО "Быт-Сервис", подписано от имени ООО "КИТ" неуполномоченным лицом.
Однако данное утверждение опровергается материалами дела. В подтверждение полномочий директора ООО "КИТ" Буянкина А.В. на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 10 февраля 2012 года представлен приказ N 9 от 12.03.2012 ООО "КИТ" о том, что Гольм А.Ф. приступает к выполнению обязанностей директора с 12 марта 2012 года с правом первой подписи всех финансово-платежных документов Общества, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.10.2012, согласно которой лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО "КИТ", по состоянию на 10 февраля 2012 года являлся Буянкин А.В.
С учетом указанных выше документов, имеющийся в деле приказ N 4 от 24 января 2012 года о вступлении с 24 января 2012 года Гольм А.Ф. в должность директора ООО "КИТ" не является бесспорным доказательств, в связи с чем суд обоснованно не принял его во внимание.
К тому же, протокол внеочередного собрания участников ООО "КИТ" от 24 января 2012 года не содержит даты (конечной) прекращения полномочий директора Общества Буянкина А.В. и даты назначения на данную должность Гольм А.Ф., что не противоречит приказу N 9 от 12.03.2012 и сведениям отраженным Едином государственном реестре юридических лиц.
Само соглашение от 10 февраля 2012 года сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительным, в установленном законом порядке не признано.
Довод подателя жалобы о том, что обстоятельства освобождения комплекса арендуемых помещений, расположенных по адресу: ул. Союза Республик, 11 ООО "КИТ", никем не доказаны, апелляционным судом не принимается.
Обстоятельства освобождения ООО "КИТ" 15 июня 2012 года арендованных помещений, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 января 2013 года по делу N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21 апреля 2010 года.
Тот факт, что ООО "МЕМ" никаких действий по расторжению договора субаренды с истцом не принял, помещения по акту приема-передачи не возвратил, однако заключил еще один договор аренды на эти же помещения с третьим лицом, на что указывает податель апелляционной жалобы, не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку договор субаренды нежилого помещения N АА-14/12 от 15 марта 2012 года, является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, положения статьи 622 ГК РФ к нему применяться не могут.
ООО "МЕМ" реализовало свое право на последующее заключение договора аренды с ОАО "Быт-Сервис" как с собственником помещений, что соответствует положениям гражданского законодательства РФ.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Алтайского края от 6 мая 2013 года по делу N А03-704/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения;
- взыскать с ЗАО "Ремитент" в доход федерального бюджета 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)